§ 1. Общая характеристика договора имущественного найма

1. Договор имущественного найма в условиях социалистического общества является средством для выполнения государственного плана социалистическими организациями, а также способом удовлетворения все возрастающих культурных и материальных потребностей граждан.

По договору имущественного найма одна сторона (паймода-тель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК).

Таким образом, для данного договора являются характерными следующие черты:

1) предоставление одной стороной имущества для временного пользования другой стороне;

2) вытекающая из временного характера пользования обязанность вернуть по истечении установленного срока или по востребованию, если срок не установлен, предоставленное в пользование имущество;

3) возмездность отношений сторон.

Наличие этих черт дает основание для разграничения договора имущественного найма со смежными договорами.

а) Предоставление имущества только во временное пользование без переноса права собственности отличает договор имущественного найма от договора купли-продажи.

Это различие между договором имущественного найма и договором купли-продажи неприменимо во взаимоотношениях государственных организаций. Договор купли-продажи (поставки) между государственными организациями переносит не право собственности, которое остается неизменно у государства, а право на управление имуществом. Поэтому отличие договора купли-продажи от договора имущественного найма .во взаимоотношениях государственных организаций состоит в том, что по первому договору имущество переходит в оперативное управление организации,

1,4

его купившей (с различным объемом полномочий у разных государственных органов в отношении приобретенного имущества), при полном отказе от прав на управление имуществом со стороны организации, продавшей имущество, тогда как по рассматриваемому нами договору имущество передается только в пользование и притом временно с последующим возвратом государственной организации, сдавшей имущество в наем.

Сравнение договора имущественного найма с договором купли-продажи указывает на различные сферы их применения. Договор имущественного найма применяется тогда, когда собственник вещи или лицо, имеющее иное правовое основание распоряжаться вещью (госорган), имеют в виду временную передачу правомочия по пользованию вещью с сохранением права требования на ее своевременный возврат. Сдача имущества в наем может быть явлением случайным (сдача собственником дома жилого помещения на время), систематическим (сдача железной дорогой вагонов владельцам подъездных путей) и, наконец, таким, при котором предоставление вещи в возмездное пользование других лиц является постоянным и единственным ее употреблением со стороны организации, осуществляющей оперативное управление данным имуществом (сдача напрокат кинокартин конторами Главкинопро-ката).

Для заключения договора имущественного найма требуется, чтобы намерение собственника или иного лица, распоряжающегося вещью, передать ее во временное возмездное пользование соответствовало намерению другого лица получить вещь во временное пользование. Это может произойти либо тогда, когда потребность в вещи является временной (как, например, потребность в строительной машине для осуществления единовременного строительства хозяйственным способом), либо тогда, когда потребность может быть удовлетворена путем имущественного найма лучше, чем путем приобретения вещи в собственность (удовлетворение жилищных нужд граждан путем найма жилого помещения в домах местных Советов вместо приобретения дома на праве личной собственности), либо тогда, когда имеется правовой запрет приобретения вещи в собственность (например, при аренде клиентурой земельных участков на землях железнодорожного транспорта).

б) Взятая в наем вещь подлежит согласно договору возврату наймодателю. Это предопределяет предмет договора имущественного найма, которым может быть вещь только индивидуально определенная. Если предметом договора являются деньги или вещи, определенные родовыми признаками, то налицо договор займа, а не имущественного найма. В этом случае возврату подлежит полученная сумма денег с процентами или без процентов или равное количество вещей того же рода, но не та же самая

135

вещь. Предметом договора имущественного найма является вещь не только индивидуально определенная, но и непотребляемая. Потребляемая вещь, то есть такая, которая уничтожается или полностью видоизменяется при однократном пользовании ею', не может быть предметом этого договора.

в) Договор имущественного найма ближе всего стоит к договору безвозмездного пользования имуществом (ссуды). И тот и другой договоры направлены на предоставление во временное пользование индивидуально определенной вещи под условием ее своевременного возврата.

Отличием договора имущественного найма от договора ссуды является возмездность отношений сторон. Это отличие является весьма существенным, ибо оно служит границей между двумя группами договоров по советскому праву: возмездных и безвозмездных.

