Питання 6 Приватизація землі.

В Україні тривають земельна та аграрна реформи. Важливою їх складовою є приватизація земель.

Правові засади приватизації земель як засобу реформування земельних правовідносин закріплено: постановами Верховної Ради України «Про земельну реформу» від 18 грудня 1990 p.; «Про прискорення земельної реформи та приватизацію землі» від 13 березня 1992 p.; Земельним кодексом України в редакції від 13 березня 1992 p.; Декретом Кабінету Міністрів України «Про приватизацію земельних ділянок» від 26 грудня 1992 p.; указами Президента України «Про невідкладні заходи щодо

Законодавство про довкілля

41

прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарсько­го виробництва» від 10 листопада 1994 р.; «Про порядок паю­вання земель, переданих у колективну власність сільськогос­подарським підприємствам і організаціям» від 8 серпня 1995 p.; «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» від 3 грудня 1999 p.; Земельним кодексом України від 25 жовтня 2001 р. та ін.

Згідно з постановою Верховної Ради України «Про земель­ну реформу» від 18 грудня 1990 р. всі землі України проголо­шено об'єктом земельної реформи. Однак у перші роки рефор­ма та приватизація земель мали яскраво виражений сільсько­господарський характер, метою була передача землі у влас­ність тим, хто на ній працює.

Реформування земельних правовідносин у процесі реструк­туризації сільгосппідприємств недержавної форми власності здійснюється шляхом приватизації цих земель і проходить такі етапи:

передача земель у колективну власність недержавним сіль­

госппідприємствам;

паювання земель колективної власності недержавних сіль­

ськогосподарських підприємств;

передача  земель  підприємств   у  власність  новостворених

юридичних осіб та приватну власність громадян у разі їх

реорганізації чи ліквідації.

Кожний із цих етапів є невід'ємною складовою реформу­вання земельних правовідносин у процесі реструктуризації сільгосппідприємств, тобто, наступний етап приватизації роз­починався із завершенням попереднього.

Під паюванням у юридичній науці розуміють визначення розміру земельної частки (паю) в колективній формі права власності на землю кожного члена колективного сільськогос­подарського підприємства, кооперативу або сільськогосподар­ського акціонерного товариства без виділення земельної ділян­ки в натурі та юридичного посвідчення права на пай шляхом видачі сертифіката на земельну частку (пай).

Зміст паювання земель недержавних сільськогосподарських підприємств полягає у поділі земельних ділянок колективної власності на земельні частки (паї). Як юридична категорія, зе­мельна частка (пай) — це оцінена в грошовому виразі та ви­значена в умовних кадастрових гектарах частина переданих у колективну власність сільськогосподарських угідь недержавно-

42

О. М. КОВТУН

го сільськогосподарського підприємства, яка визначає рівнове­лику частку участі члена підприємства в земельному пайовому фонді господарства і може бути в установленому чинним за­конодавством порядку витребувана в натурі (на місцевості) у самостійну земельну ділянку.

Відповідно до Указу Президента України від «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільсько­господарським підприємствам і організаціям» 8 серпня 1995 р. паюванню підлягають сільськогосподарські угіддя, передані у колективну власність колективним сільськогосподарським під­приємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогос­подарським акціонерним товариствам, у тому числі створеним на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств; землі ж радгоспів та інших державних сільсько­господарських підприємств — після перетворення їх на колек­тивні сільськогосподарські підприємства.

Право на земельну частку (пай) мають члени колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, в тому числі пенсіонери, які раніше працювали в ньому і за­лишаються членами зазначеного підприємства, кооперативу, товариства, відповідно до списку, що додається до державного акта на право колективної власності на землю. При паюванні вартість і розміри в умовних кадастрових гектарах земельних часток (паїв) всіх членів підприємства, кооперативу, товарист­ва є рівними.

Вартість земельної частки (паю) для кожного підприємства, кооперативу, товариства визначають відповідно до грошової оцінки переданих у колективну власність сільськогосподарсь­ких угідь, що обчислюється за методикою грошової оцінки зе­мель, затвердженою Кабінетом Міністрів України, та кількості осіб, які мають право на земельну частку (пай). Розміри ж зе­мельної частки (паю) в умовних кадастрових гектарах — вихо­дячи з вартості земельної частки (паю) та середньої грошової оцінки одного гектара сільськогосподарських угідь для певно­го підприємства, кооперативу, товариства.

