Глава 1. Пользование жилыми помещениями по договору социального найма жилого помещения

 Понятие   договора   социального   найма    в   домах  государственного

 и муниципального  жилищных  фондов  социального  использования. Предмет

 и стороны договора                                                     

 Права и обязанности наймодателя, нанимателя и членов его семьи         

 Содержание помещений и внутренний распорядок в жилых помещениях        

 Права и обязанности наймодателя по договору социального найма          

 Права и обязанности нанимателя                                         

 Права и обязанности членов семьи нанимателя                            

 Признание жилья непригодным для проживания                             

 Пользование общежитиями                                                

 Пользование гостиницами Министерства обороны                           

 Оплата жилья  и  коммунальных  услуг. Льготы, предоставляемые гражданам

 по оплате жилья и коммунальных услуг                                   

 Льготы  по  освобождению  от  оплаты  и  оплате  в  пониженном  размере

 занимаемых жилых помещений и коммунальных услуг                        

Понятие договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования. Предмет и стороны договора

Ордер (выписка из решения на право заключения договора найма в Москве*(137)) является документом, на основании которого заключается договор найма жилого помещения.

Согласно Закону Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" договором социального найма жилого помещения признается соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, как правило, в виде квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение (ч. 5 ст. 1*(138)).

В юридической литературе*(139) указывается, что наниматель в отношении жилого помещения может обладать как правомочием пользования, т.е. возможностью эксплуатации и использования имущества (жилого помещения) путем извлечения полезных свойств*(140) (для проживания), так и правомочием владения, т.е. основанной на законе возможностью иметь у себя данное имущество (фактически обладать им). Содержание правомочия владения, по мнению Г.Ф.Шершеневича, предполагает "фактическое господство лица над вещью, соединенное с намерением присвоить ее себе"*(141). Анализ фактических отношений по поводу жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, позволяет утверждать, что наниматель, кроме пользования, владеет жилым помещением. Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилое помещение предоставляется во владение и пользование. Гражданское законодательство регулирует договор социального найма субсидиарно, т.е. если иное не предусмотрено жилищным законодательством (п. 3 ст. 672 ГК РФ). В данном случае иное жилищным законодательством не предусмотрено.

Таким образом, договор социального найма жилого помещения - соглашение, в силу которого собственник или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю пригодное для постоянного проживания жилое помещение во владение и пользование в жилищном фонде социального использования, в пределах нормы жилой площади (социальной нормы площади жилья), а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им и оплачивать коммунальные услуги.

Договор социального найма является основным документом, регулирующим отношения наймодателя с нанимателем. Договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов заключается в письменной форме на основании выданного гражданину ордера на вселение в конкретное жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями (ст. 51 ЖК РСФСР).

Предметом договора найма являются отношения по пользованию жилым помещением.

Согласно ст. 51 ЖК РСФСР объектом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств. Фактическая передача жилого помещения осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

Сторонами по договору найма являются: наймодатель - с одной стороны и наниматель - с другой стороны.

Наймодателем по договору социального найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в наем. На территории г. Москвы право заключать договоры найма на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, предоставляется дирекциям единого заказчика на основании выписки из решения органа исполнительной власти.

Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть дееспособное физическое лицо, относящееся к категории граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального использования, в соответствии с перечнем, определяемым законом города.

Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов утвержден постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 (с изменениями от 18 января 1992 г.; 23 июля 1993 г.). В Москве Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Московской городской думы от 7 октября 1998 г. N 86.

Права и обязанности наймодателя, нанимателя и членов его семьи

Права и обязанности сторон по договору социального найма, т.е. по пользованию жилыми помещениями, составляют содержание договора.

Пользование жилыми помещениями должно осуществляться в соответствии с их назначением. Однако к осуществлению права пользования предъявляются особые требования, которые сформулированы в ст.ст. 288, 678 ГК РФ, ст.ст. 7-10 ЖК РСФСР, Правилах пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР*(142) и других нормативных правовых актах.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Соответственно этому размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Содержание помещений и внутренний распорядок в жилых помещениях

Действующее законодательство Российской Федерации возлагает на граждан, являющихся нанимателями, обязанность бережно относиться к занимаемому ими жилому помещению. Это положение неразрывно связано с общей обязанностью нанимателей использовать жилые помещения в соответствии с их целевым назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей.

Согласно ст. 678 ГК РФ на нанимателе жилого помещения лежит обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" возлагает на граждан обязанность бережно относиться к жилищному фонду и придомовой территории, выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования (ст. 4). ЖК РСФСР на граждан возложена обязанность обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Указанные обязанности должны выполняться не только нанимателями, но и членами их семей.

Права и обязанности наймодателя по договору социального найма

Наймодатель обязан:

- в установленный срок (в Москве он равен одному месяцу) после подписания договора передать нанимателю свободное жилое помещение, соответствующее условиям договора найма и его назначению, и обеспечить свободный доступ нанимателю в жилое помещение;

- в случае аварий немедленно принимать все необходимые меры к их устранению;

- содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию дома, в состав которого входит жилое помещение, и обеспечивать нанимателя необходимыми жилищно-коммунальными и прочими услугами;

- своевременно производить капитальный и текущий ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них;

- обеспечивать надлежащее содержание подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования жилых домов, а также придомовых территорий;

- своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях.

За счет наймодателя выполняются все работы по текущему и капитальному ремонту жилого дома. Внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений производится за счет наймодателя только в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо - с производством капитального ремонта.

Повреждения жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, происшедшие по вине жильцов, исправляются нанимателем или наймодателем за счет нанимателя.

Наймодатель имеет право требовать исполнения нанимателем обязанностей, возложенных на него вышеперечисленными нормативными правовыми актами.

Права и обязанности нанимателя

Наниматель обязан:

- использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии;

- не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения наймодателя и уполномоченных органов (в Москве - межведомственной комиссии), а также своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилищного фонда, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния;

- в случае освобождения нанимателем помещения по договору найма оплатить наймодателю стоимость непроизведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее;

- в установленные договором найма сроки вносить плату за жилое помещение, своевременно вносить платежи за коммунальные услуги на расчетный счет наймодателя, а также принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории. В соответствии со ст. 56 ЖК РСФСР наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца;

- при сдаче жилого помещения по договору поднайма согласовать договор с наймодателем;

- при освобождении жилого помещения передать наймодателю жилое помещение в течение установленного срока (в Москве - в течение месяца) с улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения и не отделимыми без вреда для конструкций жилого помещения.

Произведенные нанимателем с письменного согласия наймодателя улучшения за собственные средства нанимателя подлежат возмещению наймодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение.

Произведенные нанимателем без письменного согласия наймодателя улучшения не подлежат возмещению.

По договору социального найма наниматель и члены его семьи несут солидарную ответственность за исполнение условий договора социального найма.

1. Наниматель с письменного согласия наймодателя и всех совершеннолетних граждан, указанных в договоре найма жилого помещения, вправе вселить в жилое помещение супруга (супругу), детей, родителей и других лиц при условии, если в результате вселения указанных лиц размер жилой площади на одного человека будет не менее установленной нормы (12 кв.м).

Лица, вселенные в жилое помещение при согласии наймодателя в качестве постоянно проживающих граждан, приобретают равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением.

Согласно ст. 54 ЖК РСФСР вселение других граждан нанимателем в занимаемое им жилое помещение производится "в установленном законом порядке", под которым долгое время понимался особый порядок. Пленум Верховного Суда СССР указал, что "под вселением в установленном порядке понимается, как правило, вселение в жилое помещение с соблюдением положений о прописке. Однако суд может признать право на жилое помещение вселившегося лица, когда в его прописке было необоснованно отказано"*(143).

