§ 3. Права, обязанности и ответственность сторон по договору купли-продажи

1. Из договора купли-продажи для продавца возникают две •основные обязанности: а) передать имущество в собственность покупателя, «перенести» на покупателя право собственности, б) передать имущество во владение покупателя (передача в собственном смысле слова).

Если госорган покупает имущество у гражданина, кооперативной или общественной организации, то в лице госоргана, приобретающего имущество для оперативного управления им, возникает право собственности государства. Владение должно быть передано госоргану-покупателю.

По договорам купли-продажи между двумя госорганами имущество, подлежащее передаче продавцом во владение покупателя, должно перейти в оперативное управление покупателя.

2. Ввиду того что исполнение продавцом обязанности передать имущество во владение покупателя не всегда, согласно условиям договора, должно и не всегда может следовать непосредственно за совершением договора, встает вопрос: может ли право собственности на купленное имущество возникнуть у покупателя ранее передачи ему самого имущества? Может ли имущество, купленное государственным органом, в частности, имущество государственное, приобретенное по договору купли-продажи одним государственным органом у другого, быть признано перешедшим в оперативное управление госоргана-покупателя ранее материальной передачи имущества покупателю? Практически это значит:

можно ли признать за покупателем, еще не владеющим и не пользующимся купленным имуществом, право распоряжения этим имуществом? Может ли за ним быть признано право виндикации этого имущества у продавца или у третьего лица, не огражденного от такого иска общими правилами об ограничении виндикации?

Понятно практическое значение этого вопроса для покупателя. Весьма важен этот вопрос и для продавца, ибо в момент, когда право собственности (или в случаях покупки имущества госорга-

' «Гражданское право», учебник для юридических вузов, т. I, Юриздат, 3944, стр. 406.

7*.

юо

ном — право владения, пользования и распоряжения купленным имуществом) возникает у покупателя, оно прекращается у продавца. Следовательно, продавец, еще владеющий проданным имуществом, владеет им уже за счет покупателя, для покупателя и,. поскольку стороны не условились в договоре иначе, уже не вправе пользоваться имуществом. Как будет указано дальше, продавец отвечает перед покупателем за сохранность такого имущества. А если имущество перешло в сооственность государства, кооперативной или общественной организации, продавец должен осуществлять общую для всех граждан СССР обязанность всемерной охраны социалистической собственности.

Ответ на вопрос о моменте возникновения у покупателя права собственности, а у покупателя-госоргана права владения, пользования и распоряжения купленным имуществом важен для сторон договора купли-продажи и потому, что ст. 186 ГК связала с мо^ ментом перехода к покупателю права собственности на купленное имущество также и переход на покупателя, поскольку договор не установил иное, риска случайной гибели или случайной порчи имущества.

Не безразличен этот вопрос и для третьих лиц, желающих обратить взыскание на имущество продавца или покупателя. Взыскание может быть обращено лишь на такое имущество, которое не защищено от обращения взыскания особыми посганозлениями и которое принадлежит ответчику на праве собственности или, — если ответчиком является госорган,— состоит в его оперативном управлении.

Ответ на вопрос о моменте перехода права собственности с продавца на покупателя содержится в ст. ст. 66 и 67 ГК. Вещь, индивидуально определенная в договоре, переходит в собственность покупателя с момента совершения договора купли-продажи;. вещь, определенная в договоре родовыми признаками, переходит в собственность покупателя в момент ее передачи продавцом покупателю.

Передачей вещи признается: 1) вручение вещи покупателю;

2) поскольку иное не вытекает из договора, вручение проданных без обязательства доставки вещей возчику для. отправки их по распоряжению покупателя или сдача вещей на почту для пересылки их по указанию покупателя; 3) поскольку иное не вытекает из договора, вручение покупателю или сдача на почту для отправления по указанию покупателя распорядительного документа на товары.

Третий из указанных ст. 67 ГК различных способов «передачи» требует некоторых пояснений. Единственный вид товарораспорядительных документов, обращающихся ныне в СССР, — это морской коносамент. Железнодорожная накладная, названная в примерном перечне товарораспорядительных документов (ст. 67 ГК),

-ныне к их числу не относится. (Во время издания Гражданского кодекса товарораспорядительным документом была не железнодорожная накладная, а дубликат железнодорожной накладной на предъявителя.) Накладная следует с грузом и выдается грузополучателю одновременно с грузом (ст. ст. 29, 44 Устава железных дорог СССР). Железнодорожная квитанция также не является товарораспорядительным документом, ибо груз выдается получателю, указанному в накладной, и без предъявления им квитанции (ст. 44 Устава железных дорог СССР).

