Глава 2. Жилищно-строительные (жилищные) кооперативы и строительство жилья

 Права и обязанности члена ЖСК и ЖК                                     

 Приобретение членом кооператива права собственности на жилые помещения 

 Наем жилых помещений в домах ЖСК и ЖК                                  

 Исключение из ЖСК (ЖК)                                                 

Получение жилых помещений для проживания в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов и индивидуальное жилищное строительство являются способами удовлетворения жилищных потребностей граждан, в том числе и военнослужащих.

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вправе вступить в жилищно-строительный кооператив и получить в нем квартиру (ст. 111 ЖК РСФСР). Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) образуется для строительства жилого дома и последующей его эксплуатации. ЖСК могут также приобретать жилые помещения, подлежащие капитальному ремонту и реконструкции. В отличие от ЖСК жилищные кооперативы (ЖК) создаются для приобретения у предприятий, объединений, организаций и органов местной администрации новых или капитально отремонтированных (или реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации*(112). Таким образом, ЖСК (ЖК) - добровольное объединение граждан для покупки (строительства) на собственные деньги жилого дома, последующей эксплуатации и управления этим домом.

Правовая основа образования ЖСК (ЖК) возникла в 1958 г. с принятием Советом Министров СССР постановления "О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации" от 20 марта 1958 г. В дальнейшем было принято Положение о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков от 9 июля 1959 г.

Могут организовываться также молодежные ЖСК и ЖК, особенностью которых является то, что в члены таких кооперативов принимаются лица в возрасте до 30 лет*(113).

Право на получение жилого помещения в домах ЖСК (ЖК) - это особое жилищное правомочие граждан*(114).

Право на вступление в жилищно-строительные (жилищные) кооперативы либо на получение земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов носит для военнослужащих субъективный характер. Для этого достаточно лишь желания военнослужащего, отвечающего определенным условиям. К обязательным условиям для принятия в ЖСК (ЖК) относятся:

- достижение определенного возраста (18 лет);

- постоянное проживание в данном населенном пункте (за исключением отдельных случаев);

- нуждаемость в улучшении жилищных условий (ст.ст. 29, 111, 113 ЖК РСФСР).

Необходимо отметить, что ст. 112 ЖК РСФСР пришла в несоответствие со ст. 26 ГК РФ, согласно которой несовершеннолетние граждане по достижении возраста шестнадцати лет вправе быть членами кооперативов.

В силу п. 3 ст. 11 Закона СССР "О кооперации в СССР" от 26 мая 1988 г. жилищно-строительный кооператив считается созданным с момента его государственной регистрации. Жилищно-строительные кооперативы осуществляют эксплуатацию и ремонт принадлежащих им жилых домов на началах самоокупаемости.

Инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды боевых действий на территориях других государств, инвалиды, ставшие таковыми при исполнении обязанностей военной службы, а также ветераны боевых действий на территориях других государств имеют преимущественное право на вступление в ЖСК (ЖК) (ст.ст. 14, 16 Федерального закона "О ветеранах").

Право на вступление в ЖСК (ЖК) в первоочередном порядке предоставлено военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и гражданам, уволенным с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более, а также проходящим военную службу за пределами территории Российской Федерации, в районах Крайнего Севера, приравненных к ним местностях и других местностях с неблагоприятными климатическими и экологическими условиями. Это право обязаны реализовывать органы местного самоуправления.

Некоторые особенности учета нуждающихся при вступлении в ЖСК (ЖК) предусмотрены для сотрудников ФСБ России и Пограничной службы Российской Федерации. На учет желающих вступить в жилищно-строительные, жилищные кооперативы или товарищества индивидуальных застройщиков принимаются сотрудники:

- нуждающиеся в улучшении жилищных условий по установленным основаниям;

- имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи не более 8 кв.м (если иное не установлено территориальными Правилами);

- проживающие в коммунальных квартирах, а также в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений, при условии выезда всей семьи независимо от размеров занимаемой площади;

- проживающие в одной комнате с лицами разного пола (кроме супругов) старше девяти лет;

- проживающие в отдельных квартирах и занимающие жилую площадь не более 9 кв.м на одного человека (если иное не установлено территориальными Правилами), имеющие в соответствии с законодательством право на первоочередное предоставление жилых помещений:

а) Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, Герои Социалистического Труда, а также сотрудники, награжденные орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" всех трех степеней;

б) пребывавшие в составе действующей армии в период Великой Отечественной войны и во время других боевых операций по защите СССР, партизаны Великой Отечественной войны, а также другие сотрудники, принимавшие участие в боевых операциях по защите СССР;

в) сотрудники, выполнявшие интернациональный долг на территории Республики Афганистан, а также в других странах, где в период их пребывания велись боевые действия, и имеющие удостоверения о праве на льготы;

г) награжденные знаком "Почетный сотрудник государственной безопасности";

д) семьи сотрудников, погибших вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите СССР или при исполнении других обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;

е) многодетные семьи (имеющие трех и более детей в возрасте до 18 лет) и одинокие матери (не состоящие в браке и имеющие право на государственное пособие на содержание и воспитание ребенка);

ж) участники ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС (в соответствии с Законом Российской Федерации "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС"), а также сотрудники из подразделений особого риска, перечисленные в ст. 1 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г., имеющие удостоверения о правах на льготы;

з) кадровые сотрудники*(115): проживающие на служебной площади не менее пяти лет или в общежитиях - не менее трех лет (если иное не установлено территориальными Правилами).