В результате применения на практике ст. 54 ЖК РСФСР сложилось положение, при котором возникновение жилищно-правовых отношений ставилось в прямую зависимость от наличия или отсутствия прописки, каковая является элементом иных - административно-правовых отношений; при оценке доказательств, свидетельствующих о том, что наниматель признавал то или иное лицо членом своей семьи, многие суды решающее значение придают именно факту прописки, хотя, как известно, органы милиции не наделены никакими правами по закреплению права на жилое помещение и признанию того или иного лица членом семьи нанимателя.

Однако после принятия новой Конституции Российской Федерации и Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и места жительства в пределах Российской Федерации" от 25 июня 1993 г. указанное выше положение ст. 54 ЖК РСФСР вступило в противоречие со ст. 27 Конституции Российской Федерации и указанным Законом. Далее в постановлении Пленума Верховного Суда СССР указывается: "Законодатель, осуществляя регулирование этого конституционного права (права на жилище. - Прим. авт.), обязан следовать требованию ст. 55 (часть 2) Конституции Российской Федерации о недопустимости умаления законами прав и свобод человека и гражданина". Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целяхзащиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. "Противоречива, - говорится далее в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации, - и судебная практика применения части первой статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР. При юридически сходных обстоятельствах дела этой категории разрешаются судами по-разному, что влечет для граждан неодинаковые правовые последствия".

Возможность произвольного применения закона является нарушением провозглашенного Конституцией Российской Федерации равенства всех перед законом и судом (ч. 1 ст. 19).

Тем самым, как справедливо отмечает П.И.Седугин*(144), закон связывает жилищные права и обязанности только с фактом совместного проживания членов семьи, ведения ими общего хозяйства, но отнюдь не с пропиской (или регистрацией), которая в жилищном законодательстве как категория вообще не фигурирует.

У членов семьи нанимателя право постоянного пользования жилым помещением возникает либо как первоначальное (при предоставлении жилого помещения одновременно всей семье), либо как производное (при последующем вселении членов семьи), причем в любом случае субъектом жилищных правоотношений выступает не вся семья, а каждый член семьи в отдельности.

Наделение членов семьи равным правом на жилое помещение не ставится в зависимость ни от продолжительности совместного проживания, ни от материального положения и источника доходов. Ограничение равенства прав вселяемых членов семьи состоит в допустимости соглашения между вселяемыми, нанимателем и проживающими с ним совершеннолетними членами его семьи о порядке пользования жилым помещением.

Если гражданин, состоявший в браке с нанимателем или с кем-либо из проживающих с ним членов его семьи, был вселен только для временного проживания, то это должно определяться соглашением сторон о временном пользовании жилым помещением. При возникновении спора о характере права этого гражданина вопрос решается в судебном порядке.

Расторжение брака не влияет на права бывшего члена семьи, если он продолжает проживать в том же жилом помещении либо не проживает по независящим от него причинам.

2. Наниматель вправе потребовать от наймодателя передачи жилого помещения в соответствии со ст. 676 ГК РФ, а также потребовать возмещения убытков в случае, если наймодатель не предоставил нанимателю жилое помещение в срок, указанный в договоре.

3. При нарушении наймодателем обязанности по производству ремонтных и иных работ в жилом помещении нанимателя последний имеет право:

- потребовать соответственного уменьшения платы за жилое помещение на срок до проведения таких работ наймодателем;

- произвести их собственными силами с покрытием убытков за счет наймодателя;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков;

- потребовать произвести замену жилого помещения.

По договору социального найма члены семьи нанимателя пользуются всеми правами, которые предоставлены нанимателю.

Права и обязанности членов семьи нанимателя

В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями. Договор найма жилого помещения, как уже отмечалось, заключается с нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер. Наравне с нанимателем члены его семьи, проживающие совместно с ним, также имеют право на жилое помещение. В ст. 53 ЖК РСФСР определено, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

В жилищном праве под семьей понимается определенная группа лиц, общность людей, построенная (основанная) на браке, родстве или свойстве, совместном проживании, по общему правилу, в одном жилище и ведущая с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и др.)*(145).

В жилищных отношениях семья в ряде случаев выступает как особый коллективный субъект права (например, право семей погибших или пропавших без вести военнослужащих на первоочередное получение жилого помещения, право на вселение в занимаемое жилое помещение других лиц с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, солидарная имущественная ответственность совершеннолетних членов семьи по обязательствам, вытекающим из договора найма). Правосубъектность семьи проявляется либо через действия нанимателя или собственника в качестве ее представителя, либо через действия, совершаемые отдельными лицами семьи. Это проявляется, во-первых, через полномочия, осуществляемые нанимателем в интересах семьи в качестве ее представителя; во-вторых, через действия, совершаемые всеми членами семьи (например, дача согласия членов семьи на вселение других граждан в качестве членов семьи); в-третьих, через действия, совершаемые только совершеннолетними членами семьи. Наниматель выступает в качестве представителя членов семьи перед другой стороной - наймодателем.

Права членов семьи по договору социального найма жилого помещения являются равными с правами нанимателя. В жилищных правоотношениях наниматель выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены семьи проявляют себя в качестве субъектов права обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий, участия в несении расходов по обязательствам, вытекающим из договора найма, и т.д. В ЖК РСФСР не дается понятия членов семьи. Вместе с тем можно отметить, что жилищное законодательство вкладывает в понятие члена семьи нанимателя довольно широкое содержание с учетом специфики жилищных отношений: носителями жилищных прав и обязанностей в качестве членов семьи могут быть не только родственники нанимателя, но и другие лица, проживающие совместно с ним. Круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определяется ЖК РСФСР.

В ЖК РСФСР не содержится определение понятия "семья". В некоторых монографиях указывается, что семья - это группа лиц, связанных родством или свойством, совместным проживанием в данном жилище и общим бюджетом либо единством расходов по оплате квартиры*(146). Круг членов семьи, связанных правами и обязанностями, по-разному определяется в зависимости от целей правового регулирования в различных отраслях права - семейном, гражданском, жилищном и т.д.

СК РФ (ст. 2) к членам семьи относит: супругов, родителей и детей, усыновителей и усыновленных, а в некоторых случаях других родственников и иных лиц (родные братья и сестры, отчим (мачеха) и пасынки (падчерицы), опекуны и попечители, приемные родители, фактические воспитатели и принятые в их семьи дети).

ЖК РСФСР к членам семьи относит супруга, их детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а также в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (ч. 2 ст. 53 ЖК РСФСР). Если указанные граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. В ст. 127 ЖК РСФСР, упоминающей о членах семьи собственника, содержится прямая отсылка к ст. 53 ЖК РСФСР.

Права и обязанности нанимателей и проживающих с ними лиц в ведомственных домах Министерства обороны Российской Федерации закреплены в Правилах содержания помещений и внутреннего распорядка в жилых домах Министерства обороны*(147).

Все проживающие в домах Министерства обороны обязаны бережно и заботливо относиться как к непосредственно используемой ими жилой площади и ее оборудованию (водопровод, канализация, газовое оборудование, телефон, ванна, раковины, печи, кухонные очаги и т.п.), так и к дворовым участкам, зеленым насаждениям и всякому другому имуществу квартиры и домовладения в целом.

Так, наниматели жилых помещений и проживающие с ними лица обязаны:

а) использовать жилые помещения, места общего пользования и домовое оборудование соответственно назначению и содержать их в чистоте и порядке;

б) экономно расходовать электроэнергию, воду, газ;

в) при обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать возможные меры к их устранению и в необходимых случаях сообщать об этом управлению домами;

г) соблюдать правила пожарной безопасности при топке печей и использовании кухонных очагов, при пользовании электрическими, газовыми и другими приборами, не допускать установки самодельных предохранителей (пробок);

д) не спускать в унитазы и раковины пищевых отходов, тряпья и прочих предметов, могущих засорить канализацию;

е) при отсутствии в доме мусоропровода мусор и пищевые отходы собирать в особые закрывающиеся ведра и регулярно выносить их из квартиры в установленные места;

ж) в зимний период, при отсутствии в доме центрального отопления, производить регулярную топку печей, поддерживая нормальную температуру в жилых помещениях и местах общего пользования (кухня и пр.);

з) в случае появления грызунов сообщать об этом домоуправлению и органам санитарного надзора для принятия мер.