Перевозка по коносаменту предполагает, по общему правилу, оптовый характер сделки, во исполнение которой груз сдан перевозчику, тогда как договор купли-продажи не носит оптового характера. В связи с этим вещи, служащие предметом договора купли-продажи, лишь в редких случаях перевозятся по коносаментам, например, купленные гражданином вне места своего жительства громоздкие предметы обстановки, рояль и т. п. Основной областью отношений, где коносаментом пользуются в связи с договором купли-продажи (а не поставки), является внешняя торговля. Следует также заметить, что коносамент, по общему правилу, выдается морским перевозчиком по требованию отправителя после приема груза к перевозке (ст. 78 Кодекса торгового мореплавания), то есть после «передачи груза возчику», когда право собственности, поскольку иное не условлено в договоре, должно согласно ст. 67 ГК перейти к покупателю, после чего вторичный переход прав собственности к покупателю, разумеется, уже невозможен и ненужен.

Очевидно, смысл постановления ст. 67 ГК о переходе к покупателю права собственности в момент вручения или отсылки емТ или указанному им лицу по почте коносамента заключается в том, что в случаях, когда по договору купли-продажи условлена отправка груза по коносаменту, должно предполагаться также и наличие упомянутого в ст. 67 ГК соглашения между сторонами о переходе к покупателю права собственности на отправленный товар не в момент его «передачи возчику», то есть не в момент погрузки товара на борт парохода, а в момент вручения или отсылки покупателю коносамента. Понятно, что это предположение может быть устранено противоположным соглашением сторон.

Однако товар, отправленный по коносаменту на предъявителя, может перейти в собственность покупателя лишь по вручении или отсылке ему по почте коносамента, ибо до этого момента невозможно утверждать; что товар отправлен «по распоряжению» именно данного покупателя.

Наконец, право собственности может перейти к покупателю ранее погрузки товара на борт парохода, если покупатель согласился на вручение или отправку ему коносамента не на погружен-

702

ный на борт парохода товар, а на товар, принятый пароходством к погрузке.

3. Как уже указано, в силу ст. 186 ГК одновременно с переходом проданного имущества в собственность покупателя (или в случаях, когда покупателем является государственный орган, в его оперативное управление), на него, поскольку нет иного соглашения сторон, переходит также и риск случайной гибели или случайной порчи проданного имущества. «Случайной» в отношениях между сторонами договора купли-продажи должна быть признана и гибель или порча проданного имущества вследствие действий, хотя бы и виновных, третьих лиц. Поэтому последствия гибели или порчи имущества, проданного без обязательства доставки, после передачи его перевозчику несет покупатель независимо от того, произошла ли гибель или порча вследствие действия случая или по вине перевозчика.

Таким образом, для отношений между продавцом и покупателем безразлично, будет ли проданная вещь утрачена или повреждена вследствие условий ее перевозки по железной дороге, отвечающей и за невиновные утрату или повреждение груза, или груз утрачен либо поврежден во время его перевозки морским или речным пароходством, отвечающим за утрату или повреждение груза лишь в случаях, когда утрата или повреждаяЯе вызваны виновными действиями пароходства (ст. 116 Кодекса торгового мореплавания СССР, ст. 147 Устава внутреннего водного транспорта СССР). Во всех таких случаях, если стороны не условились иначе, последствия гибели или порчи во вр_емя_перевозки товара, проданн^го^с^зосГязательства до~сТавюТ,'"нёсет покупатель. ~ Статья и/ 1 к. приравнивает к вручению покупателю товарораспорядительного документа сдачу такого документа на почту для отправки по указанию покупателя. Тем самым, если стороны не условились иначе, риск гибели или повреждения товарораспорядительного документа после сдачи его на почту падает также на покупателя.

4. В связи с применением договора купли-продажи во внешней торговле представляет интерес вопрос об императивном или дис-позитивном характере содержащейся в ст. 67 ГК нормы.

В нашей цивилистической литературе ее считают обыкновенной императивной '. Основные доводы, приводимые в пользу такого понимания ст. 66, заключаются, во-первых, в том, что большая часть статей Гражданского кодекса носит императивный характер, и, поскольку из редакции статьи не вытекает иное, она

' См. «Гражданское право», учебник для юридических институтов, т. II, Юриздат, 1944, стр. 13; «Советское гражданское право», учебник для юридических школ, Юриздат. 1950, стр. 328; К. А. Граве, Момент перехода права собственности по договору, «Советская юстиция» 1940 г. № 22, 23, 24.

