5. Ипотечный кредит.

Ипотечный кредит выдается под залог недвижимости, включая земельную собственность. Земельная собственность, будучи объектом купли-продажи, вовлекает в систему рыночных кредитных отношений предприятия, организации, фирмы и население, которые имеют в собственности приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд. Ипотечный кредит обеспечивает высокую надежность сделки, играет важную роль в замещении государственных источников финансирования многочисленных потребностей предприятий, организаций и фирм, жилищного строительства банковским кредитом. Увеличение такого кредита ведет к усилению инвестиционной активности, в значительной сте-

115

>>>116>>>

пени преодолевает дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, способствует преодолению инфляции.

Ипотека - это залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотеку можно рассматривать как способ обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения обязательства залогодателем получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Поскольку ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства (включая и обязательства по кредитному договору), она превращается в ипотечный кредит.

От залога следует отличать заклад имущества. Заклад - это разновидность залога, но в случае заклада заложенное имущество поступает залогодержателю во владение на период до исполнения им обязательства по кредиту. Залогодержатель пользуется и распоряжается сданным в заклад имуществом до истечения времени кредитного договора с залогодателем.

Особенностью ипотечного кредита является:

Во-первых, то, что само ипотечное кредитование включает два направления: 1) непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению и 2) продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке ипотечных обязательств, что дополнительно привлекает ресурсы кредитования. Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки; вторым - финансовые посредники, фонды, которые скупают активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и впоследствии от своего имени выпускающие ценные бумаги. Ликвидность ценных бумаг обеспечивается недвижимостью и позволяет получать стабильный и долговременный доход на инвестиции. При этом гарантом по обязательствам финансовых компаний (особенно зарубежным) может выступать государство, что повышает их надежность.

Во-вторых, ипотечный кредит предоставляется юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества. По субъекту кредитования ипотечные ссуды могут предоставляться непосредственно будущему владельцу или подрядчикам. Кредитуется жилищное

116

>>>117>>>

строительство лишь при условии отвода участка и наличия разрешения на строительство жилья. Объектами кредитования могут быть: 1) приобретение и обустройство земли под будущее жилстроительство; 2) строительство (реконструкция) жилья; 3) приобретение жилья. Поэтому существует три вида жилищных кредитов: земельный, строительный и кредит на приобретение жилья. Сумма вьщаваемого банком кредита (по опыту некоторых банков г. Москвы и Санкт-Петербурга) не превышает 70% от стоимости на приобретение и обустройство земли, строительства или реконструкции или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в залоге или закладе и при условии, что остальная часть затрат осуществляется заемщиком.

В-третьих, схема и условия выдачи кредита на приобретение жилья устанавливается банком по согласованию с заемщиком. У каждого банка она может быть разной. Интересен, например, опыт Ипотечного акционерного банка Москвы по реализации контрактных сбережений, получивших название семейных накопительных счетов; использование в качестве инструмента кредитования переменной процентной ставки, индексированной суммы основного долга, отсрочки платежей заемщика, взаимодействия с риэлтерскими фирмами1.

В Украине рынок ипотечных обязательств только создается. Ипотечное кредитование наталкивается на ряд проблем: недостаточная ресурсная база банков, устойчиво низкий платежеспособный спрос на недвижимость, отсутствие у банков опыта размещения средств на сроки более года и высокая инфляция.