Нанимателям жилых помещений и всем проживающим с ними лицам запрещается:

а) хранить, пилить и колоть дрова в квартире, коридоре и на лестничных площадках, а также производить в квартире работы, вызывающие порчу помещения или нарушающие нормальные условия жизни проживающих;

б) вывешивать на балконах вещи, портящие вид дома; использовать балкон для хранения домашнего имущества или топлива; устанавливать на балконах ящики (горшки) для цветов без должного крепления;

в) устанавливать на крышах домов без разрешения домоуправления индивидуальные антенны для радиоприемников и телевизоров;

г) загромождать передние, коридоры, лестничные клетки и запасные выходы мебелью, предметами домашнего обихода и т.д. (разрешается в квартирах, не имеющих кладовых, занимать с общего согласия жильцов указанными предметами передние и коридоры при том условии, если остается проход шириной не менее одного метра);

д) чистить и вытряхивать в местах общего пользования квартиры, а также на балконах и лестницах постельные принадлежности, половики, ковры, мебель и т.п. (выбивать, чистить и вытряхивать ковры, мебель и постельные принадлежности разрешается только во дворе в отведенном для этих целей месте).

Наниматели жилых помещений должны производить за свой счет текущий ремонт жилых помещений, а при освобождении помещения - сдать его в надлежащем состоянии (ч. 2 ст. 142 ЖК РСФСР).

Текущий ремонт нанимателями жилых помещений производится на условиях и в порядке, определяемых договором найма жилого помещения и законодательными и иными нормативными правовыми актами.

Ремонт квартиры, относящейся к ведомственному жилищному фонду Министерства обороны, производится в соответствии с Правилами содержания помещений и внутреннего распорядка в жилых домах Министерства обороны.

Во время проживания в данной квартире наниматели жилых помещений обязаны производить за свой счет текущий ремонт занимаемых ими жилых помещений и мест общего пользования: побелку, окраску или оклейку обоями стен, побелку потолков, окраску вторых рам и изнутри первых рам, окраску подоконников, вставку стекол, окраску полов и дверей, замену оконных и дверных приборов, ремонт электропроводки от ввода в квартиру.

Вышеуказанные работы должны выполняться нанимателями жилых помещений не позднее следующих сроков: клеевая окраска или оклейка обоями стен жилых комнат - не менее одного раза в 5 лет; оклейка стен жилых комнат обоями улучшенного качества - 8 лет; клеевая окраска мест общего пользования - 3 года; масляная окраска столярных изделий, а также стен в жилых комнатах - 8 лет; масляная окраска стен санузлов и кухонь, а также чистых дощатых полов в жилых комнатах - 5 лет; масляная окраска чистых полов на кухнях, в коридорах и санузлах - 3 года, а при необходимости, определяемой управлением домами и домовым комитетом (женсоветом), - и вне этих сроков.

Ремонт может быть произведен по желанию нанимателей жилых помещений управлением домами за плату по расценкам, утвержденным в установленном порядке.

Все другие работы по ремонту жилищ, а также перечисленные выше виды текущего ремонта, если они вызваны неисправностью частей здания или домового оборудования либо связаны с ведением капитального ремонта, производятся за счет управления домами. Капитальный ремонт выражается в восстановлении в период службы зданий отдельных износившихся конструкций и оборудования дома в их натуральной форме за счет средств, предназначенных на простое воспроизводство. Все повреждения помещений и их оборудования, вызванные проведением этого ремонта, устраняются за счет средств управления домами.

Потребность в текущем ремонте по каждой квартире устанавливается описью, составляемой техником или инженером домоуправления и уполномоченным по дому (подъезду) совместно с нанимателями жилых помещений, с обязательным указанием срока выполнения работ. Опись, подписанная начальником домоуправления и нанимателем жилого помещения, является одновременно и обязательством, подлежащим выполнению как самим домоуправлением, так и нанимателем жилого помещения.

Переоборудование и перепланировка жилых помещений и мест общего пользования, перестановка отопительных и санитарно-технических приборов могут производиться только в порядке, обусловленном правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

Наниматели жилых помещений, допустившие самовольное переоборудование и перепланировку жилых помещений и мест общего пользования, перестановку отопительных и санитарно-технических приборов, обязаны по требованию управления домами привести помещения и приборы в прежнее состояние за свой счет.

При выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства всей семьи наниматель жилого помещения обязан освободить и сдать домоуправлению по акту занимаемое им помещение и его оборудование в исправном состоянии. Запрещается снимать установленные нанимателем жилого помещения оборудование и приспособления, которые при снятии могут повредить отдельные конструкции или отделку помещения.

Произведенные нанимателем жилого помещения или членами его семьи повреждения помещений, а также не выполненные в установленные сроки работы по текущему ремонту помещения, лежащие на обязанности нанимателя жилого помещения, фиксируются в акте сдачи помещения. В этом случае стоимость необходимого ремонта и расходы домоуправления по исправлению причиненных повреждений в помещении подлежат оплате за счет нанимателя жилого помещения в установленном порядке.

Акт сдачи жилого помещения составляется и подписывается представителем домоуправления, домового комитета (женсовета), убывающим нанимателем жилого помещения.

Признание жилья непригодным для проживания

Признание жилья непригодным для проживания осуществляется в соответствии с Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003 г. N 552, и Положением по оценке непригодных жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания*(148).

Указанными актами устанавливается порядок отнесения жилых домов и жилых помещений в других строениях на территории Российской Федерации к категории непригодных для проживания независимо от того, в жилищном фонде какой формы собственности они находятся, за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся в частной собственности лиц, постоянно проживающих в указанных жилых домах.

Решение вопросов о непригодности жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания возлагается на межведомственные комиссии, создаваемые органами власти в составе представителей администрации, представителей жилищной инспекции, органов архитектуры, организаций технической инвентаризации, санитарного надзора, управления пожарного надзора и других органов и организаций. При необходимости в состав комиссии могут быть введены технические эксперты.

Межведомственная комиссия осуществляет свою работу на основании заявления собственника дома, направленного в администрацию, с указанием причин, по которым он считает необходимым созыв комиссии; по указанию вышестоящих организаций, а также в случае аварийной ситуации и по представлениям органов санитарного надзора, государственного пожарного надзора, по запросу суда и прокуратуры, заявлениям граждан.

В результате работы комиссии оформляется акт, в котором указывается одно из принятых решений: об отнесении здания или жилого помещения к категории непригодного для постоянного проживания или его годности. Члены комиссии, не согласные с решением, оформляют особое мнение, которое прилагается к акту.

Решение о признании жилого дома или жилого помещения непригодным для постоянного проживания независимо от его ведомственной принадлежности выносится межведомственной комиссией.

Утвержденные акты служат основанием для решения вопросов, связанных с проведением капитального ремонта, модернизации и реконструкции непригодных для постоянного проживания жилых домов и жилых помещений либо с их сносом или переоборудованием для использования в других целях, в том числе - вопросов отселения и улучшения жилищных условий граждан, в установленном законодательством порядке, которое возлагается на органы местного самоуправления.

Копия решения о признании жилого дома (помещения) непригодным для постоянного проживания направляется собственнику дома. Нанимателю жилого помещения выдается справка установленного образца.

Пользование общежитиями

Пользование общежитиями осуществляется в соответствии с Примерным положением об общежитиях, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328. Пользование общежитиями Министерства обороны осуществляется в соответствии с Положением о домоуправлениях, общежитиях и гостиницах Министерства обороны*(149).

