Глава 3. Жилые помещения временного пользования

 Служебные жилые помещения                                               

 Особенности  реализации  права  военнослужащих  на  получение служебных

 жилых помещений                                                        

 Общежития                                                               

 Аренда и субаренда жилых помещений                                     

 Наем и поднаем жилых помещений                                         

 Поднаем  при  пользовании  нанимателем  жилым  помещением  на основании

 договора социального найма                                              

 Поднаем  при  пользовании  нанимателем  жилым  помещением  на основании

 договора коммерческого найма                                           

 Специализированные жилые дома                                           

 Жилые помещения маневренного фонда                                     

Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий (ч. 1 ст. 7 ЖК РСФСР). Из этого следует вывод, что служебные жилые помещения и общежития представляют собой вид жилья, предназначенный не для постоянного проживания граждан, а для использования в целях, указанных в законе*(119).

Служебные жилые помещения

Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него (ст. 101 ЖК РСФСР). Жилое помещение включается в число служебных решением местной администрации. Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры. Возможно признание служебными всех квартир данного жилого дома.

Жилое помещение в доме жилищно-строительного кооператива может быть включено в число служебных только с согласия общего собрания членов кооператива.

Служебные помещения предоставляются не всем гражданам, а только работникам предприятий, учреждений, организаций, включенным в особый перечень, утверждаемый Правительством Российской Федерации. В ст. 104 ЖК РСФСР предусмотрено, что в соответствии с законодательством Российской Федерации служебные жилые помещения могут предоставляться отдельным категориям военнослужащих.

Предоставление служебного жилого помещения не преследует цели улучшения жилищных условий его пользователей, а предназначено создать надлежащие жилищно-бытовые условия выполнению трудовых или служебных обязанностей гражданами. В то же время военнослужащим, обеспечиваемым служебными жилыми помещениями на весь срок военной службы, оно может предоставляться и для улучшения их жилищных условий.

Жилые помещения в домах совхозов предназначаются для заселения работниками совхозов и другими лицами, которым в соответствии с действующим порядком предоставляется жилая площадь в домах хозяйства, и включаются в число служебных жилых помещений

Таким образом, нормативно выделены юридические признаки служебного жилого помещения:

- назначение помещения;

- заселение определенным кругом лиц (определенными категориями военнослужащих);

- нахождение жилого помещения в служебном здании, вблизи предприятия или организации (на территории военного городка или в непосредственной близости от него);

- включение помещения в число служебных решением местной администрации (органа местного самоуправления).

Закон (ст. 105 ЖК РСФСР) определяет порядок предоставления служебных жилых помещений и пользования ими.

Служебные жилые помещения предоставляются по решению администрации предприятия, учреждения, организации, органа управления кооперативной и иной общественной организации, в ведении которых находятся эти помещения. На основании принятого решения органом местной администрации гражданину выдается ордер на служебное жилое помещение.

Форма ордера на служебное жилое помещение устанавливается Правительством Российской Федерации*(120).

С гражданином, на имя которого выдан ордер на служебное жилое помещение, заключается письменный договор найма помещения на все время работы нанимателя, в связи с которой ему предоставлено это помещение (ст. 106 ЖК РСФСР).

Вместе с тем законодательством установлены особые правила пользования служебными жилыми помещениями. К пользованию служебными жилыми помещениями применяются лишь некоторые правила о договоре найма жилого помещения, установленные ЖК РСФСР и другими актами жилищного законодательства.

Вышесказанное означает, что правовое положение лиц, проживающих в служебных жилых помещениях, существенно отличается от положения лиц, пользующихся жилым помещением в соответствии с договором найма жилого помещения. Члены семьи лица, получившего служебное жилое помещение, не приобретают самостоятельного права пользования этим помещением. Их права являются производными от права лица, которое получило служебное жилое помещение в связи с трудовыми отношениями. Они вправе пользоваться помещением наравне с последним до тех пор, пока работник не утратил трудовой связи с организацией, предоставившей это помещение (кроме случаев, указанных в законе). Лица, проживающие в служебных жилых помещениях, не обладают рядом правомочий, которые предоставлены гражданам, пользующимся помещением в домах государственного и общественного жилищных фондов по договору найма. Так, граждане, проживающие в служебных жилых помещениях, не вправе сдавать эти помещения в поднаем, обменивать (в том числе на другое служебное жилое помещение), бронировать, изменять договор найма служебного жилого помещения по требованию членов семьи нанимателя. Служебные жилые помещения не подлежат разделу.

Согласно Закону Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. N 1541-1 (с изменениями и дополнениями) гражданам, проживающим в служебных жилых помещениях, запрещено их приватизировать, за исключением служебных жилых помещений совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных (ст. 4).

Выселение из служебных жилых помещений производится в судебном порядке. В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда СССР "О практике применения судами жилищного законодательства" от 3 апреля 1987 г. N 2 при рассмотрении исков о выселении из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения судам необходимо проверить, включено ли в установленном порядке это помещение в число служебных, относится ли ответчик к категории работников, которым в связи с характером трудовых отношений могут быть предоставлены служебные жилые помещения.

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений согласно ст. 108 ЖК РСФСР:

1) инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;

2) участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;

3) семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы;

4) семьи военнослужащих;

5) инвалиды из числа лиц рядового и начальствующего состава органов Министерства внутренних дел СССР, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей;

6) лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее 10 лет;

7) лица, освобожденные от должности, в связи с которой им было предоставлено жилое помещение, но не прекратившие трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, предоставившими это помещение;

8) лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников;

9) пенсионеры по старости, персональные пенсионеры;

10) члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение;

11) инвалиды труда I и II групп, инвалиды I и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц;

12) одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми.

В соответствии с Федеральным законом "О ветеранах" недопустимо выселение из занимаемых служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения инвалидов Великой Отечественной войны и инвалидов боевых действий на территориях других государств, участников Великой Отечественной войны, ветеранов боевых действий на территориях других государств, а также лиц, работавших на предприятиях, в учреждениях и организациях г. Ленинграда в период блокады с 8 сентября 1941 г. по 27 января 1944 г. и награжденных медалью "За оборону Ленинграда", и лиц, награжденных знаком "Жителю блокадного Ленинграда".

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда СССР "О практике применения судами жилищного законодательства" от 3 апреля 1987 г. N 2 выселение с предоставлением другого жилого помещения производится и тогда, когда в составе членов семьи уволившегося с работы нанимателя служебного жилого помещения имеются инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте; участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии; инвалиды из числа лиц рядового и начальствующего состава органов Министерства внутренних дел СССР, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей; инвалиды труда I и II групп, инвалиды I и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц.

Если разрешается вопрос о выселении семей военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, следует в соответствии с действующим законодательством относить к членам таких семей иждивенцев погибшего или пропавшего без вести, которым в связи с этим выплачивается пенсия; родителей; супруга, не вступившего в другой брак, независимо от получения им пенсии; детей, не имеющих своей семьи или хотя и имеющих свою семью, но ставших инвалидами до достижения совершеннолетия, а также имеющих свои семьи детей, оба родителя которых погибли или пропали без вести.