Первоочередное право на вступление в жилищно-строительные (жилищные) кооперативы или товарищества индивидуальных застройщиков имеют сотрудники, состоящие на учете для улучшения жилищных условий, и прежде всего следующих категорий:

- состоящие на учете для улучшения жилищных условий в государственном жилищном фонде;

- инвалиды и участники Великой Отечественной войны, семьи погибших военнослужащих и приравненные к ним лица;

- сотрудники, выполнявшие интернациональный долг на территории Республики Афганистан, а также в других странах, где в период их пребывания велись боевые действия, и имеющие удостоверение о праве на льготы;

- ветераны Вооруженных Сил и ветераны труда;

- сотрудники, передающие территориальным органам жилые помещения, занимаемые ими в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда;

- сотрудники, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС.

Сотрудникам может быть предоставлено право на вступление в жилищно-строительные (жилищные) кооперативы или товарищества индивидуальных застройщиков и в том случае, когда в кооперативный или индивидуальный дом переселяется с государственной, муниципальной жилой площади не вся семья члена кооператива или товарищества. За остающимися лицами сохраняется право пользования этой площадью (квартирой или отдельной комнатой) в размерах, установленных действующими нормами, с учетом имеющихся у них прав на дополнительную площадь.

Права и обязанности члена ЖСК и ЖК

Члены ЖСК и ЖК, а также члены их семей имеют права и обязанности, предусмотренные ЖК РСФСР, законодательством субъектов Российской Федерации и уставом кооператива. Уставом кооператива определяются также условия пользования и основания прекращения пользования жилыми помещениями (ст. 125 ЖК РСФСР). Член ЖСК (ЖК) имеет право на пай, который дает ему право владения, пользования и распоряжения (в пределах, установленных законодательством) жилым помещением и право на суммы, выплаченные им в счет паевого взноса. Право на пай удостоверяется членской книжкой. Право на пай может принадлежать нескольким лицам (сопайщикам), состав которых определяется членом кооператива с согласия этих лиц. Лица, проживающие в жилом помещении, не являющиеся сопайщиками, имеют только право пользования соответствующим жилым помещением или частью жилого помещения.

До полной уплаты паевого взноса член кооператива не является собственником предоставленного ему в пользование жилого помещения. Собственником построенного или приобретенного жилого дома и переданных ему членами кооператива денежных средств является кооператив как юридическое лицо.

Члену кооператива до полной уплаты пая принадлежит лишь право владения и пользования занимаемым жилым помещением, а также в определенных пределах право распоряжения этим помещением.

Жилые помещения предоставляются в пользование члену кооператива для личного проживания и проживания членов его семьи.

Особенностью пользования жилым помещением ЖСК и ЖК является то, что члены семьи пайщика не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, предоставленным пайщику (такое право имеют граждане при заключении договора найма жилого помещения). В случае утраты пайщиком права членства в ЖСК (ЖК) он и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением, в случае же смерти пайщика члены семьи умершего сохраняют право пользования жилым помещением при условии вступления в члены ЖСК (ЖК) одного из них.

Улучшение жилищных условий члена ЖСК (ЖК) возможно как путем предоставления ему вместе с членами семьи квартиры большего размера, так и путем предоставления свободной квартиры в доме кооператива одному члену его семьи (либо нескольким).

Член ЖСК (ЖК), имеющий в пользовании жилое помещение, вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с разрешения органа местной администрации произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим членом кооператива или нанимателем жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение. При обмене должны быть соблюдены правила, установленные ЖК РСФСР и уставом жилищно-строительного кооператива.

Если между членом кооператива и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то член кооператива, а также член его семьи, за которым признано право на часть паенакопления, вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

Член ЖСК (ЖК) имеет право на раздел жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива (ст. 120 ЖК РСФСР). Раздел жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива допускается между членом кооператива и его супругом в случае расторжения брака между ними, если пай является общим совместным имуществом супругов и если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире.

Если жилое помещение состоит из смежных неизолированных комнат, раздел может быть произведен при условии переоборудования их в изолированные, если на переустройство или перепланировку жилого помещения имеется разрешение органа местной администрации. Споры о разделе жилых помещений разрешаются в судебном порядке.

Приобретение членом кооператива права собственности на жилые помещения

Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ со дня внесения всей суммы паевого взноса член жилищно-строительного или жилищного кооператива приобретает право собственности на занимаемое им жилое помещение. Таким образом, кооперативная квартира переходит в частную собственность гражданина не в порядке приватизации, а по иным основаниям - на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ.

