Глава 5. Некоторые вопросы прекращения пользования занимаемыми жилыми помещениями

 Обмен и мена жилых помещений                                           

 Добровольное прекращение пользования жилыми помещениями                

 Выселение из жилых помещений                                           

 Выселение в случае признания ордера на жилое помещение недействительным

 Выселение граждан из самоуправно занятых помещений                     

Обмен и мена жилых помещений

В соответствии со ст. 67 ЖК РСФСР наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом ЖСК, в том числе с проживающими в другом населенном пункте.

Обмен жилыми помещениями производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, а при обмене жилого помещения с членом ЖСК - с учетом требований, предусмотренных ст. 119 ЖК РСФСР.

Член жилищно-строительного кооператива вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и разрешения местных органов исполнительной власти произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим членом кооператива или нанимателем жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение. При обмене должны быть соблюдены правила, установленные ЖК РСФСР и уставом жилищно-строительного кооператива.

Если между членом кооператива и членами его семьи не достигнуто соглашения об обмене, то член кооператива, а также член его семьи, за которым признано право на часть паенакопления, вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

При обмене жилой площади с гражданами, проживающими в военных городках, право на обмен предоставлено лишь с военнослужащими или гражданским персоналом, которые имеют отношение к военной организации, которой принадлежит жилое помещение, находящееся в военном городке.

Отказ в обмене жилых помещений может быть обжалован в суд. Сторонами обмена являются участники договора найма жилого помещения. Поэтому для обмена необходимо волеизъявление нанимателя и всех совершеннолетних членов его семьи, в том числе временно отсутствующих. Воля всех указанных лиц должна быть выражена письменно. При этом договор обмена оформляется так, что в качестве его стороны выступает наниматель.

При обмене помещений лиц, находящихся под опекой, или лиц, над которыми установлено попечительство, требуется письменное согласие органа здравоохранения или органа социальной защиты.

Обмены жилой площадью допускаются без ограничения количества обменивающихся сторон.

В соответствии со ст. 20 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" возможен обмен жилого помещения, относящегося к частному жилищному фонду (например, приватизированное жилое помещение), на неприватизированное жилое помещение*(170).

В соответствии со ст. 68 ЖК РСФСР если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении, т.е. наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением (расположение квартиры в отдаленном микрорайоне, вдали от лечебных учреждений, отсутствие телефона и др.).

ЖК РСФСР (ст. 68) предусматривается случай, когда между нанимателями и членами его семьи (или бывшими членами), занимающими жилое помещение по единому договору, не достигнуто соглашение об обмене помещения в разных домах (квартирах), т.е. о разъезде. Кто-то из участников договора найма жилого помещения может быть не согласен с предлагаемым вариантом обмена. В этом случае такой обмен в целях расселения может быть совершен принудительно.

После раздела жилой площади между бывшими членами семьи и заключения каждым из них отдельного договора найма жилого помещения принудительный обмен в форме расселения невозможен.

Принудительный обмен приватизированной жилой площади невозможен в случае отказа противоположной стороны, так как гражданина нельзя в принудительном порядке заставить стать собственником жилого помещения. Нельзя также и обратиться в суд с иском о принудительном обмене к лицу, имеющему право собственности на спорное жилое помещение.

Для обращения в суд по вопросу принудительного обмена жилого помещения необходимо подготовить следующие документы:

- исковое заявление с приложением варианта (либо нескольких вариантов) обмена жилого помещения;

- копию финансового лицевого счета и выписку из домовой книги по спорному помещению и по жилым помещениям, предлагаемым к обмену;

- поэтажные планы с экспликацией (расшифровкой) на все жилые помещения, участвующие в обмене;

- другие документы, касающиеся состояния жилого помещения либо подтверждающие необходимость обмена жилого помещения (справки о состоянии здоровья либо о неправомерном поведении ответчиков, ответы на жалобы или заявления из милиции, прокуратуры и т.д.).

Если иск о принудительном обмене заявлен бывшим супругом, в суд следует представить копию свидетельства о расторжении брака.

Свое согласие на обмен должны подтвердить третьи лица - проживающие в жилых помещениях, предлагаемых к обмену. В этом случае возможны следующие варианты. Третьи лица являются в судебное заседание и устно заявляют о своем желании произвести обмен жилых помещений либо третьи лица оформляют доверенность истцу на право представлять их интересы в судебном заседании о принудительном обмене. Доверенность должна быть нотариально удостоверена. После оформления доверенности присутствие третьих лиц в суде необязательно.