В соответствии с п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" при рассмотрении дел о выселении из служебных жилых помещений необходимо выяснить, не обладают ли ответчики льготой, предусмотренной ст. 108 ЖК РСФСР. К таким гражданам, в частности, относятся лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет.

Поскольку закон не требует, чтобы указанный стаж работы был непрерывным, не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших служебное жилое помещение, в общей сложности 10 лет, причем в этот стаж включается и работа по совместительству.

Требование о выселении из служебных жилых помещений в случаях, предусмотренных ст. 108 ЖК РСФСР, не подлежит удовлетворению, если предоставляемое помещение также включено в число служебных либо является общежитием, так как выселяемый не является лицом, которому в соответствии со ст.ст. 101, 109 ЖК РСФСР может быть предоставлено такое жилое помещение.

Если на служебное жилое помещение вселен гражданин по ордеру на жилое помещение в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда (и наоборот) либо в служебное жилое помещение по служебному ордеру вселено лицо, не относящееся к категории работников, которым может быть предоставлено такое жилое помещение, ордер признается недействительным с наступлением последствий, предусмотренных ст. 100 ЖК РСФСР.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Рассматривая иски о выселении с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, суд обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы (например, санитарно-эпидемиологические службы) провести обследование жилого помещения и представить заключение о его пригодности для проживания. Такое заключение оценивается в совокупности с другими доказательствами.

Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя.

Особенности реализации права военнослужащих на получение служебных жилых помещений

В ст. 104 ЖК РСФСР предусмотрено, что в соответствии с законодательством Российской Федерации служебные жилые помещения могут предоставляться отдельным категориям военнослужащих.

Федеральный закон "О статусе военнослужащих" впервые установил категории военнослужащих, которые обеспечиваются служебными жилыми помещениями на весь срок военной службы (п. 1 ст. 15). К таким категориям относятся:

- военнослужащие, назначенные на воинские должности после окончания военного образовательного учреждения профессионального образования и получения в связи с этим офицерского воинского звания (начиная с 1998 г.), и совместно проживающие с ними члены их семей;

- офицеры, призванные на военную службу в соответствии с указом Президента Российской Федерации, а также офицеры, заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 1998 г., и совместно проживающие с ними члены их семей;

- прапорщики и мичманы, сержанты и старшины, солдаты и матросы, поступившие на военную службу по контракту после 1 января 1998 г., и совместно проживающие с ними члены их семей.

Из приведенного перечня следует, что офицеры, повторно поступившие на военную службу, т.е. заключившие не первый, а новый контракт о прохождении военной службы после 1 января 1998 г., обеспечиваются не служебными жилыми помещениями, а жилыми помещениями постоянного пользования (предоставляемыми по договорам социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования), при условии, что продолжительность их военной службы после заключения первого контракта о прохождении военной службы или после окончания военного образовательного учреждения профессионального образования составляет не менее пяти лет. Указанное положение не распространяется на иные категории военнослужащих, повторно поступивших на военную службу по контракту (прапорщиков и мичманов, сержантов и старшин, солдат и матросов).

В соответствии с п. 1 ст. 38 Федерального закона "О воинской обязанности и военной службе" срок военной службы для военнослужащих, проходящих военную службу по контракту, устанавливается на срок, указанный в контракте о прохождении военной службы.

Первый контракт о прохождении военной службы заключается:

а) с поступающим на военную службу на воинскую должность, для которой штатом предусмотрено воинское звание солдата, матроса, сержанта, старшины, - на три года;

б) с поступающим на военную службу на воинскую должность, для которой штатом предусмотрено воинское звание прапорщика, мичмана или офицера, - на пять лет;

в) с военнослужащим, обучающимся в образовательном учреждении профессионального образования, - на время обучения в указанном образовательном учреждении и пять лет военной службы после его окончания.

Новый контракт о прохождении военной службы может заключаться с военнослужащим на срок три года, пять лет, десять лет или на время обучения в военном образовательном учреждении профессионального образования и пять лет военной службы после его окончания.

Контракт о прохождении военной службы может заключаться с военнослужащим на меньший срок - до наступления предельного возраста пребывания его на военной службе.

С гражданином, состоящим в запасе и изъявившим желание поступить на военную службу по контракту в период чрезвычайных обстоятельств (ликвидация последствий стихийных бедствий, выполнение мероприятий чрезвычайного положения, восстановление конституционного порядка и иные чрезвычайные ситуации), контракт о прохождении военной службы может быть заключен на срок от шести месяцев до одного года.

Военнослужащий, проходивший военную службу по контракту и поступивший в военное образовательное учреждение высшего профессионального образования, а также поступивший в адъюнктуру или военную докторантуру, заключает контракт о прохождении военной службы на время обучения в указанном образовательном учреждении, в адъюнктуре или военной докторантуре и пять лет военной службы после окончания учебы.

В Федеральном законе "О статусе военнослужащих" также записано, что "служебные жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в закрытых военных городках военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей" (абз. 8 п. 1 ст. 15). Указанное положение в силу его нечеткого формулирования порождает неоднозначное толкование. С одной стороны, можно говорить о наличии еще одной группы граждан (военнослужащих и членов их семей), имеющих право на обеспечение служебными жилыми помещениями на весь срок военной службы, - военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, и члены их семей, проживающие в закрытых военных городках*(121). А с другой, можно утверждать, что указанное положение Закона устанавливает не категорию лиц, а порядок обеспечения служебными жилыми помещениями на весь срок военной службы - только в закрытых военных городках, что, по нашему мнению, является более точным.

Федеральным законом "О статусе военнослужащих" предусмотрено, что не на весь, а на определенный срок служебные жилые помещения предоставляются следующим военнослужащим:

- заключившим контракт о прохождении военной службы до 1 января 1998 г. (за исключением курсантов военных образовательных учреждений профессионального образования), - на первые пять лет военной службы (п. 1 ст. 15);

- проходящим военную службу по контракту, и членам их семей, прибывшим на новое место военной службы военнослужащих, - до получения жилых помещений по нормам, установленным федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (п. 3 ст. 15);

- проходящим военную службу по контракту, имеющим в собственности индивидуальные жилые дома (квартиры) либо являющимся членами жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, а также военнослужащим, за которыми в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации сохраняются жилые помещения по месту жительства до поступления на военную службу или бронируются жилые помещения при переводе на новое место военной службы в другую местность совместно с проживающими с ними членами их семей, - на период военной службы в данной местности (п. 4 ст. 15).