Члену ЖСК (ЖК), полностью внесшему пай за квартиру, выдается справка за подписями председателя и главного бухгалтера ЖСК (ЖК) о том, что он полностью оплатил свой пай. На основании такой справки выдается свидетельство о собственности на квартиру. После оформления права собственности на квартиру член ЖСК (ЖК) вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, который по договору купли-продажи или в качестве наследника получил в собственность квартиру в доме ЖСК (ЖК), вправе вступить в его члены.

После внесения полной суммы паевого взноса у члена кооператива и его супруги (супруга) возникает общая совместная собственность на квартиру.

Жилое помещение, находящееся в общей собственности члена ЖСК (ЖК) и его супруги (супруга), может быть разделено по соглашению между ними, если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение.

Раздел жилого помещения в доме ЖСК (ЖК) может быть произведен между членом кооператива и его супругой (супругом) независимо от размера принадлежащей каждому из них доли паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, лишь в случае расторжения брака между ними и когда каждому супругу может быть выделено изолированное жилое помещение (ст. 120 ЖК РСФСР). Раздел возможен и в тех случаях, когда жилое помещение состоит из смежных неизолированных комнат и путем переоборудования и переустройства их можно превратить в изолированные.

При разделе жилого помещения и пая учитываются: размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления; интересы детей и других членов их семей, имеющих право пользования жилой площадью; планировка квартиры и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. При несовпадении выделяемого бывшему супругу помещения и его доли в паенакоплении возможно применение денежного перерасчета.

Если в паенакоплении принимали участие другие члены семьи пайщика путем внесения своих средств, то эти члены семьи приобретают право требовать выплаты им соответствующей части средств.

В том случае, если предметом раздела является квартира с неизолированными жилыми помещениями, раздел такой квартиры может быть произведен при условии возможности перепланировки или переоборудования неизолированных жилых помещений в изолированные.

Если же раздел квартиры вообще невозможен по техническим причинам или невозможен без несоразмерного ущерба квартире или жилому дому, то выделяющийся сопайщик имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками общей долевой собственности в соответствии с правилами гражданского законодательства (ст. 252 ГК РФ).

Наем жилых помещений в домах ЖСК и ЖК

Член ЖСК или ЖК может сдать внаем с согласия правления кооператива часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде всей семьи - все жилое помещение (ст. 121 ЖК РСФСР). Указанная норма действует до полной уплаты суммы паевого взноса, поскольку член ЖК (ЖСК), не являясь собственником занимаемого помещения, может им распоряжаться только с согласия правления кооператива.

Сдавая внаем жилое помещение, член ЖСК (ЖК) должен исходить из общих правил, регулирующих такой наем. В частности, согласно ст. 123 ЖК РСФСР размер платы за жилое помещение, сдаваемое внаем в доме жилищно-строительного кооператива, не должен превышать взимаемых с наймодателя эксплуатационных расходов, приходящихся на сдаваемое внаем помещение.

После полного внесения суммы паевого взноса основанием для сдачи внаем жилого помещения становится право собственности члена ЖСК (ЖК) на занимаемое им жилое помещение. Член кооператива вправе сдавать жилое помещение (или часть его) на условиях, устанавливаемых по соглашению между ним и гражданином, изъявившим желание поселиться в данном помещении в качестве нанимателя. На отношения по найму жилых помещений в домах ЖСК (ЖК), принадлежащих гражданам, распространяются правила гл. 35 ГК РФ ("Наем жилого помещения"), а также соответствующие нормы ЖК РСФСР, регламентирующие наем жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности (ст.ст. 131, 135).

Исключение из ЖСК (ЖК)

В соответствии со ст. 123 ЖК РСФСР член ЖСК (ЖК) может быть исключен из кооператива в случаях:

1) представления не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для вступления в кооператив, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии в члены кооператива;

2) систематического разрушения или порчи жилого помещения или использования его не по назначению либо систематического нарушения правил социалистического общежития, делающего невозможным для других проживание с ним в одной квартире или в одном доме, когда меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

Уставом ЖСК могут быть предусмотрены другие случаи исключения из кооператива, например за неоплату паевого взноса.

Решение общего собрания об исключении из членов кооператива может быть обжаловано в судебном порядке (ст. 123 ЖК РСФСР).

В соответствии со ст. 124 ЖК РСФСР член ЖСК (ЖК), исключенный из кооператива, подлежит выселению в судебном порядке из дома кооператива со всеми проживающими с ним лицами без предоставления другой жилой площади.

Уставом ЖСК (ЖК) могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилым помещением в доме кооператива за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив.

Другие лица могут быть выселены из жилого помещения в доме кооператива в случаях, предусмотренных уставом ЖСК (ЖК), а также ч. 1 ст. 98 ЖК РСФСР (т.е. если они систематически разрушают или портят жилое помещение или используют его не по назначению либо систематически нарушают правила общежития).