Обмен жилого помещения не допускается (ст. 73 ЖК РСФСР):

1) если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;

2) если обмен носит корыстный или фиктивный характер;

3) если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

4) если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

5) если помещение является служебным или находится в общежитии;

6) если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Другие условия, при которых обмен не допускается, устанавливаются законодательством.

Обмен жилыми помещениями может быть судом признан недействительным:

1) если он произведен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РСФСР;

2) по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.

В тех случаях, когда обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.

Правила и порядок оформления документов при обмене установлены Инструкцией о порядке обмена жилых помещений*(171).

Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими как в одном доме, так и в разных домах, как в одном городе, так и в разных городах, рабочих, курортных, дачных поселках и в других населенных пунктах.

Предметом обмена может быть жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, находящихся в пользовании нанимателя. Смежные, неизолированные комнаты, связанные общим входом, также могут быть предметом обмена.

Обмен жилых помещений в домах государственных, кооперативных и общественных организаций, а также нанимателями в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, допускается лишь с согласия наймодателя.

Для обмена жилого помещения требуется письменное согласие проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь.

Для обмена смежных комнат, связанных общим входом, или хотя бы одной из них требуется письменное согласие всех проживающих в них нанимателей и совершеннолетних членов их семей.

При обмене помещений лиц, находящихся под опекой, или лиц, над которыми установлено попечительство, требуется письменное согласие соответственно органа народного образования, органа здравоохранения или органа социального обеспечения.

Обмен жилых помещений оформляется отделом учета и распределения жилой площади, управлениями жилищного хозяйства, отделами коммунального хозяйства, бюро по обмену после предварительного рассмотрения заявления об обмене комиссией по жилищным вопросам.

Обмен жилых помещений (независимо от их ведомственной принадлежности) оформляется обменным ордером, выдаваемым управлением (отделом) учета и распределения жилой площади, управлением жилищного хозяйства, отделом коммунального хозяйства, бюро по обмену. Замена данного ордера на другой ордер не допускается.

Ордера на обмен жилыми помещениями выдаются обменивающимся сторонам жилищным органом, в районе которого находится одно из обмениваемых помещений, по выбору нанимателей.

Обмен жилых помещений считается совершенным с момента получения обменивающимися сторонами обменных ордеров. Признание обменных ордеров недействительными допускается только в судебном порядке.

В случае обмена жилого помещения в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда на жилое помещение частного жилищного фонда обмен считается завершенным, как правило, после надлежащего удостоверения и регистрации договора отчуждения жилого помещения, ранее принадлежавшего собственнику и перешедшего нанимателю на основании договора отчуждения с выдачей бывшему собственнику обменного ордера установленного образца на жилое помещение, занимавшееся ранее нанимателем*(172).

Обмен жилых помещений, занимаемых военнослужащими в домах государственного, муниципального жилищного фонда, осуществляется в соответствии с жилищным законодательством с уведомлением о нем начальников квартирно-эксплуатационных органов и командиров воинских частей, в которых проходят военную службу военнослужащие, обменивающие жилые помещения.

Обмен жилых помещений в закрытых военных городках на жилые помещения, находящиеся вне черты указанных городков, может быть разрешен только с лицами, назначенными для прохождения военной службы или поступившими на работу в воинские части, расположенные в данном военном городке. Обмен допускается с согласия начальников гарнизонов по представлению начальников КЭЧ районов (МИС гарнизонов). Обмен жилыми помещениями, находящимися в закрытых военных городках, оформляется ордерами, выдаваемыми органами (должностными лицами), ведающими выдачей ордеров на жилые помещения в этих военных городках (ст. 44 Инструкции о порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации).

Договор мены жилых помещений заключается между собственниками жилых помещений. По этому договору каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность жилое помещение в обмен на другое жилое помещение.

Если законом или договором не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договорам мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ). При обмене жилых помещений, которые имеют правовой режим недвижимого имущества, согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности подлежит государственной регистрации и приобретает правовое значение после такой регистрации. Поэтому при обмене недвижимого имущества право собственности участников мены должно считаться возникающим не одновременно, а после выполнения каждой из сторон регистрационных процедур*(173).

Довольно широкое применение на практике получил договор мены жилых помещений с доплатой разницы в стоимости каждого из обмениваемых жилых помещений.

Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (в редакции Федерального закона от 6 мая 2003 г. N 52-ФЗ) ввел новое основание прекращения пользования занимаемыми жилыми помещениями - институт замены жилого помещения (ст. 15.7). Органы местного самоуправления, государственные и муниципальные предприятия, государственные и муниципальные учреждения, за которыми закреплен жилищный фонд, на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения, площадь которого превышает социальную норму площади жилья, на жилое помещение, площадь которого находится в пределах социальной нормы площади жилья, обязаны предоставить такому нанимателю соответствующее благоустроенное жилье. Оплата жилья и коммунальных услуг осуществляется исходя из социальной нормы площади жилого помещения, о замене которого подано заявление, начиная с месяца, следующего за месяцем, в течение которого подано такое заявление, до месяца, в течение которого нанимателю жилого помещения вручены документы, позволяющие ему занять предоставленное в качестве замены жилое помещение. В случае если такая замена не состоялась по вине нанимателя жилого помещения, подавшего заявление о замене жилого помещения, оплата жилья и коммунальных услуг начиная с месяца, следующего за месяцем, в течение которого последовал отказ нанимателя жилого помещения о его замене, осуществляется на общих основаниях. Право на уменьшение размера оплаты жилья и коммунальных услуг в случае подачи заявления о замене жилого помещения может быть использовано один раз.

Добровольное прекращение пользования жилыми помещениями

В соответствии со ст. 89 ЖК РСФСР наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. Это право вытекает из существа жилищной потребности гражданина: при отпадении надобности в данном жилом помещении (например, в связи с переездом на постоянное жительство в другую местность) расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю (и членам его семьи) возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя. Применительно к военнослужащим и членам их семей такая ситуация может возникнуть при переводе военнослужащего к новому месту военной службы, при убытии к избранному месту жительства после увольнения с военной службы и в других случаях.

Нанимателю предоставлена возможность расторжения договора в одностороннем порядке, т.е. без предварительного предупреждения наймодателя и его согласия.

Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных для него правовых последствий. В то же время в соответствии со ст. 142 ЖК РСФСР наниматель обязан при освобождении помещения сдать его в надлежащем состоянии. Другие обязанности нанимателя прекращаются с момента расторжения договора найма. Договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи.

При выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства всей семьи наниматель жилого помещения обязан освободить и сдать домоуправлению по акту занимаемое им помещение и оборудование в исправном состоянии.

Произведенные нанимателем жилого помещения или членами его семьи повреждения помещений, а также не выполненные в установленные сроки работы по текущему ремонту помещений, лежащие на обязанности нанимателя жилого помещения, фиксируются в акте сдачи помещения. В этом случае стоимость необходимого ремонта и расходы домоуправления по исправлению причиненных повреждений в помещении подлежат оплате за счет нанимателя жилого помещения в установленном порядке.

Акт сдачи жилого помещения составляется и подписывается представителем домоуправления и убывающим нанимателем жилого помещения.

Выселение из жилых помещений

Согласно ст. 10 ЖК РСФСР никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом. Выселение является исключительной мерой расторжения договора найма жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищного фонда по инициативе наймодателя.

Законодательство устанавливает две возможности выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений: с предоставлением другого жилого помещения (в том числе и благоустроенного) и без такого предоставления.

1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. По общему правилу, гражданину и его семье при их выселении должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение. По существу, речь идет о переселении граждан в другие жилые помещения, поскольку занимаемые ими должны быть освобождены по причинам, предусмотренным законом.

Выселение из жилых домов государственного и муниципального жилищных фондов с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения допускается в следующих случаях:

а) когда при проведении капитального ремонта возникает положение, требующее предоставления нанимателю в постоянное пользование другого благоустроенного жилого помещения (ч. 5 ст. 82 и ст. 83 ЖК РСФСР);

б) если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу. Расторжение договора найма и выселение нанимателя и членов его семьи возможно по данному основанию лишь при наличии принятого компетентными органами решения (а может быть, и нескольких властных актов) о сносе дома (п. 1 ст. 91 ЖК РСФСР);

в) если дом (жилое помещение) грозит обвалом, причем аварийное состояние дома (угроза обвала) должно быть зафиксировано в заключении (акте) межведомственной комиссии, образованной администрацией населенного пункта (района). Выселение по данному основанию в целях обеспечения необходимой оперативности производится в административном порядке, с санкции прокурора (п. 2 ст. 91, ст. 93 ЖК РСФСР);

г) если дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой (ст. 91 ЖК РСФСР), т.е. происходит изменение целевого назначения дома (жилого помещения), что допускается в исключительных случаях по решению органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации (республик, краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга) (п. 3 ст. 91, п. 1 ст. 92 ЖК РСФСР);

д) если офицеры, прапорщики, мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил и приравненные к ним лица (военнослужащие, проходящие военную службу по контракту), проживающие в военных городках, уволены в отставку или в запас, а также если другие лица, живущие там, утратили связь с Вооруженными Силами (ст. 94 ЖК РСФСР).

