Питання 5. Плата за землю. Земельний податок. Застава земельних ділянок і земельні торги.

Плата за землю

Використання землі в Україні є платним. Плата за землю спра­вляється відповідно до закону (ст. 206 ЗК).

Розміри та порядок плати за використання земельних ре­сурсів, а також напрями використання коштів, що надійшли від плати за землю, відповідальність платників та контроль за правильністю обчислення і справляння земельного податку ви­значено Законом України «Про плату за землю» від 19 верес­ня 1996 р.

Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Розміри податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, регулює вказаний Закон.

Об'єктом плати за землю є земельна ділянка, а також зе­мельна частка (пай), яка перебуває у власності або користу­ванні, у тому числі на умовах оренди.

Суб'єктом плати за землю (платником) є власник земель­ної ділянки, земельної частки (паю) і землекористувач, у тому числі орендар.

Власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та зем­лекористувачі, крім орендарів та інвесторів — учасників угоди про розподіл продукції, сплачують земельний податок.

Справляння земельного податку за земельні ділянки, надані в користування у зв'язку з укладенням угоди про розподіл продукції, замінюється розподілом виробленої продукції між державою та інвестором на умовах такої угоди.

За земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата. Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду зем-

зо

О. М. КОВТУН

лі» від 6 жовтня 1998 р. (в редакції Закону від 2 жовтня 2003 р.) орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір орендної плати за землю обчислюють з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповід­них бюджетів, розподіляється та використовується відповідно до закону і не може перевищувати 10% їх нормативної грошо­вої оцінки. За визначенням орендаря на конкурентних засадах може бути встановлено більший розмір орендної плати.

У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактич­ний строк оренди землі не повертається.

Плата за суборенду земельних ділянок державної та кому­нальної власності не може перевищувати орендної плати. Оренд­на плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробі­тковій (надання послуг орендодавцеві) формах, поєднання яких сторони можуть передбачити в договорі оренди.

Щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, то вона справляється ви­ключно у грошовій формі.

Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винят­ком перерахування коштів через фінансові установи.

Орендна плата за земельні ділянки державної та комуналь­ної власності, які передано в оренду для сільськогосподарсько­го використання, переглядається один раз на три роки в поряд­ку, встановленому законом або договором оренди; за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, — за згодою сторін.

Орендар має право вимагати відповідного зменшення оренд­ної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки по­гіршився не з його вини.

Земельний податок

Розмір земельного податку не залежить від результатів госпо­дарської діяльності власників землі та землекористувачів.

Ставки, порядок обчислення і сплати земельного податку може бути встановлено або змінено лише Законом України «Про плату за землю». Зміни і доповнення до цього Закону вносяться   не   пізніше   ніж  за  3   місяці  до   початку  нового

Законодавство про довкілля

31

бюджетного року і набирають чинності з початку нового бю­джетного року.

Ставки земельного податку з одного гектара сільськогоспо­дарських угідь встановлюються у відсотках від їх грошової оцінки у таких розмірах: для ріллі, сіножатей та пасо­вищ— 0,1%; для багаторічних насаджень — 0,03%; із земель житлової та громадської забудови, грошову оцінку яких здійс­нено, — у розмірі 1% від їх грошової оцінки. Якщо відповід­ної оцінки земельних ділянок немає, то середні ставки земель­ного податку встановлюються в розмірах, відповідно до чисель­ності населення населених пунктів з урахуванням коефіцієнтів, які застосовуються для міст Києва, Севастополя та міст облас­ного підпорядкування, за даними таблиці, наведеної у ч. 2 ст. 7 Закону України «Про плату за землю».

Однак Закон передбачає винятки з вищенаведеного прави­ла. Наприклад, податок на земельні ділянки, зайняті житловим фондом, кооперативними автостоянками для зберігання особи­стих транспортних засобів громадян, гаражно-будівельними, дачно-будівельними кооперативами, індивідуальними гаража­ми і дачами громадян, а також на земельні ділянки, надані для потреб сільськогосподарського виробництва, водного та лісо­вого господарства, які зайняті виробничими, культурно-побу­товими та господарськими будівлями і спорудами, справляєть­ся у розмірі 3% суми земельного податку, обчисленого за за­гальним правилом.