Права и обязанности проживающих в общежитиях Министерства обороны закреплены в Типовых правилах внутреннего распорядка в общежитиях Министерства обороны*(150):

"1. Проживающие в общежитии имеют право:

- пользоваться помещениями культурно-бытового назначения, оборудованием, инвентарем общежития и культурно-бытовыми услугами;

- требовать своевременной замены пришедших в негодность оборудования, мебели, постельных принадлежностей и другого инвентаря общежития, а также устранения недостатков в культурно-бытовом обслуживании;

- избирать Совет общежития и быть избранными в его состав, принимать участие в культурно-массовой и спортивной работе, в обсуждении вопросов организации быта в общежитии и вносить свои предложения.

2. Проживающие в общежитии обязаны:

- строго соблюдать правила внутреннего распорядка;

- бережно относиться к помещению, инвентарю, оборудованию и постельным принадлежностям, предоставленным в их пользование;

- соблюдать чистоту в жилых комнатах и местах общего пользования;

- экономно расходовать электроэнергию, топливо, газ и воду;

- сдавать в камеру хранения общежития личные вещи, не являющиеся предметами ежедневного пользования (за пропажу вещей, не сданных на хранение, администрация ответственности не несет);

- готовить пищу, стирать и сушить белье только в специально отведенных для этих целей местах;

- после сна аккуратно убирать постель, прикроватные тумбочки (столики) и содержать их в чистоте;

- соблюдать правила пожарной безопасности при пользовании электрическими, газовыми и другими приборами. Не устанавливать без разрешения администрации общежития дополнительные электронагревательные приборы.

3. Лицам, проживающим в общежитии, воспрещается:

- самовольно переходить на жительство из одного помещения в другое, а также пользоваться постелью и постельными принадлежностями других жильцов;

- ложиться на кровать в верхней одежде и обуви;

- без разрешения заведующего общежитием производить переустройство помещения, переделку и исправление электропроводки, включать дополнительные электронагревательные приборы и источники света;

- приносить и распивать в общежитии спиртные напитки, играть в азартные игры, хранить огнестрельное оружие, боеприпасы и легковоспламеняющиеся материалы;

- шуметь в жилых комнатах, коридорах и других местах общего пользования во всякое время суток;

- выносить из общежития какие-либо вещи, в том числе и свои, без особого пропуска, выдаваемого заведующим общежитием.

4. Инвентарь и постельные принадлежности выдаются проживающим в общежитии для индивидуального пользования под расписку.

Каждый проживающий в общежитии несет материальную ответственность за целость и сохранность инвентаря и постельных принадлежностей, предоставляемых ему администрацией общежития.

5. Лица, выбывающие из общежития, обязаны сдать числящиеся за ними постельные принадлежности, инвентарь и оборудование администрации общежития под расписку. За несданные вещи, а также за их порчу с выбывающего взыскивается сумма причиненного общежитию ущерба.

6. Лица, посещающие общежития, обязаны беспрекословно соблюдать установленный порядок. Пребывание посторонних лиц в общежитии после 23 часов воспрещается.

7. Лица, систематически нарушающие правила внутреннего распорядка, подлежат выселению из общежития в установленном законом порядке.

Спорные вопросы, возникающие между проживающими в общежитии и обслуживающим персоналом, должны решаться командованием части и руководством общежития (для рабочих и служащих - совместно с профсоюзной организацией).

8. Для наблюдения за порядком, чистотой и выполнением правил внутреннего распорядка в каждой комнате общежития командованием части из числа проживающих назначается староста комнаты.

В обязанности старост комнат входит:

- наблюдение за выполнением проживающими правил внутреннего распорядка;

- связь с администрацией и общественными организациями по всем вопросам, затрагивающим интересы проживающих;

- содействие в проведении санитарно-гигиенических, профилактических и культурных, мероприятий".

Пользование гостиницами Министерства обороны

Пользование гостиницами Министерства обороны осуществляется в соответствии с гл. IV Положения о домоуправлениях, общежитиях и гостиницах Министерства обороны, введенного в действие приказом заместителя министра обороны СССР по строительству и расквартированию войск от 24 марта 1981 г. N 45, в котором закреплены следующие правила содержания помещений и обслуживания проживающих (извлечения):

"119. Помещения гостиницы, оборудование, белье, мебель, мягкий и жесткий инвентарь должны содержаться администрацией и обслуживающим персоналом в исправном состоянии и чистоте.

120. Уборка номеров и мест общего пользования гостиниц, как правило, должна производиться ежедневно с 9 до 17 часов. Натирка паркетных полов производится в те же часы. Уборка в присутствии проживающих может производиться только с их разрешения. После уборки мебель должна быть расставлена по своим местам.

121. Выполнение уборочных работ, а также осуществление контроля за состоянием помещений, инвентаря и оборудования производится персоналом гостиницы, не нарушая покоя окружающих.

125. Гостиницы должны иметь необходимые для приезжих справочные сведения, которые предоставляются бесплатно: адреса и номера телефонов почты, телеграфа, учреждений, театров, кино, бытовых предприятий; расписания движения поездов, самолетов, междугородных автобусов, пассажирских судов.

126. Имеющиеся при гостиницах буфеты, душевые, ванные, прачечные, мастерские по ремонту обуви и одежды, книжные киоски и киоски предметов военной галантереи работают в удобное для проживающих в гостинице время.

127. Температура воздуха в номерах гостиниц в отопительный период поддерживается не ниже +18°С.

128. Номера гостиниц ежедневно обеспечиваются остуженной кипяченой водой в закрытых графинах или кувшинах. Кипяченая вода по разрешению органов санитарно-эпидемиологической службы может быть заменена доброкачественной сырой водой.

129. Правила пользования и внутреннего распорядка в гостиницах Министерства обороны помещаются в рамке под стеклом и вывешиваются на видном месте у рабочего стола дежурного администратора, а также на этажах. Вновь прибывающие в гостиницу обязаны ознакомиться с правилами в день прибытия.

130. Должностные лица и обслуживающий персонал гостиницы должны быть вежливы и тактичны с проживающими, чисто и опрятно одеты".

Правила пользования и внутреннего распорядка в гостиницах Министерства обороны утверждены приказом заместителя министра обороны СССР по строительству и расквартированию войск 1981 г. N 45*(151). Ниже приведены их основные положения:

1. Гостиницы Министерства обороны предназначены для временного проживания иногородних военнослужащих, рабочих и служащих Советской Армии и Военно-Морского Флота, а также лиц, прибывших в воинские части гарнизона в командировку.

Военнослужащие, рабочие и служащие Советской Армии и Военно-Морского Флота и члены их семей, прибывшие в отпуск, размещаются в гостинице при наличии свободных мест.

При наличии в гостинице свободных мест они могут предоставляться также работникам других министерств и ведомств, прибывшим в населенный пункт по служебным делам:

Инвалидам Великой Отечественной войны, инвалидам труда, а также лицам (не более одного человека), сопровождающим инвалидов I группы, места в гостинице предоставляются по мере их освобождения в первую очередь.

2. Для получения номера или места в гостинице прибывший предъявляет администратору документ, который по закону является видом на жительство (удостоверение личности, паспорт и т.п.), а также командировочное предписание или отпускной билет. После оформления документы возвращаются владельцу.

3. Плата за проживание в гостинице взимается в соответствии с установленной системой единого расчетного часа - с 12 часов по местному времени. При проживании в гостинице менее суток плата взимается за полные сутки.

При заселении в течение 12 часов до расчетного часа или при выезде в течение 12 часов после расчетного часа плата за проживание взимается за половину суток, а при выезде после 24 часов - за полные сутки.

Плата за проживание в гостинице и за услуги, которые предоставляет гостиница, взимается по установленному для данной гостиницы прейскуранту.

4. Цены установлены на места в номерах. Администрация гостиницы может предоставлять номер на два и более мест проживающим (по их просьбе) с оплатой ими всех мест в номере.

