§ 3. Область применения договора имущественного найма

1. Выше было показано, что в ходе исторического развития нашей страны и поступательного движения социализма договор имущественного найма стал играть существенную роль во взаимоотношениях социалистических предприятий. Он применяется тогда, когда одно предприятие испытывает временную нужду в имуществе, имеющемся у другого предприятия.

Посредством данного договора широко практикуется_сдача в аг)ецдутранспортных средств, в первую очередь подвижного состава железных дорог предприятиям, владеющим путями не общего пользования, но не имеющим вагонов для доставки грузов на пути общего пользования. В отдельных случаях допускается сдача тем же организациям паровозов.

В морском транспорте имеет известное применение предоставление социалистическим предприятиям судов по договору тайм-чартера. Правда, договор этот в советской литературе рассматривается чаще всего как договор перевозки по тому признаку, что

' СЗ СССР 1933 г. № 12, ст. 66-6. 2 СЗ СССР 1937 г. № 37 ст. 150.

1-13

судно предоставляется в эксплуатацию по договору тайм-чартера большей частью с экипажем '.

Нам думается, что в тех случаях, когда судно предоставляется для его эксплуатации без экипажа,— а такие случаи могут иметь место,— арендный характер договора не вызывает сомнения. Но законодатель распространяет нормы договора имущественного найма также и на договор тайм-чартера в тех случаях, когда судно предоставляется фрахтователю вместе с экипажем. Так, типо-' вой договор тайм-чартера, утвержденный Наркомводом 29 ноября 1934 г. и действующий в настоящее время применительно к морским судам, не разграничивает сдачи судна с экипажем или без экипажа. Он отождествляет тайм-чартер с арендой, включая слово «аренда» в самый заголовок и в текст договора. При этом арендой признается как краткосрочная сдача судна, так и долгосрочная.

Аренда судов речного транспорта как самостоятельный договор прямо предусматривается ст. 79 Устава внутреннего водного транспорта СССР 2.

Правила о перевозке грузов и буксировке плотов и судов речным флотом СССР и изданный на их основе типовой договор на аренду судов речного флота указывают на право пароходства и бассейновых управлений внутренних водных путей сдавать, в аренду суда государственным, кооперативным и общественным организациям. При этом в данном случае, так же как и при морском тайм-чартере, судно обслуживается экипажем либо пароходства, либо арендатора. Суда предоставляются на разные сроки, исчисляемые сутками, декадами, месяцами, и на определенные рейсы в пределах одной навигации 3.

Типовой договор на аренду речного судна прямо указывает на применение норм Гражданского кодекса об имущественно'»! найме к договору тайм-чартера. Так, в п. 13 устанавливается, что «действие договора прекращается в случаях, указанных в ст. ст. 129 и 171 Гражданского кодекса РСФСР и соответствующих статьях гражданских кодексов других союзных республик».

Таким образом, есть все основания признать договор тайм-чартера о предоставлении судна без экипажа договором имущественного найма. Юридическая природа договора тайм-чартера

' См. А. Д. Кейлин, П. П. Виноградов, Морское право, изд. Водный транспорт, 1939, стр. 141—148.

2 СЗ СССР 1930 г. № 55, ст. 581.

3 См. «Правила предоставления судов в аренду», утвержденные Нарком-флотом 6 января 1941 г., и гиповой договор на аренду судна в «Сборнике постановлений, приказов и инструкций, относящихся к речному транспорту», «Хозяйственные договоры и хозрасчет», изд. Министерства речного флота СССР, 1950, стр. 82—84.

149

о предоставлении судна с экипажем до сих пор не изучена. Несомненно, однако, что на этот договор в известной мере распространяются нормы Гражданского кодекса о договоре имущественного найма, поскольку они не противоречат нормам Кодекса торгового мореплавания СССР.

Автотранспорт, как правило, не является объектом договора аренды. Автотранспортные организации производят свою деятельность лишь на основании договора перевозки. Автомашины сдаются иногда в наем разными учреждениями и предприятиями друг другу подобно иному имуществу, но ввиду случайного характера такого рода правоотношений типового договора на сдачу автомашин не имеется.