Податок на земельні ділянки, надані для потреб лісового господарства, за винятком ділянок, зайнятих виробничими, культурно-побутовими, жилими будинками та господарськими будівлями і спорудами, справляється як складова плати за ви­користання лісових ресурсів, що визначається лісовим законо­давством.

Податок на земельні ділянки на територіях та об'єктах при­родоохоронного, оздоровчого та рекреаційного призначення, зайняті виробничими, культурно-побутовими, господарськими будівлями і спорудами, що не пов'язані з функціональним призначенням цих об'єктів, справляється у п'ятикратному роз­мірі відповідного земельного податку.

При визначенні розміру податку на земельні ділянки, за­йняті виробничими, культурно-побутовими, господарськими будівлями і спорудами, розташованими на територіях та об'єк-

32

О. М. КОВТУН

тах історико-культурного призначення, що не пов'язані з функ­ціональним призначенням цих об'єктів, застосовують такі кое­фіцієнти: для об'єктів міжнародного значення — 7,5; для об'­єктів загальнодержавного значення—3,75; для об'єктів місце­вого значення— 1,5.

Податок з частини площ земельних ділянок, наданих під­приємствам, установам і організаціям (за винятком сільського­сподарських угідь), що перевищують норми відведення, стано­вить п'ятикратний розмір відповідного земельного податку.

Податок на земельні ділянки, надані для Збройних Сил України та інших військових формувань, створених відповідно до законодавства України, залізниць, гірничодобувних під­приємств, а також на водойми, надані для виробництва рибної продукції, справляється у розмірі 25% суми земельного подат­ку, обчисленого відповідно до частин 1 та 2 ст. 7 Закону України «Про плату за землю».

Ставки земельного податку застосовуються з урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених законом України про Дер­жавний бюджет України на відповідний рік.

Закон України «Про плату за землю» регламентує також ставки земельного податку для земель різного цільового при­значення, які знаходяться за межами населених пунктів:

підприємства промисловості, транспорту, зв'язку та іншого

призначення справляють земельний податок з розрахунку

5% від грошової оцінки одиниці площі ріллі по області, за

винятком земельних ділянок сільськогосподарського  при­

значення та сільськогосподарського використання;

податок на земельні ділянки, надані для залізничного транс­

порту, Збройних Сил України та інших військових форму­

вань, створених відповідно до законодавства України, — у

розмірі 0,02% від грошової оцінки одиниці площі ріллі по

області, крім земель військових сільськогосподарських під­

приємств, з яких земельний податок справляється як за зе­

млі сільськогосподарського призначення. Якщо відповідні

земельні ділянки використовуються не за цільовим призна­

ченням, податок справляється за загальним правилом;

податок на земельні ділянки, надані на землях природоохо­

ронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурно­

го призначення, за винятком земельних ділянок сільського-

Законодавство про довкілля

33

сподарського використання, — у розмірі 50% від грошової оцінки одиниці площі ріллі по області;

податок на земельні ділянки, надані на землях лісового фо­

нду, за винятком земель сільськогосподарського викорис­

тання, — як складова плати за використання лісових ресу­

рсів,   що   визначається  лісовим  законодавством.   Виняток

становлять земельні ділянки, що входять до складу земель

лісового фонду і зайняті виробничими, культурно-побуто­

вими, жилими будинками та господарськими будівлями і

спорудами, — у розмірі 0,3% від грошової оцінки одиниці

площі ріллі по області;

податок на земельні ділянки, надані на землях водного фон­

ду, за винятком земельних ділянок сільськогосподарського

використання, — у розмірі 0,3% від грошової оцінки одини­

ці площі ріллі по області.

За сільськогосподарські угіддя, що надані у встановленому порядку і використовуються за цільовим призначенням, неза­лежно від того, до якої категорії земель їх віднесено, земель­ний податок справляється згідно з ч. 1 ст. 6 Закону України «Про плату за землю».

Ставки земельного податку за використання інших катего­рій земель (крім земель сільськогосподарського призначення) передбачено розділами 3 та 4 згаданого Закону.

Відповідно до ст. 12 Закону України «Про плату за землю» від земельного податку звільняється низка установ, організацій і підприємств, як-от: заповідники, заказники, дендрологічні та зоологічні парки, пам'ятки природи, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, органи прокуратури, за­клади, установи та організації, які повністю утримуються за рахунок бюджету, зареєстровані релігійні та благодійні органі­зації, що не займаються підприємницькою діяльністю та ін.

