Орендна

\

вартість

\

\         А

с,

\ \

\/

С

\

\

Площа

Рис. 3.15 Характеристика тенденцій збільшення орендної вар­тості землі при збільшенні пропозицій.

Розглянемо ще один цикл зміни орендної вартості. Нехай у пе­ріод підйому попит на оренду збільшився з D до D1 (рис. 3.16). Унаслідок нееластичності пропозиції у короткостроковій перспек­тиві, рівноважний рівень орендної вартості збільшиться з С до Сг Припустимо далі, що, як реакція на підйом орендної вартості, на ринок миттєво надійшла додаткова кількість площ земельних ділянок (наприклад, за рахунок зміни функціонального викорис­тання), що привело до спаду пропозиції з S1 до S2. При цьому орендна вартість землі знизиться до С3. Більше того, при наступ­ному зниженні попиту (наприклад, у результаті економічної деп­ресії), наприклад, до D, орендна вартість може знизитись навіть нижче, ніж С Це відбувається тому, що пропозиція, типу офісного землекористування, на фазі росту вартості відносно еластична за ціною в середньостроковій перспективі і практично нееластич-

93

Розділ 3. Механізми розподілу ресурсів та ціноутворення землі

            є ринковій економіці     

но на фазі спаду орендної вартості землі.

Орендна вартість

Площа

Рис. 3.16 Характеристика змін орендної вартості землі внаслі­док нееластичності пропозицій.

Вищенаведені приклади показують, як різні сценарії зміни сил попиту та пропозиції визначають тенденції зміни орендної вар­тості. Навіть у спрощеному виді аналіз взаємодії сил попиту та пропозиції досить нетривіальний.

Реальний ринок типів землекористування далекий від доско­налості і рідко знаходиться в стані рівноваги, що ще більше ус­кладнює задачу аналізу тенденцій орендної вартості. Враховую­чи те, що попит на типи землекористування є похідним від попиту на продукцію, яка виробляється при використанні землі, у аналіз тенденцій зміни орендної вартості повинні бути включені тенденції

94

Третяк A.M., Другак В.М. Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

зміни багатьох макро- і мікроекономічних характеристик, які у своїй сукупності впливають на попит і пропозицію.

Розглянемо більш детально підходи до аналізу сил попиту та пропозиції на ринку оренди землекористування.

3.4.2 Аналіз попиту на типи землекористування

Причини виникнення попиту. З точки зору бізнесу землеко­ристування, яке включає землю, будівлі і споруди, є чинником виробництва. Попит на даний фактор виробництва буде визна­чатися його потенційною можливістю виробляти товари й послу­ги в поєднанні з іншими факторами виробництва. Звідси випли­ває, що попит на типи землекористування є похідним попитом, тобто функцією попиту на продукцію виробничих факторів. Отже, попит на товари й послуги, через свій вплив на попит на типи землекористування, буде впливати на орендну вартість землі. Саме такий принцип закладено у розглянуту вище концепцію орендної вартості землі як залишку.

Слід зазначити, що згідно з концепцією залишку доходу будь-яка зміна вартості інших факторів виробництва буде виявлятися в попиті на землекористування при відсутності змін попиту на продукцію.

Важливим є також те, що зміна попиту на товари або послуги буде впливати на обсяг їх виробництва і рівноважну ринкову ціну, які визначають доход, а отже, і очікуваний залишок, що орендарі можуть заплатити за використання землі. Інакше кажучи, вели­чина орендної плати є похідною від прибутковості конкрет­ного типу землекористування, а не навпаки. Класичним при­кладом для ілюстрації цього твердження, є робота Д. Рікардо часів Наполеонівських війн, який довів, що підвищення попиту й цін на зерно для військ привело до зростання попиту на оренду і, відпо­відно орендної плати за землю. При цьому загальнопоширеною

95

ill III

Розділ З   Механізми розподілу ресурсів та ціноутворення землі

            в ринковій економіці     

була думка, що ріст цін на зерно спровоковано землевласника­ми, які підняли оренду плату.