Таким образом, в одном случае (при капитальном ремонте жилого помещения) речь идет о переселении только на временное жительство с обязательным возвращением отремонтированного жилого помещения. В других случаях граждане безотлагательно получают другое постоянное жилище. Это жилище должно быть предоставлено к моменту требования о выселении, а не позже. Обязательства предоставить квартиру в будущем должны признаваться недействительными как противоречащие требованию закона об одновременном с выселением предоставлении другого жилого помещения.

Законом установлен не только судебный порядок разрешения вопроса о выселении, но и ряд обязательных требований к предоставляемому жилому помещению. Но эти требования разнятся в зависимости от того, какое именно другое помещение предписывает закон предоставить выселяемым гражданам. В одних случаях закон предусматривает предоставление благоустроенного жилого помещения, в иных - просто другого жилого помещения.

Предоставляемое благоустроенное жилое помещение должно отвечать требованиям ст.ст. 40 и 41 ЖК РСФСР, т.е. указанное помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, причем в доме капитального типа, с обязательным соблюдением санитарных и технических требований, независимо от того, отвечало ли помещение, из которого выселяется гражданин, указанным требованиям*(174), и быть размером не менее ранее занимаемого.

Благоустройство предоставляемого жилого помещения определяется применительно к условиям данного населенного пункта, но с учетом благоустроенности только домов государственного и общественного жилищных фондов. Размер предоставляемого благоустроенного помещения должен быть не меньше того, которое занимал выселяемый, но при этом не менее установленной нормы на одного человека (12 кв.м).

Если нанимателю или кому-либо из членов его семьи принадлежит право на дополнительную жилую площадь и она фактически была у них (фактически пользовались ею), то размер ее добавляется по установленной для этой площади норме. На восполнение излишней жилой площади (против действующих норм) граждане претендовать не вправе.

Если выселяемый имеет недостаточную жилую площадь, ему и его семье должно быть предоставлено помещение с соблюдением действующей в данном регионе нормы предоставления жилой площади при улучшении жилищных условий.

Действие правил ст.ст. 92 и 93 ЖК РСФСР распространяется и на нанимателей служебных жилых помещений (ч. 2 ст. 106 ЖК РСФСР). Что касается граждан, проживающих в общежитии, то в случае сноса, угрозы обвала или изменения целевого назначения дома - общежития, они должны быть переселены в другие общежития или жилые помещения других домов.

Граждане, которые временно не проживают в занимаемом помещении, но сохраняют право на него в силу закона (ст.ст. 60 и 62 ЖК РСФСР), подлежат обеспечению другой площадью на общих условиях.

В соответствии со ст. 94 ЖК РСФСР офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы (военнослужащие, проходящие военную службу по контракту) и приравненные к ним лица, уволенные с военной службы в отставку или в запас, а также проживающие вместе с ними лица могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. В таком же порядке подлежат выселению из военных городков другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами Российской Федерации.

2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения. ЖК РСФСР в некоторых случаях предусматривает судебное выселение с предоставлением другого (необязательно благоустроенного) жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта.

В соответствии со ст. 97 ЖК РСФСР достаточно, чтобы указанное помещение отвечало установленным санитарным и техническим требованиям и находилось в черте данного населенного пункта, а в сельской местности - при выселении из домов колхозов и совхозов - в пределах территории поселковой, сельской администрации либо в пределах границ хозяйства колхоза или совхоза, расположенного на территории нескольких поселковых, сельских администраций.

Следовательно, при выселении с предоставлением другого жилого помещения гражданин не вправе требовать, чтобы ему было предоставлено жилое помещение не менее занимаемого*(175), а также чтобы ему была предоставлена отдельная квартира или столько комнат, сколько он занимал; не действует правило о недопустимости заселения одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов, не действуют и другие положения, предусмотренные для случаев выселения с предоставлением благоустроенного жилого помещения.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения предусмотрено для случаев, когда у гражданина имеется неполное, зависимое право на жилую площадь либо он совершил какие-то неправомерные действия в целях получения данного жилого помещения.

