3.3 Концепція орендної вартості землі як залишку доходу

3. 3.1 Модель фон Тюнена

Потенційна плата, яку конкретний землеволоділець гото­вий запропонувати за користування землею в даному місці, залежить від максимальної прибутковості типу землевико-ристання. До такого висновку прийшов німецький економіст фон Тюнен (Johann Heinrich Von Thunen) у роботі "Der Isolierte Staat" (1826 рік) [57, 97]. Він розробив модель, яка ілюструє принцип утворення платежів за землю при різних видах використання землі, і які, в силу очевидних історичних причин, перш за все, відносилися до сільськогосподарських.

Основними передумовами моделі є наступні:

н кліматичні умови, топографія і родючість усіх розглянутих зе­мель однакові;

74

 

Третяк A.M., Другак В.М. Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

а у центрі розміщення землевикористань є ринок для реалі­зації продукції землеробства;

в для сполучення з ринком існує однакова можливість викори­стання гужового транспорту;

в на землях може вирощуватися різна продукція і так як вона відрізняється за обсягом, затрати на її транспортування до ринку будуть різними;

н різна продукція має різну структуру затрат, зокрема, структу­ру транспортних і виробничих затрат;

в  дохід від обробітку 1 га землі для всіх продуктів однаковий. При таких припущеннях, величина можливої плати за користу­вання землею при виробництві продукції розглядається як функ­ція транспортних затрат, тобто відстані від центрального ринку. Графічна ілюстрація моделі представлена на рис. 3.6.

Для місця розташування, що збігається з центральним ринком, ОМ представляє затрати виробництва без врахування транспор­тних затрат, ON представляє виручку від продажу продукції на центральному ринку, MN — можлива плата за користування зем­лею при виробництві продукту і відсутності транспортних затрат.

О          £)         Відстань

Рис. 3.6. Залежність розміру  плати за користування землею від транспортних затрат

75

 

Розділ 3. Механізми розподілу ресурсів та ціноутворення землі в ринковій економіці

Похила лінія МН показує складову транспортних затрат, що додаються до затрат виробництва. Зі збільшенням відстані до ринку сумарні затрати збільшуються за рахунок транспортних затрат, відповідно можлива плата за користування землею ско­рочується, аж до точки D, після якої при виробництві даної про­дукції плата за землю стає економічно недоцільною.

Якщо є можливість вирощувати, наприклад, два види продукції - продукція І і продукція II, то можлива плата за користування землею змінюється відповідно до різних транспортних затрат. Так як виручка від продажу для обох видів продукції буде однаковою, то можлива плата за користування землею для кожного виду про­дукції буде визначатися часткою транспортних затрат у загальній структурі затрат (рис. 3.7).

продукт І           продукт II

ні/

м1

Відстань           и          <~>2    відстань

Рис. 3.7. Залежність розміру плати за користування землею від транспортних затрат для продукції І, II.

Суміщення графіків обох видів продукції (рис.3.8), дозволяє зроби­ти висновок, що виробник продукції І поблизу ринку буде в змозі зап­латити більше, ніж виробник продукції II, тобто конкуренція витіснить

76

 

Третяк A.M., Другак В.М. Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

Відстань

Рис. 3.8. Порівняння розміру плати за землю в залежності від транспортних затрат для продукції І та II

виробництво продукції II з центру. В міру віддалення від центрально­го ринку перевага виробника продукції І по сплаті більшої плати за землю буде зменшуватися, і в точці L виробник обох видів продукції буде в змозі пропонувати однакову плату. На відстані більшій, ніж Ц, виробник продукції II буде пропонувати більшу плату за землю, ніж виробник продукції І. На відстані більшій, ніж D2, жоден із виробників продуктів не зможе платити за користування землею.

Якщо продовжити аналогічні міркування для декількох видів продукції, то в результаті можна одержати графічне рішення (рис. 3.9) у вигляді концентричних поясів (ОЦ, ЦЦ, ЦІ_3) навколо цен-

77

 

Розділ 3. Механізми розподілу ресурсів та ціноутворення землі

            в ринковій економіці     

трального ринку, у межах кожного з яких максимальну плату за користування землею готовий запропонувати тільки один із видів продукції. При цьому межею кожної зони є точка, в якій плата за землю стає більшою при іншому типі землекористування.