Розміри земельної частки (паю) обчислюють комісії, утво­рені на підприємствах, кооперативах, товариствах з числа їх працівників. Рішення щодо затвердження обчислених цими ко­місіями розмірів земельної частки (паю) з кожним підприємст-

Законодавство про довкілля

43

вом, кооперативом, товариством окремо приймає районна дер­жавна адміністрація.

Видача громадянам Сертифікати на право на земельну част­ку (пай) єдиного в Україні зразка видає громадянам та реєст­рує відповідна районна державна адміністрація.

У разі виходу власника земельної частки (паю) з колектив­ного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподар­ського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного то­вариства за його заявою здійснюється відведення земельної ді­лянки в натурі в установленому порядку і видається держав­ний акт на право приватної власності на цю земельну ділянку.

Організаційні та правові засади виділення власникам земель­них часток (паїв) земельних ділянок у натурі (на місцевості) із земель, що належали колективним сільськогосподарським під­приємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогос­подарським акціонерним товариствам на праві колективної власності, а також порядок обміну цими земельними ділянка­ми визначено Законом України «Про порядок виділення в на­турі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» від 5 червня 2003 р. Відповідно до ст. 1 цього Закону право на земельну частку (пай) мають: колишні члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогос­подарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, у тому числі створених на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств, а також пен­сіонери з їх числа, які отримали сертифікати на право на земель­ну частку (пай) у встановленому законодавством порядку; громадяни — спадкоємці права на земельну частку (пай), по­свідченого сертифікатом; громадяни та юридичні особи Украї­ни, які відповідно до законодавства України набули право на земельну частку (пай); громадяни України, евакуйовані із зони відчуження, відселені із зони безумовного (обов'язкового) або зони гарантованого добровільного відселення, а також грома­дяни України, що самостійно переселилися з територій, які за­знали радіоактивного забруднення, і які на момент евакуації, відселення або самостійного переселення були членами колек­тивних або інших сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з їх числа, які проживають у сільській місцевості.

Державні акти на право власності на земельну ділянку влас­никам земельних часток (паїв) оформлює землевпорядна орга­нізація, яка виконала землевпорядні роботи щодо виділення

44

О. М. КОВТУН

земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості). Власникові однієї чи більше земельної частки (паю) в межах земель, що перебувають у користуванні одного сільськогосподарського підприємства, видають один державний акт на право власності на земельну ділянку; власникам земельних часток (паїв), яким земельні ділянки виділено в натурі (на місцевості) єдиним ма­сивом, — державний акт на право власності на земельну ді­лянку, який посвідчує їх право спільної часткової власності чи спільної сумісної власності.

Ще одним напрямом приватизації землі, крім передачі зе­мель сільськогосподарського призначення у колективну влас­ність та паювання, з прийняттям ЗК в редакції від 13 березня 1992 р. стало надання громадянам України права на отриман­ня земельних ділянок у приватну власність для:

ведення особистого підсобного господарства;

будівництва та обслуговування жилого будинку і господар­

ських будівель (присадибна ділянка);

садівництва;

дачного та гаражного будівництва.

Відповідно до Указу Президента України від «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення» 19 січня 1999 р. приватизації підлягають земельні ділянки, на яких розташовано об'єкти нерухомого майна, у тому числі об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані, що при­ватизовані відповідно до законодавства України. Згідно із «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будів­ництва» Законом України від 14 вересня 2000 р. покупці об'­єктів незавершеного будівництва набули право на придбання у приватну власність разом з цими об'єктами і земельних діля­нок, відведених під забудову.

Об'єктами приватизації земель є земельні ділянки держав­ної та комунальної власності. Чинний ЗК передбачає можли­вість приватизації всіх дев'яти категорій земель. Разом із тим, визначено перелік земель, які не підлягають приватизації.

Відповідно до чинного земельного законодавства України приватизація земель може бути безоплатною і платною.

Право на безоплатну приватизацію мають лише громадяни України для визначених законом цілей і у певних розмірах (ст. 121 ЗК). Безоплатно земельні ділянки у власність грома­дян може бути передано у разі:

Законодавство про довкілля

45

а)             приватизації земельних ділянок, які перебувають у користу­

ванні громадян;

б)            одержання земельних ділянок внаслідок приватизації дер­

жавних і комунальних сільськогосподарських підприємств,

установ та організацій;

в)             одержання земельних ділянок із земель державної та кому­

нальної власності в межах норм безоплатної приватизації,

визначених ЗК.