105

должна признаваться императивной, а, во-вторых, в том, что признание ст. 66 императивной соответствует интересам устойчивости социалистического гражданского оборота СССР.

Был, однако, высказан и другой взгляд', — что ст. 66 ГК нельзя толковать в отрыве от ст. 67, которая прямо допускает отступление от содержащихся в ней правил: передача товара возчику или сдача на почту для отправки по указанию приобретателя товарораспорядительных документов признается передачей покупателю самого товара, «поскольку из договора не вытекает иное». Следовательно, и право собственности переходит к покупателю в указанные моменты постольку, поскольку из договора не вытекает иное. Иначе говоря, по гражданским кодексам союзных республик принципиально не исключаются .соглашения сторон о моменте ., перехода права собственности. А если это так, то при отсутствии соответствующих указаний в законе нет оснований утверждать, что такие соглашения допустимы только в случаях и формах, предусмотренных ст. 67 ГК.

В то же время нет оснований думать, что признание диспози-тивного характера ст. 66 ГК может сколько-нибудь поколебать устойчивость нашего гражданского оборота. Соглашения о моменте перехода права собственности или, в соответствующих случаях, права оперативного управления к покупателю могли бы быть связаны на практике с представлением продавцом кредита покупателю. Но в отношениях между социалистическими организациями коммерческое кредитование запрещено. На условиях наличного расчета совершается и значительное большинство договоров купли-продажи с участием граждан. В то же время соглашения о моменте перехода права собственности могут играть немаловажную роль во внешнеторговых отношениях СССР. Во внешнеторговых сделках иногда целесообразно отсрочить переход права собственности на проданные внешнеторговым объединением товары до момента оплаты их покупателем. Поэтому при наличии упомянутых выше положений ст. 67 ГК, говорят сторонники второго из указанных взглядов, не следует отрицать действительности таких соглашений.

5. В связи с переходом индивидуально определенной вещи в собственность покупателя в момент заключения договора купли-продажи может возникнуть, правда, лишь очень редко встречающийся в практике, вопрос о судьбе такой вещи, если, оставаясь еще во владении продавца, она последовательно продана двум или нескольким покупателям. (Например, один из супругов продал какую-нибудь вещь своему знакомому, не зная, что другой супруг продал ту же вещь в его отсутствие другому лицу.)

' Е. А. Ф л е и ш и ц. Момент перехода права собственности по договору купли-продажи, «Ученые записки ВИЮН», 1947 г., вып. IX.

104

Согласно ст. 194 Г'К собственником вещи признается в таких случаях покупатель, который первым заключил договор купли-продажи. При невозможности установить момент последовательного заключения договоров купли-продажи вещь признается перешедшей в собственность покупателя, которому она передана после заключения договора с ним или который ранее других предъявил иск о передаче ему вещи, еще находящейся во владении продавца.

6. Независимо от того, является ли предметом договора купли-продажи вещь индивидуально определенная или вещь, определенная родовыми признаками, продавец обязан передать, «сдать» проданное имущество покупателю.

О сроке сдачи сказано в п. 5 § 2 настоящей главы. Место сдачи может быть установлено сторонами в договоре. Если договор не содержит соответствующих указаний, подлежит применению ст. 113 ГК.

Передача вещи заключается в совершении продавцом всех действий, необходимых для того, чтобы покупатель стал владельцем проданного ему имущества.

Понятно, что эта обязанность продавца отпадает, если в момент совершения договора купли-продажи покупатель уже владеет покупаемым имуществом, например, в силу договора имущественного найма или договора ссуды.

Как уже указано к «вручению» вещи покупател^, которое является простейшей формой передачи, передачей в точном смысле слова, ст. 67 ГК приравнивает такое правовое положение покупателя или указанного им лица, которое позволяет ему овладеть купленным имуществом путем получения этого имущества от третьего лица, ответственного за выдачу его покупателю (или указанному им лицу). В этом заключается смысл постановления ст. 67 ГК о вручении возчику или о сдаче на почту проданного без обязательства доставки имущества для отправки его по указанию покупателя, об отсылке по почте товарораспорядительного документа на проданный товар.

7. Продавец обязан передать покупателю имущество надлежащего качества.

Товар, продаваемый розничными магазинами, должен по качеству соответствовать утвержденным стандартам или техническим условиям. Массовый или систематический выпуск из торговых предприятий недоброкачественной продукции влечет за собой уголовную ответственность (ч. II ст. 128-а УК РСФСР).