Еластичність попиту за доходом. Узагальнюючи висновки концепції орендної плати як залишку доходу, можна сказати, що попит на оренду й орендну вартість визначаються купівельною спроможністю населення по відношенню до товарів і послуг, ви­роблених на базі даного типу землекористування.

Для визначення реакції попиту на зміну в доходах населення застосовують поняття еластичності попиту за доходом:

Еластичність попиту за доходом = % Зміни попиту / %3міни доходу

Для землекористування характерна велика позитивна елас­тичність попиту за доходом (яка відображається, зокрема, в зміщеннях кривої попиту). Інакше кажучи, зміна купівельної спро­можності впливає на попит типів землекористування, хоча й з різним ступенем для різних типів. Наприклад, попит на сільсько­господарські типи землекористування, як правило, менш елас­тичний, ніж попит на виробничі типи землекористування, тому що попит на продукцію сільського господарства більш стабільний при зміні доходів населення. Аналогічно, попит на земельні ділянки під першокласними магазинами менш еластичний, ніж попит на ділянки під другорядними магазинами.

По своїй суті еластичність попиту за доходом є визначальним чинником ризику і потенційних інвестицій у землекористування. Статистика ринків типів землекористування в країнах з ринковою економікою показує, що коливання купівельної спроможності на­селення протягом циклів економічної активності супроводжува­лися циклічними змінами попиту на типи землекористування. При цьому, чим більша еластичність попиту по доходу, тим більшим є потенціал росту орендної вартості землі в періоди зростання еко-

96

Третяк A.M., ДругакВ.М. Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

номічної активності і тим більшою буде тенденція зниження орен­дної плати в періоди економічної депресії. Для землекористувань, які пов'язані з товарами і послугами, стабільними за доходами, наприклад, з продовольством або ліками, на протязі циклів еко­номічної активності попит залишається відносно стабільним.

Еластичність попиту за ціною - це показник реакції попиту на зміну ціни. Стосовно до орендної вартості землі — це показ­ник реакції попиту на зміну орендної вартості:

Еластичність попиту за ціною = % Зміни попиту / % Зміни орен­дної вартості

Відповідно до загальних закономірностей мікроекономіки ела­стичність попиту на виробничий фактор за ціною залежить від наступного:

А) еластичності попиту на продукцію;

Б)   ціни і доступності товарів-замінників;

С)   ступеня інтенсивності його використання;

Д)   частки в складі загальних затрат.

Орендар, продукція якого представлена продовольчим асор­тиментом, зростання затрат, у тому числі й орендної вартості, долає за рахунок підвищення цін на свої товари або послуги. Так як продовольство вважається досить нееластичним за ціною про­дуктом, то і попит орендаря на виробничий фактор - землекори­стування - буде також нееластичним. Для орендаря з еластич­ною за ціною продукцією ситуація буде прямо протилежна.

Залежність еластичності попиту від ціни й доступності товарів-замінників для землекористування носить специфічний характер. З одного боку, у масштабах місцевого ринку можна підібрати при­датну земельну ділянку. Але, з іншого боку, у силу унікальності місця розташування кожної ділянки в загальному значенні, для конкретного землекористування немає замінників. Критичність місця розташування для землекористування з комерційною фун-

97

Розділ 3.  Механізми розподілу ресурсів та ціноутворення землі

            є ринковій економіці     

кцією робить непорівняною заміну такого об'єкта навіть на іншій стороні центральної вулиці або в декількох метрах від лінії фа­садів.

Вважається також малоприйнятною заміна іншим типом зем­лекористування, наприклад, офісний тип землекористування не може бути замінений житловим. І тут індивідуальні особливості кожного об'єкта, такі як планування, інженерне устаткування, в поєднанні з вимогами конкретного виду бізнесу роблять заміну ще більш невідповідною.

Винятком є заміна приватного землекористування аналогічним, з державною формою власності. Якщо місцеві органи влади про­понують на ринку землі тип землекористування з обмеженою орен­дною вартістю, то попит на прилеглий, аналогічний тип землеко­ристування буде еластичним за ціною. Це має місце також тому, що навіть незначне підвищення орендної вартості в приватному секторі приведе до переорієнтації орендарів на державний сек­тор. З одного боку, це запобігає росту орендної плати, а, з іншого боку, це може знижувати привабливість землекористування як інвестиційного сектора, так як інвестори можуть втратити мож­ливість реагувати на зміну ринкової ситуації корегуваннями орен­дної плати.