Передача земельних ділянок безоплатно у власність грома­дян у межах норм, визначених ЗК, провадиться один раз по кожному виду використання (ч.ч. З, 4 ст. 116 ЗК).

Порядок безоплатної приватизації земельних ділянок грома­дянами передбачено ст. 118 ЗК.

Право на платну приватизацію земель мають громадяни України:

які вже приватизували безоплатно земельну ділянку, але

користуються ще однією земельною ділянкою такого само­

го цільового призначення і хотіли б її приватизувати;

що мають у постійному користуванні земельну ділянку біль­

шого розміру, ніж той, якому законом дозволено привати­

зувати земельну ділянку безоплатно;

що мають у власності об'єкти нерухомого майна, які розта­

шовані на земельній ділянці іншого, ніж перераховані у ст.

121 ЗК, цільового призначення.

Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть на­бувати права власності на земельні ділянки несільськогосподар-ського призначення в межах населених пунктів, а також на зе­мельні ділянки несільськогосподарського призначення за ме­жами населених пунктів, на яких розташовано об'єкти нерухо­мого майна, що належать їм на праві приватної власності (ч. 2 ст. 81 ЗК).

Іноземні юридичні особи, а також спільні підприємства, за­сновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, мо­жуть набувати право власності на земельні ділянки несільсько­господарського призначення:

а)             у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів неру­

хомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних зі

здійсненням підприємницької діяльності в Україні;

б)            за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів не­

рухомого майна (ч.ч. 2, 3 ст. 82 ЗК).

46

О. М. КОВТУН

Порядок приватизації земель досліджено вище (див. питан­ня 2).

Згідно зі ст. 126 ЗК право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом, форму якого затверджує Кабі­нет Міністрів України.

Землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування:

громадянам — для ведення особистого селянського госпо­

дарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасан­

ня худоби, ведення товарного сільськогосподарського вироб­

ництва;

сільськогосподарським підприємствам— для ведення товар­

ного сільськогосподарського виробництва;

сільськогосподарським науково-дослідним установам та на­

вчальним закладам, сільським професійно-технічним учили­

щам та загальноосвітнім школам — для дослідних і навча­

льних цілей, пропаганди передового досвіду ведення сіль­

ського господарства;

несільськогосподарським    підприємствам,    установам    та

організаціям, релігійним організаціям і об'єднанням грома­

дян — для ведення підсобного сільського господарства.

Заборонено передавати ці землі у власність іноземним гро­мадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним осо­бам та іноземним державам.

Ст. 25 ЗК визначає особливості приватизації земель держав­них і комунальних сільськогосподарських підприємств, уста­нов та організацій: земельні ділянки безоплатно передаються працівникам цих підприємств, установ та організацій, держав­них та комунальних закладів освіти, культури, охорони здоро­в'я, розташованих на території відповідної ради, а також пен­сіонерам з їх числа з визначенням кожному з них земельної частки (паю).

Рішення про приватизацію земель державних і комуналь­них сільськогосподарських підприємств, установ та організацій приймають органи виконавчої влади або місцевого самовряду­вання відповідно до їх повноважень за клопотанням працівни­ків цих підприємств, установ та організацій.

При обчисленні розміру земельної частки (паю) враховують­ся сільськогосподарські угіддя, які перебували у. постійному користуванні державних та комунальних сільськогосподарсь­ких підприємств, установ та організацій, за винятком земель,

Законодавство про довкілля

47

що залишаються у державній та комунальній власності. Загаль­ний розмір обчисленої для приватизації площі сільськогоспо­дарських угідь поділяється на загальну кількість осіб, зазначе­них вище.

Вартість і розміри в умовних кадастрових гектарах земель­них часток (паїв) працівників відповідних підприємств, уста­нов і організацій та пенсіонерів з їх числа є рівними. Розміри земельних ділянок, що виділяються для працівників держав­них та комунальних закладів, підприємств і організацій куль­тури, освіти та охорони здоров'я та пенсіонерів з їх числа, які проживають у сільській місцевості або селищах міського типу, не можуть перевищувати норм безоплатної передачі земельних ділянок громадянам, встановлених законом для ведення особи­стого селянського господарства.

Внутрішньогосподарські шляхи, господарські двори, поле­захисні лісосмуги та інші захисні насадження, гідротехнічні споруди, водойми тощо може бути відповідно до ЗК передано у власність громадян, сільськогосподарських підприємств, ус­танов та організацій, що створені колишніми працівниками державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій.