Другой возможностью решения жилищных проблем военнослужащих является содействие им в индивидуальном жилищном строительстве. Для этих целей военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более, бесплатно по месту военной службы предоставляются в собственность или пожизненное наследуемое владение земельные участки:

- по нормам, установленным органами местного самоуправления, но не менее 0,10 гектара в городах и поселках городского типа;

- не менее 0,25 гектара в сельской местности*(116).

Указанным военнослужащим, а также военнослужащим, проходящим военную службу за пределами территории Российской Федерации, в районах Крайнего Севера, приравненных к ним местностях и других местностях с неблагоприятными климатическими и экологическими условиями, органы местного самоуправления обязаны в первоочередном порядке выделять земельные участки для строительства индивидуальных жилых домов.

Передача земельных участков под индивидуальные жилые дома в частную собственность в городах, поселках и сельской местности осуществляется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также Законом Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" от 23 декабря 1992 г.

Право на оказание безвозмездной финансовой помощи военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, не имеющим жилых помещений для постоянного проживания или нуждающимся в улучшении жилищных условий, вступившим в жилищно-строительные (жилищные) кооперативы либо осуществляющим строительство (покупку) индивидуальных жилых домов (квартир), предусмотрено п. 7 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих".

Порядок оказания безвозмездной финансовой помощи военнослужащим на строительство (покупку) жилья определен постановлением Правительства Российской Федерации "О порядке оказания безвозмездной финансовой помощи на строительство (покупку) жилья и выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы" от 26 июня 1995 г. N 604 (с изменениями и дополнениями). Положением, утвержденным вышеуказанным постановлением, установлено, что Министерство обороны Российской Федерации и иные федеральные органы исполнительной власти, в которых предусмотрена военная служба, оказывают безвозмездную финансовую помощь военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, при общей продолжительности военной службы 10 лет и более за счет и в пределах средств, выделяемых из федерального бюджета.

В Министерстве обороны Российской Федерации оказание безвозмездной финансовой помощи осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке оказания военнослужащим безвозмездной финансовой помощи на строительство (покупку) жилья, утвержденной приказом министра обороны Российской Федерации "О порядке оказания безвозмездной финансовой помощи на строительство (покупку) жилья и выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим Вооруженных Сил Российской Федерации" от 21 апреля 1997 г. N 150.

Для военнослужащих ФПС России и органов Пограничной службы Российской Федерации оказание безвозмездной финансовой помощи в указанных случаях производится в соответствии с приказом ФПС России от 25 мая 2001 г. N 332, а для военнослужащих внутренних войск МВД России - Инструкцией, утвержденной приказом Министерства внутренних дел Российской Федерации от 2 июля 2002 г. N 631. В других министерствах и ведомствах, в которых граждане проходят военную службу, приняты аналогичные нормативные правовые акты.

Необходимо иметь в виду, что перечисленные подзаконные нормативные правовые акты, принятые во исполнение ранее действовавшего Закона Российской Федерации "О статусе военнослужащих" 1993 г., не полностью соответствуют действующему в настоящее время Федеральному закону "О статусе военнослужащих" в части возможных случаев оказания безвозмездной финансовой помощи.

По сравнению с ранее действовавшим Законом Российской Федерации "О статусе военнослужащих" 1993 г., предусматривавшим оказание безвозмездной финансовой помощи военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы, вступившим в ЖСК (ЖК) или осуществляющим строительство (покупку) индивидуальных жилых домов, сейчас в соответствии с Федеральным законом "О статусе военнослужащих" она предоставляется и лицам, осуществляющим покупку квартир.

Несмотря на новшество в законодательстве, судебная практика и ранее исходила из возможности предоставления безвозмездной финансовой помощи в указанном случае.

Согласно материалам дела М. заключил договор с АО "Тольяттистрой" на финансирование приобретения квартиры при участии в достройке многоквартирного дома в г. Тольятти и обратился к командованию с просьбой об оказании ему безвозмездной финансовой помощи для строительства жилья.

В такой помощи М. было отказано в связи с отсутствием средств на эти цели, и он обратился с жалобой в военный суд гарнизона, который удовлетворил его требования.

Военный суд флота отменил решение суда гарнизона, мотивировав свои выводы тем, что М. нарушил установленный Законом Российской Федерации "О статусе военнослужащих" и постановлением Правительства Российской Федерации от 26 июня 1995 г. N 604 порядок получения безвозмездной финансовой помощи.

В протесте председателя Военной коллегии ставился вопрос об отмене определения суда второй инстанции по следующим основаниям.

Судом гарнизона было установлено, что М., как военнослужащий, прослуживший более 25 лет и не имеющий жилого помещения для постоянного проживания, имел право на получение безвозмездной финансовой помощи на приобретение квартиры за счет средств МО РФ согласно п. 14 ст. 15 Закона Российской Федерации "О статусе военнослужащих" и постановлениям Правительства Российской Федерации от 26 июня 1995 г. N 604 и от 3 августа 1996 г. N 937.