Помимо средств передвижения объектами договора аренды, . заключаемого транспортными организациями, являются пакгаузы на железной дороге^_сдава.еглы.е клиентуре под складЫ грузов... В морских портах, по общему правилу, эксплуатация портовых сооружений производится администрацией, осуществляющей управление портом, однако в тех случаях, когда это необходимо по условиям обработки данного груза, допускается сдача в эксплуатацию на началах аренды складов, механизмов и т. д. Арендуются складские, помещения, принадлежащие речному транспорту.

Существенное значение в деятельности заготовительных организаций имеет аренда складских помещений у различных организаций, учреждении и предприятии нТ^р^мя уборки^урож^я для хранения сельскохозяйственной продукции" "заготовительными

пунктами.

Кроме организаций, для которых сдача имущества в аренду является по существу разовой сделкой, имеются некоторые государственные органы, которые всю свою деятельность основывают именно на сдаче в наем имущества.

Здесь следует указать раньше всего на Главное управление кинофикации и кинопроката Министерства культуры СССР, которое через свои конторы осуществляет монопольное право по_сдаче^ кинокартин напрокат киноустановкам, преобладающее большинство которых находится в его же ведении '.

Другим примером постоянной сдачи в аренду имущества яв- . чяется предоставление нржшшх помещений (под конторы, под

' По общему правилу, просмотр кинокартин осуществляется зрителями ?а плату по билетам. В исключительных случаях просмотр картин производится зрителями безвозмездно (например, просмотр научно-популярных картин в полевых бригадах и станах при проведении посевной и уборочной <ампании), однако и в этих случаях соответствующие организации, заказывающие киносеанс (колхоз, совхоз), вносят установленную плату за прокат <артины.

производство, торговлю и пр.) в домах, находящихся в управлении местных Советов или ведомств, государственным или кооперативным предприятиям и учреждениям '.

Кроме того, социалистическим предприятиям могут быть пере-, дань? М-ДЗЛ^А^Ло^оер.очйои .а_реддь1_ целые дом уместных Со-

.^-Т0^.^. Преобладающей является аренд"! нежилыГ помещений в" домах местных Советов, столь распространенная в крупных городах, что условия ее предусматриваются типовыми договорами (так, например, существует типовой договор на аренду нежилых

, помещений в домах районных Советов г. Москвы).

Наконец, существуют машинно-тракторные,.базы. которые на основе типовых договоров сдают в аренду строительные машины тем государственным, кооперативным и общественным'организа-циям, которые, не имея соответствующего оборудования, осуществляют строительство хозяйственным способом.

Среди объектов, сдаваемых в аренду социалистическим предприятиям, следует указать земельные участки в городах и на земля_х_,_^тредоставляемы_х__^^ра}«у      Однако аренда этих участков регулируется нормами""не гражданского, а земельного права.

Запрещение аренды земель сельскохозяйственного значения и аренды городских земель под капитальное строительство социалистических организаций существенно сократило значение земельной аренды, но она все же имеет место и поныне.

В городах сдаются в краткосрочную аренду земельные участки для строительства временных некапитальных сооружений и для временного использования под склады, ларьки и т. п.

Широко применяется и поныне сдача в аренду транспортных земель в тех целях, какие были предусмотрены Положением о землях, предоставленных транспорту 1933 года, то есть под подъездные пути, под арендованные и собственные склады клиентуры, для удовлетворения жилищно-строительных, хозяйственных и культурных нужд рабочих и служащих транспорта, обслуживания нужд пассажирского движения и т. п.

2. Договор имущественного найма во взаимоотношениях между социалистическими организациями и гражданами имеет уже исторически сложившуюся функцию удовлетворения личных потребностей граждан, в первую очередь потребности городского населения в жилище.                 '——————————~'

' Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» (СЗ СССР 1937 г. № 69, ст. 314, п. 18).