Необходимо обратить внимание на то обстоятельство, что в двух последних случаях вышеназванный Закон обязывает предоставлять указанным в них гражданам служебные жилые помещения, годные для временного проживания, тем самым введя в оборот новую разновидность жилого помещения, не известную ни науке жилищного права, ни практике жилищных правоотношений, в том числе с участием военнослужащих. Можно только догадываться, что имел в виду законодатель, когда вводил в оборот новый термин: переоборудованные казарменные жилые помещения, приспособленные для временного проживания военнослужащих с семьями, каюты на кораблях и судах или что-то другое. Без определения статуса указанных жилых помещений (порядка их образования, заселения, пользования и т.д.) указанная норма Закона не может быть применена, тем самым вышеперечисленные лица лишаются возможности реализовать право на жилище в указанной форме.

Указом Президента Российской Федерации "О мерах по обеспечению военного строительства в Российской Федерации" Правительству Российской Федерации было поручено разработать комплекс мер по переходу на систему обеспечения военнослужащих служебными жилыми помещениями и с 1 января 1997 г. начать формирование служебного жилищного фонда для военнослужащих в закрытых и обособленных военных городках.

Предоставление служебного жилого помещения не преследует цели улучшения жилищных условий его пользователей, а предназначено создать надлежащие жилищно-бытовые условия для выполнения служебных обязанностей граждан. Указанное положение применительно к военнослужащим справедливо только по отношению к тем из них, которые обеспечиваются служебными жилыми помещениями не на весь срок военной службы. Предоставление указанных жилых помещений военнослужащим и членам их семей, обеспечиваемым на весь срок военной службы служебными жилыми помещениями, может осуществляться также в порядке улучшения жилищных условий (абз. 15 п. 1 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих"). Как следует из п. 31 Инструкции о порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации, одним из случаев снятия военнослужащих с учета нуждающихся в получении жилых помещений (улучшении жилищных условий) является получение по установленным нормам служебного жилого помещения.

Жилое помещение включается в число служебных не распоряжением командира, а решением местной администрации (органа местного самоуправления). В то же время, по нашему мнению, представляется целесообразным установление порядка включения в число служебных жилых помещений, пригодных для временного проживания, решением органов военного управления и воинских должностных лиц (начальниками гарнизонов и квартирно-эксплуатационных органов).

Выдача ордеров на служебное жилое помещение, а также вселение в служебное жилое помещение производятся в порядке, установленном для жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Ордера на жилые помещения, в том числе на служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях, находящихся в закрытых военных городках, выдаются КЭЧ района (п. 40 Инструкции, утвержденной приказом министра обороны Российской Федерации от 15 февраля 2000 г. N 80).

Военнослужащие, имеющие право на получение служебных жилых помещений, учитываются в общей очереди лиц, нуждающихся в получении жилых помещений или улучшении жилищных условий (п. 25 вышеназванной Инструкции).

Служебные жилые помещения должны предоставляться в порядке очередности. В то же время конкретный порядок обеспечения военнослужащих служебными жилыми помещениями в настоящее время не установлен, что является причиной многочисленных злоупотреблений в данной сфере.

Военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, и совместно проживающие с ними члены их семей обеспечиваются служебными жилыми помещениями в соответствии с нормами, установленными федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Военнослужащие, имеющие право на получение служебных жилых помещений, заключают жилищный договор с Министерством обороны Российской Федерации (иным федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба), который является разновидностью договора найма служебного жилого помещения, заключаемого на все время работы нанимателя, в связи с которой ему предоставлено это помещение (ст. 106 ЖК РСФСР). В указанном договоре определяется порядок предоставления служебного жилого помещения, его содержания и освобождения. Условия и порядок заключения жилищного договора определяются Правительством Российской Федерации (п. 1 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих").

Положение об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба, утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 4 мая 1999 г. N 487.

Жилищный договор является разновидностью договора найма жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фондов социального использования. Жилищный договор заключается с военнослужащими, имеющими право на обеспечение служебными жилыми помещениями. Договор заключается по типовой форме, прилагаемой к вышеназванному Положению, т.е. он не может быть произвольно изменен по усмотрению сторон.

Заключение жилищного договора является, с одной стороны, обязанностью командира (начальника) воинской части, с другой - субъективным правом военнослужащего, вытекающим из Федерального закона "О статусе военнослужащих". Отказ командира (начальника) воинской части заключить жилищный договор с военнослужащим, имеющим право на служебное жилое помещение, может быть обжалован в суд в порядке, предусмотренном Законом Российской Федерации "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" от 27 апреля 1993 г.

Сторонами договора являются Министерство обороны Российской Федерации или иной федеральный орган исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба. От имени указанных органов жилищный договор заключают командиры (начальники) воинских частей. Понятие "воинская часть" по смыслу вышеназванного Положения является родовым, включающим в себя также органы военного управления соединений и объединений, другие военные учреждения, в том числе профессионального образования, военные предприятия и др. Другой стороной договора является военнослужащий, проходящий военную службу по контракту.

Служебные жилые помещения предоставляются военнослужащему и членам его семьи по нормам и в порядке, предусмотренным законами и иными нормативными правовыми актами, с учетом права на дополнительную жилую площадь.

Жилищный договор, заключаемый с военнослужащим, является срочным. В отличие от договора найма служебного жилого помещения, заключаемого в соответствии со ст. 106 ЖК РСФСР на все время работы нанимателя, срок действия жилищного договора ограничивается:

- сроком действия контракта о прохождении военной службы;

- сроком военной службы офицеров, призванных на военную службу в соответствии с указом Президента Российской Федерации.

Срок действия жилищного договора пресекательный, т.е. он прекращает свое действие при окончании срока действия контракта о прохождении военной службы военнослужащими или увольнении с военной службы по призыву - для офицеров, призванных на военную службу в соответствии с указом Президента Российской Федерации, за исключением некоторых случаев, указанных в вышеназванном Положении.

В случае заключения военнослужащими новых контрактов о прохождении военной службы командиры (начальники) воинских частей обязаны заключить с этими военнослужащими новые жилищные договоры на условиях не хуже условий предыдущих жилищных договоров. Условия жилищного договора, с учетом того, что он заключается по типовой форме, включают размеры служебного жилого помещения и его благоустроенность (в том числе наличие коммунальных удобств применительно к населенному пункту, в котором дислоцирована воинская часть, или месту жительства) и т.д.

Поскольку жилищный договор заключается от имени Министерства обороны Российской Федерации или другого федерального органа исполнительной власти, постольку при направлении военнослужащего к новому месту службы жилищный договор сохраняет свое действие до его прекращения или расторжения. Последующий договор также заключается от имени соответствующего федерального органа исполнительной власти, в котором проходит военную службу военнослужащий, но в лице командира (начальника) воинской части нового места службы.

В случае перевода военнослужащего из одного федерального органа исполнительной власти в другой для дальнейшего прохождения военной службы жилищный договор расторгается, так как прекращает свое действие контракт о прохождении военной службы, заключаемый с соответствующим федеральным органом исполнительной власти, одновременно являющимся стороной жилищного договора. Обязанность по заключению жилищного договора возникает у федерального органа исполнительной власти, в который был переведен военнослужащий.