5. По просьбе проживающих в одно-, двухместных номерах может предоставляться одно дополнительное место. В этом случае в номерах высшей категории плата за дополнительное место взимается по цене основного места в номере; в одноместных номерах всех категорий плата устанавливается равной для каждого проживающего и взимается по цене на место в двухместном номере той же категории, а в двухместных номерах плата устанавливается равной для каждого проживающего и взимается по цене на место в трехместном номере той же категории.

6. За проживание в гостинице детей в возрасте до 12 лет (при посемейном поселении), без предоставления ребенку отдельного места в номере, плата не взимается:

7. Бронирование мест производится по письменным заявкам командиров воинских частей. С отдельных лиц плата за бронирование взимается в размере 50% от цены на место за сутки при приезде к дате и времени (до или после расчетного часа), которые указаны в заявке на бронирование. При приезде в течение 12 часов после указанного в заявке времени плата взимается в размере стоимости места за сутки, а при опоздании более чем на 12 часов (но не свыше 24 часов) - за 1,5 суток при условии фактического простоя номера или места в течение этого времени. Если простоя номера или места, которые предоставлены проживающему, в течение времени опоздания не было, плата за бронирование взимается в размере 50% от цены места за сутки.

При опоздании более чем на сутки бронь аннулируется.

При бронировании мест группам людей порядок оплаты бронирования определяется соответствующими приказами и директивами министра обороны.

8. В случае отказа лица, для которого забронировано место, от оплаты за бронь поселение его в гостиницу производится на общих основаниях, т.е. в порядке общей очереди.

9. Администрация гостиницы без дополнительной оплаты обеспечивает проживающим:

- вызов скорой помощи, врача и доставку лекарств заболевшему;

- пользование аптечкой с набором медикаментов первой необходимости;

- доставку в номер или вручение персоналом гостиницы личной корреспонденции немедленно по ее получении;

- побудку к определенному времени по просьбе проживающего;

- хранение ручного багажа (сумок, сеток, портфелей, баулов, чемоданов) - не свыше двух мест;

- хранение денег, ценных бумаг и ценных вещей, сдаваемых по описи;

- предоставление кипятка, иголок, ниток, посуды и другого инвентаря согласно утвержденным нормативам;

- предоставление настольных игр (шахмат, шашек, домино).

10. Проживающие в гостинице обслуживаются на предприятиях общественного питания, связи, в парикмахерской и на других предприятиях бытового обслуживания, находящихся в гостинице, вне очереди.

Администрация гостиницы должна обеспечивать проживающих справочной информацией о режиме работы указанных предприятий.

11. Смена постельного белья в гостинице производится по мере необходимости, но не реже чем через 6 дней, а полотенец - 3 дня.

12. Администрация гостиницы гарантирует проживающим, при условии соблюдения ими пп. 17, 18 и 20 (а, б) настоящих Правил, сохранность личных вещей, находящихся в номерах или сдаваемых на хранение, а также денег, ценных бумаг и вещей, сдаваемых на хранение по описи.

Драгоценности (изделия из золота, платины, серебра, драгоценных камней) на хранение не принимаются.

За утрату денег, ценных бумаг и ценных вещей, не сданных на хранение, а также драгоценностей администрация гостиницы ответственности не несет.

13. Администрация гостиницы в случае обнаружения забытых вещей принимает меры к возврату их владельцу. Если владелец не найден, забытые вещи по истечении двух недель сдаются в соответствующее отделение милиции.

14. Обслуживающий персонал и проживающие в гостинице должны соблюдать тишину, быть взаимно вежливы.

15. Лица, проживающие в гостинице, должны бережно относиться к имуществу и оборудованию гостиницы, соблюдать чистоту и установленный порядок. В случае утраты или повреждения имущества гостиницы проживающие возмещают нанесенный ущерб в соответствии с действующим законодательством.

16. Проживающие в гостинице обязаны строго соблюдать правила пожарной безопасности. В целях обеспечения пожарной безопасности курить в номерах не рекомендуется.

17. Посторонние лица без ведома администрации в гостиницы не допускаются. По просьбе проживающих администрация гостиницы разрешает посещение проживающих в номере с 8 до 23 часов.

18. Проживающие при уходе из номера обязаны: закрыть водоразборные краны, окна, выключить свет, радио, телевизор, закрыть номер и сдать ключ.

19. Ключ от номера выдается проживающему только по предъявлении визитной карточки (карты гостя), выдаваемой при вселении в гостиницу.

20. Проживающим в гостинице запрещается:

а) оставлять в номере посторонних лиц в свое отсутствие, а также передавать им ключ от номера;

б) уносить из гостиницы ключ от номера;

в) хранить в номере громоздкие вещи и легковоспламеняющиеся материалы;

г) пользоваться нагревательными приборами;

д) переставлять мебель в номере;

е) держать в гостинице животных и птиц;

ж) курить и распивать спиртные напитки в номере в случае возражения других проживающих в этом номере.

21. При выезде из гостиницы проживающий должен произвести полный расчет за все предоставленные ему услуги, уведомить администрацию о своем выезде и сдать ключ от номера.

22. Проживающий при временном выезде из гостиницы, не заявивший об этом администрации и не уплативший вперед, теряет право на занятие прежнего номера (места) и может получить его в гостинице на общих основаниях.

23. Администрации гостиницы предоставляется право, при необходимости, переводить проживающих из одного номера в другой, а также сокращать срок проживания в гостинице, если они были предупреждены об этом при въезде.

24. Проживающие в гостинице обязаны допускать администрацию гостиницы в занимаемые помещения для осмотра, а также по другим служебным вопросам в любое время суток.

25. В случае нарушения настоящих Правил, а именно: несвоевременного внесения платы за номер или место, нарушения покоя проживающих, нахождения в номерах посторонних лиц позже установленного времени, недостойного поведения - лица, проживающие в гостинице, подлежат выселению в порядке, предусмотренном законодательством.

26. Книга предложений, заявлений и жалоб находится у дежурного администратора и выдается проживающим по их просьбе.

Предложения, заявления и жалобы рассматриваются администрацией гостиницы в соответствии с действующим законодательством.

27. На рабочем месте работников группы размещения гостиницы (дежурного администратора, дежурного по этажу) должны находиться таблички с указанием их должности, фамилии, имени и отчества.

28. Настоящие Правила, перечень дополнительных платных услуг, таблица цен за номера и места в гостинице, утвержденные для данной гостиницы, адреса и телефоны других гостиниц города, а также адреса и телефоны вышестоящих организаций должны быть вывешены в вестибюле гостиницы в доступном для обозрения месте.

29. Режим работы гостиницы - круглосуточный.

Оплата жилья и коммунальных услуг. Льготы, предоставляемые гражданам по оплате жилья и коммунальных услуг

Оплата жилых помещений и коммунальных услуг является одной из важнейших обязанностей нанимателя. Наниматель должен своевременно вносить плату за жилое помещение. В ст. 56 ЖК РСФСР установлен срок внесения квартирной платы. Квартирная плата должна вноситься ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца.

Согласно п. 3 постановления Правительства Российской Федерации "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" от 2 августа 1999 г. N 887 (с изменениями и дополнениями) структура платежей граждан (кроме собственников частных домовладений), проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности, включает плату:

- за содержание и текущий ремонт жилищного фонда;

- за капитальный ремонт жилищного фонда;

- за наем жилья (для нанимателей жилья).