Имущественный наем относится к типу возмездных договоров, которые в условиях денежного обращения и хозрасчета являются преобладающими. Возмездность накладывает печать на весь договор имущественного найма.

Возмездным предоставлением имущества в пользование (то есть по договору имущественного найма) должно быть признано такое предоставление, при котором сторона, его совершающая, получает какое-либо, хотя бы и неэквивалентное, встречное удовлетворение.

Следует указать, что в разных законодательных актах грань между возмездным и безвозмездным предоставлением имущества в пользование проводится по различным основаниям, так что понятие о возмездности и безвозмездности этого договора нельзя признать вполне установившимся.

Так, например, положение о землях, предоставленных транспорту (1933 г.) ', разграничивает случаи предоставления земель клиентуре и разным обслуживающим транспорт организациям со взиманием арендной платы или без взимания таковой. При этом к последним случаям отнесено предоставление земельных участков, за которые подлежащим органам транспорта возмещаются лишь их расходы по содержанию и обслуживанию этих участков. Следовательно, предоставление земельных участков на условиях оплаты пользователями необходимых расходов по их содержанию не признается предоставлением имущества за арендную плату.

Точно так же оплата не членами колхоза, пользующимися колхозными выгонами и водопоями, расходов .по благоустройству

СЗ СССР 1933 г. № 12, ст. 66-6.

последних не может быть признана арендной платой, так как аренда сельскохозяйственных земель вообще запрещена '.

Оплата пользователями расходов, необходимых для обслуживания и содержания предоставленного в пользование имущества, не делает, с точки зрения указанных норм, данный договор возмездным. В то же время договор жилищного найма в ряде случаев допускает оплату жилого помещения, даже не окупающую расходов по его содержанию, что не превращает этот договор в безвозмездный.

2. Договор имущественного найма является договором двусторонним, в котором каждая сторона является одновременно и должником и кредитором (примечание к ст. 139 ГК).

3. Договор имущественного найма, как и всякий договор, создает для лиц, участвующих в нем, права обязательственные. В то же время ему присущи некоторые черты вещного права. Они заключаются раньше всего в том, что обязанными перед нанимателем оказываются не только наймодатель, но в известных отношениях и третьи лица.

Согласно ст. 170 ГК наниматель имеет право судебной защиты против всякого нарушителя его владения, в том числе и против собственника. Если третье лицо, хотя бы оно являлось и собственником вещи, нарушило владение нанимателя, последний имеет право истребовать вещь из неправомерного владения.

Следует, однако, подчеркнуть, что норма ст. 170 ГК. по пеку нанимателя к третьим лицам практического значения почти не имеет, так как судебная практика, как правило, не рассматривает иски по ст. 170 ГК как владельческие, а решает вопрос по существу самого права.

Вещно-правовой характер договора имущественного найма сказывается не только в обязанности третьих лиц, в том числе и собственника, воздерживаться от нарушения владения нанимателя. Он выражается и в том, что наниматель имеет право на сохранение договора найма вплоть до истечения установленного срока, даже в случае перехода права собственности на нанятую вещь от лица, с которым наниматель заключил договор, к другому лицу.

Статья 169 ГК устанавливает, что при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника. Следовательно, тот, кто стал собственником сданной в наем вещи, переходит из положения третьего лица в положение наймодателя без всякого волеизъявления с его стороны. При этом не имеет никакого значения вопрос о том, знал или не знал приобретатель, что приобретенное им имущество сдано в наем. Эта норма, устанавливающая

• СЗ СССР 1937 г. № 37, ст. 150.

137

вещные черты договора имущественного найма (в отличие от нормы ст. 170 ГК), имеет для практики весьма существенное значение. Так, Пленум Верховного суда СССР, в постановлении от 12 декабря 1940 г. № 46/23/У специально указал, что сам по себе факт перехода права собственности на строение от наймодателя к другому лицу по договору купли-продажи или дарения не спздает для нового собственника прав на выселение нанимателей, вселившихся в дом до перехода права собственности от одного лица к другому '.