До получения служебных жилых помещений по новому месту службы военнослужащим и совместно проживающим с ними членам семей предоставляются жилые помещения, пригодные для временного проживания, или общежития. При отсутствии по новому месту военной службы жилых помещений, годных для временного проживания, или общежитий воинская часть обязана арендовать жилые помещения для обеспечения военнослужащих и совместно проживающих с ними членов семей или по желанию военнослужащих ежемесячно выплачивать им денежную компенсацию за наем (поднаем) жилого помещения. Проблема заключается в том, что как на первое, так подчас и на второе, как правило, не хватает бюджетных средств, и как следствие расходы на указанные цели не находят отражения в законе о бюджете на конкретный год, что фактически лишает возможности военнослужащих воспользоваться данными формами решения своих жилищных проблем.

Тем не менее можно сделать вывод, что выбор формы решения жилищной проблемы военнослужащего зависит как от него, так и от возможности реализации права на жилище в той или иной форме, которая определятся не только законодательством о статусе военнослужащих, но и бюджетным законодательством. Например, воинская часть обязана арендовать жилые помещения для временного проживания военнослужащих. Отказ командования от исполнения этой обязанности может быть обжалован в судебном порядке в соответствии с Законом Российской Федерации "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан". Но удовлетворена жалоба будет только в том случае, если на указанную форму будут соответствующим законом выделены бюджетные средства.

Жилищный договор может быть прекращен или расторгнут по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации и указанным выше Положением.

Жилищный договор прекращает свое действие по окончании срока, на который он заключен (п. 4 вышеназванного Положения и п. 1 Жилищного договора).

В одностороннем порядке жилищный договор может быть расторгнут по заявлению военнослужащего, т.е. при отпадении надобности в служебном жилом помещении ему предоставлена возможность односторонними действиями отказаться от своего права. При этом в соответствии со ст.ст. 89 и 106 ЖК РСФСР требуется согласие членов его семьи, поскольку к жилищному договору, являющемуся разновидностью договора найма служебного жилого помещения, применяются правила пользования жилыми помещениями, предоставляемыми по договору социального найма.

Жилищный договор расторгается также в случаях досрочного увольнения военнослужащего с военной службы или обеспечения военнослужащих и членов их семей жилыми помещениями для постоянного проживания по установленным нормам. В то же время он продолжает действовать в пределах срока, на который заключен, в отношении граждан, досрочно уволенных с военной службы, имеющих общую продолжительность военной службы 20 лет и более (в календарном исчислении), а также уволенных по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями при общей продолжительности военной службы 10 лет и более (в календарном исчислении).

Предоставление жилых помещений, отвечающих перечисленным условиям, членам семьи военнослужащего с включением его в ордер также влечет расторжение жилищного договора. В случае приобретения членами семьи военнослужащего жилья в собственность по месту прохождения им службы жилищный договор не прекращает свое действие, а конкретное служебное жилое помещение должно предоставляться с учетом обеспеченности членов семьи постоянным жильем, отвечающим установленным требованиям.

Порядок предоставления служебных жилых помещений и пользования ими определен ст.ст. 105, 106 ЖК РСФСР и разд. VII Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. N 335. Выдача ордера, а также вселение в служебное жилое помещение производятся в порядке, установленном для жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов. Заключается письменный договор найма служебного жилого помещения. К пользованию служебными жилыми помещениями применяются правила ст.ст. 50-61, 66, 75, 81-84, 89-93, 96, 97, ч. 1 ст. 98, ст.ст. 99 и 100 ЖК РСФСР.

В отличие от договора найма служебного жилого помещения, заключаемого на основании ордера на служебное жилое помещение (ст. 106 ЖК РСФСР), основанием заключения жилищного договора является приобретение гражданином статуса военнослужащего и его соответствие вышеуказанным условиям.

Жилищный договор не предусматривает предоставление военнослужащему конкретного служебного жилого помещения. Он регулирует отношения сторон по реализации права на жилище указанных лиц посредством обеспечения их служебными жилыми помещениями, пользованию ими, а в случае невозможности их предоставления - способы решения жилищных проблем, предусмотренные Федеральным законом "О статусе военнослужащих". Жилищный договор предшествует предоставлению военнослужащему и членам его семьи конкретного служебного жилого помещения.

Военнослужащим, обеспечиваемым на весь срок военной службы служебными жилыми помещениями, по достижении общей продолжительности военной службы 20 лет и более, а при увольнении с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями при общей продолжительности военной службы 10 лет и более предоставляются в собственность жилые помещения по избранному постоянному месту жительства в порядке, определяемом федеральными законами и иными нормативными правовыми актами (абз. 12 п. 1 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих"). По нашему мнению, указанное положениенеоправданно ограничивает право граждан (военнослужащих) на получение при увольнении с военной службы жилых помещений по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования. А поскольку механизм реализации его до настоящего времени нормативно не определен, то и указанным в вышеназванном Федеральном законе правом военнослужащие фактически воспользоваться не могут. Иные категории военнослужащих, не указанные выше, при увольнении с военной службы освобождают служебные жилые помещения в порядке, определяемом ст.ст. 107, 108 ЖК РСФСР.

Общежития

Общежитие - специализированное жилое помещение, предназначенное для непродолжительного проживания, как правило, одиноких граждан, поселившихся в связи с работой на предприятии (в учреждении, организации) или учебой в учебном заведении, которым принадлежит данное общежитие. Общежития используются для проживания сезонных, временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, других рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также иных граждан.

Общежитие имеет определенные правовые признаки специального жилого помещения (ст. 109 ЖК РСФСР). Общежитие предназначено для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан, в том числе военнослужащих, в период службы, работы или учебы, т.е. это временное место жительства, как и служебное помещение.

Под общежитие допустимо использовать в целом жилой дом, т.е. нельзя использовать как общежитие подъезд, этаж, секцию заселенного на общих основаниях жилого дома. ЖК РСФСР (ст. 109) установил, что под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Из этого указания закона вытекают два важных вывода. Во-первых, недопустимо предоставлять под общежитие часть жилого дома, например одну секцию либо один этаж многоэтажного дома. Во-вторых, под общежитие предоставляются как специально построенные, так и переоборудованные под общежитие жилые здания, т.е. дома, приспособленные именно для проживания указанных выше граждан и имеющие соответствующие санитарно-гигиенические и бытовые удобства.

Наконец, признаком, характеризующим общежитие, является его обустройство. Общежитие укомплектовывается мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в нем. В таких домах должны быть предусмотрены наряду с жилыми комнатами помещения для занятий и для проведения культурно-просветительных мероприятий, а также помещения для бытового обслуживания проживающих.

Запрещается переоборудование под общежития помещений, расположенных в цокольных и подвальных этажах, а также помещений, не имеющих достаточного естественного освещения.

Примерным положением об общежитиях*(122) норма предоставления жилой площади в общежитии установлена в размере не менее 6 кв.м на одного человека. Семьям предоставляются изолированные жилые помещения.

