§ 5. Права и обязанности сторон по договору имущественного найма

1. Первая обязанность наймодателя заключается в том, чтобы своевременно предоставить имущество нанимателю в состоянии, соответствующем договору и назначению сдаваемого имущества (ст. 157 ГК.). Таким образом, на иаймодателе лежат обязанности:

а) своевременного предоставления имущества и притом б) в определенном состоянии.

2. Нарушение обязанности по своевременному предоставлению' в пользование имущества влечет за собой право нанимателя либо принудительно истребовать имущество, либо отступиться от договора и взыскать убытки (ст. ст. 120, 158, 171 П<).

' Гражданский кодекс устанавливает обязательное нотариальное удостоверение договоров о сдаче в наем государственных, в том числе коммунальных, предприятий частным лицам, арендующим эти предприятия. Ввиду отсутствия подобных сделок в настоящее время вопрос о фоо'.е отгадает.

Право нанимателя требовать сданное в наем имущество в натуре отпадает в случае, если вещь передана третьему лицу, имеющему на то однородное право. В подобном случае за нанимателем остается только вторая возможность — отступиться от договора и потребовать возмещения убытков, вызванных неисполнением обязательства наймодателем. Если вещь еще не передана, то из кредиторов имеет преимущество тот, в пользу которого обязательство возникло ранее (старшинство).

3. Состояние, в котором должно быть предоставлено имущество, должно соответствовать условиям договора, а если оно не оговорено,— то назначению вещи. При этом, как правило, имеется в виду обычное назначение данного имущества. Так, если арендуется вагон, то предполагается, что он должен быть пригоден для перевозки грузов, а не для использования его под складское помещение.

Если к наймодателю предъявляется требование, чтобы предоставляемое по договору имущество было пригодно к его использованию, то это не значит, что оно должно быть вовсе лишено недостатков (о понятии недостатка см. стр. 104, 105).

Гражданский кодекс устанавливает, что наймодатель не отвечает за недостатки, которые были или должны были быть известны нанимателю при заключении договора. Следовательно, наймодатель отвечает за сдачу в наем вещей только со скрытыми недостатками. В этом последнем случае несущественно, знал наймодатель о недостатках или нет. Если кто-либо купил зимний дом и тут же сдал его в наем на круглый год, причем оказалось, что стены дома не удерживают тепла и проживание в нем зимой невозможно, то наниматель вправе требовать расторжения договора, хотя бы наймодатель сам не был уведомлен о недостатках дома.

Конечно, досрочное расторжение договора вследствие недостатков сданной в наем вещи может иметь место лишь при такой степени дефектности имущества, при которой условленное или обычное пользование становится невозможным. Если же пользование имуществом со скрытыми недостатками оказалось возможным и экономически целесообразным, но менее эффективным, чем предполагалось при заключении договора, то применяются иные формы ответственности наймодателя.

В судебной практике, как это уже указывалось в литературе ', применяются следующие формы ответственности наймодателя за недостатки переданного в наем имущества: а) исправление недостатков, б) оплата стоимости исправления недостатков, произведенного нанимателем, в) снижение наемной платы, и, наконец,

'См М С Липецке?, Договор имущественного найма, «Арбитраж» 1938 г. № 13—14, стр. 133—134.

166

г) отступление нанимателя от договора с возложением на наймо-дателя обязанности возместить последовавшие в связи с этим убытки.

4. В обязанность наймодателя входит не только своевременное предоставление имущества в пригодном для пользования состоянии, но и поддержание его в таком состоянии на протяжении всего времени действия договора. Однако в известной мере обязанность по поддержанию имущества перелагается и на нанимателя, поскольку само пользование вещью неизбежно сопровождается ее изнашиванием.

Законодатель следующим образом распределяет обязанности по поддержанию имущества в пригодном для пользования состоянии между наймодателем и нанимателем: наймодатель должен производить капитальный ремонт; наниматель же обязан осуществлять лишь текущий ремонт используемого им имущества. Понятие капитального ремонта законодательством не определено. В судебной практике под капитальным ремонтом обычно понимается обновление существенных частей имущества, требующее при этом настолько значительных затрат, что оно является целесообразным лишь при длительном пользовании отремонтированным имуществом. В спорных случаях, когда не ясно, является ли ремонт капитальным или текущим, вопрос решается экспертизой.

