6.1 Основные положения договора аренды

Отношения сторон по договору аренды регламентируются главой 34 ГК РФ "Аренда". Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основные положения ГК РФ об аренде имущества, которые необходимо учитывать как в бухгалтерском, так и в налоговом учете при отражении арендных операций, приведены в таблице 6.1.1.

Основные положения договора аренды

Таблица 6.1.1

 ———————————————————————————————————————————————————————————————————————

|N пп|     Показатель   |                  Комментарий                  |

|————|——————————————————|———————————————————————————————————————————————|

| 1  |субъектный  состав|В качестве арендодателя может  выступать  любой|

|    |сторон            |собственник передаваемого в аренду имущества, а|

|    |                  |также   лица,   управомоченные      законом или|

|    |                  |собственником сдавать имущество в  аренду  (ст.|

|    |                  |608 ГК РФ).  Следовательно,  арендодателями  по|

|    |                  |договору аренды могут  быть  как  коммерческие,|

|    |                  |так  и  некоммерческие  организации,  а   также|

|    |                  |индивидуальные предприниматели и граждане.     |

|    |                  |Арендаторами могут выступать любые  организации|

|    |                  |и физические лица.                             |

|————|——————————————————|———————————————————————————————————————————————|

| 2  |форма договора    |Договоры аренды на срок более года, а если хотя|

|    |                  |бы одной из сторон договора является  юриличес-|

|    |                  |кое лицо - независимо от срока, должен быть за-|

|    |                  |ключен в письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ).  |

|————|——————————————————|———————————————————————————————————————————————|

|3   |предмет договора  |В аренду могут быть переданы земельные  участки|

|    |                  |и  другие   обособленные   природные   объекты,|

|    |                  |предприятия, имущественные  комплексы,  здания,|

|    |                  |сооружения, оборудование, транспортные средства|

|    |                  |и  другие  вещи,  которые   не     теряют своих|

|    |                  |натуральных свойств в процессе их использования|

|    |                  |(непотребляемые вещи) (ст.607 ГК РФ).          |

|————|——————————————————|———————————————————————————————————————————————|

|4   |арендная плата    |Арендная плата устанавливается в виде  (п.2 ст.|

|    |                  |614 ГК РФ)*(74): 1) определенных в твердой сум-|

|    |                  |ме платежей, вносимых периодически  или  едино-|

|    |                  |временно; 2) установленной  доли  полученных  в|

|    |                  |результате использования арендованного имущест-|

|    |                  |ва продукции, плодов или доходов; 3) предостав-|

|    |                  |ления арендатором определенных услуг;  4) пере-|

|    |                  |дачи арендатором арендодателю обусловленной до-|

|    |                  |говором  вещи  в собственность  или  в  аренду;|

|    |                  |5) возложения на арендатора  обусловленных  до-|

|    |                  |говором затрат на улучшение арендованного  иму-|

|    |                  |щества, либо иным образом                      |

|————|——————————————————|———————————————————————————————————————————————|

|5   |сроки договора    |Договор  заключается  на   срок,   определенный|

|    |                  |договором, а если срок  аренды  в   договоре не|

|    |                  |определен,   он   считается      заключенным на|

|    |                  |неопределенный срок (п.1, 2 ст.610 ГК РФ).     |

|————|——————————————————|———————————————————————————————————————————————|

|6   |обязанности  арен-|Арендодатель  обязан  предоставить   арендатору|

|    |додателя          |имущество в состоянии, соответствующем условиям|

|    |                  |договора аренды и назначению имущества  (ст.611|

|    |                  |ГК   РФ).   Арендодатель   обязан   производить|

|    |                  |капитальный  и  текущий  ремонт   переданного в|

|    |                  |аренду имущества, если  иное  не  предусмотрено|

|    |                  |договором (п.1 ст.616 ГК РФ).                  |

|————|——————————————————|———————————————————————————————————————————————|

|7   |обязанности  арен-|Арендатор  обязан  поддерживать     имущество в|

|    |датора            |исправном состоянии, производить за  свой  счет|

|    |                  |текущий ремонт и нести  расходы  на  содержание|

|    |                  |имущества, если иное не установлено законом или|

|    |                  |договором аренды (п.2 ст.616 ГК РФ).           |

|————|——————————————————|———————————————————————————————————————————————|

|8   |возобновление  до-|Арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои|

|    |говора  и  преиму-|обязанности, по истечении срока договора  имеет|

|    |щественное   право|при  прочих  равных  условиях  преимущественное|

|    |арендатора        |право  перед  другими  лицами   на   заключение|

|    |                  |договора аренды на новый  срок,  если   иное не|

|    |                  |предусмотрено законом или договором (п.1 ст.621|

|    |                  |ГК РФ). Если арендатор продолжает  пользоваться|

|    |                  |имуществом после истечения срока  договора  при|

|    |                  |отсутствии  возражений со стороны арендодателя,|

|    |                  |договор  считается возобновленным на тех же ус-|

|    |                  |ловиях на  неопределенный  срок  (п.2 ст.621 ГК|

|    |                  |РФ).                                           |

|————|——————————————————|———————————————————————————————————————————————|

|9   |субаренда         |Сдача  имущества  в  субаренду    допускается с|

|    |                  |согласия арендодателя (п.2 ст.615 ГК РФ).      |

|————|——————————————————|———————————————————————————————————————————————|

|10  |передача арендато-|Допускается передача арендатором своих  прав  и|

|    |ром прав и обязан-|обязанностей    другому    лицу     (перенаем),|

|    |ностей            |предоставление   имущества   в    безвозмездное|

|    |                  |пользование, залог арендных прав и их  внесение|

|    |                  |в качестве  имущественного  вклада  в  уставный|

|    |                  |капитал хозяйственных товариществ и обществ или|

|    |                  |паевого взноса в производственный кооператив  с|

|    |                  |согласия арендодателя (п.2 ст.615 ГК РФ).      |

|————|——————————————————|———————————————————————————————————————————————|

|11  |недостатки арендо-|Арендодатель отвечает за недостатки сданного  в|

|    |ванного имущества |аренду  имущества,   полностью   или   частично|

|    |                  |препятствующие пользованию  им,  даже   если во|

|    |                  |время заключения договора аренды он не знал  об|

|    |                  |этих недостатках (ст.612 ГК РФ).  Арендодатель|

|    |                  |по  выбору  арендатора  может  без  промедления|

|    |                  |устранить недостатки за свой  счет,  произвести|

|    |                  |замену имущества, либо по требованию арендатора|

|    |                  |соразмерно уменьшить арендную плату.  Арендатор|

|    |                  |вправе удерживать сумму понесенных им  расходов|

|    |                  |на устранение недостатков  из  арендной  платы,|

|    |                  |требовать возмещения своих  расходов  на  такое|

|    |                  |устранение,  а   также   требовать   досрочного|

|    |                  |расторжения договора (п.1 ст.612 ГК РФ)      |

|————|——————————————————|———————————————————————————————————————————————|

|12  |досрочное  растор-|Предусмотрено досрочное расторжение договора по|

|    |жение договора    |требованию как арендодателя, так и арендатора в|

|    |                  |случаях,  оговоренных  в ст.619, 620  ГК РФ,  с|

|    |                  |учетом положений п.2 ст.450 ГК РФ, определяющим|

|    |                  |общий  порядок  досрочного расторжения договора|

|    |                  |по решению суда.                               |

 ———————————————————————————————————————————————————————————————————————