Руководители предприятий, организаций, учреждений и учебных заведений несут персональную ответственность за правильную эксплуатацию и санитарное состояние общежития, поддержание в нем установленного порядка, организацию быта проживающих и воспитательной работы среди них. Администрация обязана, в частности, открывать, оборудовать и содержать общежитие в соответствии с установленными правилами, укомплектовывать его мебелью, постельными принадлежностями и другим инвентарем по установленным типовым формам, своевременно ремонтировать инвентарь, оборудование, помещения и здания и т.п.

Жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся по решению администрации предприятия, учреждения, организации, в ведении которых находится общежитие, на время работы или учебы. На основании такого решения выдается специальный ордер на занятие предоставленной жилой площади в общежитии.

В законодательстве содержится также важная гарантия для лиц, выбывших из общежития в связи с призывом на действительную срочную военную службу: таким лицам должно быть вновь предоставлено жилое помещение в общежитии в случае возвращения их по окончании прохождения военной службы на то же предприятие, в учреждение, организацию или учебное заведение.

Общежития предоставляются по общему правилу одиноким лицам, причем имеются общежития с покоечным и покомнатным заселением.

Проживающие в общежитии, с одной стороны, существенно ограничены в праве распоряжаться занимаемой жилой площадью (они не вправе требовать раздела, выдела, обмена жилой площади, вселения других членов семьи, сдачи в поднаем и т.п.), а с другой - им предоставлен ряд дополнительных прав, связанных со спецификой проживания в общежитии (пользование мебелью, постельными принадлежностями, другими предметами домашнего обихода и культурно-бытового назначения и т.п.).

Правовой режим семей, живущих в общежитиях, зависит от условий их проживания. Если члены семьи пользуются жилой площадью в общежитии на условиях, установленных для общежития, то на них распространяются нормы, регулирующие проживание в общежитиях. Если же семья, проживающая в отдельной комнате в общежитии, на общих основаниях оплачивает жилую площадь и коммунальные услуги по установленным ставкам, а не по ставкам для общежитий, то на членов данной семьи должны распространяться нормы, регулирующие отношения по найму жилых помещений. Кроме того, необходимо также учитывать, что в составе жилищного фонда имеются жилые дома для малосемейных граждан, режим пользования которыми существенно отличается от режима пользования "семейными общежитиями" и приближается к общему режиму жилых домов.

ЖК РСФСР устанавливает основания и порядок выселения из общежитий. Согласно ст. 110 прекратившие работу сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения из общежития, которое им было предоставлено в связи с работой или учебой.

Что касается работников предприятий, учреждений, организаций, поселившихся в общежитии в связи с постоянной работой, то согласно закону (ч. 2 ст. 110 ЖК РСФСР) они могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения только в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления. Если эти работники уволены по иным основаниям (например, по сокращению штатов и т.д.), то они могут быть выселены лишь с предоставлением им другого жилого помещения. В таком же порядке, т.е. с предоставлением другого жилого помещения, могут быть выселены также лица, которые прямо перечислены в ст. 108 ЖК РСФСР (инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте, и др.).

С предоставлением другого жилого помещения производится выселение и при капитальном ремонте.

Без предоставления другого жилого помещения из общежития выселяются:

- сезонные работники, заключившие трудовой договор на выполнение сезонных работ сроком, не превышающим шести месяцев;

- временные работники, принятые на работу на срок до двух месяцев, а для замещения временно отсутствующих работников, за которыми сохраняется место работы, до четырех месяцев (ст.ст. 1, 3 Указа Президиума Верховного Совета СССР от 24 сентября 1974 г.);

- лица, обучающиеся в учебных заведениях (ПТУ, колледжах, лицеях, техникумах, высших учебных заведениях и т.д.).

При этом следует иметь в виду, что в отношении вышеуказанных лиц при выселении из общежитий не действуют льготы, предусмотренные ст. 108 ЖК РСФСР. Студентам и учащимся жилая площадь предоставляется на срок обучения, и они подлежат выселению без предоставления другой жилой площади по выбытии из учебного заведения.

В соответствии с Федеральным законом "О статусе военнослужащих" общежития, так же, как и служебные жилые помещения, предоставляются военнослужащим:

- заключившим контракт о прохождении военной службы до 1 января 1998 г. (за исключением курсантов военных образовательных учреждений профессионального образования) - на первые пять лет военной службы (п. 1 ст. 15);

- проходящим военную службу по контракту, и членам их семей, прибывшим на новое место военной службы военнослужащих, - до получения жилых помещений по нормам, установленным федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (п. 3 ст. 15);

- проходящим военную службу по контракту, имеющим в собственности индивидуальные жилые дома (квартиры) либо являющимся членами жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, а также военнослужащим, за которыми в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации сохраняются жилые помещения по месту жительства до поступления на военную службу или бронируются жилые помещения, при переводе на новое место военной службы в другую местность предоставляются совместно с проживающими с ними членами их семей - на период военной службы в данной местности (п. 4 ст. 15).

Офицеры Вооруженных Сил Российской Федерации, зачисленные слушателями военных образовательных учреждений профессионального образования Министерства обороны Российской Федерации, обеспечиваются на время обучения жилыми помещениями в общежитиях за счет жилищного фонда, закрепленного за военно-учебным заведением, с сохранением (при их желании) жилого помещения по месту предыдущей военной службы*(123). По окончании учебы предоставленные военно-учебными заведениями слушателям и адъюнктам и членам их семей жилые помещения в общежитиях подлежат освобождению (п. 17 Инструкции о порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации).

Жилая площадь в общежитии предоставляется решением командира (начальника), в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме*(124). Выдача ордеров на жилые помещения в общежитиях, находящихся в закрытых военных городках, производится квартирно-эксплуатационными органами (в Вооруженных Силах Российской Федерации - КЭЧ районов, морская инженерная служба гарнизона*(125)).

Различаются два типа общежития Министерства обороны (гл. III Положения о домоуправлениях, общежитиях и гостиницах Министерства обороны*(126)):

а) коечного типа - для размещения одиноких военнослужащих, рабочих и служащих;

б) комнатного типа - для размещения семейных военнослужащих - слушателей высших военно-учебных заведений, а также офицеров, прапорщиков, мичманов и военнослужащих, проходящих военную службу по контракту на должностях солдат (матросов), сержантов (старшин) из числа личного состава соединений (частей), строящихся и ремонтируемых военных кораблей из расчета 1-2 комнаты на семью.

Проживание в общежитиях коечного типа лиц с семьями запрещается.

С лиц, проживающих в общежитиях комнатного типа, а также занимающих отдельные комнаты в общежитиях коечного типа, взимается установленная квартирная плата. Плата за коммунальные услуги и центральное отопление с этих лиц взимается сверх квартирной платы на общих основаниях, а за амортизацию мебели, предоставленной во временное пользование, - из расчета 2% в год от первоначальной ее стоимости.