Органи виконавчої влади або місцевого самоврядування у процесі приватизації створюють резервний фонд земель за по­годженням його місця розташування з особами, зазначеними вище, у розмірі до 15 відсотків площі усіх сільськогосподарсь­ких угідь, які були у постійному користуванні відповідних підприємств, установ та організацій. Резервний фонд земель перебуває у державній або комунальній власності та призначе­ний для подальшого перерозподілу та використання за цільо­вим призначенням.

Відповідно до ст. 32 ЗК громадянам України — членам фер­мерських господарств передаються безоплатно у приватну вла­сність надані їм у користування земельні ділянки у розмірі зе­мельної частки (паю) члена сільськогосподарського підприємс­тва, розташованого на території відповідної ради. Це положен­ня не поширюється на громадян, які раніше набули права на земельну частку (пай).

Земельні ділянки, розмір яких перевищує зазначений вище розмір, передаються громадянам на підставі цивільно-правових угод (ч. 6 ст. 7 Закону України «Про фермерське господарст­во» від 19 червня 2003 p.).

48

О. М. КОВТУН

Громадяни України, які до 1 січня 2002 р. отримали в по­стійне користування або оренду земельні ділянки для ведення фермерського господарства, мають переважне право на при­дбання (викуп) земельних ділянок розміром до 100 гектарів сіль­ськогосподарських угідь, у тому числі до 50 гектарів ріллі, у власність з розстрочкою платежу до 20 років (ч. 4 ст. 13 Зако­ну України «Про фермерське господарство»).

Громадяни України можуть мати на праві власності земель­ні ділянки для ведення особистого селянського господарства (ст. 33 ЗК).

Розмір земельної ділянки особистого селянського господар­ства може бути збільшено у разі отримання в натурі (на місце­вості) земельної частки (паю) та її спадкування членами осо­бистого селянського господарства відповідно до закону.

Земельні ділянки особистого селянського господарства мо­жуть бути власністю однієї особи, спільною сумісною власніс­тю подружжя та спільною частковою власністю членів особис­того селянського господарства відповідно до закону.

Членам особистого селянського господарства земельні част­ки (паї) можуть виділятися в натурі (на місцевості) єдиним масивом у спільну часткову власність та спільну сумісну влас­ність (подружжя) відповідно до закону.

У разі виходу з особистого селянського господарства кожен його член має право на виділення належної йому земельної ді­лянки в натурі (на місцевості).

Громадяни України, які реалізували своє право на безоплат­ну приватизацію земельної ділянки для ведення особистого підсобного господарства в розмірі менше 2,0 га, мають право на збільшення земельної ділянки в межах норм, установлених ст. 121 ЗК для ведення особистого селянського господарства.

Ст. 35 ЗК надає громадянам України право набувати без­оплатно у власність із земель державної та комунальної влас­ності земельні ділянки для ведення індивідуального або колек­тивного садівництва у розмірі не більше 0,12 га (ст. 121 ЗК). Громадянин — член садівницького товариства приватизує зе­мельну ділянку без згода на те інших членів цього товариства.

На період до 1 січня 2015 р. громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарсь­кого призначення загальною площею до 100 га. Цей розмір може бути збільшено у разі успадкування земельних ділянок за законом (п. 13 Перехідних положень ЗК).

Законодавство про довкілля

49

Громадяни та юридичні особи, які мають у власності земель­ні ділянки для ведення селянського (фермерського) господар­ства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України — власники земельних часток (па­їв) не вправі до 1 січня 2007 р. продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї), крім передачі їх у спадщину та при вилученні земель для суспільних потреб (п. 15 Перехідних положень ЗК).

Певні особливості встановлено законодавством щодо при­ватизації земель житлової та громадської забудови. Відповід­но до ст. 40 ЗК громадянам України за рішенням органів ви­конавчої влади або органів місцевого самоврядування може бути передано безоплатно у власність або надано в оренду зе­мельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого бу­динку, господарських будівель і гаражного будівництва в ме­жах норм, визначених ЗК. Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими угодами. Ст. 121 ЗК встановлює норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам: для будівництва та обслуговування жилого будин­ку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 га, в селищах — не більше 0,15 га, в містах — не більше 0,10 га; для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 га.

Житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або міс­цевого самоврядування земельні ділянки для житлового і га­ражного будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації. Ці кооперативи можуть набувати земельні ділянки у власність за цивільно-правовими угодами (ст. 41 ЗК).