Кажучи про заміну, не можна також не згадати про те, що зам­іною орендованого землекористування, в принципі, може висту­пати землекористування, яке знаходиться у власності. При цьо­му попит на оренду буде, в кінцевому рахунку, визначатися співставленням користувачами усіх вигод і затрат, пов'язаних із придбанням повного права власності і права оренди.

Еластичність попиту на виробничий фактор деякою мірою буде залежати від інтенсивності використання цього фактора. При збільшенні орендної вартості орендарі, якщо дозволяють умови, можуть скоротити кількість орендованих площ. Однак на прак-

98

Третяк A.M., Другак В.М. Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

тиці, істотного "запасу" площ, відмова від яких не вплинула б на бізнес, орендарі намагаються не робити. Тобто по цій позиції по­пит відносно нееластичний.

Загальна теорія також говорить про те, що еластичність попи­ту на виробничий фактор залежить від того, наскільки велику ча­стину, складає його вартість у загальних затратах виробництва. І в цьому випадку, чим більша частка в загальних затратах, тим більша еластичність попиту за ціною.

Для більшої частини офісного та промислового типів землеко­ристування орендна вартість складає відносно малу частину за­гальних затрат, тому попит є відносно нееластичним. Для типу землекористування роздрібної торгівлі підвищення орендної вар­тості може виявитися не тільки більш чуттєвим, але навіть кри­тичним, тому для цього сегменту ринку землі попит більш елас­тичний за ціною.

Підводячи підсумок короткого огляду питання еластичності по­питу, можна зробити такі висновки:

попит на типи землекористування є функцією попиту на то­

вари й послуги, які виробляються при використанні даного

типу землекористування як виробничого фактора.

при виробництві товарів і послуг, попит на які еластичний за

доходом, попит на ці типи землекористування також елас­

тичний за доходом і, крім того, може змінюватись протягом

циклів економічної активності. При виробництві товарів і по­

слуг, попит на які нееластичний за доходом, попит на такі

типи землекористування також нееластичний за доходом.

попит на типи землекористування як фактор виробництва, з

врахуванням його специфіки, для більшої частини сегментів

ринку землі нееластичний за ціною.

Аналіз пропозиції. Попередній аналіз виконувався, виходячи з припущення, що попит - це загальна кількість земельних діля-

99

Розділ 3. Механізми розподілу ресурсів та ціноутворення землі в ринковій економіці

нок для здачі в оренду (включаючи як уже зайняті, так і запропо­новані до здачі), а пропозиція - це загальний їх запас. При більш коректній постановці питання рівень попиту буде визначатися потребами орендарів, які шукають земельні ділянки для оренди, а рівень пропозиції - пропозицією ділянок для здачі в оренду.

В будь-який період часу загальна пропозиція складається з двох елементів - пропозиція вже існуючих (здача повторно) і нових (зда­ча вперше) типів землекористування. Співвідношення двох еле­ментів пропозиції змінюється в часі і від місця до місця. В той же час, основною тенденцією є перевага пропозиції існуючих типів землекористування, що пов'язано з його довговічністю.

Особливістю аналізу пропозиції є те, що, на відміну від аналізу попиту, коли для орендарів байдуже, здається землекористуван­ня придатної якості повторно чи вперше, аналіз кожної складової пропозиції повинен виконуватися окремо, так як вони підпадають різним впливам.

Пропозиція типів землекористування, які повторно здаються, залежить від кількості орендарів, що вирішили її звільнити. Зви­чайно, такі рішення, пов'язані з очікуваннями щодо перспектив для конкретного виду бізнесу, і пояснюють обернено пропорцій­ний зв'язок між пропозицією оренди існуючих типів землекорис­тування й попитом на їх оренду.

