§ 2. История договора имущественного найма по советскому праву 2

1. Договор имущественного найма имел различное значение в условиях первой и второй главных фаз развития Советского государства.

В первой главной фазе развития Советского государства, то •есть от Октябрьской революции до ликвидации эксплуататорских

1 СЗ СССР 1937 г. № 74, ст. 361.

2 История найма жилых помещений будет дана в томе курса, посвящен-дом жилищному праву.

141

классов, основная задача Советского государства состояла в подавлении свергнутых классов, в организации обороны страны от нападения интервентов, в восстановлении промышленности и сельского хозяйства, в подготовке условий для ликвидации капиталистических элементов.

Договор имущественного найма имел различное значение в отдельные периоды первой главной фазы.

В период проведения Великой Октябрьской социалистической революции применение договора имущественного найма ограничивалось, а в отдельных отраслях народного хозяйства полностью запрещалось. Была аннулирована основная масса договоров аренды, заключенных при царизме, в условиях, когда аренда являлась средством эксплуатации трудящихся капиталистами и помещиками.

Национализация земли, передавшая крестьянам земли помещиков, буржуазии, царской семьи, монастырей и церквей, освободила крестьян от ежегодных арендных платежей помещикам на сумму около 500 млн. руб. золотом. Кроме того, крестьянство ряда окраин освободилось от выплаты арендной платы натурой, которая ввиду полуфеодального строя земледелия на окраинах имела широчайшее распространение. Принципиальный отказ государства от преемства обязательств бывших владельцев национализированных предприятий в отношении третьих лиц привел к ликвидации всех арендных договоров в национализированной промышленности, на транспорте и т. д., заключенных до Октябрьской социалистической революции '.

Было запрещено и впредь заключение договоров аренды в отношении почти всего национализированного имущества. Совершенно возбранялись арендные договоры применительного к земле, лесам, водам и недрам, и заключение подобных договоров рассматривалось как нарушение национализации земли. В виде исключения среди объектов государственной собственности подлежали сдаче в аренду лишь муниципализированные дома под государственные конторские и торговые помещения 2.

Положительное развитие норм договора имущественного найма в этот период имело место в основном применительно к найму жилых помещений 3.

' Это положение сначала устанавливалось применительно к отдельным отраслям промышленности и было сформулировано в обшей форме лишь в 1919 году (СУ РСФСР 1919 г. № 10—11, ст. 108).

2 Законодательство по этому поводу в указанный период еще не было достаточно разработанным (см. подробнее «История гражданского права», Госюр-издат, 1949, стр. 156.)

3 СУ РСФСР 1918 г. № 59, ст. 651.

142

Хозяйственная деятельность частных предпринимателей, владевших мелкими и средними ненационализированными предприятиями, не имела существенного значения в жизни страны и не подвергалась специальной законодательной регламентации. Лишь в целях контроля государство установило обязательную регистрацию всех сделок в отношении этих предприятий, в том числе и сделок по сдаче их в аренду другим частным лицам '.

На протяжении всей истории советского права договор имущественного найма, как и хозяйственные договоры вообще, имел наименьшее значение в период иностранной интервенции и гражданской войны, когда регулирование хозяйственной деятельности в условиях гражданской войны осуществлялось в основном непосредственно в порядке административных распоряжений. Исключение составлял договор жилищного найма, подвергшийся дальнейшему регулированию.

Существенно изменилась роль договора имущественного найма в период перехода на мирную работу по восстановлению народного хозяйства.

Новая экономическая политика расширила сферу обязательственного права, введя применение договорных связей как между предприятиями социалистического сектора, постепенно приобретающих значение самостоятельных субъектов права, так и между ними и частными лицами.

Привлечение средств частных предпринимателей к восстановлению промышленности в значительной мере осуществлялось посредством договора имущественного найма, по которому отдельные объекты государственной собственности предоставлялись во временное пользование частных лиц с обязательством их возврата по истечении срока договора государству. Поэтому в сфере взаимоотношений государства с частными предпринимателями договор имущественного найма приобрел определенное значение.