Лица, проживающие с семьями в общежитиях комнатного типа, постельными принадлежностями и предметами хозяйственного обихода не обеспечиваются.

К бытовым услугам, которые оплачивают военнослужащие, проживающие в общежитиях коечного типа, относятся: пользование мебелью, постельными принадлежностями и инвентарем, стирка постельных принадлежностей, уборка жилых помещений и натирка паркетных полов, приготовление кипятка.

Временное отсутствие лица, проживающего в общежитии коечного типа, не освобождает его от внесения всех причитающихся платежей.

Военнослужащие, постоянно проживающие в общежитии, в случае убытия в отпуск, командировку или на излечение освобождаются от платы за воду, канализацию, газ, электроэнергию, стирку постельных принадлежностей, если их временное отсутствие продолжалось свыше 30 дней и об этом своевременно был уведомлен заведующий общежитием. От платы за отопление, радиотрансляцию, амортизацию мебели и постельных принадлежностей, содержание уборщиц для уборки жилых комнат, а также квартирной платы отсутствующие военнослужащие, рабочие и служащие не освобождаются, если их место в общежитии не было занято другими лицами*(127).

Лица, имеющие в личном пользовании электробытовые приборы (радиоприемники, радиолы, телевизоры, магнитофоны, холодильники, стиральные машины и т.п.), стоимость потребляемой этими приборами электроэнергии оплачивают сверх установленных ставок платы за проживание в общежитии.

Служебные жилые помещения и жилая площадь в общежитиях не бронируются.

Выселение из общежитий производится по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством*(128), т.е. в соответствии с требованиями ст. 41 Основ жилищного законодательства, ст. 110 ЖК РСФСР, и только в судебном порядке.

Не подлежат выселению из общежития без предоставления другого жилого помещения граждане, призванные на военную службу. За ними сохраняется право на жилую площадь на весь период прохождения военной службы. Администрация обязана предоставить таким гражданам место в общежитии после увольнения в запас с военной службы, независимо от того, будут они работать на этом предприятии или нет.

Аренда и субаренда жилых помещений

В случае отсутствия пригодных для временного проживания жилых помещений или общежитий воинские части арендуют их для обеспечения военнослужащих и совместно проживающих с ними членов их семей (п. 3 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих").

Для выполнения данного требования воинская часть должна обладать статусом юридического лица. Это следует из п. 2 ст. 671 ГК РФ, в соответствии с которой юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан, которым оно сдается по договору субаренды*(129).

Порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом), субаренды - между арендатором и субарендатором (гражданином).

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации. Исключение составляют договоры, заключаемые на срок менее года.

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон. Если же срок в договоре аренды не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом договором может быть установлен другой срок для предупреждения.

Арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Если арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Не подлежат передаче в аренду иным лицам заселенные дома государственного, муниципального либо общественного жилищных фондов без согласия всех проживающих в них совершеннолетних граждан, а также специализированные дома и жилые помещения в них.

Оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды устанавливается договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом*(130).

В соответствии с п. 59 Положения о квартирно-эксплуатационной службе и квартирном довольствии Советской Армии и Военно-Морского Флота*(131) аренда помещений для временного размещения воинских частей допускается в исключительных случаях с разрешения ГлавКЭУ Министерства обороны по представлению КЭУ (КЭО) военных округов. Договор на аренду помещений утверждается начальником КЭУ (КЭО) военного округа и является для воинской части основанием для истребования денежных средств на оплату аренды. Здания и сооружения, арендованные Министерством обороны на срок свыше одного года, подлежат учету и паспортизации.

Органы местного самоуправления обязаны оказывать содействие воинским частям в предоставлении в аренду жилых помещений, пригодных для временного проживания военнослужащих и членов их семей.

Перепланировка помещений и конструктивные переделки в зданиях, отведенных Министерству обороны местными органами власти и другими министерствами и ведомствами для временного расквартирования воинских частей (без передачи их Министерству обороны на баланс или учет), могут производиться лишь с разрешения организаций, которыми эти здания временно отведены Министерству обороны*(132).

Наем и поднаем жилых помещений

По желанию военнослужащих в случае отсутствия служебных жилых помещений, пригодных для временного проживания, или общежития им ежемесячно выплачивают денежную компенсацию за наем (поднаем) жилых помещений в порядке и размерах, определенных постановлением Правительства Российской Федерации от 26 июня 1995 г. N 604. В данном случае речь идет о так называемом договоре коммерческого найма жилого помещения.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Договор заключается в письменной форме. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель может сдать занимаемое жилое помещение в поднаем. Однако в зависимости от того, по какому договору найма (социальному или коммерческому) он пользуется жилым помещением, права и обязанности сторон различны: по договору социального найма права и обязанности сторон регулируются ст.ст. 76-80 ЖК РСФСР; по договору коммерческого найма - ст. 685 ГК РФ.

Поднаем при пользовании нанимателем жилым помещением на основании договора социального найма

Наниматель жилого помещения вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с согласия наймодателя сдавать в поднаем жилое помещение в случаях и в порядке, установленных ЖК РСФСР и другими законодательными актами Российской Федерации.

Офицеры, за которыми на период учебы в военно-учебном заведении сохраняются жилые помещения по месту предыдущей военной службы, по согласованию с квартирно-эксплуатационной частью района имеют право сдавать в поднаем указанные жилые помещения (на период сохранения права пользования ими) другим военнослужащим той же воинской части или гарнизона, проходящим военную службу по контракту и нуждающимся в получении жилого помещения (п. 17 Инструкции о порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации).

В поднаем может быть сдана нанимателем часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде - все помещение (на период сохранения права пользования им), при этом ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель. Лица, проживающие в жилом помещении нанимателя на основании договора поднайма, самостоятельного права на это помещение не имеют.

Сдача жилого помещения в поднаем не допускается:

1) если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы;

2) если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний;

3) без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире;

4) в других случаях, устанавливаемых правилами сдачи жилого помещения в поднаем.

Размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон. Положение ст. 78 ЖК РСФСР о том, что размер платы в указанном случае не может превышать размера квартирной платы, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и платы за коммунальные услуги, а в случае сдачи в поднаем жилого помещения с превышением установленной платы, незаконно полученная сумма подлежит взысканию в доход государства, не подлежит применению, поскольку необходимо руководствоваться ст.ст. 672 и 685 ГК РФ, которые не устанавливают таких ограничений.

По истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора и при отказе освободить занимаемое жилое помещение по требованию нанимателя подлежит выселению в судебном порядке без предоставления ему другого жилого помещения. В таком же порядке поднаниматель подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения и при прекращении договора найма жилого помещения.

Если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма за три месяца.

