Глава 4. Изменение договора социального найма жилого помещения

ЖК РСФСР допускает изменение договора найма жилого помещения вследствие перемен, которые происходят в семье, т.е. изменений в ней как в количественном, так и в структурном, половозрастном отношении. Это оказывает влияние на содержание жилищных отношений. Отношения найма жилого помещения могут изменяться в связи с выбытием нанимателя и заменой его новым нанимателем, выделом и разделом жилой площади, объединением граждан в одну семью и в других случаях.

ЖК РСФСР устанавливает, что договор найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, за исключениями, предусмотренными законодательными актами Российской Федерации.

ЖК РСФСР регламентирует следующие случаи изменения договора найма и соответствующие им последствия:

- изменение субъектного состава семьи (вселение новых членов семьи или прекращение пользования жилым помещением одним или несколькими членами семьи) влечет изменение платы за коммунальные услуги, а иногда и квартирной платы в результате образования (ликвидации) излишней жилой площади;

- изменение в субъектном составе на стороне нанимателя, не повлекшее изменения содержания договорных правоотношений (прав и обязанностей) и предмета договора найма (изменение договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи);

- изменение в субъектном составе на стороне нанимателя, повлекшее изменения содержания договорных правоотношений (прав и обязанностей) и предмета договора найма (изменение договора найма в связи с разделом или выделом жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя, а также при объединении граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениям по отдельным договорам, в одну семью).

Изменение договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи (ч. 1 ст. 88 ЖК РСФСР) возможно при следующих условиях:

- предъявление совершеннолетним членом семьи нанимателя соответствующего требования к наймодателю о признании его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя;

- согласие нанимателя и остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи на признание члена семьи нанимателем.

Такая перемена допускается только по соглашению между первоначальным нанимателем, который после проведенной перемены остается проживать в занимаемом помещении, и всеми совершеннолетними членами его семьи. Согласия наймодателя на это не требуется.

Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя, его выбытия в другое место жительства, выселения или утраты им права на жилое помещение по предусмотренным в законе основаниям любому из членов семьи умершего (выбывшего, выселенного). Смерть (выбытие, выселение) влечет определенные последствия для прав и обязанностей оставшихся, например, по оплате коммунальных услуг и в том случае, если образовались излишки жилой площади.

Возникающие споры в связи с признанием члена семьи нанимателем разрешаются в судебном порядке (ч. 2 ст. 88 ЖК РСФСР).

Изменение договора найма в связи с разделом или выделом жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 86 ЖК РСФСР. Речь идет практически о разделе занимаемых жилых помещений. Такое право имеет любой совершеннолетний член семьи, в том числе и сам наниматель.

Пленум Верховного Суда СССР постановлением "О практике применения судами жилищного законодательства" от 3 апреля 1987 г. разъяснил, что, разрешая спор о разделе жилых помещений по требованию нанимателя или члена его семьи, суды должны иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помещения возможно лишь при наличии условий, предусмотренных законодательством. Суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма (п. 10).

Рассматривая иски о разделе жилых помещений, суд должен исходить из равного права нанимателя и проживающих с ним членов семьи на пользование жилым помещением. Если между нанимателем и членами семьи, вселившимися одновременно либо в разное время, было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилым помещением, суд может учесть это обстоятельство.

В случае когда одному из членов семьи, имеющему право на дополнительную жилую площадь, эта площадь предоставлена в виде отдельной комнаты и другие члены семьи этой комнатой не пользовались, она не подлежит включению в общий размер жилой площади, подлежащей разделу (п. 12 указанного выше постановления).

Член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма жилого помещения при условии, если в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью ему может быть выделено отдельное изолированное жилое помещение. В противном случае (например, при выделе в самостоятельное пользование части комнаты) раздел признается недействительным. В тех случаях, когда порядок пользования жилой площадью был заранее обусловлен соглашением нанимателя и всех членов его семьи, суд учитывает соглашение о порядке пользования жилым помещением.

При рассмотрении спора о разделе жилых помещений возможны отдельные случаи отказа в иске в связи с небольшими размерами жилого помещения, проживанием в данном помещении многих нанимателей, интересы которых будут существенно ущемлены в результате раздела и т.п.

Долгое время судебная практика по разделу жилых помещений в одной квартире складывалась таким образом, что в указанном разделе, как правило, отказывалось, если с учетом санитарных и технических требований невозможно заключение на жилые помещения этой квартиры нескольких договоров найма жилого помещения. Это прежде всего относится к малогабаритным (малометражным) квартирам, предназначенным для посемейного заселения. Суд может отказать в удовлетворении иска о разделе такого жилого помещения либо при наличии совмещенного санузла, либо когда размер мест общего пользования исключает возможность использования их несколькими семьями, а также с учетом других конкретных обстоятельств. Отказ в разделе жилого помещения в таких случаях должен быть подробно мотивирован и, как правило, основан на заключении санитарно-эпидемиологической службы или межведомственной комиссии.

Однако следует отметить, что в последнее время судебная практика по этой категории дел пошла несколько иным путем.

Решением суда (оставленным без изменения последующими судебными инстанциями) отказано в иске об изменении договора найма жилого помещения по тем основаниям, что квартира имеет кухню размером менее 6 кв.м и совмещенный санузел; размер изолированной комнаты, на которую претендует истица, менее нормы жилой площади, установленной для предоставления. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные постановления и вынесла новое решение об удовлетворении заявленного требования, указав следующее.

ЖК РСФСР (ст.ст. 52 и 86) предусмотрены условия, при которых возможно заключение отдельного договора найма на жилое помещение в квартире. Небольшой размер кухни и совмещенный санузел в квартире не являются по смыслу перечисленных статей ЖК РСФСР препятствием для заключения такого договора найма,

Не может служить основанием к отказу в иске об изменении договора найма жилого помещения и то обстоятельство, что размер изолированной комнаты, на которую претендует истица, менее нормы жилой площади, установленной для предоставления. Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 15 постановления "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26 декабря 1984 г. (с последующими изменениями и дополнениями), в случае, когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной ст. 38 ЖК РСФСР нормы жилой площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не исключает возможности заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв.м*(169).

Изменение договора найма жилого помещения при объединении граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениям по отдельным договорам, в одну семью предусмотрено ст. 87 ЖК РСФСР. Указанные граждане в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемое ими помещение. Чаще всего такого рода требования предъявляют объединяющиеся в одну семью супруги, родители и дети и т.д. Такое требование может быть заявлено как в том случае, когда семья уже сложилась, так и тогда, когда граждане, проживающие в одной квартире, в совместном заявлении выразили намерение объединиться в одну семью. Важно, чтобы волеизъявление граждан об объединении в одну семью было не фиктивным (например, в целях незаконной переуступки жилой площади), а действительным, соответствующим их намерению заключить единый договор найма жилого помещения. Отказ наймодателя в заключении единого договора найма может быть оспорен в судебном порядке.