Торговое предприятие обязано осведомлять покупателя о свойствах товара и способе его употребления и предупреждать о возможных его недостатках или особенностях.

Ненадлежащее качество некоторых товаров, продаваемых розничными предприятиями (например, обуви, галош), выявив-

106

шееся в течение установленного гарантийного срока пользования, влечет за собою обязанность предприятия исправить обнаруженные недостатки или по требованию покупателя заменить недоброкачественный товар доброкачественным, либо вернуть деньги, уплаченные за возвращенный покупателем товар.

Важнейшее значение для обеспечения высокого качества товаров, продаваемых торговыми предприятиями, имеют правила об ответственности сбытовых и производственных предприятий за ненадлежащее качество продукции, поступающей от них к торговым предприятиям по договорам поставки. Способы обеспечения высокого качества продукции, поставляемой советской торговле (см. § 4 гл. II), являются вместе с тем и способами обеспечения высокого качества сбываемых в торговле товаров. Торговое предприятие обязано предоставить покупателю («довести до покупателя») все скидки с цены, уценки, которые оно получило от своих поставщиков вследствие пониженного качества товаров.

Для продавца-гражданина обязанность передать покупателю вещи надлежащего качества заключается в том, что передаваемые им вещи должны удовлетворять особым условиям о качестве, прямо указанным в договоре, и во всяком случае быть свободными от недостатков, препятствующих обычному или предусмотренному договором пользованию ими.

8. Согласно ст. 187 ГК в случаях, когда право собственности на проданное имущество переходит ранее передачи имущества покупателю, продавец обязан хранить имущество, «не допуская его ухудшения».

Необходимые издержки хранения, понесенные продавцом, должны быть возмещены покупателем.

9. Покупатель обязан принять передаваемое ему продавцом имущество и уплатить покупную цену. Обязанность покупателя принять имущество заключается в совершении им всех действий, которые в соответствии с обстоятельствами дела необходимы для перехода в его владение имущества, передаваемого ему продавцом.

В отдельных случаях обязанность покупателя принять имущество связана с его обязанностью согласно договору осуществить определенные действия, предшествующие передаче имущества продавцом и необходимые для осуществления этой передачи: покупатель может быть обязан указать место, куда должен быть отправлен товар продавцом, доставить средства транспорта и т. п.

•Уплата покупной цены не означает необходимости передачи продавцу покупателем денежных знаков в натуре. Расчеты наличными деньгами между социалистическими организациями допускаются лишь на сумму до одной тысячи рублей. По общему же правилу денежная сумма, выражающая покупную цепу товара, перечисляется с расчетного (текущего) счета покупателя на рас-

!0б

четный счет продавца в Госбанке в одной из установленных законом форм расчетов между социалистическими организациями.

Уплата покупной цены покупателем-гражданином по договору с социалистической организацией производится либо путем непосредственного внесения в кассу организации денежных знаков (в розничной торговле), либо путем внесения или перечисления соответствующей денежной суммы на расчетный счет организации-продавца.

Социалистическая организация — покупатель также уплачивает покупную цену продавцу-гражданину либо путем вручения ему денежных знаков (до 1000 руб.), либо путем перечисления' соответствующей денежной суммы со своего расчетного счета на текущий счет продавца в сберегательной кассе.

Граждане рассчитываются по заключенным между ними договорам купли-продажи также либо путем передачи покупателем продавцу денежных знаков, либо путем внесения или перечисления соответствующих сумм на текущий счет покупателя в сберегательной кассе. Тот или иной порядок уплаты покупной цены определяется в договорах купли-продажи между гражданами.

Таким образом, ни обязательность заключения между социалистическими организациями договоров купли-продажи только за наличный расчет, ни твердо установившаяся практика заключения только на таких же условиях договоров купли-продажи между социалистическими организациями и гражданами ле означают необходимого совпадения момента получения предаета договора покупателем и момента получения покупной цены продавцом.. Купля-продажа «за наличный расчет» не синоним купли-продажи с расчетом «наличными деньгами». «Наличный расчет» может заключаться не только во вручении продавцу покупателем денежных знаков в момент передачи вещи продавцом, но и в перечислении покупной цены на расчетный или на текущий счет продавца. При этом момент перечисления покупной цены в отношениях между социалистическими организациями определяется нормами. регулирующими формы расчетов между ними.