2 Т а м же, п. 8.

Договор имущественного найма между социалистическими организациями и гражданами призван удовлетворять, помимо жи- /^ лищных, также иные нужды граждан. В быту широко известно предоставление напрокат гражданам музыкальных инструментов специально созданной для этого организацией—! осмуз'прокатбм~~-на условиях, предусмотренных типовым договором. Сдаются, гражданам специальными прокатными пунктами спортинвентарь (лыжи, коньки, лодки), театральные костюмы и т. п.

В практике можно встретить случаи, когда наймодателем является гражданин, а нанимателем — социалистическая органи- ^ зация. Обычно это случай предоставления в наем строения, принадлежащего гражданину или колхозному двору на праве личной собственности, для удовлетворения потребностей государственных или кооперативных организаций, в том числе и колхозов, в помещении. Сдаются жилые дома под конторы и общежития рабочих и служащих, сдаются сараи, погреба и т. п.

37 Наконец, договор имущественного найма применяется во взаимоотношениях между гражданами, однако при том непременном условии, что он не служит средством эксплуатации человека человеком. Чаще всего практикуется сдача в наем жилых помещений в домах, принадлежащих на праве личной собственности гражданам, проживающим в городах и дачных поселках. Известна также сдача в наем жилых помещений членами жилищно-строительных и дачно-строительных кооперативов. Возможна сдача в наем домов, принадлежащих на праве личной собственности колхозным дворам, если эта сдача не является систематической '.

Помимо сдачи в аренду жилых помещений, в быту практикуется сдача в наем музыкальных инструментов, составляющих личную собственность граждан. Что же касается других предметов личной собственности, то они предоставляются в пользование других лиц чаще всего безвозмездно, то есть по договору ссуды.

4. Указывая на широкое распространение договора имущественного найма, необходимо в то же время обозначить объекты, которые либо безусловно не могут быть предметом данного договора, либо такие, в отношении которых вопрос не представляется достаточно ясным.

При этом следует указать, что как те, так и другие относятся к предметам государственной собственности.

' Постановление партии и правительства о предоставлении приусадебных участков рабочим и служащим, проживающим в сельской местности, рекомендует колхозам выкупать для нужд колхоза и колхозников постройки тех лиц, которые сами ими не пользуются, а сдают их в аренду в целях наживы, «Известия» 30 июля 1939 г.

'!52

Среди объектов, по поводу которых ни при каких обстоятельствах не может быть заключен договор имущественного найма, следует в первую очередь указать на земли сельскохозяйственного назначения. Сделки по поводу сдачи в аренду сельскохозяйственных земель, кем бы они не были заключены, признаются недействительными в порядке ст. 30 ГК, как совершенные в обход закона, с последствиями по ст. 147 ГК, то есть со взысканием всего неосновательно полученного в доход государства. Взысканию в этих случаях подлежат как вся полученная арендная плата, так и те плоды (сено, урожай хлебных злаков и т. п.), которые получил арендатор. Виновные, кроме того, могут быть привлечены к уголовной ответственности по ст. 87-а УК РСФСР как за нарушение национализации земли.

Признание сделок по аренде земли недействительными в порядке ст. 30 ГК с применением последствий по ст. 147 ГК предусматривается постановлением Пленума Верховного суда СССР .№ 9/8/'У от 5 мая 1950 г. «О судебной практике по гражданским колхозным делам». Это касается сделок о предоставлении колхозной земли в пользование за плату, совершенных как в прямой, так и в скрытой форме.

Запрещается сдача в наем фруктовых садов и виноградников. Судебная практика неукоснительно признает договоры о сдаче в аренду садов недействительными. Так, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда СССР вынесла определение по иску Ереванского городского Совета к гр-м X. и А. об оставлении в силе решения народного суда о лишении ответчиц пользования садом, так как гр-ка X. сдает его в аренду гр-ке А. за 3 тыс. руб. в год, что противоречит постановлению правительства о запрещении сдачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения '.