Пропозиція нових типів землекористування залежить від прий-

І|М|       нятих раніше рішень, що вигідніше - будівництво чи реконструк-

'"' 'І'1     ція. Разом з тим, інтенсивність нового будівництва визначається

його прибутковістю, яка, у свою чергу, залежить від різниці між ринковою вартістю землі і будівельних витрат.

Стимулюючий на нове будівництво прибуток з'явиться при збільшенні попиту. Однак на завершення будівельних робіт об'­єктивно потрібно досить тривалий час, мінімум від 6 місяців до З - 5 років. Відповідно, і пропозиція нових типів землекористуван-

100

Третяк A.M., Другак В.М. Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

ня буде реагувати на попит з відставанням. Саме тому аналіз пропозиції у кожному конкретному випадку необхідно виконувати з урахуванням необхідної глибини прогнозу в часі.

Пропозиція в короткостроковій перспективі. Аналіз пропо­зиції, як і попиту, будемо виконувати в термінах еластичності. При цьому під еластичністю пропозиції за ціною розуміється вимірник реакції пропозиції на зміну ціни, роль якого в нашому аналізі ви­конує орендна вартість:

% Зміни пропозиції

% Зміни орендної вартості

Еластичність пропозиції за ціною =

Під короткостроковою перспективою будемо розуміти час від дати ухвалення рішення про здійснення проекту до дати завер­шення будівництва. Якщо розглядати пропозицію нового типу зем­лекористування в цей відрізок часу, то вона не зможе реагувати на зміну орендної вартості землі, тобто пропозиція в короткост­роковій перспективі є нееластично за ціною.

В той же час, може бути внесений деякий елемент еластич­ності. Наприклад, у період росту орендної вартості здача в орен­ду відкладається якомога далі, а при спаді попиту та орендної вартості виникає тенденція здачі в оренду земельної ділянки з ще не початим будівництвом об'єкта. З іншого боку, деяка елас­тичність пропозиції також виникає в результаті того, що на ринок землі надходять земельні ділянки з незавершеним будівництвом.

Пропозиція існуючого, тобто землекористування, яке здається повторно в оренду, у короткостроковій перспективі також є віднос­но нееластичним. Як вже було сказано, орендарі не схильні реа­гувати на підвищення орендної вартості скороченням і вивільнен­ням орендованих площ, що пояснюється невеликою часткою орен­дної плати в загальних затратах, істотними затратами на переїзд, тривалими термінами перегляду умов договорів оренди і т.д.

101

К '

Розділ 3. Механізми розподілу ресурсів та ціноутворення землі в ринковій економіці

Таким чином, загальна пропозиція в короткостроковій перспек­тиві є нееластичною. Крім того, пропозиція існуючих типів земле­користування є більш стабільною, ніж попит, так як у короткост­роковій перспективі зміни в орендній вартості землі виникають внаслідок зміни попиту.

Пропозиція в середньостроковій перспективі. Під серед-ньостроковою перспективою будемо розуміти період часу, по­рівнянний із середньою тривалістю циклу економічної активності. Статистика світової ринкової економіки показує, що в сучасних умовах порядок тривалості циклу економічної активності може складати близько 10 років.

В середньостроковій перспективі пропозиція більш еластична, ніж у короткостроковій перспективі. Пропозиція існуючих типів землекористування збільшується в часи економічних спадів, коли орендарі скорочують виробництво і займані площі виходять з бізнесу. При пожвавленні економічної активності пропозиція буде зменшуватися.

Пропозиція нових типів землекористування завжди буде запіз-нілою реакцією на зміни вартості протягом економічного циклу.

Пропозиція в довгостроковій перспективі еластична за ціною, й це особливо важливо для встановлення взаємозв'язку між ринковими цінами й затратами періоду розвитку.

З теоретичної точки зору, абсолютно нееластична за ціною про­позиція означає, що зв'язку між вартістю виробництва і ринковою ціною не існує. Наприклад, ціни на картини великих художників XVIII століття не мають відношення до затрат на їх виготовлення.