По договорам купли-продажи между социалистической организацией и гражданином перечисление покупной цены покупателем-гражданином предшествует моменту передачи ему предмета продажи, а перечисление покупной цены покупателем-организацией следует за этим моментом. Моментом же получения покупной цены продавцом будет во всех случаях производства расчетов пр» посредстве банка или сберегательной кассы тот момент, когда покупная цена зачислена на его-расчетный или, соответственно, текущий счет.

10. Неисполнение сторонами своих обязанностей из договора-купли-продажи влечет за собой последствия, установленные ст.ст. 189—203 ГК. Постановления этих статей применяются наряду с

107

общими нормами гражданских кодексов о последствиях неисполнения или просрочки исполнения обязательств и специальными нормами о последствиях неисполнения договоров купли-продажи ,в розничной торговле, которые в ряде случаев заменяют соответствующие нормы гражданских кодексов.

Статьи 192—194 ГК определяют последствия нарушения продавцом первой из основных своих обязанностей — передать покупателю в собственность проданное имущество. Продавец нарушает эту обязанность в тех случаях, когда не был собственником проданного имущества и не был управомочен на его продажу по другому законному основанию. Но если при этом покупатель был добросовестен, а имущество не было ни похищено у собственника, ни потеряно им и не принадлежало государству ', то в силу закона добросовестность покупателя обосновывает возникновение в его лице права собственности на купленное и переданное ему имущество. В тех же случаях, когда проданное имущество было у собственника похищено, или им потеряно, или принадлежало на праве собственности государству и было продано незаконно, а затем по решению суда возвращено собственнику или госоргану, имеющему право оперативного управления этим имуществом, предъявившему виндикационнын иск,— продавец обязан возместить покупателю все убытка (ст. 193 ГК). Для предотвращения отсуждения проданного имущества у покупателя продавец обязан по требованию покупателя вступить в судебное дело о виндикации этого имущества третьим лицом, а в случае невступления—лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем (ст. 194 ГК). В то же время продавец освобождается от ответственности перед покупателем, который не привлек его к участию в деле, если докажет, что, приняв участие в деле о виндикации проданного имущества, он предотвратил бы его отсуждение

(ст. 194 ГК).

Может оказаться нарушенной и другая основная обязанность продавца: передать проданное имущество во владение покупателя. Нарушение продавцом этой своей обязанности не связано необходимо с нарушением им другой его обязанности — «передать имущество в собственность покупателя» (ст. 180 ГК). Если предметом купли-продажи является индивидуально определенная вещь, покупатель становится ее собственником в момент, когда заключен договор. Но если вещь продолжает оставаться во владении продавца, не передающего ее покупателю, то продавец неисправен: он •обязан передать покупателю не только право собственности на вещь, но и самую вещь. При купле-продаже вещей, определенных е договоре родовыми признаками, непередача вещей во владение покупателя есть одновременно и непередача ему права собственности (ст. 66 ГК).

' См. выше, стр. 42—43.

Если продавец в нарушение договора не передаст покупателю проданного имущества или предложит имущество, не соответствующее условиям договора, то покупатель может по своему усмотрению: а) либо требовать исполнения договора и передачи ему проданного имущества с возмещением убытков, причиненных неисправностью продавца, которые могут быть, разумеется, зачтены в сумме покупной цены, б) либо отступить от договора и потребовать возмещения убытков, причиненных ему нарушением договора продавцом (ст. 189 ГК).

Право покупателя требовать передачи ему в натуре проданного имущества осуществимо без затруднении, если продано индивидуально определенное имущество, наличное у продавца в момент приведения в исполнение решения суда, которым это имущество присуждено покупателю. Покупатель истребует это имущество как собственник его или как госорган, которому принадлежит право владения им, ибо соответствующие права возникли у покупателя в момент заключения договора купли-продажи.

Иначе обстоит дело, когда проданное имущество определено в договоре родовыми признаками: до обособления определенной части такого имущества в целях ее передачи покупателю у последнего нет оснований требовать передачи ему тех или иных от-.дельных предметов из наличного у продавца количества вещей, по роду и качеству соответствующих условиям договора.

Ни суд, ни арбитраж не располагают в такихслучаях средствами побудить продавца к исполнению договора в натуре, и покупателю приходится ограничиться иском о возмещении убытков, причиненных ему продавцом, нарушившим договор.

Такое положение, далеко не всегда соответствующее интересам покупателя-гражданина, может создать трудности для покупателей — социалистических организаций, приобретающих по договорам купли-продажи предметы, необходимые для их деятельности. Поэтому целесообразно предоставление законом суду и арбитражу права возлагать на ответчиков штрафы за неисполнение решений суда или арбитража, в частности, решений о передаче истцу в натуре товаров или другого имущества.