Таким чином, один з найважливіших висновків даної моделі -плату за землекористування або вартість землі, визначає вид використання землі, а не навпаки.

®       Lt            1-2        Ц    Відстань

Рис. 3.9.Залежність розміру плати за землю від відстані до місця збуту продукції

При цьому структура використання землі у вигляді концентрич­них поясів, відповідно, буде визначати структуру плати за земле­користування.

Плату, яку будь-який землеволоділець готовий запропонувати за використання землі, в подальшому будемо називати земель­ною рентою або просто рентою.

3.3.2 Земельна рента як функція прибутковості землі

В розглянутій вище моделі Von Thunen ввів істотно спрощену задачу припущення, зокрема, відносно тільки одного аргументу,

78

 

Третяк A.M., Другак В.М. Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

який визначає функцію вартості землі.

В сучасних умовах транспортні затрати, хоча і є важливим, але вже не вирішальним фактором, який визначає вартість землі. На перший план виступає потенціал одержання доходу.

Припустимо, що на ринку в користування (в оренду) пропонуєть­ся ділянка не зайнята будівлями сільськогосподарського призна­чення. Орендар повинен облаштувати ділянку за свій рахунок, орендна плата може переглядатися щорічно, при цьому двома найбільш вигідними способами використання є виробництво зерна і виробництво молока.

Питомий дохід і затрати двох видів використання приведені в таблиці 3.1 в розрахунку на 1 га.

Таблиця 3.1 Характеристика показників по різних типах землекористування

 

 

Молочне виробництво

Виробництво зерна

Очікуваний дохід з продажу (з га), грн.

800

950

Молоко

600

200

Зерно і тд.

200

750

Очікувані затрати (на га), грн.

740

810

Праця (зарплата, включаючи працю орендаря)

180

220

Капітал

 

 

Корми

160

70

Насіння і добрива

70

150

Машини (ремонт, амортизація, паливо)

100

140

Будівлі (ремонт, амортизація, страхування)

ЗО

ЗО

Фінансування (відсоток на капітал орендаря)

ЗО

ЗО

Необхідний прибуток орендаря, грн.

170

170

Очікуваний залишок (з га), грн.

60

140

79

 

Розділ 3. Механізми розподілу ресурсів та ціноутворення землі

            в ринковій економіці     

Якщо представлений розрахунок виконаний з урахуванням до­ходів і затрат найбільш ефективного орендаря, то можна зробити висновок, що найбільш ефективним використанням землі буде виробництво зерна, при цьому даний орендар зможе заплатити за використання не зайнятої земельної ділянки до 140 грн. Саме цю величину ми і назвали вище земельною рентою, яка визна­чається як дохід (залишок) після вирахування очікуваних затрат оптимально працюючих факторів виробництва з доходу, очікува­ного від найбільш прибуткового використання землі.

При пропозиції даної ділянки землі на конкурентному ринку ціно­вий механізм виконає свою розподільну роль, виключивши з пе­реліку потенційних орендарів тих, хто неефективно використовує ресурси. При цьому:

о плата за використання буде наближатися до земельної рен­ти;

о буде реалізовуватися тенденція розподілу землі відповідно до її найбільш ефективного використання;

• буде реалізовуватися тенденція розподілу землі найбільш ефективним користувачам або менш ефективним, але гото­вим на менший прибуток.

Таким чином, плата, яку ефективний орендар готовий заплати­ти за незайняту земельну ділянку, є функцією обсягу і ціни кінце­вої продукції, кількості і вартості використаних виробничих фак­торів, а також необхідної величини прибутку. Земля з меншою родючістю або яка знаходиться в зоні ризикованого землероб­ства, буде мати менший залишок. Аналогічним чином на залишку відображаються транспортні затрати з доставки кінцевої продукції. Слід відмітити, що залишок, який можна одержати при якому-не-будь одному використанні землі, дуже чутливий до зміни складо­вих компонентів. Так, у нашому прикладі, досить на 14.7% знизи­ти дохід, щоб звести до нуля величину цього залишку при вироб-

80

 

Третяк A.M., Другак В.М. Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

ництві зерна.