Еластична пропозиція означає, що ціни будуть наближатись до вартості виробництва товару, включаючи нормальний прибуток виробника. Тимчасова наявність надприбутку за рахунок високих цін викликає перевищення пропозиції над попитом, що означає зниження завищених цін до рівня затрат виробництва і нормаль-

102

Третяк A.M., Другак В.М. Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

ного прибутку. Низькі стосовно затрат виробництва ціни приве­дуть до відсутності нормального прибутку й падіння пропозиції. В результаті, ціни піднімуться до рівня виробничих затрат.

Чим довговічніший продукт і довший період виробництва, тим більший період часу потрібно для переходу від короткострокової нееластичної пропозиції до довгострокової еластичної.

Треба відмітити, що розгляд типів землекористування в довгостроковій перспективі, як єдиного об'єкта, що включає землю й будівлі, є некоректним, тому що в довгостроковій перспективі земля й будівлі мають різні економічні характе­ристики. Наприклад, загальний запас землі постійний, а будівель -еластичний, термін служби землі нескінченний, а будівлі згодом зруйнуються. Саме тому співвідношення землі й будівель, яке буде змінюватися відповідно до типу землекористування, буде значно впливати на ціни й еластичність пропозиції.

Для сільськогосподарських типів землекористування, де основ­ну частину складає земля, пропозиція є нееластичною навіть у довгостроковій перспективі (з передбаченням нееластичності за­пасу землі). Тому при обґрунтуванні орендної вартості землі вар­то виходити, насамперед, із попиту орендарів на місцевому рин­ку.

Запаси комерційних типів землекористування на головній ву­лиці міста обмежені площами, які безпосередньо контактують з особливим пішохідним потоком головної вулиці. Ці площі не мож­на розширити за рахунок просторової або вертикальної забудо­ви, також як не можна збільшити довжину фасадів кращих торго­вих місць. Тому слід вважати, що основну частку у вартості зем­лекористування під магазинами на головній вулиці складає зем­ля, і при обґрунтуванні орендної вартості слід виходити, насам­перед, із попиту з боку роздрібної торгівлі. Слід зазначити, що у випадку із землекористуванням під магазинами на головній ву-

103

Розділ 3   Механізми розподілу ресурсів та ціноутворення землі

            в ринковій економіці     

лиці, нееластичність пропозиції не може гарантувати зростання орендної плати при збільшенні купівельної здатності. Найменша зміна пішохідних і транспортних потоків, відкриття торгових центрів на окраїнах з еластичною пропозицією може призвести до зни­ження попиту на оренду.

Пропозиція офісного і промислового типів землекористування в довгостроковій перспективі більш еластична, ніж пропозиція сільськогосподарських типів землекористування й магазинів на головній вулиці. Пропозицію офісного землекористування можна збільшити за рахунок просторової і вертикальної забудови, а та­кож за рахунок зміни існуючого типу використання придатних діля­нок землі. Для промислового типу землекористування точне місце розташування не є критичним, тому довгострокова еластичність пропозиції забезпечується за рахунок придатних ділянок землі. Хоча для деяких місцевостей і районів пропозиція офісного і про­мислового типів землекористування в силу різних обмежень, на­приклад, екологічних, може бути і нееластичною.

Еластичність пропозиції офісного і промислового типів земле­користування в довгостроковій перспективі означає, що їх вартість буде наближатись до витрат періоду розвитку. А так як основну частину затрат періоду розвитку складають затрати будівництва, які змінюються відповідно до темпів інфляції, то вартість офісно­го і промислового типів землекористування в довгостроковій пер­спективі буде змінюватись також відповідно до темпів інфляції. Для землекористування під магазинами на головній вулиці зв'я­зок вартості з інфляцією визначається факторам попиту, наприк­лад, платоспроможним попитом населення.

При аналізі взаємозв'язку вартості землекористування з буді­вельними витратами важливо мати на увазі, що такий взаємо­зв'язок може мати місце тільки для нового типу землекористу­вання або для такого, яке знаходиться в стадії реконструкції. При

104

Третяк A.M., Другак В.М. Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

цьому необхідною умовою є стабільний або зростаючий попит, так як при падаючому попиті, землекористування має нееластич-ну пропозицію через його довговічність. Іншими словами, при над­лишку пропозиції, зв'язку ринкової вартості землі з вартістю буді­вництва не може бути, тому в умовах депресії землекористуван­ня не може гарантувати страхування від інфляції.