Более того, данное положение было включено в дополнительные условия контракта, заключенного М. с Министерством обороны Российской Федерации в лице командира части.

Согласно выписке из протокола заседания жилищной комиссии части М. признан нуждающимся в оказании безвозмездной финансовой помощи на строительство квартиры.

Вывод суда флота о том, что безвозмездная финансовая помощь на строительство жилья может быть предоставлена только лицам, вступившим в жилищно-строительные кооперативы, противоречит действующему законодательству, в частности постановлению Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. N 937, в котором прямо указана возможность использования такой помощи для финансирования приобретения квартиры при участии в достройке многоквартирного дома.

Военная коллегия, рассмотрев дело, согласилась с протестом, отменила определение военного суда флота, а решение суда гарнизона оставила в силе.

(Определение Военной коллегии Верховного Суда

Российской Федерации

по гражданскому делу в связи с жалобой

офицера М. на действия командования

от 18 июня 1998 г. N 2н-174/98)

Безвозмездная финансовая помощь оказывается военнослужащему по месту его военной службы за счет и в пределах средств, выделяемых из федерального бюджета по сметам федеральных органов исполнительной власти, только один раз в порядке очередности, с учетом времени принятия на учет как нуждающегося в улучшении жилищных условий.

Такая помощь оказывается в пределах социальной нормы площади жилья, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, с учетом дополнительной жилой площади или дополнительной комнаты, предоставляемой в соответствии с действующим законодательством отдельным категориям военнослужащих.

Жилая площадь, превышающая социальную норму площади жилья с учетом дополнительной жилой площади, предоставляемой в соответствии с действующим законодательством отдельным категориям военнослужащих, оплачивается военнослужащими.

Если нуждающиеся в улучшении жилищных условий военнослужащие имеют в собственности квартиры (комнату) либо индивидуальные жилые дома (часть дома), безвозмездная финансовая помощь оказывается только в части оплаты площади, недостающей до установленной социальной нормы площади жилья с учетом дополнительной жилой площади, предоставляемой в соответствии с действующим законодательством отдельным категориям военнослужащих, или при условии передачи права собственности на эти жилые помещения соответствующему федеральному органу исполнительной власти (например, квартирно-эксплуатационным органам Министерства обороны Российской Федерации). Хотя Положением, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 26 июня 1995 г. N 604, такое не предусмотрено в отношении органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, как представляется, указанный порядок по аналогии может быть применен и в отношении их при предоставлении безвозмездной финансовой помощи гражданам, уволенным с военной службы.

Размер безвозмездной финансовой помощи в соответствии с Федеральным законом "О статусе военнослужащих" и вышеназванным Положением составляет:

- имеющим общую продолжительность военной службы от 10 до 25 лет - не менее 75% стоимости жилых помещений, принадлежащих жилищно-строительным (жилищным) кооперативам, или стоимости строительства (покупки) индивидуальных жилых домов в данном регионе;

- имеющим общую продолжительность военной службы 25 лет и более - 100% стоимости жилых помещений, принадлежащих жилищно-строительным (жилищным) кооперативам, или стоимости строительства (покупки) индивидуальных жилых домов в данном регионе.

Выслуга лет в данных случаях учитывается в календарном исчислении.

В то же время согласно приказу министра обороны Российской Федерации 1996 г. N 150 военнослужащим, имеющим общую продолжительность военной службы от 10 до 25 лет, размер безвозмездной финансовой помощи не может превышать 75% стоимости жилых помещений. Указанная норма не подлежит применению, поскольку противоречит действующему законодательству*(117), а также п. 48 Инструкции о порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации.

Размер финансовой помощи исчисляется следующим образом:

а) вступившим в жилищно-строительные (жилищные) кооперативы - исходя из стоимости строительства предоставляемой квартиры в ценах на момент ввода дома в эксплуатацию. При этом стоимость строительства определяется с учетом возможных компенсационных выплат жилищно-строительным (жилищным) кооперативам из бюджетов органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

б) осуществляющим строительство индивидуального жилого дома - исходя из утвержденной в установленном порядке сметной стоимости его строительства (без надворных построек) в пределах стоимости строительства жилого дома в данном регионе либо стоимости одного квадратного метра жилья в ценах на момент утверждения проекта;

в) осуществляющим покупку индивидуального жилого дома - исходя из балансовой стоимости индивидуального жилого дома (без надворных построек) в пределах стоимости строительства жилого дома в данном регионе (стоимости одного квадратного метра жилья) и типовых потребительских качеств жилья в ценах на момент приобретения жилого дома.

Очередность получения безвозмездной финансовой помощи устанавливается органом исполнительной власти, ее выделяющим, с учетом соблюдения условий о признании военнослужащих и граждан, уволенных с военной службы, нуждающимися в улучшении жилищных условий, и очередности подачи рапортов (заявлений) на ее получение.

Порядок получения безвозмездной финансовой помощи рассмотрим поэтапно на примере военнослужащих Вооруженных Сил Российской Федерации.

