5.10.Стоимость объекта недвижимости
К оглавлению1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1617 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38
Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков Vdi определяется по формуле
VDI=PVB+VL, (20)
Стоимость земельного участка (VL) определена ранее по формуле (1).
VDI = 37587,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 44676,10 тыс. руб.
Таблица 5. Расчёт стоимости здания доходным подходом
|
Наименование показателей |
Значение показателей по годам |
||||
|
|
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
|
Полезная площадь здания, кв.м. |
3516 |
3516 |
3516 |
3516 |
3516 |
|
Полезная площадь подвала, кв.м. |
666 |
666 |
666 |
666 |
666 |
|
Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб. |
0,37 |
0,41 |
0,45 |
0,49 |
0,54 |
|
Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади подвала в месяц, руб. |
0,22 |
0,24 |
0,26 |
0,29 |
0,32 |
|
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб. |
11708,28 |
17298,72 |
18986,40 |
20674,08 |
22783,68 |
|
Потенциальный валовой доход от аренды подвала, тыс.руб. |
1318,68 |
1918,08 |
2077,92 |
2317,68 |
2557,44 |
|
Итого потенциальный валовой доход, тыс.руб. |
13026,96 |
19216,80 |
21064,32 |
22991,76 |
25341,12 |
|
Коэффициент заполняемости |
0,6 |
0,85 |
1 |
1 |
1 |
|
Действительный валовой доход тыс.руб. |
7816,18 |
16069,68 |
20773,80 |
22851,60 |
25136,88 |
|
Фонд оплаты труда персонала, тыс.руб. |
540,00 |
756,00 |
793,80 |
833,49 |
875,16 |
|
Отчисления на социальные нужды персонала, тыс.руб. |
145,80 |
204,12 |
214,33 |
225,04 |
236,29 |
|
Плата за коммунальные услуги, тыс.руб. |
2215,08 |
3174,95 |
3413,07 |
3669,05 |
3944,23 |
|
Прочие расходы, тыс.руб. |
1423,98 |
2041,04 |
2194,16 |
2358,67 |
2535,57 |
|
Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб. |
1895,85 |
1895,85 |
1895,85 |
1895,85 |
1895,85 |
|
Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, тыс. руб. |
6220,71 |
8071,96 |
8511,21 |
8982,10 |
9487,10 |
|
Остаточная стоимость здания, тыс.руб. |
158531,20 |
156635,35 |
154739,50 |
152843,65 |
150947,800 |
|
Налог на имущество, тыс.руб. |
1585,31 |
1566,35 |
1547,39 |
1528,43 |
1509,47 |
|
Налог на прибыль, тыс.руб. |
2,44 |
1543,53 |
2571,65 |
2961,86 |
3393,67 |
|
Чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс.руб. |
1903,57 |
6783,69 |
10039,40 |
11275,06 |
12642,49 |
|
Чистый операционный доход от аренды помещений кафе, тыс. руб. |
360,59 |
552,91 |
635,85 |
731,23 |
840,91 |
|
Реальный денежный поток, тыс.руб. |
2264,16 |
7336,60 |
10672,25 |
12006,29 |
13483,40 |
|
Ставка дисконтирования, % 1 |
19,0 |
22,0 |
24,0 |
25,0 |
25,0 |
|
Коэффициент дисконтирования |
0,84 |
0,69 |
0,55 |
0,44 |
0,35 |
|
Дисконтированный денежный поток, тыс.руб. |
2265 |
5062,25 |
5869,74 |
5282,77 |
4719,19 |
|
Затраты на ремонт здания (инвестиции), тыс.руб. |
2466 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии), тыс. руб. |
16 854,25 |
||||
|
Текущая стоимость здания, тыс. руб. |
38 135,38 |
||||
|
Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков, тыс. руб. |
44 676,10 |
Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков Vdi определяется по формуле
VDI=PVB+VL, (20)
Стоимость земельного участка (VL) определена ранее по формуле (1).
VDI = 37587,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 44676,10 тыс. руб.
Таблица 5. Расчёт стоимости здания доходным подходом
|
Наименование показателей |
Значение показателей по годам |
||||
|
|
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
|
Полезная площадь здания, кв.м. |
3516 |
3516 |
3516 |
3516 |
3516 |
|
Полезная площадь подвала, кв.м. |
666 |
666 |
666 |
666 |
666 |
|
Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб. |
0,37 |
0,41 |
0,45 |
0,49 |
0,54 |
|
Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади подвала в месяц, руб. |
0,22 |
0,24 |
0,26 |
0,29 |
0,32 |
|
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб. |
11708,28 |
17298,72 |
18986,40 |
20674,08 |
22783,68 |
|
Потенциальный валовой доход от аренды подвала, тыс.руб. |
1318,68 |
1918,08 |
2077,92 |
2317,68 |
2557,44 |
|
Итого потенциальный валовой доход, тыс.руб. |
13026,96 |
19216,80 |
21064,32 |
22991,76 |
25341,12 |
|
Коэффициент заполняемости |
0,6 |
0,85 |
1 |
1 |
1 |
|
Действительный валовой доход тыс.руб. |
7816,18 |
16069,68 |
20773,80 |
22851,60 |
25136,88 |
|
Фонд оплаты труда персонала, тыс.руб. |
540,00 |
756,00 |
793,80 |
833,49 |
875,16 |
|
Отчисления на социальные нужды персонала, тыс.руб. |
145,80 |
204,12 |
214,33 |
225,04 |
236,29 |
|
Плата за коммунальные услуги, тыс.руб. |
2215,08 |
3174,95 |
3413,07 |
3669,05 |
3944,23 |
|
Прочие расходы, тыс.руб. |
1423,98 |
2041,04 |
2194,16 |
2358,67 |
2535,57 |
|
Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб. |
1895,85 |
1895,85 |
1895,85 |
1895,85 |
1895,85 |
|
Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, тыс. руб. |
6220,71 |
8071,96 |
8511,21 |
8982,10 |
9487,10 |
|
Остаточная стоимость здания, тыс.руб. |
158531,20 |
156635,35 |
154739,50 |
152843,65 |
150947,800 |
|
Налог на имущество, тыс.руб. |
1585,31 |
1566,35 |
1547,39 |
1528,43 |
1509,47 |
|
Налог на прибыль, тыс.руб. |
2,44 |
1543,53 |
2571,65 |
2961,86 |
3393,67 |
|
Чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс.руб. |
1903,57 |
6783,69 |
10039,40 |
11275,06 |
12642,49 |
|
Чистый операционный доход от аренды помещений кафе, тыс. руб. |
360,59 |
552,91 |
635,85 |
731,23 |
840,91 |
|
Реальный денежный поток, тыс.руб. |
2264,16 |
7336,60 |
10672,25 |
12006,29 |
13483,40 |
|
Ставка дисконтирования, % 1 |
19,0 |
22,0 |
24,0 |
25,0 |
25,0 |
|
Коэффициент дисконтирования |
0,84 |
0,69 |
0,55 |
0,44 |
0,35 |
|
Дисконтированный денежный поток, тыс.руб. |
2265 |
5062,25 |
5869,74 |
5282,77 |
4719,19 |
|
Затраты на ремонт здания (инвестиции), тыс.руб. |
2466 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии), тыс. руб. |
16 854,25 |
||||
|
Текущая стоимость здания, тыс. руб. |
38 135,38 |
||||
|
Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков, тыс. руб. |
44 676,10 |