Понятие перечисленных платежей дается в ст. 1 Закона Российской Федерации ""Об основах федеральной жилищной политики" (в редакции Федерального закона от 6 мая 2003 г. N 52-ФЗ):

1) плата за содержание жилья - плата, взимаемая с собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения или договору найма жилого помещения, за услуги по содержанию общего имущества жилого дома (в том числе подвала, чердака, подъезда, крыши) и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома;

2) плата за ремонт жилья - плата, взимаемая с собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения или договору найма жилого помещения, за текущий ремонт общего имущества жилого дома в соответствии с установленным Правительством Российской Федерации перечнем связанных с таким ремонтом работ;

3) плата за наем жилого помещения - плата, взимаемая собственником жилья с нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения или договору найма жилого помещения и являющаяся доходом собственника жилья от предоставления жилого помещения внаем.

Кроме того, граждане, проживающие в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности, оплачивают коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, вывоз бытовых отходов, обслуживание лифтового хозяйства и др.).

Сбор платы за жилье и коммунальные услуги производится собственником домовладения или уполномоченной им организацией через расчетно-кассовые центры.

Собственник жилых помещений осуществляет особый платеж - налог на имущество физических лиц. Наниматель жилья также осуществляет третий платеж как плату за наем жилья (на компенсацию затрат для его строительства или реконструкцию)*(152).

В квартире, где проживают несколько нанимателей, распределение общих расходов за освещение, телефон коллективного пользования, печное отопление, газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по соглашению по счетчику), а также за ремонт мест общего пользования производится по соглашению между нанимателями жилых помещений. При отсутствии соглашения указанные расходы распределяются:

а) плата за электроэнергию в жилых комнатах при общем счетчике - пропорционально мощности световых точек и бытовых электроприборов каждого нанимателя;

б) плата за телефон коллективного пользования - по числу проживающих в квартире, пользующихся телефоном, независимо от количества переговоров. Междугородные телефонные разговоры оплачиваются лицом, производившим разговоры;

в) плата за печное отопление - пропорционально площади отапливаемых помещений;

г) плата за газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), освещение и ремонт мест общего пользования квартиры - по числу жильцов (включая детей, независимо от возраста, поднанимателей, временных жильцов и других лиц, проживающих в квартире свыше месяца)*(153).

Общие принципы оплаты жилья и коммунальных услуг установлены Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (в редакции Федерального закона от 6 мая 2003 г. N 52-ФЗ). Размер платы за содержание жилья и размер платы за ремонт жилья в жилищном фонде независимо от форм собственности устанавливаются дифференцированно в зависимости от общей площади жилого помещения и комплекса оказываемых услуг (ст. 15). Размер платы за наем жилого помещения устанавливается дифференцированно в зависимости от общей площади и качества жилого помещения. Размер платы за жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, определяется администрацией субъекта Российской Федерации*(154) или органами местного самоуправления. Порядок возмещения расходов на капитальный ремонт жилья устанавливается Правительством Российской Федерации в соответствии с федеральным законом. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления в соответствии с нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации осуществляют постепенную замену финансовой помощи, передаваемой организациям жилищно-коммунального хозяйства для обеспечения возмещения расходов на содержание, ремонт жилья и оказание коммунальных услуг, субсидиями, предоставляемыми гражданам на оплату жилья и коммунальных услуг, при обеспечении указанных в вышеназванном Законе мер социальной защиты граждан.

Наймодатель обязан производить расчет платежей нанимателю за жилищно-коммунальные услуги с учетом льгот, установленных действующим законодательством для определенных категорий граждан.

Плата за жилое помещение вносится нанимателем независимо от факта пользования жилым помещением. Плата за жилое помещение, коммунальные и иные платежи в соответствии с договором найма перечисляются в установленном порядке на расчетный счет наймодателя.

Порядок оплаты жилья и коммунальных услуг определен ст. 15.2 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Наниматели жилых помещений по договору социального найма жилого помещения, наниматели жилых помещений по договору найма жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, собственники жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде осуществляют оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг по установленным в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг ценам и тарифам в размерах, не превышающих установленной федеральным стандартом максимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Сумма превышения максимально допустимых размеров таких расходов должна компенсироваться предоставлением гражданину субсидии. При этом для семей со среднедушевым доходом ниже установленного в соответствии с законодательством прожиточного минимума указанный федеральный стандарт применяется с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода в семье к прожиточному минимуму.

Оплата жилья сверх социальной нормы площади жилья и коммунальных услуг сверх установленных нормативов потребления, в том числе оплата дополнительной жилой площади, осуществляется в соответствии с установленными ценами на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифами на коммунальные услуги независимо от совокупного дохода семьи. Оплата дополнительной жилой площади, предоставляемой гражданам по состоянию здоровья, осуществляется на условиях и в порядке, которые установлены для оплаты в пределах социальной нормы площади жилья*(155).

Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" в ст. 15.4 определены основные условия и порядок предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг нанимателям жилых помещений, членам жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, собственникам жилых помещений, гражданам, проживающим в общежитиях, входящих в жилищный фонд независимо от форм собственности, и имеющим право на получение указанных субсидий, предоставляются в соответствии с положением о предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, утверждаемым Правительством Российской Федерации. В указанном положении при определении условий предоставления гражданину права на получение субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг должны учитываться:

- социальные нормы площади жилья и нормативы потребления коммунальных услуг (водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, водоотведения и теплоснабжения, в том числе приобретения и доставки твердого топлива при наличии печного отопления), вывоза бытовых отходов;

- максимально допустимая доля расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату коммунальных услуг в совокупном семейном доходе на 2004 г. установлен в размере 22% (п. 3 постановления Правительства Российской Федерации "О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг на 2004 год" от 25 августа 2003 г. N 522.

Размер предоставляемой гражданину субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг рассчитывается исходя из устанавливаемых в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг цен на содержание и ремонт жилья, наем жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, предоставляемого по договорам социального найма, и тарифов на коммунальные услуги, оказываемые гражданам, проживающим в жилых помещениях в жилищном фонде независимо от форм собственности.

Предоставление субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг производится в соответствии с Положением о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 г. N 887 (с изменениями и дополнениями)*(156).

Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются гражданам органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот. При этом в семье, в которой совокупный доход на одного человека не превышает установленного прожиточного минимума, собственные расходы на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг не должны превышать половины установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда на одного человека.

Предоставление субсидий осуществляется в установленном порядке в соответствии с ежегодно утверждаемыми федеральными стандартами:

- социальной нормы площади жилья;

- предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв.м общей площади жилья;

- максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг.

Величина субсидий рассчитывается по двум вариантам:

I вариант. Для граждан, в семьях которых совокупный доход семьи на одного человека ниже установленного прожиточного минимума, а максимально допустимая доля собственных расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг ниже половины установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда, величина субсидии определяется как разница между установленным на данный период времени размером оплаты жилья и коммунальных услуг и максимально допустимой долей собственных расходов в совокупном доходе семьи в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг.

Для граждан, в семьях которых совокупный доход семьи на одного человека ниже установленного прожиточного минимума, а максимально допустимая доля собственных расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг равна половине или выше половины установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда, величина субсидии определяется как разница между установленным на данный период времени размером оплаты жилья и коммунальных услуг и половиной установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда.

II вариант. Для граждан, в семьях которых совокупный доход семьи на одного человека выше установленного прожиточного минимума, величина субсидии определяется как разница между установленным на данный период времени размером оплаты жилья и коммунальных услуг и максимально допустимой долей собственных расходов в совокупном доходе семьи в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг.

При расчете величины субсидий на оплату коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, вывоз бытовых отходов, обслуживание лифтового хозяйства и др.) недопустимо исключение отдельных видов фактически предоставляемых услуг. При этом величина ежемесячных субсидий на оплату указанных услуг, определяемая в установленном порядке организацией, уполномоченной собственником домовладения осуществлять сбор и обработку жилищно-коммунальных платежей и предоставление этих субсидий, должна указываться в соответствующем платежном документе (счете-квитанции).

Субсидии предоставляются гражданам, проживающим в домах (включая общежития), относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности.

Граждане, сдающие жилые помещения в поднаем, утрачивают право на субсидию.