Первый этап. Для получения безвозмездной финансовой помощи военнослужащие, состоящие на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий по месту военной службы, подают в порядке подчиненности рапорт с приложением к нему справки воинской части об общей продолжительности военной службы и составе семьи военнослужащего по установленному образцу, который рассматривается соответствующей жилищной комиссией.

Второй этап. Жилищная комиссия воинской части по результатам рассмотрения поступивших рапортов военнослужащих составляет по установленной форме и представляет на утверждение командиру воинской части список военнослужащих для оказания безвозмездной финансовой помощи на строительство (покупку) жилья.

Утвержденный командиром воинской части список направляется в довольствующий орган квартирно-эксплуатационной службы, который обобщает и по подчиненности представляет указанные списки в органы квартирно-эксплуатационной службы округа, флота, Каспийской флотилии, а последние - в Главное квартирно-эксплуатационное управление Министерства обороны Российской Федерации.

Третий этап. Жилищные комиссии центральных органов военного управления Министерства обороны Российской Федерации по результатам рассмотрения поступивших рапортов военнослужащих, проходящих военную службу в данных органах военного управления, составляют и представляют списки для утверждения соответствующим главнокомандующим видами Вооруженных Сил Российской Федерации, другим начальникам центральных органов военного управления Министерства обороны Российской Федерации. Жилищная комиссия Генерального штаба Вооруженных Сил Российской Федерации данный список представляет для утверждения начальнику Генерального штаба Вооруженных Сил Российской Федерации или его первым заместителям. Утвержденные списки направляются в Главное квартирно-эксплуатационное управление Министерства обороны Российской Федерации.

Планирование ассигнований из федерального бюджета на предоставление безвозмездной финансовой помощи, а также доведение назначений денежных средств до органов квартирно-эксплуатационной службы производится в установленном порядке.

В соответствии с утвержденной министром обороны Российской Федерации сметой Министерства обороны Российской Федерации дальнейшее распределение назначений денежных средств на оказание безвозмездной финансовой помощи осуществляется непосредственно в округах, на флотах для воинских частей, дислоцирующихся на их территории. Распределение оформляется списками, которые утверждаются командующими войсками округов, флотами, Каспийской флотилией и являются основным плановым документом для предоставления военнослужащим безвозмездной финансовой помощи на очередной год.

Выписки из утвержденных списков высылаются через подчиненные органы квартирно-эксплуатационной службы в воинские части по месту прохождения военной службы военнослужащими, состоящими в списках, и служат документом, гарантирующим предоставление безвозмездной финансовой помощи, а также основанием для издания командиром воинской части соответствующего приказа.

Распределение денежных средств на оказание безвозмездной финансовой помощи военнослужащим, проходящим военную службу в центральных органах военного управления, оформляется списком, утверждаемым министром обороны Российской Федерации.

Военнослужащие, включенные в списки и не получившие безвозмездной финансовой помощи в текущем году, подлежат включению в списки для ее первоочередного получения в следующем году.

Четвертый этап. Военнослужащие, указанные в поступивших в воинскую часть выписках, представляют через жилищную комиссию воинской части следующие документы:

а) вступившие в жилищно-строительные (жилищные) кооперативы:

- справку правления жилищно-строительного (жилищного) кооператива о размере и стоимости предоставляемой жилой площади;

- справку воинской части об общей продолжительности военной службы и составе семьи военнослужащего;

- справку о сдаче жилья по предыдущему месту военной службы либо обязательство о сдаче (передаче права собственности) жилья по установленной форме;

- выписки из финансового лицевого счета и домовой книги (в случае постоянного проживания военнослужащего и членов его семьи на жилой площади);

- выписку из протокола заседания жилищной комиссии воинской части (гарнизона) о предоставлении безвозмездной финансовой помощи;

- выписку из приказа командира воинской части об оказании безвозмездной финансовой помощи;

б) осуществляющие строительство индивидуального жилого дома:

- документы, подтверждающие право военнослужащего на участок застройки;

- разрешение органов местного самоуправления на осуществление строительства индивидуального жилого дома;

- проектно-сметную документацию;

- договор строительного подряда по примерной форме;

- копию лицензии подрядчика на осуществление им строительной деятельности;

- справку воинской части об общей продолжительности военной службы и составе семьи военнослужащего;

- справку о сдаче жилья по предыдущему месту службы либо обязательство о сдаче (передаче права собственности) жилья по установленной форме;

- выписки из финансового лицевого счета и домовой книги (в случае постоянного проживания военнослужащего и членов его семьи на жилой площади);

- выписку из протокола заседания жилищной комиссии воинской части;

- выписку из приказа командира воинской части об оказании безвозмездной финансовой помощи;

в) осуществляющие покупку индивидуального жилого дома:

- копию документа, подтверждающего право собственности продавца на приобретаемый военнослужащим жилой дом;

- копию лицензии на осуществление риэлторской деятельности (при приобретении индивидуального жилого дома у организации);

