§ 4. Заключение договора имущественного найма. Срок и форма договора

1. Имущественный наем может возникнуть только на основании договора. В ряде случаев имущественный наем возникает на основании договора и предопределившего его заключение административного акта. Подобное положение имеет место в большинстве тех случаев, когда договор заключается между социалистическими организациями в осуществление их плановой деятельности '. Так, вагоны предоставляются в пользование владельцев подъездных путей не общего пользования по договору найма, которому предшествует распоряжение Министерства путей сообщения СССР, а паровозы — с санкции Министра путей сообщения СССР. Суда морского транспорта сдаются в наем в пределах лимита, установленного на каждый год Министерством морского флота СССР, а сверх лимита — с особого в каждом случае разрешения. Земля в городах предоставляется в аренду на основании административно-правового акта отвода ее компетентными органами. Особо существенное значение имеет административный акт во взаимоотношениях городских и местных Советов с социалистическими организациями в связи с наймом нежилых помещений и во взаимоотношениях местных Советов с гражданами по поводу жилищного найма. Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» во главу угла кладет право местных Советов на распоряжение жилым и нежилым фондами, находящимися в ведении местных Советов. В связи с этим «свободные жилые помещения в домах местных Советов предоставляются в пользование граждан исключительно по распоряжениям (ордерам) жилищного управления отдела коммунального хозяйства местного Совета» (п. 23), так же как «торговые и конторские помещения во всех домах города или промышленного пункта предоставляются в пользование государственным, общественным и кооперативным организациям, не являющимся владельцами этих домов, исключительно по распоряжению (ордеру) жилищного управления местного Совета» (п. 18). При этом предоставление помещения оформляется договором нанимателя с домоуправлением. Наличие ордера в свою очередь обязывает заимодателя к заключению договора.

При открытии новой киноустановки (кинотеатра открытого или закрытого типа, кинопередвижки и т. п.) издается распоряжение •соответствующего органа Главного управления кинофикации и

' Заключению договора о предоставлении жилого помещения гражданам также предшествует административное распоряжение компетентных органов.

1д7

кинопроката Министерства культуры СССР о принятии одной из контор Главкинопроката новой киноустановки на снабжение кинокартинами. Вслед за этим происходит обмен письмами между киноустановкой и соответствующей конторой Главкинопроката^ в которых киноустановка просит принять ее на снабжение кинокартинами и обязуется выполнять типовые правила проката, а. контора Главкинопроката принимает на себя обязательство по снабжению киноустановки кинокартинами. В своих взаимоотношениях стороны руководствуются правилами проката, которые. предусматривают весь комплекс вопросов по данному правоотношению, а конкретные нормы и сроки предоставления кинокартин устанавливаются планами эксплуатационных отделов контор Главкинопроката в соответствии с репертуаром, утвержденным отделом контроля за кинокартинами. Обмен письмами, в котором стороны обязуются руководствоваться правилами проката, следует признать заключением договора, а правоотношения в целом — основанными на административном акте и последующем соглашении.

2. Если административно-правовой момент имеет существенное значение для возникновения правоотношений по имущественному найму, то он имеет значение также при выработке условий-договора. Во всех многочисленных случаях, где договор имущественного найма заключается на основании типового договора или правил, все условия, касающиеся прав и обязанностей сторон, сроков, формы договора, ответственности и т. д., разработаны и утверждены административно-правовыми актами в виде приказов соответствующих министерств, а иногда постановлений правительства '.

Необходимо указать, наконец, что такая существенная обязанность, как осуществление ремонта нежилых помещений в домах местных Советов, может быть возложена на нанимателя как в порядке договора, так и помимо договора, непосредственно на основании распоряжения отдела нежилых помещений исполкома Совета.

3. Гражданский кодекс в определение договора имуществено-го найма включает обязанность наймодателя предоставить имущество, из чего следуем, что возникновение договора предшествует самой передаче. Ввиду двустороннего характера договора, взаимности прав и обязанностей сторон необходимо наличие соглашения ранее, чем одна из сторон приступит к исполнению.