Визначення сили попиту та пропозиції. На працюючому рин­ку оренди повинен існувати, з одного боку, запас земельних площ, які пропонуються в оренду, а, з іншого боку - незадоволении на даний час попит на типи землекористування. При цьому, якщо пропозиція та незадоволении попит знаходяться (по площі) в рівновазі, орендна вартість землі буде постійною у реальному обчисленні і буде плавно збільшуватися разом з інфляцією у но­мінальному обчисленні.

Кількісно пропозицію загалом можна оцінити на основі даних, які публікуються в спеціальних друкованих і електронних видан­нях. При цьому загальна величина пропозиції буде оцінена до­сить точно, тому що відкрита публікація пропозиції — це звичай­на практика пошуку орендарів. З іншого боку, про своє бажання орендувати земельну ділянку у відкритих публікаціях, звичайно, не повідомляють.

Тому практично єдиним способом виявити зміни в співвідно­шенні сил попиту та пропозиції є аналіз співвідношення змін у кількості додатково запропонованих земельних ділянок та діля­нок, які здані в оренду за той же період часу. При цьому кількість зданих в оренду земельних ділянок визначає не загальний попит, а задоволений попит. Проте збільшення задоволеного попиту в умовах великої пропозиції свідчить про збільшення попиту. Якщо додаткова пропозиція перевищує задоволений попит, тоді пропо­зиція збільшується, причому збільшується щодо попиту. Якщо

105

Розділ 3   Механізми розподілу ресурсів та ціноутворення землі

            в ринковій економіці     

задоволений попит перевищує додаткова пропозиція, тоді про­позиція падає, а попит, імовірно, перевищує пропозицію. Таким чином, можна сказати, що додаткова пропозиція та задоволений попит є двома динамічними індикаторами ринкових тенденцій.

Слід відмітити, що результати деяких досліджень на ринках офісного та промислового типів землекористування показують кореляцію між змінами росту орендної вартості землі і різниці між задоволеним попитом та додатковою пропозицією, а саме: ріст орендної вартості землі є дзеркальним відображенням різниці, але зі зміщенням у часі на кілька місяців.

При аналізі орендної вартості землі насамперед доцільно виб­рати придатну концепцію її формування.

Для типів землекористування з нееластичною пропозицією, до яких відносять, у першу чергу, сільськогосподарські типи зем­лекористування, комерційні на головних вулицях, бензозаправні станції' і т.п., більшу вагу слід надати концепції залишку, тому що критичним параметром прибутковості виробництва товарів і по­слуг є конкретне місце розташування.

Для типів землекористування з еластичною пропозицією, до якого відносяться офісні і промислові типи землекористування, більшу вагу слід надати концепції попиту та пропозиції, тому що прибутковість виробництва товарів і послуг у меншій степені за­лежить від місця розташування.

Концепція залишку припускає сильну конкуренцію між оренда­рями. Вона краще пояснює зростання орендної вартості в «пер­шокласних» місцях, ніж у всіх інших. А також пояснює зростання орендної вартості під магазинами на головних вулицях в часи еко­номічних підйомів, ніж в часи стабільної чи кризової економіки. В реальній практиці, як правило, концепція залишку дає максималь­но можливу величину орендної вартості землі, на яку будуть впли­вати безліч ринкових факторів.

106

Третяк A.M., Другак В.М. Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

Досить часто може здаватися економічно невиправданою і не відповідати концепції залишку висока орендна вартість, яку у ве­ликих містах готові платити за кращі місця землеволодільці діля­нок під магазини великих національних і міжнародних торгових мереж. Насправді, така політика не суперечить концепції залиш­ку, яку фінансово могутні компанії реалізують у довгостроковій перспективі, і яка може бути навіть на шкоду короткостроковим інтересам. Поточні низькі доходи в таких компаніях частково ком­пенсуються за рахунок масштабності бізнесу, більш низьких оп­тових цін і т.д.

107

Розділ 4 Оптимізація землекористування в умовах

            ринкових земельних відносин