- договор купли-продажи индивидуального жилого дома, предусматривающий расчет с продавцом после государственной регистрации этой сделки;

- справку бюро технической инвентаризации с характеристикой технических параметров индивидуального жилого дома (без надворных построек), оценкой его инвентаризационной стоимости и о том, что дом не заложен, под арестом (запретом) не состоит;

- справку воинской части об общей продолжительности военной службы и составе семьи военнослужащего;

- справку о сдаче жилья по предыдущему месту службы либо обязательство о сдаче жилья (передаче права собственности) по установленной форме;

- выписки из финансового лицевого счета и домовой книги (в случае постоянного проживания военнослужащего и членов его семьи на жилой площади);

- выписку из протокола заседания жилищной комиссии воинской части;

- выписку из приказа командира воинской части об оказании безвозмездной финансовой помощи.

При строительстве (покупке) в установленных действующим законодательством случаях жилья в другой (не в месте военной службы военнослужащих) местности дополнительно к перечисленным выше документам представляются справки органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации о стоимости строительства (в избранном месте постоянного жительства) квартиры или индивидуального жилого дома площадью, соответствующей социальной норме площади жилья, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, с учетом дополнительной жилой площади для военнослужащего, а также об установленной в данном регионе социальной норме площади жилья (либо заверенная в установленном порядке выписка из нормативного акта, которым эта норма установлена).

Денежные средства, выделенные на оказание безвозмездной финансовой помощи, перечисляются безналичным порядком по акцептованным соответствующими органами квартирно-эксплуатационной службы платежным поручениям:

- при строительстве (покупке) квартир в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов - на расчетный счет жилищно-строительного (жилищного) кооператива;

- при строительстве индивидуального жилого дома на договорной основе - на расчетный счет подрядчика;

- при приобретении индивидуального жилого дома - на счет продавца, указанного в договоре купли-продажи.

На основании извещений финансово-экономических управлений округов, флотов, Каспийской флотилии соответствующие жилищные комиссии воинских частей по месту прохождения военной службы военнослужащих принимают решения об их исключении из списков нуждающихся в улучшении жилищных условий как получивших безвозмездную финансовую помощь.

По просьбе военнослужащего, вступившего в жилищно-строительный (жилищный) кооператив, в счет причитающейся ему безвозмездной финансовой помощи может выдаваться аванс в размере первоначального паевого взноса. В тех случаях, когда уставами или постановлениями общих собраний кооперативов для всех пайщиков предусматриваются перерасчеты первоначального паевого взноса в связи с удорожанием строительства или устанавливаются дополнительные промежуточные платежи, что подтверждается справками правления жилищно-строительного (жилищного) кооператива, допускается соответствующее увеличение размера предоставляемого военнослужащим аванса в счет безвозмездной финансовой помощи. Во всех случаях выдача указанных авансов осуществляется с учетом предельных размеров безвозмездной финансовой помощи, причитающейся военнослужащему. Выданные авансы засчитываются при окончательном расчете безвозмездной финансовой помощи после определения стоимости строительства кооперативной квартиры на момент ввода жилого дома в эксплуатацию.

В случае увольнения военнослужащего с военной службы документы в окончательный расчет по безвозмездной финансовой помощи оформляются через воинскую часть по последнему месту его военной службы. Военнослужащему, которому оказана безвозмездная финансовая помощь (выдан аванс), при переводе к новому месту военной службы справка о сдаче жилой площади довольствующими органами квартирно-эксплуатационной службы не выдается.

Для учета оказанной безвозмездной финансовой помощи органами квартирно-эксплуатационной службы ведется книга учета сумм безвозмездной финансовой помощи с открытием на каждого военнослужащего, получившего безвозмездную финансовую помощь, отдельного лицевого счета.

Основанием для списания с учета суммы предоставленной безвозмездной финансовой помощи (погашения аванса) является заверенная в установленном порядке копия документа, подтверждающего право собственности военнослужащего на квартиру (индивидуальный жилой дом).

Об оказании военнослужащему безвозмездной финансовой помощи и ее размере, в том числе о суммах выданных в ее счет авансов, производится запись в подразд. "б" разд. 12 расчетной книжки в следующей редакции:

"На основании списка военнослужащих для оказания безвозмездной финансовой помощи на строительство (покупку) жилья, утвержденного командующим войсками ___________________ (округ, группа войск, флот (флотилия) "__" __________ 200_ г., и приказа командира (начальника) ____________ от "__" __________ 200_ г. оказана безвозмездная финансовая помощь (выдан аванс) на строительство (покупку) квартиры (индивидуального жилого дома) в сумме: _______________ рублей".

Запись заверяется подписью командира воинской части и начальника финансово-экономического органа и скрепляется оттиском гербовой мастичной печати воинской части. При замене расчетной книжки указанная запись переносится в новую расчетную книжку. Выписка из приказа командира воинской части об оказании безвозмездной финансовой помощи военнослужащему, заверенная подписью начальника штаба воинской части и скрепленная оттиском гербовой мастичной печати, подшивается в личное дело военнослужащего.