Договор имущественного найма считается заключенным, когда стороны выразили согласие по основным пунктам, которыми для

' См., например, типовой договор па сдачу в арендное пользование жилого дома размером не свыше 60 кв. м жилой площади, утвержденный СНК СССР 25 ноября 1Ё37 г. (СЗ СССР 1937 г. № 74, ст. 361).

158

данного договора являются следующие: а) предмет договора, б) наемная плата.

Срок нельзя считать существенным пунктом во всех договорах имущественного найма, поскольку допускается заключение договора имущественного найма на срок неопределенный, но в тех соглашениях, которые основываются на типовых договорах, имеющих обязательную силу для сторон и предусматривающих установление срока договора, срок должен рассматриваться как существенный пункт договора.

Не обязательно, чтобы наймодатель являлся собственником передаваемой в пользование вещи.

Однако он должен иметь право на подобную передачу. Право сдачи имущества в наем принадлежит, например, нанимателям (за определенными исключениями), членам жилищно-строл-тельного или дачно-строительного кооператива (с разрешения правления) и т. п. Наоборот, собственник, заложивший имущество, или на имущество которого наложен арест, предоставлять это имущество в паем не может.

Юридические лица могут заключать договор имущественного найма в качестве наймодателя, поскольку это либо прямо вытекает из их деятельности (как, например, сдача напрокат кинокартин конторами Главкинопроката или сдача напрокат строительных машин соответствующими машинопрокатными станциями), либо во всяком случае не противоречит уставу (сдача в аренду транспортных земель). Юридические лица могут выступать в качестве нанимателя, если это опять-таки соответствует их деятельности. Так, например, подвижной состав железных дорог может быть предоставлен в аренду той организации, за которой закреплены подъездные пути не общего пользования или которая имеет разрешение пользоваться для внутризаводского транспорта подвижным составом железных дорог.

4. Круг предметов, которые могут предоставляться в пользование нанимателя, является различным в зависимости от того, кто является участниками договора. Так, предметами договора имущественного найма во взаимоотношениях социалистических организаций могут быть основные средства производства. Вагоны, морские и речные суда, торговые склады, нежилые помещения могут быть предоставлены в аренду (как это и оговорено з соответствующих постановлениях) исключительно социалистическим организациям.

Круг предметов, предоставляемых социалистическими организациями в пользование гражданам, значительно уже и касается главным образом предметов потребления и жилища. Следует, однако, подчеркнуть, что он включает в себя ряд объектов, составляющих исключительную собственность государства. Поэтому

159

предметами договора имущественного найма, предоставляемыми государственными организациями гражданам, является имущество, которое не может быть предметом договора купли-продажи между теми же лицами. Таким образом, круг объектов государственной собственности, предоставляемых в наем гражданам, более широк, чем круг объектов, предоставляемых гражданам в собственность. Это совершенно понятно, если учесть, что договор имущественного найма обозначает лишь временный отказ наймодателя от пользования вещью. Государство может предоставить в силу тех или иных оснований по договору имущественного найма гражданам временно то имущество, которое оно объявило своей исключительной собственностью. Так оно поступало в отношении мелких промышленных предприятий в восстановительный период, так оно поступает и ныне, предоставляя гражданам жилые помещения в домах районных Советов и тем удовлетворяя потребность трудящихся в жилье.

Объектом договора имущественного найма между гражданами являются только те предметы, которые могут состоять в личной собственности граждан, при том обязательном условии, что договор не является способом извлечения запрещенного нетрудового дохода.