Следует, однако, признать, что норма ст. 169 ГК требует ограничительного толкования. Так, в случае конфискации сданного в наем имущества вещно-правовой элемент догоьора имущественного найма отпадает и остаются только отношения между сторонами в связи с обязательством наймодателя возместить нанимателю убытки, причиненные досрочным прекращением договора.

Обобществление вступающими в колхоз основных средств производства также прекращает договор найма применительно к обобществляемому имуществу. Этот вывод бесспорно вытекает из того положения, что при преобразовании частной трудовой собственности крестьянских дворов в общественную, социалистическую собственность колхоза не имеет места правопреемство.

В силу сказанного нельзя утверждать, что на нового приобретателя имущества всегда ложатся обязанности наймодателя независимо от юридических оснований перехода имущества к нему и собственность 2. Мы полагаем, что, по общему правилу, новый собственник несет обязательства перед нанимаге.л^м тогда, когда право собственности возникло у него в порядке производном. Если же право на вещь возникло у нового собственника в порядке первоначального способа приобретения права собственности, то он от всяких обязательств перед нанимателем освобождается. Это правило знает известные исключения. Так, при конфискации жилого дома жильцы не обязательно подлежат выселению.

Следовательно, с этой точки зрения можно говорить о вещных чертах договора найма только в ограниченных рамках.

1 Постановление Пленума Верховного суда СССР «О судебной практике по применению постановления ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах», «Сборник действующих постановлений Пленума Верховного суда СССР 1924—1955 гг.», Госюриздат, 1952, стр. 125.

2 Договор имущественного найма прекращается в ряде случаев не только при передаче сданной в наем вещи в собственность другому лицу, но и при передаче имущества на ином правовом освовании, если с этой передачей закон связывает прекращение договора имущественного найма. Так, ст. 169-а устанавливает, что договор аренды строения прерывается в том случае, если земельный участок, на котором оно воздвигнуто, передан в бессрочное пользование учреждению, предприятию или другой организации обобществленного сектора.

138

Само по себе переплетение черт вещного и обязательственного права в известной мере свойственно советскому праву '. Несомненно, что в договоре имущественного найма вещно-правовой момент имеет большее значение, чем в большинстве других договоров, известных советскому праву. Но в то же время несомненно, что для самого этого договора определяющими являются именно обязательственные отношения между наймодателем и нанимателем, связанные с выполнением ими принятых на себя по договору обязанностей. Отношения нанимателя с третьими лицами или с собственником по поводу нарушенного ими владения, возникающие лишь в исключительных случаях, разумеется, не могут перевесить по своему значению обязательственно-правового характера договора, касающегося всей суммы прав и обязанностей сторон.

4. Договор имущественного найма в отдельных законодательных актах, в судебной и арбитражной практике нередко имеет иное наименование, а именно — аренда, прокат.

Термины эти связывались в русском дореволюционном праве, так же как связываются и в современном буржуазном законодательстве, с различными видами имущественного найма. В силу этого в буржуазном праве различают наем имущества, используемого непосредственно, и аренду как вид найма, связанный с получением плодов, наем имущества в городской и сельской местности, наем движимости и недвижимости.

Одноименные термины потеряли в советском праве свою былую специфику. Произошло, как это бывает в истории языка, изменение смыслового значения этих терминов. Они не свидетельствуют более о различии правового режима и применяются случайно.

В самом деле, ввиду отсутствия в советском праве деления вещей на движимые и недвижимые, термин «аренда» равным образом применяется в типовых договорах как к земле, строениям, так и к подвижному составу железных дорог.

Найти разграничение в применении указанных терминов по признаку использования полезных свойств самой вещи или приносимых ею плодов также не удается: в большинстве случаев при найме имущества для его непосредственного использования в типовых договорах применяется термин «аренда», но в то же время предоставление киноустановкам кинокартин для их эксплуатации называется прокатом. С другой стороны, наименование «прокат» применяется и при найме музыкальных инструментов, спортивного инвентаря и прочих вещей, служащих для непосредственного удовлетворения личных потребностей граждан.

' См. «Гражданское право», учебник для юридических институтов, т. !, Госюриздат, 1950, стр. 114.