Если наймодатель не выполнит своей обязанности по производству капитального ремонта, то наниматель может либо расторгнуть договор и при этом взыскать причиненные убытки, либо сам произвести капитальный ремонт и зачесть его стоимость в счет наемной платы. Это право наниматель имеет лишь в том случае, если капитальный ремонт должен был быть произведен по договору или был вызван неотложной необходимостью. Осуществляя капитальный ремонт, наниматель думает об удовлетворении своего интереса, но поскольку в предохранении вещи от разрушения заинтересован в первую очередь сам наймодатель и обязанность произвести капитальный ремонт лежит именно на нем, постольку осуществление ремонта со стороны нанимателя без согласия наймодателя можно характеризовать как осуществление деятельности без поручения в интересах другого лица.

Производство капитального ремонта по собственному усмотрению нанимателя без неотложной необходимости, разумеется, никаких обязательств на наймодателя не налагает.

Норма ст. 159 ГК об обязанности наймодателя производить капитальный ремонт является диспозитивной. В отношении найма государственных предприятий и строений Гражданский кодекс устанавливает диспозитивную норму обратного содержания — об

Относительно текущего ремонта см. п. 8 настоящего параграфа.

167

обязанности нанимателя производить капитальный ремонт арендуемых государственных строений и предприятий. Историческое происхождение этой последней нормы совершенно очевидно объясняется целью привлечения частного капитала к восстановлению государственных предприятий и разрушенных строений. В настоящее время, когда государственные предприятия, как правило,. в наем вообще не сдаются, а нанимателями государственных строений являются социалистические организации, капитальный ремонт осуществляется большей частью наймодателем. Когда же арендатором государственного строения является гражданин, то обязанность по производству капитального ремонта возлагается именно на него, как это имеет место при сдаче в аренду гражданам маломерных жилых домов районных Советов (§ 2 типового договора).

5. Наниматель обязан пользоваться предоставленным ему имуществом в соответствии с договором, а если в договоре указаний нет,—в соответствии с назначением имущества (ст. 160 ГК).

Во взаимоотношениях социалистических организаций друг с другом и с гражданами характер пользования, по общему правилу, оговорен в типовых договорах. Во взаимоотношениях же между гражданами характер пользования нанятым имуществом обычно определяется назначением этого имущества. Точно так же определяется характер пользования и во взаимоотношениях социалистических организаций, если они заключают соглашение не на основании типового договора или при наличии типового договора применительно к обстоятельствам, им не предусмотренным.

Использование имущества не по назначению как основание для расторжения договора является неодинаковым для разных договоров.

В случае сдачи в наем объектов личной собственности или же объектов собственности социалистической для удовлетворения личных потребностей граждан (музыкальных инструментов, театральных костюмов, спортинвентаря и т. п.) использованием имущества не по назначению, служащим основанием для расторжения договора, будет такое действие, которое причиняет ущерб най-модателю (например, использование крышки рояля в качестве стола). Использование же имущества не по назначению, которое не приносит имущественного ущерба, не может явиться основанием для расторжения договора (например, использование пианино для украшения комнаты и т. п.).

В случае же сдачи в наем объектов социалистической собственности в целях их планового использования в общегосударственных интересах недостаточно активное пользование явится основанием для расторжения договора, хотя такое пользование не приносит никакого ущерба наймодателю и даже, наоборот, способствует меньшей амортизации имущества. Право нанимателя на

168

пользование нанятым имуществом является вместе с тем его обязанностью перед государством.