Особыми правилами урегулирована в Гражданском кодексе ответственность продавца за ненадлежащее качество проданного имущества (ст.ст. 195—199 ГК).

Продавец отвечает за такие недостатки проданного имущества, которые значительно уменьшают его цену или пригодность к обычному либо предусмотренному договором употреблению. Он отвечает также и за отсутствие в проданном имуществе качеств, которые были предусмотрены договором.

Для того чтобы иметь право предъявить продавцу требование, основанное на недостатках проданного имущества, покупатель

109

должен немедленно по передаче ему этого имущества осмотреть ег*о и сообщить продавцу об обнаруженных недостатках. О недостатках, которые не могли быть обнаружены при обычном способе осмотра имущества (так называемых скрытых недостатках в противоположность «явным») или были умышленно скрыты продавцом, покупатель должен сообщить ему по их обнаружении без промедления (ст. 196 ГК).

Покупатель, осмотревший имущество и немедленно сообщивший продавцу об обнаруженных в имуществе недостатках, вправе требовать: а) либо замены переданного ему имущества однородным имуществом надлежащего качества, если проданное имущество было определено в договоре родовыми признаками, б) либо соответствующего уменьшения покупной цены, в) либо расторжения договора и возмещения понесенных им убытков.

Покупатель, который в момент совершения договора знал или при необходимой с его стороны внимательности должен был узнать о недостатках покупаемого имущества, не вправе в дальнейшем предъявлять требования к продавцу, кроме случая, когда продавец при совершении договора эти недостатки отрицал.

Не вправе предъявлять требования по поводу явных недостатков и покупатель, который принял имущество без оговорок, то есть не сообщил продавцу о недостатках немедленно по получении имущества.

Эти правила не применяются в розничной торговле. Покупатель, принявший без оговорок товар, купленный в розничном торговом предприятии, не лишается права предъявлять требования по поводу недостатков товаров, хотя бы эти недостатки и не были скрытыми, то есть, могли быть обнаружены покупателем, при покупке или получении имущества. Более того, как указано выше, в розничной торговле покупателю должны быть указаны недостатки или особенности покупаемого им товара.

В советской юридической литературе было обращено внимание на глубокое различие постановлений гражданских кодексов об ответственности продавца за недостатки проданной вещи и специальных правил о том же, действующих в розничной торговле.

М. О. Рейхелем было указано, что в государственной и кооперативной торговле, где действуют специальные постановления об ответственности за продажу недоброкачественных товаров, неопытность или невнимательность покупателя, не заметившего при получении товара недостатков, которые могли быть усмотрены им при необходимой с его стороны внимательности, не влияет на ответственность продавца. В бытовом же обороте, где подлежит применению ст. 195 ГК, она как бы открывает недобросовестным продавцам возможность сбывать дефектные вещи, пользуясь неопытностью или невнимательностью покупателей. В связи с этим М. О. Рейхель предложил возложить законом на продавца

110

ответственность на недостатки проданной вещи, о которых продавец знал или должен был знать, но не предупредил покупателя '.

1рудно не согласиться с М. О. Рейхелем в том, что введенные в гражданские кодексы при существовании частной торговли нормы об ответственности продавца за недостатки проданного имущества не выражают нынешнего характера отношений между гражданами, проникнутых началом товарищеского сотрудничества. Нельзя однако не заметить и того, что судебная практика лишь редко встречается с соответствующими вопросами.

В случае расторжения договора вследствие недостатков проданного имущества покупатель обязан возвратить продавцу имущество со всеми извлеченными из него доходами и отвечает за всякое ухудшение имущества, возникшее по его вине. Со своей стороны продавец обязан возместить покупателю все необходимые и полезные издержки на имущество, а также возместить все другие убытки покупателя.

Для требований по поводу недостатков проданного имущества установлена шестимесячная давность со дня передачи имущества. Иски по поводу недостатков купленного строения могут быть предъявлены в течение года со дня перехода строения во владение покупателя. При наличии обмана со стороны продавца требования по поводу недостатков проданного имущества могут быть предъявлены в течение трех лет со дня передачи имущества.

Статья 197 ГК допускает установление договором более длительных, но не более кратких сроков для предъявления требований по поводу недостатков проданного имущества.

Гражданский кодекс допустил соглашения между продавцом и покупателем об устранении или ограничении ответственности продавца как за отсуждение у покупателя купленного имущества, так и за его недостатки (ст.ст. 197, 203, 204 ГК). Такое соглашение недействительно в случаях обмана со стороны продавца: когда он знал, что неуправомочен на продажу имущества, или скрыл известные ему недостатки имущества.