Еще «Десятая конференция» РКП (б) в мае 1921 года устанавливала в качестве одной из неотлагательных задач сдачу в аренду частным лицам, кооперативам, артелям и товариществам мелких и средних государственных предприятий 2.

Правовые основы аренды государственных предприятий были заложены в специальном постановлении правительства от 5 июля 1921 г.3, которое предусматривало порядок сдачи в аренду пред-

' СУ РСФСР 1918 г. № 62, ст. 674.

2 «КПСС в резолюциях и решениях...». Госполитиздат, 1953, ч. I, стр. 574.

3 СУ РСФСР 1921 г. № 53, ст. 313. В это же время был издан еще ряд специальных актов, регулирующих аренду госпредприятий, в частности декрет ВЦИК от 25 августа 1921 г., специально посвященный запрещению досрочного расторжения договора аренды (СУ РСФСР 1921 г. № 62, ст. 455).

143

приятии- управлениями или местными органами ВСНХ, в отдельных случаях с утверждения президиума ВСНХ.

Исторический «Наказ Совета Народных Комиссаров о проведении в жизнь начал новой экономической политики» от 9 августа 1921 г.' указывал на недостаточно интенсивную сдачу в аренду предназначенных для этого предприятий и требовал скорейшей передачи в частные руки тех предприятий, которые не могут быть пущены в ход из-за недостатка оборудования и сырья.

Постановление третьей сессии ВЦИК об основных частных имущественных правах от 22 мая 1922 г.2 указывало раньше всего на договор имущественного найма. Наконец, Гражданский кодекс РСФСР, принятый на 4-й сессии ВЦИК 31 октября 1922 г., дал детальную законодательную регламентацию данного договора, помещая его на первом месте среди других договоров.

Так как основная цель сдачи в аренду государственных предприятий заключалась не столько в извлечении прибыли, сколько в привлечении частного капитала к производственной деятельности, то обязательным условием аренды предприятий явилось установление минимальной выработки продукции 3. Одновременно со сдачей в частные руки государственных предприятий происходила также сдача нежилых помещений под частные торговые предприятия и склады.

Сдавались в аренду частным лицам золото-платиновые прииски, рыбные угодья в реках и морях, торфяники и их оборудование, месторождения полезных ископаемых, соляные озера.

Следует подчеркнуть, что в народном хозяйстве страны сдача в наем частным лицам государственного имущества не сыграла большой роли даже в первый период нэпа, ибо уже через год после введения нэпа отступление было окончено. Во второй же период нэпа сдача в наем частным лицам государственных предприятий сходит совсем на нет.

Договор аренды приобрел в востановительный период определенное значение в сельском хозяйстве как средство для привле-

' СУ РСФСР 1921 г. № 59, ст. 403.

2 СУ РСФСР 1922 г. № 36, ст. 423.

3 В результате кампании по сдаче в аренду государственных предприятий, закончившейся в основном к весне 1922 года, было передано в частные руки 4330 мелких предприятий, стоявших без использования и вызывавших непроизводительный расход по их содержанию со стороны государства. В общем балансе промышленности сданные предприятия не сыграли существенной роли однако они известным образом удовлетворили местное потребление и, кроме того, освободили государство от излишних расходов. Практически арендаторами оказались частные лица (нередко бывшие собственники) и их товарищеские объединения. Кооперативные организации большой роли здесь не играли (Материалы ВСНХ к XII съезду РКП (б), 1923).

144

чения кулацких хозяйств к обработке пустующих в результате военной разрухи земельных участков. Третья сессия IX созыва ВЦИК в «Законе о трудовом землепользовании», принятом 22 мая

1922 г. ', допустила сдачу в аренду земли (так называемую трудовую аренду) для трудовых хозяйств, временно ослабленных вследствие стихийного бедствия (неурожая, пожара, падежа скота' и т. п.) либо недостатка инвентаря или убыли рабочей силы (за смертью, призывами по мобилизации, временным отходом из хозяйства на трудовые заработки, переселением и т. д.). Следует указать, что договор аренды земли регламентировался нормами' не Гражданского, а Земельного кодекса.