Важливим є те, що земельна рента більш стабільна, ніж зали­шок якогось одного виду використання. При падінні, наприклад, цін на зерно, молочне виробництво стане найбільш прибутковим використанням, а залишок цього нового використання обмежить падіння земельної ренти. З іншого боку, земельна рента по своїй природі заснована на очікуванні, тобто при несподіваних падін­нях цін на продукцію земельна рента не змінюється, тому що майбутні очікування можуть залишитися колишніми. У цьому ви­падку постраждає прибуток орендаря, величина якого, у принципі, повинна враховувати відповідний ризик. Якщо ж очікування при­пускає неухильне зниження ціни на продукцію, то і земельна рен­та буде мати тенденцію до зниження.

Отже, з вищесказаного можна зробити такі висновки: в   земельна рента виплачується при наявності конкуренції на ринку оренди, якщо потенційна прибутковість землі переви­щує затрати усіх факторів виробництва і достатній прибуток; в   величина земельної ренти визначається величиною залиш­ку, очікуваного при найбільш ефективному використанні не зайнятої земельної ділянки. Чим більша конкуренція, тим менший прибуток і вища земельна рента; о   земельна рента змінюється внаслідок зміни очікуваного за­лишку доходу після відрахування усіх затрат використання землі, включаючи прибуток орендаря;

о   величину земельної ренти визначає вид найбільш ефектив­ного використання землі.

3.3.3 Земельна рента і закон зменшення граничної про­дуктивності землі

Відомий в економіці закон зменшення граничної продуктивності говорить, що збільшення одного з факторів виробництва при

81

 

Розділ 3   Механізми розподілу ресурсів та ціноутворення землі в ринковій економіці

фіксованій кількості інших збільшує граничний продукт тільки до визначеної точки, після якої починається зменшен­ня граничного продукту.

Припустимо, що постійним фактором є земля, а змінним - капі­тал у вигляді насіння. Збільшення змінного фактора приводить до збільшення сукупного фізичного продукту - зерна (рис. 3.10), однак граничний фізичний продукт, що показує величину додат­кового врожаю при використанні кожної наступної одиниці насіння, після використання N одиниць змінного фактора починає змен­шуватися. При цьому сукупний фізичний продукт усе ще продов­жує збільшуватися, тому що граничний фізичний продукт пози­тивний.

Об'єм продукції

Сукупний фізичний продукт

Граничний

фізичний

продукт

 

о

 

N

 

Капітал

 

Рис. 3 10. Взаємозалежність факторів виробництва в законі зменшення граничної продуктивності

82

 

Третяк A.M., Другак В.М. Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

Ілюструючи закон зменшення граничної продуктивності, даний графік не подає інформації про те, скільки ж одиниць капіталу слід використовувати з землею.

Виразимо сукупний і граничний продукти в грошовому вигляді. При цьому і крива сукупного продукту, і крива граничного продук­ту, що тепер буде відображати граничний доход, також будуть виражені в грошовій формі. Сполучимо графік граничного доходу (NM) із графіком вартості одиниці капіталу, який при припущенні про незмінність вартості одиниці капіталу (ОС) буде являти гори­зонтальну лінію (рис. 3.11).

Граничний дохід капіталу

Вартість / капіталу

А          Капітал

Рис. 3.11. Характеристика можливого поєднання капіталу з зем­лею

Тепер можна зробити висновок, що кількість капіталу, пряма ОА, буде складати з землею оптимальне поєднання. Якщо вико­ристовувати кількість капіталу, меншу ніж ОА, граничний дохід, який принесе кожна додаткова одиниця капіталу, буде більшим, ніж вартість цієї одиниці капіталу. Тому на відрізку ОА вигідно за-діяти якнайбільше капіталу. І навпаки, граничний дохід, який за-

83

 

Розділ 3. Механізми розподілу ресурсів та ціноутворення землі в ринковій економіці

робиться кожною наступною одиницею капіталу після ОА, буде менше вартості цієї одиниці капіталу.