Верховна Рада Автономної Республіки Крим, обласні, місь­кі, селищні та сшьські Ради можуть встановлювати пільги що­до плати за землю: часткове звільнення на певний строк, змен­шення суми земельного податку лише за рахунок коштів, що зараховуються на спеціальні бюджетні рахунки відповідних бюджетів.

Підставою для нарахування земельного податку є дані дер­жавного земельного кадастру.

Юридичні особи самостійно обчислюють суму земельного податку в порядку, визначеному Законом України «Про плату

3 — 5-1344

34

О. М. КОВТУН

за землю», за формою, встановленою Головною державною податковою інспекцією України, щороку за станом на 1 січня і до 1 лютого подають дані відповідній державній податковій інспекції.

Щодо нововідведених земельних ділянок розрахунки розмі­рів податку подають юридичні особи протягом місяця з дня виникнення права власності або користування земельною ділян­кою.

Нарахування земельного податку громадянам проводять державні податкові інспекції, які видають платникові до 15 липня поточного року платіжне повідомлення про сплату по­датку.

За земельну ділянку, на якій розташовано будівлю, що пе­ребуває у користуванні кількох юридичних осіб або громадян, земельний податок нараховується кожному з них пропорційно тій частині площі будівлі, що є в їх користуванні; на якій роз­ташовано будівлю, що перебуває у спільній власності кількох юридичних осіб або громадян, — кожному з них пропорційно їх частці у власності на будівлю.

Власники землі та землекористувачі сплачують земельний податок із дня виникнення права власності або права користу­вання земельною ділянкою.

У разі припинення права власності або права користування земельною ділянкою податок сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточному році.

Облік платників (товаровиробників сільськогосподарської продукції та громадян) і нарахування земельного податку про­водиться щорічно за станом на 1 травня, інших суб'єктів — платників податку — за станом на 1 лютого.

Власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і зем­лекористувачі— виробники товарної сільськогосподарської і рибної продукції та громадяни сплачують земельний податок рівними частками до 15 серпня і 15 листопада, а всі інші плат­ники— щоквартально до 15 числа наступного за звітним квар­талом місяця.

За прострочення встановлених строків сплати податку (ст. 17 Закону України «Про плату за землю») Справляється пеня у розмірах, визначених законом. Розмір пені за несвоєчасне вне­сення орендної плати передбачається у договорі оренди, проте

Законодавство про довкілля

35

він не може перевищувати ставки пені за несвоєчасну сплату земельного податку.

За порушення Закону України «Про плату за землю» плат­ники несуть відповідальність, передбачену ЗК та законами Ук­раїни.

Платники, яких своєчасно не було залучено до сплати зе­мельного податку, сплачують його не більше ніж два за попе­редні роки. Перегляд неправильно нарахованого податку, стяг­нення або повернення його платнику допускаються не більше ніж два за попередні роки.

Відповідно до ст. 5 Закону України «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 р. для визначення розміру земельного по­датку, орендної плати за земельні ділянки державної та кому­нальної власності використовується нормативна грошова оцін­ка земельних ділянок.

Методику експертної грошової оцінки земельних ділянок затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531.

Контроль за правильністю обчислення і справляння земель­ного податку здійснюють державні податкові інспекції.

Спори, що виникають з питань застосування положень, пе­редбачених Законом України «Про плату за землю», вирішують­ся в судовому порядку.

Якщо міжнародним договором України встановлено інші правила, ніж ті, що визначені цим Законом, то застосовуються правила міжнародного договору.

Застава земельних ділянок

Відповідно до ст. 133 ЗК у заставу може бути передано зе­мельні ділянки, які належать громадянам та юридичним осо­бам на праві власності; ті, що перебувають у спільній власнос­ті, — за згодою всіх співвласників.

Частину земельної ділянки передають у заставу після виді­лення їі в натурі (на місцевості).

Заставодержателем земельної ділянки сільськогосподарсько­го призначення можуть бути лише банки.

Порядок застави земельних ділянок визначається законом.

За договором застави землі одна сторона—заставодержа-тель, який є кредитором за зобов'язанням, що забезпечено іпо­текою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості заставленого не-

36

О. М. КОВТУН

рухомого майна іншої сторони — заставодавця переважно пе­ред іншими кредиторами заставодавця.

Одним із видів застави майна є іпотека — забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотеко-держатель має право в разі невиконання боржником забезпече­ного іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими креди­торами цього боржника у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 р.