На каждой хозяйственной организации лежит обязанность использовать все технические возможности машин, оборудования и прочего имущества. Именно поэтому является неправомерным .недостаточно активное использование орудий и средств производства, не только закрепленных за данным предприятием, но и предоставленных ему по договору имущественного найма. Так, морское судно сдается в аренду при условии, что арендатор будет использовать его в течение круглых суток, не исключая дней отдыха и революционных праздников. Правила проката кинокартин на территории Союза ССР устанавливают, что киноустановки не вправе отказываться от демонстрации предназначенных им картин, а также уменьшать количество установленных репертуарным расписанием сеансов, за исключением специально предусмотренных случаев. Недостаточное пользование помещением или оставление его вовсе без использования признается пользованием не по назначению. Так, например, Государственный арбитраж при исполкоме одного из городских Советов удовлетворил иск районного отдела нежилых помещений и театра к универмагу о расторжении договора найма гаража, заключенного ответчиком с районным отделом нежилых помещений, и передаче гаража в наем театру на том основании, что универмаг использовал гараж для помещения в нем только двух машин, в то время как по договору в нем должны быть размещены шесть машин. Аналогичным является решение арбитража по иску районного отдела нежилых помещений и домоуправления к комбинату бытового обслуживания о расторжении договора найма палатки, заключенного сроком на один год. Решением арбитража договор был расторгнут на том основании, что наниматель в течение двух месяцев со времени заключения договора палаткой не пользовался и она пустовала. Использование промкомбинатом нескольких арендуемых им помещений для производственной деятельности только в одну смену явилось основанием для расторжения договора относительно части помещений, как используемых неполно.

6. Пользование имуществом может заключаться либо в эксплуатации его полезных свойств, либо в присвоении в собственность его плодов, если это имущество способно их приносить. Гражданский кодекс оставляет открытым вопрос о применении при договоре найма той или другой (формы пользования. В настоящее время присвоение в собственность плодов имущества является более редкой формой пользования, чем эксплуатация полезных его свойств.

7. В тесной связи с обязанностью правомерного пользования предоставленным нанимателю имуществом стоит обязанность его хранения. Эту обязанность наниматель обязан осуществлять как

169

в процессе пользования, так и в перерывах между пользованием. Так, например, типовой договор на аренду морских судов предусматривает обязанность арендатора по охране судна во время зимовки, осеннего и весеннего ледохода (§ 15).

Все типовые договоры указывают, что наниматель обязан содержать арендуемое имущество в полной исправности и сохранности, бережно и хозяйственно относиться к нему. В некоторых •случаях это общее положение дополняется специальными указаниями. Так, например, при сдаче напрокат музыкальных инструментов нанимателю запрещается помещать инструменты в сырое помещение или вблизи отопительных приборов.

Хозяйственное отношение к предмету определяется всей возможной мерой внимания к вверенному для использования имуществу, как того требуют охрана социалистической собственности и правила социалистического общежития.

Типовой договор на аренду нежилых помещений в домах районных Советов Москвы требует, чтобы сданное в аренду нежилое помещение содержалось в «образцовом санитарном и культурном состоянии» (п. «в» ст. 13). Арендатор маломерного дома райсовета обязан относиться к нему бережно и хозяйственно как к государственной собственности (п. «а» § 2).

Наниматель отвечает не только за свои действия, но также и за действия своих домашних, рабочих и служащих (ст. 177 П<). Типовой договор на аренду речного судна указывает, что арендатор несет полную имущественную ответственность перед пароходством за гибель или повреждение судна, происшедшие вследствие упущений рабочих и служащих арендатора, в том числе судового экипажа (п. 2).

8. Обязанностью нанимателя является проведение за свой счет текущего ремонта нанятого имущества, поскольку иное не установлено законом или договором (ст. 161 ГК). Из формулировки статьи видно, что данная норма, так же как и норма о производстве капитального ремонта наймодателем, является диспозитивной.

В практике случаи, когда текущий ремонт перелагается с нанимателя на наймодателя, очень редки. Отдельные типовые договоры предусматривают, что при невыполнении арендатором в срок лежащего на его обязанности текущего ремонта он выплачивает в пользу наймодателя неустойку.

При аренде нежилых помещений в домах местных Советов Москвы обязанность произвести ремонт может быть возложена на нанимателя как по договору, так и непосредственно по предписанию районного отдела нежилых помещений. В тех случаях, когда ремонт частично произведен, арбитраж в порядке ст. 142 ГК соответственно снижает сумму неустойки.