Таким чином, оптимальна кількість змінного фактора залежить від вартості одиниці цього фактора і його здатності приносити гра­ничний дохід.

Припустимо далі, що ми поєднуємо землю як постійний фак­тор не з одним змінним фактором, а з пакетом оптимально по­єднаних змінних факторів виробництва, необхідних для ведення даної діяльності. У цьому випадку крива граничного доходу (рис. 3.12) буде відображати додатковий доход, що заробиться кож­ною додатковою одиницею пакета змінних факторів. При цьому повний доход, принесений ОА одиницями пакета змінних фак­торів дорівнює площі фігури ONMA, а залишок після вирахуван­ня вартості пакета змінних факторів (затрат) ОСМА є фігура CNM. Якщо дохід і затрати відповідають найбільш прибутковому вико­ристанню землі, то площа CNM по визначенню складає земель­ну ренту.

,11

Граничний дохід змінних факторів

N

TNT

 

о

 

Пакет змінних факторів

 

Рис.3.12. Крива граничного доходу в залежності від пакета змінних факторів

84

 

Третяк A.M., Другак В.М. Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

Використовуючи описаний вище підхід, розглянемо деякі зако­номірності й особливості формування земельної ренти.

Нехай при однаковій вартості затрат пакета змінних факторів ОС криві NM і N,M, відповідно являють граничну прибутковість молочного й зернового виробництва (мал. 3.13). Це призведе до меншого залишку й необхідності використовувати меншу кількість змінних факторів у молочному виробництві. А також роз'яснить, чому в таблиці 3.1 ми визначили великі затрати зернового вироб­ництва. Це відбулося не тому, що затрати на виробництво оди­ниці зерна істотно більші, а тому, що теорія граничної продуктив­ності припускає, що при максимізації прибутку буде використову­ватись більше одиниць пакета змінних факторів зернового вироб­ництва. Інакше кажучи, при веденні зернового господарства зем­ля буде використовуватися більш інтенсивно.

 

о

 

Пакет змінних факторів

 

Рис.3.13. Характеристика граничної прибутковості молочного й зернового типів землекористування

85

 

Розділ 3   Механізми розподілу ресурсів та ціноутворення землі в ринковій економіці

З рис. 3.13 також видно, що зниження цін на зерно при постій­них затратах приводить до нахилу кривої граничного доходу вниз. А це означає, що і земельна рента, і інтенсивність використання землі будуть зменшуватися. Аналогічним чином, зміни у величині вартості одиниці пакету змінних факторів будуть впливати як на земельну ренту, так і на інтенсивність використання землі.

Таким чином, земельна рента залежить від граничної про­дуктивності й вартості одиниці пакета оптимально працюю­чих факторів виробництва.

Перш ніж продовжити наші міркування, зробимо важливе зау­важення щодо інтенсивності використання землі. Як було вста­новлено, кількість одиниць пакета змінних факторів, які викорис­товуються у поєднанні із землею, залежить від їх вартості і гра­ничної продуктивності при використанні землі. Чим вища продук­тивність землі, тим більша кількість змінних факторів відповідає її оптимальному використанню, тобто при більшій продуктивності землі вона повинна використовуватися більш інтенсивно Тому високопродуктивні або розташовані біля міст сільськогосподарські землі будуть оброблятися більш інтенсивно.

До цього часу ми припускали, що розмір ділянки землі постій­ний. Якщо кількість землі змінна, умова оптимального поєднання виконується, коли граничний дохід, який принесе використання однієї додаткової грошової одиниці (наприклад, 1 гривні) вартості землі, дорівнює граничному доходу, який принесе використання 1 додаткової гривні, без вартості кожного іншого фактора, який використовується. Кількість кожного фактора, який використо­вується, буде залежати від його вартості і граничного доходу при застосуванні з іншими факторами виробництва. Так як вартість факторів змінюється, то й оптимальне їх поєднання також буде змінюватися. Якщо земля дешева, її використання буде мати тенденцію до меншої інтенсивності, і навпаки.