Понятно, что никакие соглашения об устранении или ограничении ответственности продавца за недостатки проданной вещи не допускаются в розничной торговле.

Гражданский кодекс определил также последствия неисполнения своих обязательств покупателем: если покупатель в нарушение договора откажется принять купленное имущество или уплатить за него условленную цену, продавец может: а) либо требовать исполнения договора с уплатой ему покупной цены и возмещением убытков, причиненных ему неисправностью покупателя (расходов по хранению товара до его принятия покупателем, про-

' См. М. О. Р е и х е л ь, О взаимопомощи и добросовестности в гражданском праве, «Советское государство и право» 1948 г. № 10, стр. 64—65.

111

.центов на не уплаченную в срок покупную цену и т. п.), б) либо со своей стороны, отказавшись от исполнения договора, требовать возмещения убытков, понесенных им вследствие нарушения договора покупателем.

11. Особые правила для купли-продажи строений, принадлежащих на праве собственности гражданам, были введены двумя статьями Г1< РСФСР: ст. 185, установившей нотариальную форму договора купли-продажи строений с последующей регистрацией договора в местном отделе коммунального хозяйства и ст. 182 ГК. Статья 182 ограничила права граждан на покупку и продажу жи--лых строений. Немуниципализнрованные и демуниципализированные жилые строения могут быть предметом запродажи и купли-продажи с условием: а) чтобы в результате этих договоров в руках покупателя, его супруга и несовершеннолетних детей не оказалось двух или более владений и б) чтобы от имени продавца, его супруга и несовершеннолетних детей совершалось отчуждение не более одного владения в течение трех лет '.

Пленум Верховного суда РСФСР разъяснил 7 апреля 1924 г. (протокол № 9) 2, что ст. 182 ГК обязательна и при приобретении дома с публичного торга.

Новое постановление о праве граждан на жилые строения было введено Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» 3. Статья 1 этого Указа установила, что «каждый гражданин и каждая гражданка СССР имеют право купить или построить для себя на праве личной собственности жилой дом в один или два этажа с числом комнат от одной до пяти включительно, как в городе, так и вне города».

Таким образом, ч. 1 ст. 182 исходит из принципа: не более одного дома на одну семью. Редакция же статьи 1 Указа от 26 августа 1948 г. побудила некоторых юристов считать, будто эта статья выдвинула другой принцип: не семья, а каждый гражданин и каждая гражданка могут иметь в личной собственности жилой дом в один или два этажа с числом комнат не более пяти в городе или вне города.

Однако Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 г. «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с изданием Указа Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строи-

' По ст. 182 ГК УССР одна семья могла иметь в собственности до трех жилых домов и совершать не более одного отчуждения домовладения в течение года.

2 Постатейные материалы к Гражданскому кодексу, изд. 1948 года, стр. 198.

3 «Ведомости Верховного Совета СССР» 1948 г. № 36.

1:2

тельство индивидуальных жилых домов» ' не указал ст. 182 ГК в перечне постановлений, утративших силу в связи с этим последним Указом. Таким образом, ст. 182 ГК сохраняет силу и поныне. Следовательно, право граждан на покупку и строительство индивидуальных домов, установленное ст. 1 Указа от 26 августа 1948 г., может осуществляться гражданами лишь с соблюдением ограничений, установленных ч. 1 ст. 182 ГК.

В то же время из Указа от 26 августа 1948 г. вытекают существенные последствия для купли-продажи индивидуальных жилых домов, приобретенных или выстроенных до издания этого Указа,. число комнат которых превышаег пять или которые имеют больше двух этажей. Поскольку каждый гражданин и каждая гражданка вправе, с указанными выше ограничениями, купить для себя один дом с числом этажей не более двух и числом комнат не более пяти, постольку они вправе приобрести и состоящую не более чем из пяти комнат часть многокомнатного дома, выстроенного или купленного другим гражданином или другой гражданкой до введения в действие Указа от 26 августа 1948 г. В то же время ввиду того что ст. 1 Указа относится к покупке и строительству жилых домов, но не к их продаже, следует думать, что дом с числом комнат более пяти или более двух этажей может быть продан, если его купят несколько граждан и каждый из них приобретет не более пяти комнат. При этом надо иметь в виду, что в соответствии с названным выше Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 г. сохраняет силу ч. 2 .о. 182 ГК, ограничивающая совершение сделок по продаже строений.