Во взаимоотношениях предприятий социалистического сектора договор имущественного найма имел в указанный период лишь •второстепенное значение. Наказ СНК от 9 августа 1921 г. предусматривал возможность сдачи предприятий другим советским. органам лишь в «виде опыта» 2.

Однако постепенное значение договора здесь возрастает. Декрет ВЦИ1< и СНК «О государственных промышленных предприятиях, действующих на началах коммерческого расчета (трестах)»

1923 г.3 уже включает разрешение на сдачу в аренду предприятий в качестве одного из постоянных полномочий ВСНХ.

По этому декрету предприятия социалистического сектора имели преимущественное право перед частными предпринимателями на аренду торговых и конторских помещений в муниципализированных домах.

Растет и ширится в этот период законодательство о найме жилых помещений в домах местных Советов.

Резко изменилось значение договора имущесгвенного найма в период борьбы за социалистическую индустриализацию страны, когда широким фронтом началось наступление на частный капитал. Происходила активная подготовка к ликвидации эксплуататорских классов. Хотя порядок сдачи в аренду промышленных предприятий, недр и других объектов оставался тем же, но арендатором чаще всего становится социалистическое предприятие. Все больше повышается удельный вес социалистического сектора, достигая к 1926—1927 гг. 86 процентов в промышленности и 68 процентов в розничной торговле 4.

' СУ РСФСР 1922 г. № 36, ст. 426.

2 Практически государственные органы арендовали лишь подсобные к их производству предприятия, причем из общего количества сданных к концу 1922 года предприятий на организации социалистического сектора падало лишь 11 процентов.

3 СУ РСФСР 1923 г. № 29, ст. 336.

1 История ВКП(б), Краткий курс, стр. 273.

14\

В результате индустриализации страны происходит все боль шее ограничение капиталистических элементов не только в промышленности, но и в сельском хозяйстве. Повышается роль колхозов. В связи с этим роль аренды земли в крестьянском хозяйстве резко падает.

Налоговое воздействие на частных предпринимателей — арендаторов предприятий — в городах наряду с прямыми законодательными ограничениями аренды земли в сельской местности подготовляли условия для полной ликвидации эксплуататорских классов.

Таким образом, значение договора имущественного найма как средства для поивлечения частного капитала в промышленность, торговлю и сельское хозяйство становится все меньше и меньше. Но в то же время значение этого договора возрастает во взаимоотношениях социалистических организаций.

Положение «О государственных промышленных трестах» 1927 года ' подтверждает право государственного треста брать и сдавать в аренду предприятия. Сдача мелких и средних бездействующих государственных предприятий осуществляется теперь не в интересах частных лиц, а в интересах кооперации. Горное положение СССР в 1927 году2 устанавливает сдачу на арендных началах месторождений полезных ископаемых и находящихся вблизи к месторождениям обогатительных и перерабатывающих предприятий. На основании постановления ЦИК и СНК СССР от 8 июня 1927 г, объектом долгосрочной аренды становятся земельные участки на территории портов для возведения на них строений, сооружений и механических приспособлений3. Издаются типовые договоры на сдачу государственным предприятиям пакгаузов и земельных участков при них, на сдачу в эксплуатацию на началах аренды подъездных путей, земельных участков под склады грузов, подвижного состава. Все большее значение приобретает сдача в аренду государственным организациям и рыболовецким колхозам рыбных угодий и торфяников.

Значительно развивается законодательство, регулирующее жилищный наем.