В случае сдачи и аренду строения, земля на которой оно расположено, не может быть объектом аренды, за исключением тех чрезвычайно ограниченных случаев, когда ее аренда разрешена специальными законами 2. Если строение расположено на землях сельскохозяйственного значения, хотя бы и в пределах городской черты (городские угодья), то сдача в аренду земли, обслуживающей строение, недопустима. Один из городских колхозов предъявил иск к подсобному хозяйству районного отделения пищеторга о взыскании арендной платы за пользование скотным двором колхоза с прилегающими постройками и, кроме того, о взыскании упущенной выгоды, происшедшей от того, что колхоз не пользовался участком закрепленной за ним земли, которую обрабатывал

1 «Сборник постановлений Пленума и определений коллегии Верховного суда СССР 1944 г.», стр. 231—232.

2 Например, на транспортных землях.

153

наниматель. Народный суд удовлетворил полностью первую часть иска и частично вторую часть. Решение это было оставлено в силе городским судом. Судебная коллегия по гражданским делам Вео-ховного суда РСФСР в своем определении указала, что народный суд правильно удовлетворил иск в отношении взыскания арендной платы за пользование скотным двором, а в остальном иск удовлетворил с нарушением ст. 21 ГК, так как колхоз не мог требовать ни арендной платы за землю сельскохозяйственного значения, ни упущенной выгоды за то, что он ее не использовал.

Не могут быть предметом имущественного найма в настоящее время также недра земли и рыбохозяйственные водоемы, как то имело место в период издания гражданских кодексов. Так, месторождения полезных ископаемых, в том числе золото-платиновые прииски, рыбохозяйственные водоемы, земли государственного запаса и торфяники, представлявшие собой объекты найма в 20-х годах, ныне безвозмездно закрепляются за соответствующими государственными или кооперативными организациями в целях их эксплуатации.

А^ожет ли быть в настоящее время объектом имущественного найма государственное предприятие, как то было предусмотрено Гражданским кодексом? При ответе на этот вопрос следует различать сдачу в аренду государственных предприятий частным лицам, другим государственным предприятиям и кооперативным организациям.

Разумеется, в условиях второй главной фазы развития Советского государства при отсутствии частных предпринимателей сдача в аренду государственных предприятий отдельным лицам вообще невозможна.

Передача государственного предприятия в аренду другому государственному предприятию не встречает препятствия в законодательстве. Правда, согласно постановлению правительства от 29 апреля 1935 г. ' и 15 февраля 1936 г.2 передача может иметь

' Постановление ЦИК и СНК СССР «О передаче государственных предприятий, зданий и сооружений» (СЗ СССР 1935 г. № 28, ст. 221).

2 Постановление СНК СССР «О порядке передачи государственных предприятий, зданий и сооружений» (СЗ СССР 1936 г. № 11, ст. 93), перечисляя список отмененных в связи с этим постановлением законодательных актов. указывает на п. «д» ст. 15 Положения о государственных промышленных трестах 1927 года, в котором допускались отчуждение и залог сооружений, строений и оборудования, утративших свое производственное назначение. В то же время остался неотмеченным п. «е» Положения, который предусматривал пряво сдавать и брать в аренду предприятия. Таким образом, постановление 1936 года формально не возбраняло аренду предприятий одними госорганами у других.

154

место лишь безвозмездно и притом не по договору, а по решению соответствующих директивных органов. Формально, однако, указанные постановления не препятствуют сдаче государственных предприятий в аренду другим предприятиям, поскольку в этих постановлениях регламентируется порядок постоянной передачи, а не временного предоставления в пользование. Но самая организация современных государственных предприятий на началах полного хозрасчета и современная организация -планирования промышленности делают непригодной подобную форму взаимоотношений предприятий между собой.