Условия договоров купли-продажи домов между гражданами определяются соглашением сторон. Разумеется, договоры купли-продажи домов не должны прикрывать договоров купли-продажи земельных участков, на которых расположены дома. Нотариальный орган, в котором договор купли-продажи дома подлежит удостоверению, должен отказать в удостоверении договора, анализ содержания которого приводит к выводу, что куплей-продажей дома прикрывается наказуемое деяние — продажа земельного участка. Коммунальный орган, в котором договор купли-продажи дома подлежит регистрации, должен отказать в такой регистрации, если, с одной стороны, техническое состояние продаваемого дома (которое должно быть известно коммунальному отделу), а с другой — установленная договором цена указывают на то, что купля-продажа дома прикрывает куплю-продажу земельного участка.

Государственный орган, а также кооперативная или общественная организация вправе купить строение только по цене, не превышающей инвентаризационной оценки строения, а в местности,

' «Ведомости Верховного Совета СССР» 1949 г. № 8.

11-3

где инвентаризация не проведена,— по цене, не превышающей страховой оценки '.

С изданием Указа от 26 августа 1948 г. приобретает особенно важное значение продажа гражданам индивидуальных домов государственными организациями.

.В целях улучшения жилищных условий, создания постоянных кадров в промышленности и ликвидации текучести рабочей силы па предприятиях Закон о пятилетнем плане восстановления и развития народного хозяйства СССР на 1946—1950 годы постановил:

«развернуть силами хозяйственных организаций строительство одноквартирных и двухквартирных жилых домов усадебного типа для продажи этих домов рабочим, инженерно-техническим работникам и служащим».

Инструкция Министерства финансов СССР от 10 января 1949 г. № 40 2 определила условия и порядок продажи государственными предприятиями и учреждениями, а также исполкомами местных Советов депутатов трудящихся принадлежащих им одно- и двухэтажных жилых домов с числом комнат не более пяти как в городе, так и вне города, проживающим в этих домах одному или группе съемщиков.

Государственные учреждения и предприятия продают выстроенные ими дома лишь своим рабочим и служащим; исполкомы Советов депутатов трудящихся продают дома лицам, проживающим в этих домах.

Цена продаваемых домов и порядок расчетов определяются утвержденным Министерством 4эинансов СССР и Министерством юстиции СССР от 28 января 1949 г. типовым договором «О продаже в рассрочку гражданам вновь построенных или из существующего жилищного фонда одно- и двухэтажных домов с числом комнат от 1 до 5 включительно».

Цена продаваемого дома устанавливается в зависимости от его размера, материала, из которого он выстроен, и наличия или отсутствия санитарно-технического оборудования.

Не менее 20 процентов цены уплачивается при заключении договора наличными деньгами, которые вносятся продавцу, если дом выстроен для продажи, и в доход бюджета, если продается дом из наличного жилого фонда. Остальная часть покупной цены уплачивается в два-три года. Одновременно с заключением договора покупатель выдает местному отделению коммунального

' Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 10 мая 1935 г. (СУ РСФСР 1935 г. № 14, ст. 147).

2 «Сборник постановлений, приказов и инструкций по финансово-хозяйственным вопросам» 1949 г. № 3.

8 Отдельные виды обязательств

114

банка обязательство о погашении рассроченной части покупной цены дома определенными равными частями.

Право личной собственности покупателя на дом возникает в этих случаях лишь после производства последнего платежа банку.

В случае неуплаты двух очередных взносов государственное учреждение, или предприятие, или соответственно исполком местного Совета предъявляют к покупателю иск о расторжении договора и возмещении убытков, а в отношении домов, выстроенных для продажи,—также и о выселении покупателя из дома. Покупателю возвращается сумма внесенных им платежей за вычетом сумм, соответствующих установленной квартирной плате за время проживания в доме, и сумм, причитающихся с покупателя в возмещение причиненных им убытков.

Договор возлагает на покупателя ряд обязанностей в отношении дома и приусадебного участка.

В то же время он устанавливает право покупателя дома, выстроенного государственной организацией для продажи, в течение года со дня заключения договора купли-продажи заявить продавцу претензии по поводу обнаруженных в доме недоделок и недоброкачественности строительных материалов.

Если обоснованность этих претензий будет подтверждена комиссией в составе представителей продавца, местного органа коммунального хозяйства и покупателя, то продавец обязан устранить обнаруженные недостатки своими средствами и за свой счет в срок, установленный комиссией.

В случае смерти покупателя все "Рве права и обязанности, вытекающие из договора, переходят к его наследникам.