У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідну земельну ділянку може бути передано без­оплатно у власність або надано у користування об'єднанню власників (ч. 2 ст. 42 ЗК).

За загальним правилом, встановленим ст. 45 ЗК, землі при­родно-заповідного фонду можуть перебувати у державній, ко­мунальній та приватній власності. До земель комунальної та Державної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать землі під об'єктами природно-заповідного

4—5-1344

50

О. М. КОВТУН

фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено зако­ном (п. «в» ч. З ст. 83, п. «г» ч. 4 ст. 84 ЗК).

Згідно зі ст. 4 Закону України «Про природно-заповідний фонд України» від 16 червня 1992 р. території природних за­повідників, заповідні зони біосферних заповідників, землі та інші природні ресурси, надані національним природним пар­кам, є власністю Українського народу.

Ботанічні сади, дендрологічні парки та зоологічні парки, створені до прийняття цього Закону (тобто до 16 червня 1992 р.), не підлягають приватизації. У разі зміни форм влас­ності на землю, на якій розташовано заказники, пам'ятки при­роди, заповідні урочища, парки-пам'ятки садово-паркового мис­тецтва, землевласники зобов'язані забезпечувати режим їх охо­рони і збереження з відповідною перереєстрацією охоронного зобов'язання.

Землі оздоровчого та рекреаційного призначення можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності (ч. 1 ст. 41, ч. 1 ст. 52 ЗК). За загальним правилом, приватиза­ція цих категорій земель здійснюється шляхом викупу, тобто за плату. Однак земельні ділянки для індивідуального дачного будівництва можуть бути приватизовані безоплатно (норма безоплатної передачі, згідно зі ст. 121 ЗК, становить не більше 0,10 га).

ЗК (ст. 54) допускає можливість перебування земель істо­рико-культурного призначення у приватній власності, за винят­ком земель комунальної та державної власності, визначених п. «в» ч. З ст. 83 і п. «г» ч. 4 ст. 84 ЗК).

Приватизацію земель лісового фонду, за загальним прави­лом, заборонено (п. «г» ч. З ст. 83, п. «г» ч. 4 ст. 84 ЗК), за винятком випадків, передбачених ч.ч. 2, 3 ст. 56 ЗК. Зокрема, громадянам та юридичним особам за рішенням органів місце­вого самоврядування та виконавчої влади може бути безоплат­но або за плату передано у власність замкнені земельні ділян­ки лісового фонду загальною площею до 5 га у складі угідь селянських, фермерських та інших господарств, а також земе­льні ділянки деградованих і малопродуктивних угідь для залі­сення.

Заборонено також приватизацію земель водного фонду (п. «ґ» ч. З ст. 83, п. «д» ч. 4 ст. 84 ЗК), крім випадків, передбачених

Законодавство про довкілля

51

ч. 2 ст. 59 ЗК: громадянам та юридичним особам за рішенням органів виконавчої влади або місцевого самоврядування дозво­лено безоплатно передавати у власність замкнені природні во­дойми (загальною площею до 3 га). Власники на своїх земель­них ділянках можуть у встановленому порядку створювати ри­богосподарські, протиерозійні та інші штучні водойми.

Певні особливості встановлено законодавством щодо при­ватизації земель промисловості, транспорту, зв'язку, енерге­тики, оборони та іншого призначення. За загальним правилом, ці землі можуть перебувати у державній, комунальній та при­ватній власності (ч. 2 ст. 66, ч. 2 ст. 67, ч. 2 ст. 75, ч. 2 ст. 76 ЗК). Однак законодавство містить заборону на приватизацію земель під комунальними залізницями, автомобільними доро­гами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту (п. «б» ч. З ст. 83 ЗК); земель атомної енергетики та космічної системи; земель під державними залізницями, об'єктами дер­жавної власності повітряного і трубопровідного транспорту; земель оборони (п.п. «а», «б», «в» ч. 4 ст. 84 ЗК).

Спори з питань приватизації землі є різновидом земельних спорів і підвідомчі виключно судам (ст. 158 ЗК), адже відпо­відно до ч. 2 ст. 124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі.

У ЗК процесуального порядку судового розгляду земельних спорів не передбачено, це питання регулює ЦПК (див. також питання 4 щодо органів, які розглядають земельні спори, стро­ків та порядку їх вирішення).