170

Если во временное пользование передается животное, то расходы на его питание, а в необходимых случаях и на лечение возлагаются на нанимателя.

9. Гражданский кодекс устанавливает, что сборы и повинности, связанные с нанятым имуществом, лежат на нанимателе, причем придает этой норме диспозитивный характер (ст. 163).

10. На нанимателя согласно ст. 164 ГК ложится обязанность страхования нанятого имущества в случае, если предметом найма является государственная собственность, или собственность кооперативных и общественных организаций. Данная норма подлежит, однако, ограничительному толкованию. На практике вопрос о страховании решается в зависимости от сроков договора найма и ценности сданного в наем имущества. При длительных сроках эта обязанность возлагается на нанимателя, как то имеет место при сдаче в аренду нежилых помещений в домах местных Советов и в отношении инвентаря и оборудования, имеющегося в арендованных помещениях (п. «г» ст. 13 типового договора). При краткосрочной аренде страхование осуществляется, как правило, наймодателем. При аренде музыкальных инструментов, спортинвентаря и тому подобных предметов, принадлежащих государству, наниматель не обязывается страховать имущество.

Обязанность по страхованию государственного имущества в случае, когда нанимателем является госорган, состоящий на госбюджете, согласно Гражданскому кодексу возлагается на ту или другую сторону по договору.

По обоюдному соглашению решается также вопрос о страховании сданной в наем собственности граждан.

11. Внесение наемной платы—одна из основных обязанностей нанимателя.

Гражданский кодекс предусматривает следующие формы наемной платы: а) совершение определенных срочных платежей деньгами или натурой; б) отчисление условленной доли продуктов, предметов выработки, полезной площади помещений или денежного дохода; в) выполнение определенных услуг; г) сочетание всех этих форм (ст. 165 ГК).

Практическое значение форм наемной платы не одинаково. Прежде всего следует указать, что форма наемной платы в виде отчисления доли продуктов, предметов выработки, полезной площади помещений, так же как и отчисление срочных платежей натурой, в настоящее время встречается редко. При сдаче в аренду частным лицам государственных предприятий, имевшей место в восстановительный период, цель восстановления этих предприятий сопровождалась дополнительной задачей — задачей получения государством известного количества готовой продукции.

171

С того же времени, как государственные предприятия перестали быть объектом договора имущественного найма с гражданами, значение указанных форм наемной платы было сведено почти на нет. Оно сохранилось лишь в редких случаях во взаимоотношениях граждан. Так, судебной практике известны отдельные случаи оплаты найма коровы в форме предоставления наймодателю доли молока.

Из имеющих существенное значение в настоящее время форм оплаты—деньгами или услугами—денежная форма является единственно возможной в основанных на типовых договорах взаимоотношениях социалистических организаций. При этом чаще всего имеет место форма платежа в виде заранее определенных денежных взносов, но практикуется также форма отчисления от денежного дохода. Так, прокатная плата за предоставление кинокартин киноустановкам выражается в отчислении определенного процента фактического сбора, который получают киноустановки при демонстрации кинокартин.

Срочные денежные взносы во взаимоотношениях социалистических предприятий устанавливаются как помесячные, поквартальные и т. п. При этом тарифы арендной платы заранее определяются постановлениями правительства или постановлениями соответствующих ведомств.

Во взаимоотношениях государственных органов с кооперативными, общественными организациями и гражданами, не основанных на типовых договорах, так же как и во взаимоотношениях граждан друг с другом, широко применяется форма оплаты в виде оказания услуг.

Понятие услуги Гражданским кодексом не дано. Услуга по своему содержанию во всяком случае не может заключаться в совершении противоправного действия, не может служить прикрытием для эксплуатации труда нанимателя.

В виде общего положения можно сказать, что услуга может состоять в совершении любого действия, допускаемого социалистическим гражданским правом, а именно: в выполнении трудового поручения, во встречном предоставлении вещи в наем и т. п. Несомненно, что термин «услуга» весьма отдаленно отражает действительные обязанности стороны и в будущем Гражданском кодексе СССР подлежит замене более подходящим термином.