5. Как уже было показано выше, временный характер пользования является одним из основных условий, без которого не может иметь места договор имущественного найма. Гражданский кодекс предусматривает сроки найма определенные и неопределенные. Неопределенность срока по договору имущественного найма не означает постоянства пользования вещью, а, напротив, означает возможность расторгнуть договор в любой срок с соблюдением лишь сроков предупреждения. Временный характер пользования выражается наиболее четко, когда установлен твердый, определенный срок действия договора. Что касается договоров имущественного найма, заключаемых социалистическими организациями друг с другом и с гражданами, то они, как правило, заключаются на определенный срок. Во всяком случае, все сделки по найму имущества, основанные на типовых договорах, совершаются с указанием определенного срока их действия. Бытовые сделки между гражданами могут заключаться на неопределенный срок. Неопределенный срок может иметь место при сдаче жилой площади в Доме, принадлежащем на праве личной собственности наймодателю; при сдаче в порядке поднайма жилой площади, снимаемой самим наймодателем в домах местных Советов;

при сдаче предметов домашней обстановки и т. п.

Гражданский кодекс РСФСР устанавливает предельный возможный срок найма в 12 лет (ст. 154). Этот срок воспринят гражданскими кодексами большинства других союзных республик. По

!6в

Украинской ССР установлен предельный возможный срок имущественного найма в три года'.

Союзным законодательством установлен, кроме того, предельный срок сдачи гражданам жилых помещений в домах местных Советов в пять лет и сдачи в аренду маломерных домов районных Советов — на срок от пяти до десяти лет.

Надо сказать, что установленный большинством союзных республик предельный срок в 12 лет практически почти не использовался в договорах. Даже в период издания гражданских кодексов, когда этот сравнительно длительный срок был установлен в целях привлечения частного капитала для восстановления бездействующих предприятий, как показал опыт, договорные сроки оказались значительно короче.

Фактически преобладали трех-пятилетние сроки найма предприятий, а в отдельных республиках, где в большинстве сдавались в наем очень мелкие предприятия, — двухлетние сроки. 24-летний срок во взаимоотношениях социалистических организаций по поводу найма предприятий и строений на практике не применялся,

' Срок найма государственными органами и кооперативными организациями государственных, в том числе и коммунальных предприятий и строений, был увеличен по РСФСР в 1927 году до 24 лет. Эта льгота была сделана для того, чтобы повысить заинтересованность организаций социалистического сектора в аренде мелких предприятий, нуждавшихся в дооборудовании.

Несколько иные сроки предусмотрены законодательством Украинской ССР. Согласно ст. 154 ГК УССР установлен предельный 12-летний срок для договоров, заключаемых предприятиями социалистического сектора друг с другом по поводу найма домов и предприятий. Этот срок увеличивается до 24-летнего, если от нанимателя требуется произвести значительный капитальный ремонт.

В Гражданском кодексе Белорусской ССР срок аренды государственных предприятий подлежит увеличению только в случае сдачи их в аренду организациям промкооперации (ст. 156 ГК БССР).

В гражданских кодексах Грузинской ССР и Узбекской ССР указание на продление срока договора, заключенного с социалистической организацией, совсем отсутствует.

В Азербайджанской ССР договоры на сдачу жилых и нежилых помещений вплоть до 1937 года могли совершаться на срок, установленный для застройки.

В Туркменской ССР сроки найма нежилых помещений в домах местных Советов устанавливались последними.

В Таджикской ССР действовало правило о сдаче жилищно-арендным кооперативным товариществам домов при необходимости их капитального ремонта на срок до 21 года.

Поскольку почти все перечисленные сроки касаются сдачи в наем в первую очередь государственных предприятий, что на практике не имеет места, носто"!.ку соответствующие сроки имущественного найма в настоящее время не применяются.

161

Сроки, устанавливаемые типовыми договорами, в настоящее время бывают, по общему правилу, краткими. Так, сдача в наем судов исчисляется сутками и месяцами и не выходит за пределы одной навигации. Строительные машины сдаются на сроки, редко превышающие месяцы. «Музпрокат» сдает музыкальные инструменты сроком до двух лет.