Окремим видом іпотеки є застава земельних ділянок, пе­редбачена ст. 133 ЗК та положеннями згаданого Закону.

Сторонами договору застави земельних ділянок є, з одного боку, заставо держатель — особа, яка є кредитором за основ­ним зобов'язанням, що забезпечується іпотекою, а з іншо­го — власник заставленого майна, тобто боржник за основним зобов'язанням, забезпеченим заставою, або особа, яка не бере участі в цьому зобов'язанні.

Ще раз зазначимо, що у заставу можуть передаватися зе­мельні ділянки, які належать громадянам та юридичним осо­бам на праві власності. Отже, не можуть виступати заставо­давцями держава, територіальні громади, державні та кому­нальні підприємства, орендарі земельних ділянок.

Договір застави земельної ділянки має бути складено у пи­сьмовій формі та нотаріально посвідчено. У разі недотримання цієї вимоги договір про іпотеку відповідно до положень ци­вільного законодавства є недійсним.

Предметом іпотеки можуть бути землі всіх категорій, які належать суб'єктам на праві приватної власності, окрім тих, що перебувають виключно у державній чи комунальній влас­ності. Предметом застави також може бути частина земельної ділянки, але для цього необхідно визначити межі тієї частини ділянки, яку буде передано у заставу, в натурі (на місцевості). Отже, об'єктом іпотеки є земельна ділянка що перебуває у приватній власності Якщо земельна ділянка перебуває у спіль­ній власності, її може бути передано у заставу за згодою вісіх співвласників.

Порядок реалізації заставленого майна спеціалізованими організаціями через аукціон (публічні торги) визначено Зако­ном України «Про іпотеку» та відповідними нормами Закону України «Про виконавче провадження» з урахуванням особли-

Законодавство про довкілля

37

востей, передбачених ЗК. Наприклад, відповідно до ч. 2 ст. 139 ЗК, звернення стягнення на земельні ділянки, призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, допускається у випадках, якщо у власників таких ділянок не­має іншого майна, на яке може бути звернено стягнення, якщо інше не запропоновано власником земельної ділянки.

Земельні торги

Відповідно до ст. 134 ЗК земельні ділянки державної або ко­мунальної власності, призначені для продажу суб'єктам під­приємницької діяльності під забудову, підлягають продажу на конкурентних засадах (земельні торги).

Ст. 135 ЗК встановлює дві форми проведення земельних торгів: аукціон та конкурс.

За аукціону право власності на земельну ділянку набуває учасник земельних торгів, який запропонував за неї найбільшу ціну. Для конкурсу важливим є виконання фіксованих його умов, тобто вичерпного переліку зобов'язань, які є однакови­ми і незмінними для всіх учасників і публікуються в інформа­ційному повідомленні про проведення конкурсу. Такою умо­вою може бути, наприклад, зобов'язання поліпшити екологіч­ний стан земельної ділянки.

У земельних торгах можуть брати участь громадяни та юридичні особи, які сплатили реєстраційний і гарантійний внески та можуть бути покупцями відповідно до законодавст­ва України.

Форму проведення земельних торгів (аукціон або конкурс) визначає власник земельної ділянки, якщо інше не передбаче­но законом. Земельні торги можуть проводитися за рішенням суду.

Органи державної влади або місцевого самоврядування, уповноважені приймати рішення про відчуження земель, що пе­ребувають у державній або комунальній власності, визначають переліки земельних ділянок, призначених для продажу суб'єк­там підприємницької діяльності під забудову на земельних тор­гах. Такі ділянки виставляються на земельні торги після:

визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості)

та закріплення їх межовими знаками;

виготовлення технічного паспорта земельної ділянки.

У технічному паспорті земельної ділянки містяться відомо­сті про:

38

О. М. КОВТУН

розмір земельної ділянки;

місце розташування (адресу);

належність до державної чи комунальної власності;

грошову оцінку земельної ділянки та її стартову ціну;

природний і господарський стан земельної ділянки;

цільове призначення земельної ділянки.

Кабінет Міністрів України своєю постановою від 16 травня 2002 р. № 648 затвердив Положення про технічний паспорт земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги. Техніч­ний паспорт складає місцевий державний орган земельних ре­сурсів на замовлення організатора торгів. Видатки, пов'язані з його оформленням, відшкодовуються з бюджету організатора торгів.