Предприятия и другие социалистические организации могут оказывать лишь такие услуги, которые не противоречат уставу и законодательству, регулирующему их деятельность. Так, например, суд признал недействительным в порядке ст. 30 ГК РСФСР договор между С. и государственным предприятием, по которому С. сдал в аренду свой дом на условиях смешанной формы наемной платы в виде денежных платежей и производства капитального ремонта строения из материала нанимателя. Основанием для признания договора недействительным явилось то, что производство-

172

капитального ремонта имущества, принадлежащего гражданам, из дефицитных строительных материалов государственных органов запрещено.

Выполнение услуг часто заключается в осуществлении нанимателем самих работ по капитальному ремонту здания.

По договору орса одного из трестов с колхозом первый должен был в качестве платы за наем клуба колхоза под общежитие и контору орса не только произвести капитальный ремонт данного строения, но и построить колхозу сарай и ригу из материалов колхоза, то есть произвести работы как подрядчик.

Ввиду того что услуги могут быть различными, при этой форме оплаты создается исключительное разнообразие отношений сторон, по имущественному найму.

Весьма часто на практике применяется сочетание форм денежных платежей с оказанием услуг. Типичным примером подобного сочетания может служить договор, заключенный Н. с В. о сдаче в наем комнаты в доме, принадлежащем на праве личной собственности Н., сроком на пять лет. Согласно договору за первый год пользования нанимательница должна была произвести ремонт крыши, а за последующие годы вносить квартирную плату.

Гражданский кодекс устанавливает исчерпывающий перечень форм наемной платы. Одним из известных судебной практике извращений в установлении формы наемной платы являются случаи, когда колхоз, являясь нанимателем того или иного имущества, чаще всего домов колхозников под контору, расплачивается за пользование ими трудоднями.

Если возможность предусмотренного договором пользования нанятым имуществом существенно уменьшилась в силу обстоятельства, за которое наниматель не отвечает, то он вправе требовать соответствующего уменьшения наемной платы (ст. 167 ГК).

Основанием подобного требования является не всякое, а только существенное уменьшение возможности пользования. Право требования на уменьшение наемной платы наниматель имеет лишь тогда, когда сокращенная возможность пользования зависит не от уменьшения личных возможностей нанимателя (хотя бы он в этом и не был виноват), а связана именно со свойствами сданной в наем вещи. Поэтому, например, нет оснований для снижения арендной платы за нанятую дачу, если наниматель вследствие внезапного тяжкого заболевания использовал ее лишь в течение части срока. Но следует снизить наемную плату, если дача в результате удара молнии наполовину приведена в негодность.

Уменьшение наемной платы при всех указанных условиях может иметь место тогда, когда вещь не может быть исправлена, во всяком случае, в течение таких сроков, чтобы она в полной мере могла быть использована нанимателем.

Если же вещь может быть исправлена, то должен быть произ-

173

веден ее ремонт в порядке ст.ст. 159, 161 ГК. При этом рядом типовых договоров предусматривается, что за срок, в течение которого производится наимодателем ремонт имущества, поврежденного не по вине нанимателя, наемная плата не взыскивается. Так, при аренде речного судна, если повреждение судна произошло вследствие обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, он освобождается на время ремонта от взноса арендной платы, а срок аренды соответственно удлиняется. При повреждении же судна по вине нанимателя он обязан привести его в первоначальное состояние без освобождения от наемной платы за время производимого ремонта.

При досрочном расторжении договора по вине нанимателя он должен уплатить арендную плату за весь срок найма. При возврате кинокартины до срока без уважительных причин, предусмотренных правилами проката, с киноустановки взыскивается штраф.

В судебной практике были колебания: не следует ли в подобных случаях производить взыскания не всей, а лишь части недоплаченной наемной платы?

Для взыскания лишь части наемной платы при вине нанимателя в досрочном расторжении договора, если наймодатель потерпел от этого убыток, ни теория, ни законодательство не дают никаких оснований.