На более длительные сроки сдаются помещения и строения. Дома местных Советов предоставляются социалистическим организациям согласно закону 17 октября 1937 г. «на основе долгосрочных арендных договоров, обеспечивающих полную сохранность этих домов». В практике установился а отношении сдачи в аренду этих домов тот же срок, что и в отношении маломерных домов, предоставляемых в аренду гражданам, то есть от пяти до десяти лет. Таким образом, десять лет являются, как правило, предельным сроком, применяемым в современной практике договора имущественного найма.

В том случае, если стороны заключили договор найма на срок больший, чем то предусмотрено Гражданским кодексом (случай в настоящее время маловероятный), он будет действительным в течение предельного срока, установленного Гражданским кодексом, и недействительным после этого срока (ст. 37 ГК).

Часто можно встретить такой срочный договор, при котором срок определяется целью, ради которой арендуется имущество,. например, строительная машина арендуется, как правило, на весь срок строительных работ.

В подобных случаях сроки договора не могут выйти за пределы, установленные Гражданским кодексом.

Распространенным способом установления срока договора имущественного найма между гражданами является заключение его под отменительным условием.

Так, например, по иску Н. к Р. было установлено, что истец. сдал принадлежащий ему на праве личной собственности дом в аренду ответчику до возвращения сына истца из армии.

Если по истечении установленного договором срока стороны пожелают возобновить отношения найма, то это может быть сделано путем заключения нового договора. Смысл перезаключения договора состоит в том, что: во-первых, вещь не закрепляется бессрочно за пользователем, и, во-вторых, стороны имеют возможность пересмотреть по истечении срока условия договора.

Если по истечении срока договора фактические отношения по найму все же продолжаются без заключения нового договора, то договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Договор, заключенный на неопределенный срок, в отличие от срочного договора, может быть расторгнут во всякое время пожеланию любой стороны, с предупреждением при найме предприятий,

11 Отдельные виды обязательств.

жилых и нежилых помещений — за три месяца, а при найме прочего имущества—за один месяц (ст. 155 ГК).

Нормы Гражданского кодекса о предельных сроках договора носят императивный характер.

Представляется, однако, спорным, следует ли рассматривать и качестве императивной нормы ст. 155 ГК в части установления сроков предупреждения о намерении прекратить договор.

Данная статья не содержит в себе прямого указания на возможность сторон установить по обоюдному соглашению иные, чем то предусмотрено Гражданским кодексом, сроки для предупреждения о прекращении действия договора. Однако в судебной практике такие соглашения о сроках известны, и судебная практика справедливо рассматривает их как вполне законные. Так, например, в договоре между гр-кой К. и заводом о предоставлении дома, принадлежащего гр-ке К., под общежитие рабочих завода по договору имущественного найма было указано, что договор может быть расторгнут сторонами с предупреждением не за три месяца, как то предусматривает Гражданский кодекс, а за две недели. Поскольку соглашение сторон не затрагивает ни общегосударственных интересов, ни общих положений гражданского права, ни интересов третьих лиц, постольку нет основания признать его противозаконным. Отсюда следует сделать вывод, что норма ст. 155 ГК в части установления сроков предупреждения о прекращении договора является диспозитивной.

Время предупреждения о намерении прекратить срочный договор до истечения срока (где это допускается) не должно регулироваться правилами, установленными ст. 155 ГК для предупреждения о расторжении договора, заключенного на срок неопределенный. Так, типовой договор на аренду нежилых помещений в домах районных Советов г. Москвы обязывает арендаторов сообщить о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием договора, так и при досрочном выезде не позднее, чем за две недели (п. «е» ст. 1.3). Типовой договор на прокат музыкальных инструментов предоставляет право абоненту расторгнуть по '-то усмотрению договор с предупреждением наймодателя за один месяц.