139

Термины «имущественный наем», «аренда», «прокат» применяются в судебной практике к самым разнообразным отношениям граждан друг с другом и с социалистическими организациями по поводу найма имущества. Соответственно отождествляются слова «наниматель» и «арендатор». Организация-наймодатель, вся деятельность которой состоит в сдаче в наем имущества, часто называется прокатным пунктом.

Таким образом, советское право употребляет разнообразную терминологию применительно к договору имущественного найма» конструируя его в то же время как единый правовой институт.

5. Правовая регламентация договора имущественного найма установлена в гражданских кодексах союзных республик, принятых в 1922 и последующих годах. За отдельными указанными ниже отступлениями, кодексы союзных республик воспроизводят те нормы, относящиеся к договору имущественного найма, которые приняты в Гражданском кодексе РСФСР. Изданные в период восстановления народного хозяйства, нормы Гражданского кодекса об имущественном найме были в значительной мере рассчитаны на привлечение частного капитала к процессу восстановления народного хозяйства и потому некоторые из них для периода постепенного перехода от социализма к коммунизму устарели. Основные же принципы, на которых построен институт имущественного найма Гражданского кодекса, имеют применение в современной судебной и арбитражной практике, содействуют развитию народного хозяйства и удовлетворению личных потребностей граждан.

Поскольку в наших социалистических условиях экономическое развитие происходит не в порядке переворотов, а в порядке постепенных изменений, когда старое не просто отменяется начисто, а меняет свою природу применительно к новому, постольку многие правовые нормы, изданные в первой главной фазе развития Советского социалистического государства, в известных отношениях и с известными изменениями оказываются способными играть служебную роль и во второй главной его фазе.

Детализация положений Гражданского кодекса, касающихся имущественного найма, имеет место в типовых договорах имущественного найма, изданных на основе и в развитие Гражданского кодекса. Эти договоры имеют весьма существенное значение при установлении соглашений по имущественному найму между социалистическими организациями, а также между социалистическими организациями и гражданами.

Если типовой договор имущественного найма разработан и утвержден тем органом, которому подчинен наймодатель, то он не носит характера нормативного акта и не может выходить за рамки Гражданского кодекса. Подобный типовой договор создает обязательные для наймодателя условия сдачи в наем имущества, на которые дает свое согласие наниматель при заключении конкрет-

140

ного договора имущественного найма. Если же типовой договор утвержден Правительством Союза ССР или союзных республик, то он является нормативным актом, обязательным для обеих сторон. Притом отдельные типовые договоры, имеющие общесоюзное значение, могут не соответствовать нормам гражданских кодексов союзных республик. В подобных случаях приоритет имеют типовые договоры союзного значения. Так, например, Гражданский кодекс Украинской ССР устанавливает предельный срок, на который может быть заключен договор имущественного найма, в три года. Типовой же договор на сдачу гражданам в аренду маломерных строений местных Советов предусматривает срок в пять-десять лет. Поскольку настоящий типовой договор утвержден Правительством СССР ', постольку установленные им сроки договора являются действительными для всех союзных республик, в том числе и для Украинской ССР.

В некоторых случаях, как, например, при прокате кинокартин, типовой договор заменяет правила проката. Последние, хотя и исходят от Главного управления кинофикации и кинопроката Министерства культуры СССР, тем не менее могут быть признаны нормативным актом, так как иаймодатель (прокатная контора) и наниматель (киноустановка) находятся в ведении одного и того же главка и обязаны подчиняться выработанным им правилам.

Самостоятельному законодательному регулированию подвергается — ввиду особой значимости его для удовлетворения нужд городского населения в жилище—жилищный наем, а также сдача в аренду нежилых помещений и маломерных жилых домов местных Советов.

Жилищный наем имеет столько специфических особенностей, связанных с удовлетворением потребностей трудящихся в жилище, что его можно рассматривать вообще как самостоятельный договор советского гражданского права, отпочковавшийся от договора имущественного найма. В данном курсе вопрос о жилищном найме рассматривается в особом томе, посвященном жилищному праву.