4.2. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов

Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого объекта либо увеличивается, либо уменьшается в зависимости от того, хуже или лучше сопоставляемый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.

1. Корректировка по времени продаж:

Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.

Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект Б и В: 11,01 - 9,59 = 1,42

Т.е. за два месяца цена продажи 1 м недвижимости данного типа выросла на 1,42. Отсюда рост цена за 1 месяц составит: 1,42/ 2 = 0,71.

Проведем корректировку цены продажи 1 м :

по объекту А: 0,71 * (4 мес. - 1 мес.) = 2,13 тыс. руб./м ;

по объекту Б: 0,71 * (4 мес. - 1 мес.) = 2,13 тыс. руб./м ;

по объекту В: 0,71 * (4 мес. - 3 мес.) = 0,71 тыс. руб./м ;

по объекту Г: 0,71* (4 мес. - 3 мес.) = 0,71 тыс. руб./м ;

2.             Корректировка по местоположению:

Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект А и Г: 15,38 - 12,35 = 3,03 тыс. руб./м ;

3.             Корректировка по состоянию объекта:

Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект Г и Б: 15,38 - 14,74 = 0,64 тыс. руб./м ;

Результаты расчетов приводятся в таблице 3.

Таблица 3. Характеристика объектов аналогов

В итоге расчетов получена скорректированная по всем показателям цена продажи сопоставимых объектов в расчете на 1кв.м. полезной площади, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого объекта: 14,74 тыс. руб./м ;

Стоимость оцениваемого здания VB определяется по формуле

VB = Рс * SB,              (7)

где:   Рс - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;

SB - полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.

Получим: VB = 14,74 * 3516 = 51 825,84 тыс. руб.

4.3. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж Vsc определяется путем суммирования стоимости здания Vb и стоимости земельного участка Vl, которая определена ранее по формуле (1).

Vsc = VB + VL               (8)

Получим: Vsc = 51 825,84 + 7088,90 = 58 914,74 тыс. руб.

Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого объекта либо увеличивается, либо уменьшается в зависимости от того, хуже или лучше сопоставляемый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.

1. Корректировка по времени продаж:

Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.

Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект Б и В: 11,01 - 9,59 = 1,42

Т.е. за два месяца цена продажи 1 м недвижимости данного типа выросла на 1,42. Отсюда рост цена за 1 месяц составит: 1,42/ 2 = 0,71.

Проведем корректировку цены продажи 1 м :

по объекту А: 0,71 * (4 мес. - 1 мес.) = 2,13 тыс. руб./м ;

по объекту Б: 0,71 * (4 мес. - 1 мес.) = 2,13 тыс. руб./м ;

по объекту В: 0,71 * (4 мес. - 3 мес.) = 0,71 тыс. руб./м ;

по объекту Г: 0,71* (4 мес. - 3 мес.) = 0,71 тыс. руб./м ;

2.             Корректировка по местоположению:

Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект А и Г: 15,38 - 12,35 = 3,03 тыс. руб./м ;

3.             Корректировка по состоянию объекта:

Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект Г и Б: 15,38 - 14,74 = 0,64 тыс. руб./м ;

Результаты расчетов приводятся в таблице 3.

Таблица 3. Характеристика объектов аналогов

В итоге расчетов получена скорректированная по всем показателям цена продажи сопоставимых объектов в расчете на 1кв.м. полезной площади, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого объекта: 14,74 тыс. руб./м ;

Стоимость оцениваемого здания VB определяется по формуле

VB = Рс * SB,              (7)

где:   Рс - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;

SB - полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.

Получим: VB = 14,74 * 3516 = 51 825,84 тыс. руб.

4.3. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж Vsc определяется путем суммирования стоимости здания Vb и стоимости земельного участка Vl, которая определена ранее по формуле (1).

Vsc = VB + VL               (8)

Получим: Vsc = 51 825,84 + 7088,90 = 58 914,74 тыс. руб.