6. Гражданский кодекс предусматривает, что государственные п кооперативные предприятия, берущие в аренду государственные предприятия и строения, при исправном выполнении принятых па себя обязательств, имеют преимущественное право возобновления •'.оговора по истечении срока его действия (примечание к ст. 154). Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. устанавливает, что гражданам, выполняющим все обязательства по договору и добросовестно относящимся к содержанию данного в их пользование жилища, предоставляется преимущественное право позобпопления договора по истечении срока его действия (п. «б»

163

ст. 26). Это правило было на практике распространено на многие отношения по имущественному найму. Оно встречается в отдельных типовых договорах, как, например, в типовом договоре на аренду нежилых помещений в домах районных Советов Москвы (п. «д» ст. 13). Такое же правило часто устанавливается в бытовых договорах, заключаемых не на основании типового договора. Гр-н П. арендовал у дачного треста строение сроком на три года. По истечении срока наймодатель предъявил в суде иск о выселении нанимателя, который и был удовлетворен народным судом. Гражданская коллегия Верховного суда РСФСР данное решение отменила, так как по обстоятельствам дела видно, что наниматель выполнял свои обязательства исправно, а это согласно данному договору давало ему право на возобновление договора на такой же срок.

Преимущественное право на возобновление договора предоставляется нанимателям не автоматически, а лишь при добросовестном выполнении ими своих- обязанностей и при условии, что наймодатель и впредь согласен сдавать данное имущество в наем.

Так, например, один из городских колхозов сдал по договору имущественного найма орсу фабрики дошники и погреба для хранения овощей сроком на один год, оговорив специальным пунктом преимущественное право нанимателя на возобновление аренды по истечении ее срока. Отказ ответчика по истечении срока договора освободить дошники и погреба со ссылкой на свое преимущественное право на возобновление договора признан судом неосновательным потому, что, как указывает колхоз, данные помещения нужны ему самому под урожай текущего года.

7. Форма договора имущественного найма может быть как устной, так и письменной. Статья 153 ГК устанавливает, что договоры имущественного найма на срок свыше одного года должны заключаться в письменной форме под страхом последствий, указанных в примечании к ст. 136 ГК, то есть лишения сторон права ссылаться в подтверждение договора на свидетельские показания, но с сохранением права приводить письменные доказательства. В отличие от правила, установленного ст. 136 ГК, которое требует письменной формы договоров на сумму свыше 500 руб., договоры имущественного найма должны заключаться в письменной фюрме независимо от их суммы при условии длительности их свыше одного года. Статья 153 ГК не отвечает на вопрос о том, в какой форме должны совершаться 'договоры имущественного найма, заключенные на срок до одного года. Могут ли все они, в противовес договорам, заключенным на срок свыше одного года, совершаться в устной форме, или вопрос о форме этих договоров решается в зависимости от суммы договора, как того требует ст. 136 ГК? Другими словами, законодательством не разрешен вопрос

II*.

164

о том, является ли правило ст. 153 ГК дополнением к ст. 136 ГК или исключением из нее. Судебная практика также не вносит в. этот вопрос определенности. Мы полагаем, что нет основания рассматривать ст. 153 ГК как исключение из ст. 136 ГК. Вернее было. бы признать, что ст. 153 ГК дополняет общее правило о форме заключения договоров особым правилом о письменной форме договоров, заключенных на срок свыше одного года, ввиду того, что значение договора найма определяется не только его суммой, но и длительностью (под суммой договора имущественного найма подразумевается не стоимость арендуемой вещи, а сумма арендной платы).

Договоры же имущественного найма, заключаемые сроком до одного года, должны по вопросу о форме подчиняться общим правилам ст. 136 ГК.

Все договоры имущественного найма между социалистическими предприятиями, а также между социалистическими организациями и гражданами должны заключаться в письменной форме под страхом их недействительности. Письменной формой в этом случае может служить также заявка одной стороны о предоставлении в наем имущества, завизированная другой стороной, как это имеет место в кинематографической промышленности '.

Встает вопрос: в какой форме должен быть составлен договор, заключенный на неопределенный срок. Нам представляется, что подобный договор может быть заключен в устной форме, но если он продлится свыше одного года, то наступят последствия, предусмотренные примечанием к ст. 136 ГК.