Поднаем при пользовании нанимателем жилым помещением на основании договора коммерческого найма

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения - это возмездный договор. Его предельный срок ограничен сроком действия самого договора найма. Однако если договор найма заключается на новый срок, это не влечет за собой автоматически продления срока договора поднайма. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

Заключить договор поднайма можно только с согласия наймодателя. Предметом договора поднайма может быть либо все помещение, либо его часть. Вне зависимости от этого ответственным по договору найма перед наймодателем всегда остается наниматель. Для заключения договора поднайма обязательно соблюдение требования о норме жилой площади. Другие ограничения, предусмотренные ст. 77 ЖК РСФСР для сдачи в поднаем жилых помещений, занимаемых по договору социального найма (если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний; без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире), не действуют.

На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (п. 6 ст. 685 ГК РФ).

Плата за поднаем устанавливается соглашением нанимателя и поднанимателя. Размер ее не ограничен.

Специализированные жилые дома

Понятие "специализированные дома" впервые употреблено в ст. 1 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", в которой говорится о составе жилищного фонда. Многие из этих объектов ранее, до принятия названного Закона, не включались в состав жилищного фонда (например, дома-интернаты для инвалидов). Правовой режим специализированных домов существенно отличается от правового режима других домов социального использования, поэтому вопросы их предоставления и использования решаются главным образом не жилищным, а специальным законодательством.

Специализированные дома предназначены для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, установленных ЖК РСФСР, другими законодательными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

К специализированным домам, кроме общежитий, относятся:

1) дома маневренного фонда;

2) дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, одиноких престарелых;

3) гостиницы-приюты;

4) специальный фонд для беженцев и вынужденных переселенцев;

5) жилые дома в системе органов социальной защиты, дома иного специального назначения и др.

Жилые помещения маневренного фонда

Маневренный фонд может быть создан по решению собственника соответствующего жилищного фонда или уполномоченного им органа. Жилые помещения этого фонда предназначаются для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом занимаемых ими жилых помещений и в других случаях, предусмотренных законодательством. Так, в Москве согласно Положению о порядке переселения граждан в жилые помещения, относящиеся к маневренному жилищному фонду*(133) маневренный фонд используется также при необходимости неотложного переселения граждан из аварийных домов, домов, грозящих обвалом, в случаях стихийных бедствий и иных чрезвычайных обстоятельств, представляющих угрозу здоровью и жизни людей.

В состав маневренного жилищного фонда могут входить жилые помещения, относящиеся к любой форме собственности, пригодные для проживания. Указанные помещения должны отвечать санитарным, противопожарным и техническим требованиям.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются гражданам наймодателем или арендодателем жилого помещения, подлежащего капитальному ремонту, который не может быть произведен без переселения проживающих в нем лиц.

Переселение граждан в жилое помещение маневренного жилищного фонда и возвращение граждан в ранее занимаемое жилое помещение осуществляется на основании двустороннего договора между юридическим (физическим) лицом, осуществляющим переселение, и гражданином.

Таким образом, маневренный фонд - разновидность жилищного фонда временного пользования, предоставляемого на основании двустороннего договора, основанного на срочном и возмездном пользовании недвижимым имуществом, принадлежащим собственнику.

Граждане, проживающие в домах маневренного фонда, оплачивают занимаемые жилые помещения и коммунальные услуги, если такая плата не вносится за ремонтируемые помещения, в размере, не превышающем плату за жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма.

Порядок предоставления жилых помещений маневренного фонда и пользования ими устанавливается Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Так, постановлением правительства Москвы от 26 мая 1998 г. N 402 утверждено Положение о порядке переселения граждан в жилые помещения, относящиеся к маневренному жилищному фонду.

Пользование жилым помещением прекращается после окончания капитального ремонта жилого дома, в котором находится жилище, являющееся объектом договора найма, или прекращения оснований, по которым оно было предоставлено.

Жилые помещения в специализированных домах для граждан, наименее социально защищенных (дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, одиноких престарелых, гостиницы, приюты и т.п.), создаются и предоставляются федеральными, региональными либо муниципальными органами социальной защиты.

Такие специализированные дома предназначаются для проживания нуждающихся в этом граждан. К ним относятся специальные дома-интернаты (специальные отделения) для престарелых и инвалидов в государственной системе органов социальной защиты населения, а также жилые помещения в домах системы органов социальной защиты и домах иного социального назначения.

Дом для престарелых и инвалидов является медико-социальным учреждением, предназначенным для постоянного проживания престарелых и инвалидов, нуждающихся в уходе, бытовом и медицинском обслуживании.

Дома для престарелых и инвалидов могут быть различны по типу, численности обслуживаемых (койко-мест) и подчиненности. В зависимости от типа они имеют следующие наименования: "Дом-интернат", "Пансионат ветеранов труда"; "Психоневрологический интернат"; "Детский дом-интернат"*(134).

Дом-интернат организуется в специально построенном или приспособленном здании с необходимыми помещениями, которые должны соответствовать санитарно-гигиеническим, противопожарным требованиям и требованиям техники безопасности и располагать всеми видами коммунального благоустройства для проживания престарелых и инвалидов.

Для лучшей организации ухода, медицинского обеспечения и осуществления мероприятий по социально-трудовой реабилитации проживающие в доме-интернате лица размещаются по отделениям и комнатам с учетом состояния здоровья, возраста и личного желания.

В доме-интернате для осуществления лечебно-трудовой и активирующей терапии создаются лечебно-производственные (трудовые) мастерские, а в доме-интернате, расположенном в сельской местности, кроме того, - подсобное сельское хозяйство с необходимым инвентарем, оборудованием и транспортом.

В специальные дома-интернаты (специальные отделения) принимаются на обслуживание граждане, частично или полностью утратившие способность к самообслуживанию и нуждающиеся в постоянном уходе, из числа освобождаемых из мест лишения свободы особо опасных рецидивистов и других лиц, за которыми в соответствии с действующим законодательством установлен административный надзор, а также престарелые и инвалиды, ранее судимые или неоднократно привлекавшиеся к административной ответственности за нарушение общественного порядка, занимающиеся бродяжничеством и попрошайничеством, направляемые из учреждений органов внутренних дел*(135).

В специальные дома-интернаты (специальные отделения) могут также направляться лица, систематически и грубо нарушающие правила внутреннего распорядка в домах-интернатах для престарелых и инвалидов общего типа.

Решения о помещении указанных граждан в специальные дома-интернаты (специальные отделения), а также о переводе их в дома-интернаты общего типа принимаются соответствующими органами социальной защиты населения.

Направление в специальные дома-интернаты (специальные отделения) производится по желанию граждан с учетом медицинского заключения о состоянии их здоровья и необходимости социального обслуживания в специальном стационарном учреждении.