86

 

Третяк A.M., Другак В.М. Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

Для оптимального поєднання факторів виробництва ця умова пояснює, чому земельна рента за одиницю площі змінюється в залежності від розмірів ділянки землі. Фактори виробництва в більшій мірі неподільні, тому важко знайти фактори, які можна було б розділити на частини вартістю 1 гривня. Неподільність факторів, таких як будівлі, праця, загальні результати врожаю й управлінського потенціалу фермерів, виявляється в тенденції приводити ділянки сільськогосподарських земель до оптималь­ного розміру, який залежить від типу землекористування (сільсько­господарського виробництва). Земельна рента за 1 гектар орної ділянки площею 300 га, як правило, матиме тенденцію бути істотно вищою, ніж за 1 гектар ділянки площею 100 гатак, як у великому господарстві поєднання факторів виробництва може бути ближ­чим до оптимального і вартість факторів на одиницю продукції може бути мінімізована.

3.3.4 Земельна рента та орендна вартість землі

Під орендною вартістю землі розуміється величина річної орен­дної плати за користування землею з наявними на ній будівлями й спорудами, яку можна одержати на відкритому ринку.

Якщо виходити з попередніх припущень, орендна вартість фер­ми і земельна рента — це те саме. Орендар у нашому прикладі буде готовий і змушений під тиском конкуренції запропонувати 100 грн. за 1 гектар землевласнику. Однак умови такої оренди не реальні. По-перше, земля, відповідно до умов оренди, звичайно, включає будинки й інше постійне устаткування, і, по-друге, орен­да землі для бізнесу рідко визначається на річній основі. Оренда рідко є простим платежем за рік, це, звичайно, сума, яка спла­чується щорічно протягом тривалого періоду користування. Та­ким чином, величина орендної вартості землі буде визначатися з врахуванням:

87

 

Розділ 3. Механізми розподілу ресурсів та ціноутворення землі в ринковій економіці

умов договору оренди землі;

наявності на земельній ділянці поліпшень.

Умови договору оренди повинні впливати на величину плати, яку орендарі готові запропонувати за користування землею. При цьому вони будуть враховувати усі вигоди й збитки, які пов'язані зі здійсненими ними поліпшеннями.

Термін оренди, протягом якого орендарі будуть чітко знати статті видатків та доходу свого бізнесу, також впливає на орендну вартість. За умови перегляду орендної плати, скажімо, один раз у п'ять років, орендар може бути готовим в умовах інфляції запро­понувати більшу плату в розрахунку на те, що наступні доходи перекриють деякі втрати перших років оренди. У такий само спосіб на орендну плату можуть впливати умови платежів (на початку або наприкінці року), а також розподіл між орендарем і орендо­давцем затрат по експлуатації. Крім того, в умовах гострої конку­ренції орендарі можуть запропонувати додаткову премію за одер­жання земельної ділянки з вигідним місцем розташування з тим розрахунком, що при наступному перегляді орендна плата буде знижена. Це відноситься і до сільськогосподарських земель, і до ділянок під першокласними магазинами у центрі міста.

Наявність на земельній ділянці поліпшень. Якщо в оренду пропонується земля з будівлями й спорудами, то, крім земельної ренти, орендар повинен платити і за користування цими будівля­ми й спорудами.

Додаткова орендна плата повинна покривати як поточні затра­ти орендодавця (такі як ремонт, управління, страхування), так і повернення інвестованого в будівлі і споруди капіталу. У цьому випадку орендодавець зможе в довгостроковій перспективі мо­дернізувати існуючі або побудувати замість них нові будівлі й спо­руди. Слід відзначити, що на практиці реалізувати теоретичний розподіл орендної плати між землею й будівлями практично не-

88

 

Третяк A.M., Другак В.М. Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

можливо, усі відомі підходи або штучні, або недоречні.

Будівлі і споруди забудови, як правило, мають експлуатаційний термін життя від 50 до 100 і більше років. Якщо не говорити про більш довгострокову перспективу, то будівлі й споруди так само незмінні, як і земля, на якій вони розташовані. При такій поста­новці питання можна зробити цілком обґрунтоване допущення про те, що будівлі й споруди разом із землею є постійним чинником, з яким орендар може комбінувати такі фактори як капітал, працю і управління.