Неполное, зависимое право на жилую площадь имеют граждане, проживающие в жилых помещениях специального назначения (служебные жилые помещения, общежития). В случае утраты трудовых отношений такие граждане по общему правилу подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, но закон предусматривает исключения, когда отдельным категориям граждан все же предоставляется другое жилое помещение (ст.ст. 108, 110 ЖК РСФСР).

С предоставлением другого жилого помещения выселяется также гражданин, совершивший неправомерные действия в целях получения ордера на помещение, в котором он проживает. Однако гражданину, который ранее пользовался жилым помещением в доме государственного или муниципального жилищных фондов, должно быть предоставлено после признания ордера недействительным жилое помещение, которое он занимал, или другое жилое помещение (ст. 100 ЖК РСФСР).

Переселение граждан в любые другие жилые помещения предусмотрено законом по следующим основаниям:

а) при прекращении трудовых или колхозно-членских отношений по основаниям, указанным в законе, когда полученное в связи с этими отношениями жилое помещение принадлежит предприятию, учреждению, организации, включенным в особые списки, или колхозу (ст. 95 ЖК РСФСР);

б) при прекращении трудовых или колхозно-членских правоотношений с гражданами, проживающими в служебных жилых помещениях или в общежитиях, когда эти граждане входят в перечень лиц, которые не могут быть выселены без предоставления им другого жилого помещения (ст. 108 и ч. 2 ст. 110 ЖК РСФСР).

Также можно ставить вопрос о выселении отсутствующего нанимателя в судебном порядке, если он не оплачивает жилье и коммунальные услуги по договору найма в течение 6 месяцев (ч. 6 ст. 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики"). Нормативными актами субъектов Российской Федерации может быть установлен другой срок. Однако на практике такая норма не применяется в силу отсутствия механизма реализации*(176).

3. Выселение с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития предусмотрено ст. 15.5 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (в редакции Федерального закона от 6 мая 2003 г. N 52-ФЗ) как мера ответственности нанимателя за неоплату жилья и коммунальных услуг. В случае если оплата жилья по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение шести месяцев, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, в пределах норм площади общежития.

4. Выселение без предоставления другого жилого помещения. Действующее законодательство предусматривает выселение без предоставления другого жилого помещения либо в качестве санкции (ответственности) за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иное виновное поведение нанимателя (членов его семьи), либо в целях предоставления наймодателю возможности использовать помещение по специальному назначению*(177).

Выселение граждан из занимаемого жилого помещения производится, как правило, в судебном порядке. Дела по искам о выселении без предоставления другого жилого помещения рассматриваются с участием прокурора. Вступившее в законную силу решение суда в случае его неисполнения подлежит исполнению в принудительном порядке.

ЖК РСФСР (ст. 98) установлены следующие исключительные основания, по которым граждане могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения:

- если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение или места общего пользования или используют его не по назначению;

- если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме (например, постоянно устраивают пьяные дебоши, наносят соседям и членам семьи оскорбления, побои и т.п.).

Оба перечисленных основания дают возможность осуществить выселение лишь при условии безрезультатности мер предупреждения и общественного воздействия. Применение такой санкции, как выселение без предоставления другого жилья за указанные действия, возможно, если доказано, что они были систематическими, т.е. повторялись неоднократно, а также были виновными, т.е. совершались умышленно или по грубой неосторожности. Кроме того, должно быть установлено, что к нарушителям договора найма, правовых и моральных норм принимались меры предупреждения и общественного воздействия, которые оказались безрезультатными. Указанные лица могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое помещение, указанное заинтересованной стороной;

- в случае признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц, если эти лица ранее не пользовались жилым помещением в доме государственного, муниципального или общественного жилищных фондов (ст. 100 ЖК РСФСР);

- если по суду может быть признано, что гражданин утратил право на жилое помещение вследствие отсутствия (непроживания в данном жилом помещении) сверх установленных сроков, и только суд может расторгнуть договор найма жилого помещения в связи с переездом всех членов семьи нанимателя к другому месту жительства;

- если жилое помещение используется не по назначению, т.е. не для проживания (например, под склад, офис, притон и т.п.);

- если совместное проживание лиц, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным*(178).

