/.      Жіноча \/         мода

Жіночий

\        /

Ексклюзивні

Ху   Взуття

одяг

меблі           Чолові-

Ювеліри вироби

/               ЧИЙ ОДЯГ

/                         Меблі

/

Відстань

Рис. 5.9 Характеристика співвідношення доступності та орен­дної вартості землі в центральній частині міста

Товари повсякденного попиту- це товари, які купуються часто, тому магазини повсякденного асортименту оптимізують своє місце розташування поблизу житла чи місць праці. Як правило, такі магазини готові платити максимальну орендну вартість біля зу­пинок міського транспорту, особливо метрополітену й електро­поїздів. При цьому характерним є створення в передмісті вели-

Ш'І

198

J

Третяк А.М, Другак В М. Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

ких торгових центрів (shopping center), де крім комерційної функції використання землі присутні і що доповнюють - банки, пошта, страхові компанії, ресторани, дискотеки і т.д.

Невеликі районні торгові центри спеціалізуються на товарах повсякденного попиту і поєднуються з невеликими підприємства­ми побутового обслуговування - пральнями, перукарнями.

Найменшими є невеликі універсальні магазини для жителів  прилеглих будинків. Як і всі магазини товарів повсякденного по- питу, такі магазини взаємно «відштовхуються», тому дублювання якого-небудь товару малоймовірно.

 Ряд досліджень, виконаних в останнє десятиліття, підтверджу- ють вищенаведені положення. У багатьох великих містах розви- нутих країн світу, починаючи з 1980-х років, були визначені за- гальні тенденції. По-перше, загальної тенденцією є переміщення  продуктових і меблевих магазинів, магазинів великої побутової  техніки з центрів міст. Це пояснюється транспортним переванта- женням центрів, з одного боку, і зростанням числа особистих ма- шин та більш широкими торговими можливостями на окраїнах, з  іншого боку. У цей же час з'явилася тенденція робити всі покупки  за один раз, тому поряд зі скороченням великих супермаркетів на  головних вулицях, одночасно почали розвиватися як торгові цен­три на базі місцевих магазинів, так і великі магазини дрібноопто-вої торгівлі в приміській зоні.

Місцеві торгові центри поступово перетворюються в центри дозвілля і відпочинку, надаючи такі ж види послуг і розваг, як і центр міста. Подальшою тенденцією є спеціалізація центрів міст на розвагах та «іміджевих» покупках престижного одягу, модних товарів, ювелірних виробів, у той час як магазини поза центром міста забезпечують зручність і задоволення покупців.

Аналіз тенденцій на ринку торгової функції використання землі м. Києва, виконаний нами у 2001 - 2002 роках, дозволяє зробити

199

Розділ 5. Формування структури оптимального землекористування в містах

висновок про те, що, незважаючи на відставання в загальному розвитку ринку землі, вищенаведені закономірності і тенденції1, у явному виді, просліджуються у крупних містах України.

Отже, слід відмітити, що комерційна функція землі, при неела-стичній пропозиції магазинів на головних вулицях, зниження по­питу може призвести до різкого падіння її орендної вартості. Інши­ми словами, при поглибленні таких тенденцій комерційне зем­лекористування у центрах міст може почати зазнавати про­блеми з забезпеченням високої орендної плати.

Офісний тип землекористування

На відміну від магазинів до офісного типу землекористування пред'являються більш високі вимоги щодо якості будівлі. Вона повинна забезпечувати комфортність перебування і гнучкість пла­нування, мінімум експлуатаційних затрат, можливість адекватно­го паркування і доступність.

Місце розташування офісу з точки зору прибутковості бізнесу не є таким критичним, як для комерційної функції використання землі. Загальна доступність у термінах зручності доступу, а також спеціальна доступність у вигляді зв'язку із супутніми видами діяль­ності для офісу мають більше значення, ніж конкретне місце роз­ташування щодо пішохідного потоку.

Центри міст є оптимальним місцем розташування для офісів, але транспортні перевантаження і відсутність паркувань зменшу­ють загальну доступність. Розташування офісів у тих же місцях центральної зони, що використовують магазини, дозволяє інтен­сивніше використовувати землю, тому що торгові площі вище третього поверху майже не відвідуються. Офіси в якійсь мірі збільшують оборот роздрібної торгівлі за рахунок споживання її послуг.

Окреме розташування офісів у центральній зоні формує цілі

200

if

Третяк А М, Другак В.М Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

ділові квартали, у яких менше шуму, менша інтенсивність руху, більше місць для паркувань.