Вопрос о праве сдачи в аренду государственных предприятий кооперативным организациям может быть решен на основании постановления ВЦИК и СНК РСФСР от 20 августа 1928 г. ', которым в собственность кооперативных организаций были переданы демонтированные предприятия с изношенностью основного капитала свыше 50 процентов, а также недемонтированные предприятия, в которые кооперативными организациями было вложено или предположено было вложить на цели восстановления не менее 50 процентов их стоимости. Подобная передача происходила либо безвозмездно, либо возмездно. При этом указанное постановление особо подчеркивало необходимость передать в собственность кооперативных организаций те предприятия, которые находились ко дню опубликования данного постановления в арендном или неоформленном бесспорном фактическом пользовании этих организаций. Совершенно понятно, что постановлением от 20 августа 1928 г. аренда кооперацией государственных промышленных предприятий была сведена почти на нет. В настоящее время кооперативные организации арендуют государственные предприятия в исключительных случаях, причем эти предприятия представляют собой мелкие мастерские не более, чем районного значения. Следует к тому же учесть, что постановлением ЦИК и СНК СССР от 1 февраля 1930 г.2 колхозам было передано конфискованное у кулацких хозяйств имущество именно в собственность, а не в аренду.

Спорным представляется вопрос о том, распространяется ли Указ Президиума Верховного Совета СССР от 10 февраля 1941 г. «О запрещении продажи, обмена и отпуска на сторону оборудования и материалов и об ответственности за эти незаконные дей-

' Постановление ВЦИК и СНК РСФСР «О передаче промысловой кооперации промышленных предприятий и промыслового инвентаря» (СУ РСФСР 1928 г. № 115, ст. 715).

2 Постановление ЦИК и СНК СССР от 1 февраля 1930 г. о мероприятиях. по борьбе с кулачеством (СЗ СССР 1930 г. № 9, ст. 105).

155

ствия» ' также и на имущественный наем. Запрещение Указом помимо продажи и обмена, также и «отпуска на сторону», ввиду неопределенности этого последнего понятия, оставило открытым вопрос о том, следует ли подразумевать здесь также и запрещение аренды. Непосредственно вслед за изданием Указа данный вопрос был понят именно в этом последнем смысле. Так, профессор Д. М. Генкин полагал, что если бы предоставить государственным предприятиям право сдавать излишнее и неиспользуемое оборудование в аренду другим государственным предприятиям, что по Гражданскому кодексу допускается применительно к государственным и кооперативным предприятиям сроком до 24 лет, «то открылся бы легкий способ обхода Указа 10 февраля...» 2. На эту же точку зрения встал первоначально и арбитраж. Однако, что такое излишнее и неиспользуемое оборудование и материалы? Этот вопрос получил разъяснение в решениях местных органов власти и арбитража. Если признать правильным утверждение Ленинградского исполкома о том, что излишним является то оборудование, «установка и использование которого не являются необходимыми для выполнения программы текущего года 3, то, стало быть, не является излишним оборудование, которое не используется в начале года, но должно быть использовано в конце данного хозяйственного года. А если это так, то нет оснований для воспрепят-ствования передаче подобного оборудования на неиспользуемый период в аренду другому предприятию. К этому выводу о допустимости краткосрочной аренды временно не используемого оборудования пришел на основании анализа колебавшейся в течение нескольких лет по этому вопросу арбитражной практики профессор А. В. Венедиктов. При этом он полагает, что предельный срок подобной аренды может быть не более одного года 4.

Само собой понятно, что запрещение или ограничение сдачи в аренду неиспользуемого оборудования не распространяется на те организации, задачи которых в том и состоят, чтобы сдавать в наем предметы оборудования (например, машинопрокатные базы).

' См. «Ведомости Верховного Совета СССР» 1941 г. № 8.

2 Д. М. Генкин, Указ 10 февраля 1941 г. и теория гражданского права, «Советская юстиция», 1941 г. № 17, стр. 11.

3 См. решение Леигорисполкома от 14 мая 1941 г. (приводится по книге А. В. Бенедиктова «Государственная социалистическая собственность», изд. Академии наук СССР, 1948, стр. 435).

4 См. А. В. Венедиктов, Государственная социалистическая собственность, изд. Академии наук СССР, 1948, стр. 440.