Субсидии устанавливаются организацией, уполномоченной органом местного самоуправления, после предъявления гражданами необходимых документов в соответствии с утверждаемым органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации порядком предоставления субсидий гражданам.

Предоставление субсидий всем имеющим на это право гражданам является непременным условием законности решений органов местного самоуправления об увеличении ставок оплаты жилья и коммунальных услуг. Неурегулированность финансовых взаимоотношений между организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, и собственниками домовладений не может служить основанием для отказа либо задержки предоставления гражданам субсидий.

Субсидии предоставляются гражданам в безналичной форме в виде уменьшения их платежа за жилье и коммунальные услуги.

Распределение субсидий осуществляется пропорционально платежам граждан за жилье и коммунальные услуги в соответствии с платежным документом (счетом-квитанцией).

Льготы по освобождению от оплаты и оплате в пониженном размере занимаемых жилых помещений и коммунальных услуг

Оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг осуществляется поэтапно в течение 10 лет с применением мер социальной защиты граждан*(157).

Этапы и порядок перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг определяются Правительством Российской Федерации совместно с органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Органы государственного управления, местная администрация предоставляют компенсации (субсидии) гражданам, обеспечивающие оплату жилья в пределах социальной нормы площади и нормативов потребления коммунальных услуг с учетам не только совокупного дохода семьи, но и действующих в данной сфере льгот. При определенных условиях льготы данной категории касаются и граждан, арендующих жилье.

При этом органы местного самоуправления вправе предоставлять гражданам льготы по оплате жилья и коммунальных услуг по договору найма при площади жилья, превышающей социальную норму.

В этой связи следует помнить, что социальная норма площади жилья - это размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 1 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики"). Например, в Москве социальные нормы площади жилья для выплаты гражданам жилищных субсидий введены с 1 августа 1994 г. и составляют 33 кв.м общей площади жилья для одиноких граждан, 42 кв.м - для семьи из двух человек и по 18 кв.м - на каждого члена семьи для семьи из трех и более человек. Соответственно определены и нормативы потребления электроэнергии для населения, используемые при расчете субсидий.

Поскольку социальные нормы площади жилья в настоящее время определяются в квадратных метрах общей площади жилья, немаловажное значение имеет порядок подсчета площадей жилых зданий.

В соответствии с распоряжением мэра Москвы "О порядке подсчета площадей жилых зданий" от 9 ноября 1995 г. N 592-РМ признано необходимым считать общей площадью квартир и жилых зданий понятия, изложенные в Строительных нормах и правилах "Жилые здания СНиП 2.08.01-89". В результате общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемую со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

В то же время жилую площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов и темных комнат (кладовок).

Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 г. N 1099 (с последующими изменениями и дополнениями) регулируют отношения между исполнителями и потребителями услуг по теплоснабжению, электроснабжению, водоснабжению и канализации.

Потребительские свойства и режим предоставления коммунальных услуг должны соответствовать установленным нормативам:

- по теплоснабжению - температуре воздуха в жилых помещениях при условии выполнения мероприятий по утеплению помещений согласно действующим нормам и правилам;

- по электроснабжению - параметрам электрической энергии по действующему стандарту;

- по холодному водоснабжению - гигиеническим требованиям по свойствам и составу подаваемой воды, а также расчетному расходу воды в точке разбора;

- по горячему водоснабжению - гигиеническим требованиям по составу, свойствам и температуре нагрева подаваемой воды, а также расчетному расходу воды в точке разбора;

- по канализации - отведению сточных вод.

Законодательством Москвы разграничены понятия услуг технического обслуживания и коммунальных услуг. При этом к техническому обслуживанию отнесено выполнение работ по эксплуатации, текущему ремонту, санитарному обслуживанию строения, а к коммунальным услугам - электро- и теплоснабжение (отопление и горячее водоснабжение), газ, вывоз бытовых отходов, водопровод, канализация.

Таковы в общих чертах понятия жилья и коммунальных услуг, при оплате которых могут предоставляться определенные льготы и компенсации отдельным категориям граждан.

Переходя непосредственно к вопросу о льготах по оплате жилья и коммунальных услуг, следует отметить, что федеральное законодательство устанавливает основания и порядок их предоставления для довольно широкого круга лиц.

Льготы по оплате жилья и коммунальных услуг (в зависимости от групп лиц, которым они предоставлены) условно подразделяются на следующие виды:

1) льготы по полному освобождению от оплаты жилья и коммунальных услуг;

2) льготы по пониженному размеру оплаты жилья и коммунальных услуг без каких-либо условий их предоставления;

3) льготы по пониженному размеру оплаты жилья и коммунальных услуг с дополнительными условиями их предоставления:

а) в пределах установленной нормы оплачиваемой жилой площади;

б) в зависимости от вида жилищного фонда.

Льгота по полному освобождению от оплаты жилья и коммунальных услуг (водоснабжение, канализация, газ, электричество, горячее водоснабжение, центральное отопление, а в домах, не имеющих центрального отопления, - предоставление топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению, и другие коммунальные услуги) распространяется на Героев Российской Федерации, Героев Советского Союза, полных кавалеров ордена Славы и совместно проживающих с ними членов их семей. Указанные льготы сохраняются за пережившими супругами и родителями лиц данной категории.

Аналогичной льготой пользуются участковые сотрудники милиции, работающие в сельской местности и в поселках городского типа, и члены их семей, проживающие с ними, которые должны бесплатно обеспечиваться местной администрацией жильем с отоплением и освещением в соответствии с установленными нормами.

Следует упомянуть, что законодательством Союза ССР в соответствии со ст. 58 ЖК РСФСР некоторым категориям граждан ранее также предоставлялись жилищные льготы в виде бесплатного пользования жильем с отоплением и освещением. В частности, при определенных условиях к ним были отнесены специалисты, работающие и проживающие в сельской местности и в поселках городского типа. Те же льготы распространялись и на работников лепрозорных учреждений, находящихся вне городских центров.

Естественно, что в современных условиях возможность применения указанных правовых норм полностью не исключается, но значительно ограничивается требованиями ГК РФ и иных нормативных правовых актов, а потому может в основном рассматриваться лишь в теоретическом плане.

Как уже говорилось, для некоторых категорий льготников действующим законодательством не предусмотрено ограничений какого-либо характера в пользовании льготами по оплате жилья и коммунальных услуг.

Что касается большинства других категорий граждан, то отсутствие каких-либо ограничений в пользовании ими жилищными льготами характерно лишь для оплаты со скидкой коммунальных услуг, осуществляемой в основном без ограничения нормативами потребления коммунальных услуг.

Некоторым категориям лиц льготы предоставляются дифференцированно, в результате чего льготы по оплате коммунальных услуг в основном применяются без каких-либо оговорок, а льготы по оплате жилья - только с учетом определенных ограничений (как правило, в зависимости от вида жилищного фонда и в пределах социальной нормы).

Например, судьям, прокурорам и следователям, научным и педагогическим работникам, имеющим классные чины, и проживающим с ними членам семей предоставляется 50%-ная скидка в оплате коммунальных услуг (электроэнергия, газ, отопление, водоснабжение и др.) и за пользование телефоном независимо от вида жилищного фонда. Однако аналогичная скидка в оплате жилых помещений распространяется лишь на судей и прокурорских работников, проживающих в домах государственного и муниципального жилищных фондов (в том числе проживающих в приватизированных помещениях).

Аналогичные дифференцированные условия предоставления льгот по оплате жилья и коммунальных услуг определены для инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, с тем лишь дополнением, что скидка не ниже 50% с квартирной платы предоставляется при условии проживания не только в домах государственного и муниципального, но и общественного жилищного фонда.