Выселение без предоставления другого жилого помещения допускается из жилых помещений в домах, не относящихся к государственному жилищному фонду, по истечении срока договора, если договор был заключен на срок (ч. 3 ст. 90 Основ жилищного законодательства СССР). Таким образом, факт истечения срока дает основание расторгнуть договор, если право на его возобновление не предусмотрено. Если договор в этих домах был заключен без указания срока, выселение без предоставления другого жилого помещения допускается при условии предупреждения о выселении не менее чем за шесть месяцев;

- если рабочие и служащие прекратили трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, в служебном жилом помещении которых они проживали, а также если граждане, которые занимали служебное жилое помещение в доме колхоза, были исключены из членов колхоза по собственному желанию (ст. 107 ЖК РСФСР);

- если граждане проживали в общежитии, предоставленном им в связи с работой или учебой. Это относится к прекратившим работу сезонным, временным работникам и лицам, работавшим по срочному трудовому договору, а также к учащимся и студентам учебных заведений, выбывших из них (ст. 110 ЖК РСФСР).

Выселение в случае признания ордера на жилое помещение недействительным

В силу ч. 1 ст. 100 ЖК РСФСР "в случае признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение".

Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий содержатся в ст. 29 ЖК РСФСР. Поэтому предоставление получателем ордера искаженных данных, которые относят его к категории нуждающихся, в соответствии со ст. 48 ЖК РСФСР влечет за собой признание ордера недействительным. Если же независимо от ложных данных ордеродержатель является лицом, действительно нуждающимся в улучшении жилищных условий, оснований для признания ордера недействительным нет. Ордер может быть аннулирован судом, если сообщенные ложные данные способствовали получению жилья не только в порядке общей очереди, но и во внеочередном порядке или на льготных условиях.

К несоответствующим действительности сведениям о нуждаемости в улучшении жилищных условий могут быть отнесены документы, содержащие искаженные данные о характере и размере занимаемого помещения, составе семьи, заболеваниях, о праве на льготы и др.

В судебной практике нередки случаи, когда ордерополучатель включает в ордер в качестве членов семьи лиц, которые не желают переселяться в помещение, на которое выдан ордер. Не имеет значения, кем внесены в документ искаженные данные.

Ордерополучатель до сдачи документов обязан ознакомиться с их содержанием, принять меры к устранению неправильных в них записей.

Необходимо еще раз подчеркнуть, что последствия признания ордера недействительным, т.е. выселение без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения, зависят прежде всего от того, виновен ли получатель ордера в неправомерном получения жилья. Только при противоправных действиях ордерополучатель в случае признания ордера недействительным выселяется без предоставления другого жилища. Если же ордер признан недействительным по другим основаниям, то ордерополучатель выселяется только с предоставлением другого жилого помещения.

Важно отметить, что закон предусматривает выселение в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения только таких получателей ордера, которые ранее не пользовались жилым помещением государственного, муниципального или общественного жилищного фонда. Если же они пользовались таким жилым помещением, то оно должно быть возвращено. Право возврата прежнего жилья сохраняется в том числе и за ордерополучателем в результате виновных противоправных действий. Если прежнее помещение занято на законных основаниях другим лицом или не может быть возвращено вследствие его ликвидации или перестройки, то лицо, ордер которого аннулирован, вправе требовать предоставления ему другого помещения.

Выселение граждан из самоуправно занятых помещений

Выселение в данном случае не связано с расторжением договора найма, поскольку он и не заключался. На основании ст. 99 ЖК РСФСР лица, самоуправно занявшие жилые помещения, выселяются без предоставления им другого жилого помещения в административном порядке с санкции прокурора. Самоуправным занятием жилого помещения квалифицируются случаи вселения без разрешения органов и должностных лиц, обладающих правами предоставления жилья. Если последние разрешили вселение, но оно было оформлено с нарушением установленного порядка (ордер не выдавался), то выселение в этом случае производится не в административном, а в судебном порядке.

Конституционный Суд Российской Федерации постановлением от 5 февраля 1993 г. признал не соответствующей Конституции Российской Федерации практику выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений в административном порядке только с санкции прокурора, без возможности последующего обращения в суд, сложившуюся в результате применения ч. 3 ст. 35, ч. 2 ст. 36 Основ жилищного законодательства Союза СССР и союзных республик, ст.ст. 90, 99 ЖК РСФСР, постановления Президиума Верховного Совета СССР "О порядке применения части второй статьи 36 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик" от 20 мая 1985 г., п. 18 ст. 338, п. 11 ст. 339 ГПК РСФСР.