Вопрос об обязанности частичного взноса наемной платы за неиспользованный по вине нанимателя срок может возникнуть, когда расторжение договора последовало в результате вины обеих сторон.

12. Наниматель (арендатор) вправе, поскольку иное не предусмотрено договором, отдавать все нанятое имущество или часть его в поднаем (в субаренду), оставаясь ответственным по договору перед наймодателем (ст. 168 ГК). Данная норма является диспозитивной. Право нанимателя сдавать вещь в поднаем может быть ограничено определенными условиями или вовсе исключено по договору. Что касается государственного имущества, то оно может быть сдано в поднаем только с письменного разрешения наймодателя.

В ряде случаев во взаимоотношениях социалистических организаций друг с другом и с гражданами сдача имущества в поднаем вообще запрещается. Так обстоит дело при предоставлении вагонов, судов, строительных машин, музыкальных инструментов.

От понятия поднайма следует отличать понятие перенайма. Под перенаймом подразумевается передача нанимателем всех прав и обязанностей по договору найма третьему лицу, так что наниматель перестает быть участником договора. Передача прав происходит в порядке цессии (ст. 124 ГК). Поскольку, однако,

174

договор имущественного найма является двусторонним, то есть каждая из сторон имеет не только права, по и обязанности, замена нанимателя третьим лицом обозначает, следовательно, не только уступку права, но и перевод долга; последнее же требует согласия кредитора (ст. 126 П<). Поэтому перенаем может иметь место только при согласии на то и наймодателя, и нанимателя.

При поднайме наниматель остается стороной в договоре, заключая в то же время новый договор найма, в котором он сам выступает в качестве наймодателя. Договор поднайма ограничен условиями основного договора найма. Объем имущества, предоставленного в поднаем, может касаться как части, так и всего нанятого имущества, но не может выходить за рамки его; характер пользования по договору поднайма не может противоречить тому характеру пользования, который установлен договором найма;

срок поднайма не может превысить срок найма. Таким образом, содержание договора поднайма во всех отношениях подчинено содержанию основного договора найма.

Поднаниматель, как правило, ни в каких юридических отношениях с наймодателем по основному договору не состоит.

При наличии вины поднанимателя он отвечает перед нанимателем, который как за свою собственную вину отвечает перед наймодателем по основному договору. Из этого не следует, что наймодатель по первому договору и поднаниматель по второму договору не заинтересованы в выполнении тем и другим принятых обязательств. Так, невыполнение наймодателем капитального ремонта препятствует осуществлению пользования имуществом тем лицом, которое берет имущество в поднаем. С другой стороны, такое пользование имуществом со стороны поднанимателя, которое ухудшает состояние вещи, сказывается на интересах наймодателя по основному договору. Однако нарушение интересов наймодателя поднанимателем или интересов поднанимателя наймодателем по основному договору порождает право на предъявление ими претензии не друг к другу, а к нанимателю по основному договору, являющемуся одновременно стороной в обоих договорах. Таким образом, между наймодателем по основному договору и поднанимателем существует фактическая, но не юридическая связь, Гр-ки Ч. и С. сдали в наем половину принадлежащего им на праве личной собственности дома заводу за 25 тыс. руб. В дальнейшем завод предъявил иск о выселении из этого дома служащей завода Р. за невзнос ею в течение длительного времени квартирной платы заводу. Ответчица возражала против иска, указывая, что деньги она платила собственникам дома. Подобный аргумент не был признан судом состоятельным в силу того, что ответчица являлась нанимательницей помещения у завода, который ей предоставил это помещение в порядке поднайма, и в юридической связи состояла именно с ним, а не с собственниками дома.

'!7л

В том случае, если по вине поднанимателя вещь оказалась поврежденной или погибшей, наймодатель вправе предъявить иск непосредственно к поднанимателю как к лицу, с которым он до того не был связан обязательственными отношениями и которое причинило ему имущественный вред (ст. ст. 403—415 ГК).

Это не лишает наймодателя, конечно, права предпочесть предъявление иска к нанимателю как к лицу, ответственному перед ним за действия поднанимателя по договору.