Такой же порядок предоставления указанных льгот установлен для сотрудников органов внутренних дел ст. 30 Закона Российской Федерации "О милиции" (с изменениями и дополнениями) и ряда других групп лиц, включая несколько категорий "чернобыльцев". К ним, в частности, относятся граждане, получившие или перенесшие лучевую болезнь, другие заболевания, инвалиды вследствие чернобыльской катастрофы, участники ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС в зоне отчуждения, рабочие и служащие, а также военнослужащие, лица начальствующего и рядового составов органов внутренних дел, получившие профессиональные заболевания, связанные с лучевым воздействием на работах в зоне отчуждения, граждане, эвакуированные из зоны отчуждения и переселенные (переселяемые) из зоны отселения.

Однако для перечисленных лиц существует еще одна "ограниченная льгота" в виде оплаты занимаемой общей площади не только с учетом проживания в домах государственного и муниципального жилищных фондов, а также в приватизированных жилых помещениях, но и с учетом норм, предусмотренных действующим законодательством.

Вместе с тем "чернобыльцам", проживающим в домах, не имеющих центрального отопления, дополнительно предусмотрено предоставление скидки в размере 50% со стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению, включая транспортные расходы.

Ограничения в применении льгот комплексного характера (как в оплате жилья, так и в оплате коммунальных услуг) применяются довольно часто.

Так, льгота в виде 50%-ной скидки в оплате занимаемой общей площади жилых помещений предоставляется ряду категорий ветеранов. Согласно Федеральному закону "О ветеранах" (в редакции Федерального закона от 6 мая 2003 г. N 52-ФЗ) ветеранам труда установлена льгота - оплата в размере 50% занимаемой общей площади жилых помещений (в коммунальных квартирах - занимаемой жилой площади) в пределах социальной нормы площади жилья, установленной законодательством субъекта Российской Федерации. Льготы по оплате жилья предоставляются лицам, проживающим в жилых помещениях в жилищном фонде независимо от формы собственности, и распространяются на нетрудоспособных членов семьи ветерана труда, совместно с ним проживающих, находящихся на его полном содержании или получающих от него помощь, которая является для них постоянным и основным источником средств к существованию. Членам семей ветеранов труда, совместно с ними проживающим, за исключением указанных выше лиц, льготы по оплате жилья (в коммунальных квартирах - занимаемой жилой площади) в пределах социальной нормы площади жилья, установленной законодательством субъекта Российской Федерации, предоставляются в размере и в порядке, которые определяются органом законодательной власти субъекта Российской Федерации. Льготы по оплате жилья предоставляются лицам, проживающим в жилых помещениях в жилищном фонде независимо от формы собственности.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления могут самостоятельно вводить льготы для отдельных категорий граждан.

Положение о возмещении расходов на предоставление отдельным категориям граждан льгот по оплате жилья и коммунальных услуг содержится в ст. 15.6 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищнойполитики" (в редакции Федерального закона от 6 мая 2003 г. N 52-ФЗ). Возмещение организациям жилищно-коммунального хозяйства расходов на предоставление установленных Законом Российской Федерации "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" от 15 января 1993 г. N 4301-1, Федеральным законом "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы" от 9 января 1997 г. N 5-ФЗ, Федеральным законом "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ, Законом Российской Федерации "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" (в редакции Закона Российской Федерации от 18 июня 1992 г. N 3061-1), Федеральным законом "О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча" от 26 ноября 1998 г. N 175-ФЗ, Федеральным законом "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне" от 10 января 2002 г. N 2-ФЗ, постановлением Верховного Совета Российской Федерации "О распространении действия Закона РСФСР "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" на граждан из подразделений особого риска" от 27 декабря 1991 г. N 2123-1, Законом Российской Федерации "О реабилитации жертв политических репрессий" от 18 октября 1991 г. N 1761-1 льгот по оплате жилья и коммунальных услуг, а также по оплате приобретения и доставки топлива в дома, не имеющие центрального отопления, осуществляется за счет средств федерального бюджета путем предоставления субвенций бюджетам субъектов Российской Федерации для возмещения фактически произведенных расходов.

Проживание в общежитиях Министерства обороны Российской Федерации оплачивается следующим образом.

С лиц, проживающих в общежитиях комнатного типа, а также занимающих отдельные комнаты в общежитиях коечного типа, взимается квартирная плата, установленная законодательством. Плата за коммунальные услуги и центральное отопление с этих лиц взимается сверх квартирной платы на общих основаниях, а за амортизацию мебели, предоставленной во временное пользование, - из расчета 2% в год от первоначальной ее стоимости.

Лица, проживающие вместе с семьями в общежитиях комнатного типа, постельными принадлежностями и предметами хозяйственного обихода не обеспечиваются*(158). К бытовым услугам, которые оплачивают офицеры, проживающие в общежитиях коечного типа, относятся: пользование мебелью, постельными принадлежностями и инвентарем, стирка постельных принадлежностей, уборка жилых помещений и натирка в них паркетных полов, приготовление кипятка.

Квартирная плата взимается за жилую площадь, приходящуюся на долю каждого проживающего в комнате.

Временное отсутствие лица, проживающего в общежитии коечного типа, не освобождает его от взноса всех причитающихся с проживающего в общежитии платежей.

Военнослужащие, постоянно проживающие в общежитии, в случае убытия в отпуск, командировку или на излечение освобождаются от платы за воду, канализацию, газ, электроэнергию, стирку постельных принадлежностей, если их временное отсутствие продолжалось свыше 30 дней и об этом своевременно был уведомлен заведующий общежитием.

От платы за отопление, радиотрансляцию, амортизацию мебели и постельных принадлежностей, содержание уборщиц для уборки жилых комнат, а также квартирной платы отсутствующие военнослужащие, рабочие и служащие не освобождаются, если их место не было занято другими лицами.

Лица, имеющие в личном пользовании электробытовые приборы (радиоприемники, радиолы, телевизоры, магнитофоны, холодильники, стиральные машины и т.п.), стоимость потребляемой этими приборами электроэнергии оплачивают сверх установленных ставок платы за проживание в общежитии.

Оплата жилой площади, коммунальных услуг и бытового обслуживания производится проживающими в общежитии ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца. За каждый день просрочки после 10-го числа взимается пеня в размере 0,1%.

Оплата услуг гостиниц Министерства обороны Российской Федерации осуществляется по следующим правилам*(159).

Плата за номер и места в гостиницах взимается по ценам, утвержденным в установленном порядке на основании аттестации гостиниц. Аттестация гостиниц производится согласно Указаниям по аттестации гостиниц.

Цены снижаются:

- в период ремонта лифтового хозяйства - на все места в номерах, расположенных выше третьего этажа;

- при временном отсутствии горячей воды;

- при временной неисправности по техническим причинам или отсутствии телефона (только для номеров, где согласно Указаниям по аттестации гостиниц наличие телефонов обязательно).

Применение скидок оформляется актом с точным указанием времени и перечня номеров, оплата проживания в которых производилась с предоставлением указанных скидок.

В случаях выявления несоответствия гостиницы присвоенному ей разряду или номеров присвоенным категориям, а также неправильного применения цен, повлекших за собой необоснованное завышение цен на услуги гостиницы, к ней применяются экономические санкции, установленные за нарушение государственной дисциплины цен.

Оплата предоставляемых в гостинице дополнительных услуг производится по действующим прейскурантам на соответствующие виды услуг. В тех случаях, когда согласно Указаниям по аттестации гостиниц категория номера и разряд гостиницы предусматривают оснащение номера телевизором, радиоприемником, холодильником и телефоном, дополнительная плата за пользование ими не взимается. Предоставление услуг производится с выдачей талонов комиссионного сбора.

Правовая неотложка

Когда должен соблюдаться "режим тишины" в доме?

В качестве императивной (обязательной к исполнению всеми) нормы Правилами пользования жилыми помещениями установлено требование, чтобы граждане не нарушали покой других лиц, соблюдая полную тишину с 23.00 до 7.00 часов. Пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома (подп. "е" п. 9).