При такому припущенні вартість одиниці змінних факторів не буде включати вартості будівель і споруд, тому величина оренд­ної плати за землю, що є залишком, і яку орендар готовий плати­ти, буде більшою, ніж земельна рента. Якщо орендодавець спла­чує всі поточні затрати (ремонт, страхування і т.д.), то залишок являється валовою орендою, а якщо поточні затрати оплачує орендар, то залишок є чистою орендою.

Таким чином, із врахуванням вищесказаного, можна розшири­ти сформульовану концепцію земельної ренти щодо оренди землі з будівлями й спорудами. Насамперед, орендна плата за земле­користування виплачується, коли потенційні орендарі в умовах конкуренції вважають, що потенційна прибутковість при веденні бізнесу на базі даного типу землекористування перевищує вартість факторів виробництва і нормальний прибуток підприємця. Вели­чина орендної плати в максимумі буде прагнути до величини за­лишку, які ефективні орендарі очікують одержати після вираху­вання очікуваних затрат бізнесу і нормального прибутку з доходу, який вони очікують одержати від найбільш прибуткового викорис­тання землі.

Визначення величини орендної вартості землекористуван­ня.

Проаналізуємо, як визначається можливість і готовність, на-

89

 

Розділ 3. Механізми розподілу ресурсів та ціноутворення землі в ринковій економіці

приклад, землеволодільця типу землекористування з комерцій­ною функцією платити за оренду землі, а також яким чином оці­нюється величина такої плати.

На прикладі роздрібної торгівлі бензином — товаром стандар­тного асортименту і якості розглянемо взаємозв'язок між місцем розташування земельної ділянки, товарообігом, прибутком і орен­дною платою

Нехай є дві бензозаправні станції (АЗС), одна з яких (АЗС-1) розташована на головній транспортній магістралі, а друга (АЗС-2) - на другорядній магістралі. Нашим завданням є обґрунтуван­ня величини орендної вартості землі, яку готові заплатити орен­дарі бензозаправних станцій.

Припустимо, що орендарі двох АЗС купують бензин по одна­ковій оптовій ціні, при цьому роздрібна ціна бензину, установлена місцевим ринком, також однакова і перевищує оптову на 0.2 грн.

Припустимо далі, що робота двох АЗС характеризується по­казниками, наведеними в таблиці 3.2.

Таблиця 3 2

Характеристика показників АЗС

 

 

АЗС-1

% від валового прибутку

АЗС-2

% від валового прибутку

Обсяг продажів, л

2000000

 

1000000

 

Валовий прибуток, грн.

400000

 

200000

 

Експлуатаційні витрати, грн

140000

35

100000

50

Необхідний чистий прибуток, грн.

120000

ЗО

60000

ЗО

Орендна вартість, грн.

140000

35

40000

20

90

 

Третяк А М, Другак В М Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

Завдяки різній інтенсивності автомобільного потоку обсяг про­дажів на двох АЗС відрізняється у два рази. При цьому, внаслідок меншої ефективності використання виробничих факторів, рівень затрат на АЗС-2 буде складати більший відсоток від валового прибутку, а орендна вартість буде відрізнятися більш ніж у три рази.

З урахуванням положень теорії оптимального сполучення фак­торів виробництва, АЗС-1 має більшу продуктивність і, отже, тут буде мати місце тенденція до більш інтенсивного використання ділянки шляхом вкладення капіталу — установкою додаткових ємностей, насосів і роздавальних стовпчиків. Загальні затрати в порівнянні з АЗС-2 зростуть, однак затрати на 1 л проданого бен­зину зменшаться, тим самим ще більше збільшуючи розмір пла­тежу, який може і готовий заплатити орендар АЗС-1.

Таким чином, тільки розташування земельної ділянки біля ма­гістралі з інтенсивним рухом дає можливість орендарю отриму­вати максимальний прибуток, і за це він готовий заплатити істот­но велику орендну плату.

«все книги     «к разделу      «содержание      Глав: 44      Главы: <   13.  14.  15.  16.  17.  18.  19.  20.  21.  22.  23. >