Прекращение пользования жилыми помещениями, находящимися в специализированных домах, происходит после отпадения причин и обстоятельств, по которым были предоставлены эти помещения (переезд на постоянное место жительства к родственникам и др.), и по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Специально оборудованные жилые помещения, занимаемые инвалидами в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов по договору найма при освобождении заселяются в первую очередь другими инвалидами, нуждающимися в улучшении жилищных условий (п. 12 Правил предоставления льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июля 1996 г. N 901). Инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях специального обслуживания и желающие получить жилое помещение по договору найма или аренды, принимаются на учет для улучшения жилищных условий независимо от размера занимаемой в стационарных учреждениях социального обслуживания площади и обеспечиваются жилыми помещениями наравне с другими инвалидами. При этом им могут быть возвращены ранее занимаемые помещения. Порядок постановки на учет указанных лиц и обеспечения их жилыми помещениями определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (п. 10 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июля 1996 г. N 901).

Жилой фонд для беженцев и вынужденных переселенцев создается органами государственной власти или местного самоуправления при непосредственном участии либо по согласованию с органом миграционной службы. Жилые помещения предоставляются гражданам, которые в соответствии с действующим законодательством признаны беженцами и вынужденными переселенцами.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О беженцах" (в редакции Федерального закона от 28 июня 1997 г. N 95-ФЗ) беженцем признается лицо, которое не является гражданином Российской Федерации и которое в силу вполне обоснованных опасений стать жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться такой защитой вследствие таких опасений; или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений.

Иммигрант, не имеющий соответствующих документов, удостоверяющих его личность, или законных оснований для въезда и нахождения на территории Российской Федерации, после подачи письменного ходатайства о признании беженцем в Российской Федерации в целях обеспечения безопасности на период проверки достоверности представленных им сведений также направляется в сопровождении государственных служащих правоохранительных органов в центр временного размещения иммигрантов.

Центр временного размещения иммигрантов является структурным подразделением Федеральной миграционной службы (ФМС) России и местом пребывания указанной категории лиц. Он предназначен для временного размещения иммигрантов (до трех месяцев), чьи ходатайства о признании их беженцами в Российской Федерации зарегистрированы и приняты к рассмотрению, до определения их правового статуса на территории Российской Федерации, а также используется для уточнения цели и мотива прибытия иммигранта, проверки представленных им доказательств, окончательного определения наличия законных оснований для признания его беженцем в Российской Федерации. В центре организуется бесплатное проживание, питание, медицинское и другое обеспечение иммигранта, а также начальное изучение русского языка и законодательства Российской Федерации. Пребывающие в центре иммигранты проходят обязательное медицинское освидетельствование, в том числе на туберкулез и СПИД. Иммигранты, у которых выявлены инфекционные и другие контагиозные заболевания, изолируются. При признании их носителями СПИДа или отказе от медицинского освидетельствования иммигранты могут быть депортированы с территории Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случае признания иммигранта беженцем в Российской Федерации ФМС России и ее территориальные органы совместно с федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации оказывают ему содействие в расселении и адаптации.

При расселении и адаптации учитываются особенности беженца (этнические, социально-психологические и др.), а также экономические возможности принимающих субъектов Российской Федерации.

Беженцу при расселении определяется место жительства и предоставляется жилое помещение из специального жилищного фонда, которым он может пользоваться только в период действия статуса беженца в Российской Федерации. При этом на семью выделяется лишь одно жилое помещение.

В соответствии со ст. 1 Закона Российской Федерации "О вынужденных переселенцах" от 19 февраля 1993 г. (в редакции Федерального закона от 20 декабря 1995 г. N 202-ФЗ) вынужденным переселенцем является гражданин Российской Федерации, покинувший место жительства вследствие совершенного в отношении его или членов его семьи насилия или преследования в иных формах либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводами для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка.

Вынужденным переселенцем также признается иностранный гражданин или лицо без гражданства, постоянно проживающее на законных основаниях на территории Российской Федерации и изменившее место жительства в пределах территории Российской Федерации по обстоятельствам, указанным выше. Вынужденным переселенцем признается также гражданин бывшего СССР, постоянно проживающий на территории республики, получивший статус беженца в Российской Федерации и утративший этот статус в связи с приобретением гражданства Российской Федерации, при наличии обстоятельств, препятствовавших данному лицу в период действия статуса беженца в обустройстве на территории Российской Федерации.

Вынужденные переселенцы имеют право проживания в центре временного размещения вынужденных переселенцев. Типовое положение о центре временного размещения вынужденных переселенцев утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 22 января 1997 г. N 53.

Центр, исходя из возложенных на него задач, обеспечивает размещенных лиц койкоместами с комплектом постельных принадлежностей, предметами личной гигиены и талонами на 3-разовое питание, а также оказывает содействие в обеспечении бесплатной медицинской и лекарственной помощью в государственных и муниципальных учреждениях здравоохранения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Размещенные лица оплачивают проживание в центре в размере, установленном этим центром по согласованию с соответствующим территориальным органом миграционной службы. Размер платы не должен превышать установленной в данной местности стоимости проживания в общежитии или гостинице низшего разряда.

Прием в центр размещенных лиц осуществляется по направлению территориального органа миграционной службы, в ведении которого находится центр, или по согласованию с ним - другого территориального органа миграционной службы.

Выселение из центра осуществляется в административном порядке.

Правовая неотложка

Какими правами на жилье обладают военнослужащие при их поступлении в военно-учебные заведения (академии, университеты и т.д.)?

Согласно п. 17 Инструкции о порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации, утвержденной приказом министра обороны Российской Федерации от 15 февраля 2000 г. N 80, офицеры, зачисленные слушателями военных образовательных учреждений профессионального образования Министерства обороны Российской Федерации (военно-учебные заведения), обеспечиваются на время обучения жилыми помещениями в общежитиях за счет жилищного фонда, закрепленного за военно-учебным заведением, с сохранением (при их желании) жилого помещения по месту предыдущей военной службы*(136). Офицеры, за которыми на период учебы в военно-учебном заведении сохраняются жилые помещения по месту предыдущей военной службы, по согласованию с квартирно-эксплуатационной частью района имеют право сдавать в поднаем указанные жилые помещения (на период сохранения права пользования ими) другим военнослужащим той же воинской части или гарнизона, проходящим военную службу по контракту и нуждающимся в получении жилого помещения.

Инструкцией о порядке обеспечения военнослужащих жилой площадью, находящейся в оперативном управлении высших военно-учебных заведений Министерства обороны Российской Федерации в г. Москве, утвержденной 5 апреля 2001 г. начальником Главного квартирно-эксплуатационного управления Министерства обороны Российской Федерации (приведена в приложении 2 к настоящему изданию), установлены условия предоставления, пользования и освобождения жилой площади в общежитиях и квартирах (комнатах), находящихся в оперативном управлении высших военно-учебных заведений Министерства обороны Российской Федерации, расположенных в Москве.

Офицеры, направленные после завершения учебы для прохождения военной службы в воинские части, где они состояли на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и не были обеспечены жилыми помещениями, подлежат восстановлению в списках военнослужащих, нуждающихся в улучшении жилищных условий, со времени включения их в эти списки до поступления на учебу.

По окончании учебы предоставленные военно-учебными заведениями слушателям и адъюнктам и членам их семей жилые помещения в общежитиях подлежат освобождению.