Технічна документація до технічного паспорта земельної ділянки складається з чотирьох книг.

Книга 1 містить:

кадастровий план земельної ділянки;

акт погодження суміжних меж;

копії інших необхідних документів;

книга 2:

експертні висновки та розрахунки;

відомості про обчислення площ та абриси прив'язки межо­

вих знаків до пунктів геодезичної мережі;

журнали геодезичних вимірювань;

каталоги координат поворотних точок зовнішньої межі тощо;

книга 3:

проект відведення земельної ділянки;

технічний звіт про перенесення меж земельної ділянки в

натуру;

книга 4:

звіт про грошову оцінку земельної ділянки відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531.

Для складання технічного паспорта використовують дані державного земельного кадастру, матеріали землевпорядної та містобудівної документації, результати інженерно-геологічних, санітарно-гігієнічних, ґрунтових, геоботанічних та інших об-

Законодавство про довкілля

39

стежень і вишукувань, дані державного реєстру земель, звіту про експертну грошову оцінку, інших документів.

Технічний паспорт складають відповідно до Інструкції про загальні вимоги до оформлення технічного паспорта земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги, затвердженої на­казом Держкомземому України від 10 липня 2002 р. № 114. Це офіційний документ, який організатор торгів використовує для підготовки повідомлення про кількісні та якісні характери­стики земельної ділянки, яку виставляють на земельні торги.

Відповідно до ст. 137 ЗК земельні торги проводяться не ра­ніше 30 днів із моменту опублікування у пресі а також розмі­щення на земельних ділянках рекламних щитів офіційної ін­формації про виставлення на земельні торги таких земельних ділянок.

Офіційна інформація про виставлення земельних ділянок на земельні торги має містити відомості про:

розмір земельної ділянки;

цільове призначення;

стартову ціну;

місце і час проведення торгів;

назву та адресу установи, прізвище та посаду, номер теле­

фону особи, у якої можна ознайомитися з технічним паспор­

том земельної ділянки.

Організатором земельних торгів є орган державної влади чи місцевого самоврядування, уповноважений здійснювати відчуження земельної ділянки, призначеної для продажу під забудову, або державний виконавець відповідно до рішення суду. Проводить земельні торги юридична особа, яка має від­повідний дозвіл (ліцензію), на підставі договору з відповідним органом державної влади чи місцевого самоврядування.

Ліцензування в Україні регулює Закон України «Про ліцен­зування певних видів господарської діяльності» від 1 червня 2000 p., що ним встановлено вичерпний перелік видів господар­ської діяльності, здійснення яких підлягає ліцензуванню (ст. 9). Безпосередньо земельних питань стосується лише п. 58 — проведення землевпорядних та землеоцінних робіт. Відповідно до ч. З ст. 2 цього Закону види господарської ді­яльності, що не передбачені його ст. 9, ліцензуванню не підля­гають. Отже, законодавство України забороняє вимагати будь-яких ліцензій від юридичних осіб, які хочуть займатися діяльністю з проведення земельних торгів. Це означає, що до

40

О. М. КОВТУН

внесення відповідних змін до законодавства України земельні торги можуть проводити будь-які юридичні особи, не отриму­ючи при цьому жодних ліцензій.

Організатор земельних торгів має право відмовитися від їх проведення не пізніше, ніж за 10 днів до їх початку з обов'яз­ковою публікацією офіційної інформації про скасування зе­мельних торгів із зазначенням причини такого рішення.

Земельні торги визнають такими, що не відбулися (ст. 138 ЗК), у разі:

а)             відсутності покупців або наявності тільки одного з них;

б)            якщо жоден із покупців не запропонував ціну, вищу за стар­

тову ціну земельної ділянки;

в)             несплати в установлений термін переможцем земельних тор­

гів належної суми за придбану земельну ділянку.

У разі звернення стягнення на земельну ділянку, що пере­буває у власності громадянина чи юридичної особи, ця ділян­ка підлягає продажу на земельних торгах, що проводяться у формі аукціону.

Щодо земельних ділянок, призначених для ведення товарно­го сільськогосподарського виробництва, то на них звертають стягнення у випадках, якщо у власників таких ділянок немає ін­шого майна, на яке може бути звернено стягнення, якщо інше не запропоновано власником земельної ділянки (ст. 139 ЗК).

Спори з цих питань вирішуються у порядку цивільного су­дочинства.