Замена политики ограничения кулачества политикой его ликвидации как класса в период борьбы за коллективизацию сельского хозяйства привела к полному запрету аренды крестьянских земель одними крестьянскими хозяйствами у других в районах сплошной коллективизации. Тем самым действие законов о так называемой трудовой аренде земли было отменено.

2. Во второй главной фазе развития Советского социалистического государства встала задача организации социалистического

' СЗ СССР 1927 г. № 39. ст. 392.

2 СЗ СССР 1927 г. № 68, ст. 688.

3 СЗ СССР 1927 г. № 33, ст. 343.

10. Отдельные виды обязательств

146

хозяйства по всей стране и ликвидации последних остатков капиталистических элементов, организации культурной революции, организации вполне современной армии для обороны страны. Полное развитие получила функция хозяйственно-организаторской и культурно-воспитательной работы государственных органов.

С ликвидацией капиталистических элементов отпала возможность сдачи в наем государственных средств производства капиталистам, так же как отпала возможность сдачи в аренду средств производства гражданами друг другу.

Договор имущественного найма, который только в конце первой фазы стал получать известное распространение во взаимоотношениях социалистических организаций, занял во второй фазе видное место именно в социалистической системе хозяйства.

Помимо этого, договор имущественного найма сохранил свое значение во взаимоотношениях государственных органов с гражданами по поводу сдачи в наем жилых помещений, музыкальных инструментов и пр. Кроме того, он занимает известное (правда, весьма незначительное) место во взаимоотношениях граждан в связи со сдачей в наем жилых помещений.

Во второй фазе развития Советского социалистического государства резко сокращается значение договора аренды, объектами которого являются земля, недра, водоемы.

Если в первой фазе государственная собственность предоставлялась в пользование социалистическому и частному секторам в промышленности и торговле (с незначительными правовыми льготами для первого) на началах экономического соревнования, то по вторую фазу социалистические организации в указанных областях освобождаются от арендной платы, с сохранением ее для той узкой сферы, где еще могло иметь место в начале 30-х годов приложение частного капитала.

Постановлением Правительства РСФСР земли под строительство в городах в 1932 году были переданы организациям социалистического сектора в бессрочное пользование без взимания арендной платы '. Разработка месторождений полезных ископаемых (за -исключением общераспространенных) стала производиться предприятиями социалистического сектора безвозмездно 2.

Безвозмездно стали предоставляться рыбные угодья государственным трестам и рыболовецким колхозам в речных и озерных водоемах3.

' СУ РСФСР 1932 г. № 66, ст. 295.

•2 СЗ СССР 1932 г. № 56, ст. 337, п. 11.

3 СЗ СССР 1935 г. № 50, ст. 420. Данное постановление предусматривает сдачу в аренду с торгов морских рыбных участков госрыбтрестам, рыболовецким колхозам и пр. Практически, однако, подобная сдача с торгов не имела ,места.

147

Были изданы отдельные законодательные акты, упорядочившие аренду там, где она сохранила свое значение для социалистических предприятий. Так, аренда транспортных земель, производимая клиентурой, была регламентирована в Положении «О землях, предоставленных транспорту» от 7 февраля 1933 г. '.

Правоотношения, связанные с арендой нежилых помещений, средств транспорта, кинокартин, машин и пр., были регламентированы в типовых договорах.

Период борьбы за завершение строительства социализма и проведение новой Конституции ознаменовался полным запрещением аренды сельскохозяйственных земель 2.

Там, где отменялась арендная плата, предоставление имущества социалистическим организациям осуществлялось безвозмездно и притом, как правило, в административном порядке.

Однако отмена арендных отношений в ряде областей народного хозяйства между социалистическими организациями и полная ликвидация частного сектора отнюдь не обозначали уничтожения роли аренды в советском хозяйстве и быту.

Договор имущественного найма имеет существенное значение в организации народнохозяйственных связей социалистических организаций между собой и с гражданами в период постепенного перехода от социализма к коммунизму.

Вопросу о месте договора имущественного найма в настоящее время посвящен следующий параграф.