В случае убытия военнослужащего для дальнейшего прохождения военной службы в воинскую часть, дислоцирующуюся на территории иных округа, группы войск, флотов (флотилии), до окончания строительства жилья оказание безвозмездной финансовой помощи в окончательный расчет производится квартирно-эксплуатационным органом округа, группы войск, флота (флотилии) по прежнему месту его военной службы.

Аналогичный порядок предоставления безвозмездной финансовой помощи военнослужащим на строительство или покупку жилья действует и в других федеральных органах исполнительной власти, в которых граждане проходят военную службу.

Правовая неотложка

Какими правами обладают член кооператива и члены его семьи?

До полной уплаты паевого взноса член кооператива не является собственником предоставленного ему в пользование жилого помещения. Собственником построенного или приобретенного жилого дома и переданных ему членами кооператива денежных средств является кооператив как юридическое лицо. Члену кооператива до полной уплаты пая принадлежит лишь право владения и пользования занимаемым жилым помещением, а также в определенных случаях право распоряжения этим помещением (обмен, раздел жилого помещения).

Особенностью пользования жилыми помещениями ЖСК (ЖК) является то, что члены семьи пайщика не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, предоставленным пайщиком (такое право имеют граждане при заключении договора найма жилого помещения). В случае утраты пайщиком права членства в ЖСК (ЖК) он и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением, в случае же смерти пайщика члены семьи умершего сохраняют право пользования жилым помещением при условии вступления в члены ЖСК (ЖК) одного из них.

Когда член ЖСК (ЖК) становится собственником занимаемого им в кооперативе жилого помещения?

Кооперативная квартира переходит в частную собственность гражданина не в порядке приватизации, а по иным основаниям. Со дня внесения всей суммы паевого взноса член ЖСК (ЖК) приобретает право собственности на занимаемое им жилое помещение (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Ему выдается справка за подписями председателя и главного бухгалтера ЖСК (ЖК) о том, что он полностью оплатил свой пай. На основании такой справки выдается свидетельство о собственности на квартиру. После этого собственник может распоряжаться квартирой по своему усмотрению, без согласия кооператива (продать, обменять, сдать внаем и т.д.).

Размер безвозмездной финансовой помощи лицам, вступившим в ЖСК (ЖК) или осуществляющим покупку квартир, исчисляется на момент ввода дома в эксплуатацию? Как он определяется?

В соответствии с постановлением Совета Министров СССР "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" от 23 января 1981 г. N 105 датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта государственной приемочной комиссией.

Таким образом, размер безвозмездной финансовой помощи военнослужащему будет исчисляться из стоимости уже готовой, построенной квартиры, что практически соответствует интересам самого военнослужащего.

Как могут быть соблюдены интересы лица, осуществляющего покупку или постройку индивидуального жилого дома?

Обычно размер безвозмездной финансовой помощи при строительстве индивидуального жилого дома будет исчисляться из сметной стоимости этого дома, но в ценах на момент утверждения проекта. В целях соблюдения интересов лица, получающего безвозмездную финансовую помощь, следует заключить договор строительного подряда (примерная форма приложена к Инструкции, утвержденной приказом министра обороны Российской Федерации 1997 г. N 150).

Что касается военнослужащих, осуществляющих покупку индивидуального жилого дома, то размер безвозмездной финансовой помощи целесообразно исчислять из сметной, а не балансовой стоимости индивидуального жилого дома в пределах стоимости строительства жилого дома в данном регионе (стоимости одного квадратного метра жилья) и типовых потребительских качеств жилья в ценах на момент приобретения жилого дома, как это предусмотрено Инструкцией, утвержденной приказом министра обороны Российской Федерации 1997 г. N 150.

Балансовая стоимость объекта определяется его первоначальной стоимостью, погашаемой путем начисления износа*(118). Исчисляется балансовая стоимость бюро технической инвентаризации, в ведении которого находится территория, на которой расположен дом. На практике балансовая стоимость зачастую отличается от реальной рыночной стоимости, т.е. той стоимости индивидуального жилого дома, которая определяется в реальной сделке купли-продажи. Разница между двумя этими стоимостями, как правило, не в пользу военнослужащего.

Как определяется момент приобретения индивидуального жилого дома или квартиры в собственность?

В связи с тем, что договор купли-продажи недвижимого имущества предусматривает переход права собственности на это недвижимое имущество, в соответствии с ГК РФ моментом приобретения индивидуального жилого дома или квартиры будет считаться момент перехода права собственности, т.е. момент государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551) и договора купли-продажи (ст. 558).

Кому принадлежат нежилые помещения и земельные участки, на которых размещен жилой дом ЖК (ЖСК)?

Нежилые помещения и земельный участок являются общей долевой собственностью членов кооператива на основании ст.ст. 289-290 ГК РФ. Однако доля каждого собственника не может быть выделена и используется совместно с долями других жильцов дома.