Останнім часом з'явилася тенденція поділу місця розташуван­ня вищого керівництва компаній і загального адміністративного управління, бухгалтерії, поточного керівництва. При цьому вище керівництво, якому необхідні контакти з навколишнім діловим середовищем, розташовується в головних офісах у центрі, а ме­неджери середньої і нижчої ланки переміщаються в передмістя.

Офіси органів управління професійних і громадських органі­зацій, як правило, мають тенденцію розташовуватися в централь­ному районі, але не в самому центрі, як офіси великих компаній, а в районах історичної або паркової забудови. Поряд з меншою, ніж у центрі, орендною вартістю, такі місця все-таки забезпечу­ють необхідний елемент престижу і респектабельності.

Невеликі торгові і професійні фірми прагнуть зайняти офісні площі над магазинами поблизу житлових районів, на централь­них вулицях невеликих міст і приміських районів.

Діяльність, для якої використовуються офіси, обслуговує всі сфери економіки, тому попит на цю діяльність прямо залежить від рівня загальної економічної активності. При цьому попит на оренду і, відповідно, орендна вартість, обумовлена попитом, та­кож будуть прямо залежати від рівня економічної активності.

Офісний тип землекористування у розвитих країнах світу вже кілька десятиліть є об'єктом вивчення, тому на теперішній час накопичений достатній матеріал для досить однозначних вис­новків. Найважливішим з яких - є циклічність зміни орендної вартості офісних площ, яка прямо корелює з циклами еконо­мічної активності.

Промисловий тип землекористування

По своїй суті промисловий тип землекористування - це земель-

201

Розділ 5. Формування структури оптимального землекористування в містах

на ділянка для виробництва або зберігання товарів. У залеж­ності від характеру продукції, організації виробництва і виконую­чих функцій землі, до промислового типу землекористування мо­жуть пред'являтися різні вимоги, наприклад, до висоти поверху, температурно-вологого режиму, можливості навантажувальних та розвантажувальних робіт, транспортної доступності тощо. Орен­дна вартість землі, як і для інших типів землекористування, буде залежати від здатності максимізувати прибуток із земельної ділян­ки для потенційних орендарів.

Хоча точне місце розташування і не відіграє вирішальної ролі при обґрунтуванні орендної вартості землі для промислового типу землекористування, проте в передмісті великих міст формують­ся «коридори» підвищеної орендної вартості уздовж великих ма­гістралей. Такі коридори в міру свого розвитку виходять далеко за межі міста, утворюючи своєрідне промислове «обрамлення» магістралей. Тут варто помітити, що при виборі місця розташу­вання промислового типу землекористування, вибір конкретного міста іноді буває більш важливий, чим вибір району міста.

Розташування в міській зоні буде залежати від характеру діяль­ності, масштабів ринку і стадії розвитку фірми. Фірми з невели­ким локалізованим ринком (друкарні, невеликі ремонтно-буді­вельні) можуть віддати перевагу розташуванню в безпосередній близькості від свого ринку. Великі фірми воліють розташовувати­ся на краю міської зони через близькість до транспортних магіст­ралей і можливість використовувати великі площі.

Як і для офісного типу землекористування, тенденції орендної вартості землі, як правило, носять виражений циклічний харак­тер, який корелюється з циклічністю зміни загальної економічної активності.

Під час фази підйому роздрібна торгівля збільшує оптові за­купівлі для того, щоб створити запас, що відповідає зростаючому

202

Третяк A.M., Другак В.М Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

рівню продажів. Тому оптовики будуть замовляти у виробників більше продукції, чим замовляє роздрібна торгівля, щоб створи­ти свій запас. Виробники, у свою чергу, збільшують вихід продукції ще на якусь величину, щоб задовольнити зростаючий попит. Тому під час підйому економіки виробництво товарів буде рости більш інтенсивно, ніж ріст споживання. З іншого боку, під час спаду об­сяг продукції буде зменшуватися більш інтенсивно, ніж зменшен­ня споживання, так як роздрібна й оптова торгівля будуть намага­тися позбутися зайвих запасів товарів.

У випадку скорочення обсягу споживання виробник звичайно страждає більше, ніж оптова і роздрібна торгівля, так як в нього може виникнути необхідність скорочення виробництва або навіть виходу з бізнесу та виставленням землекористування, яке звільни­лося, на відкритий ринок. В міру падіння попиту на продукцію бу­дуть, у свою чергу, звільнятися і складські приміщення, що також збільшить пропозицію на ринку. Збільшення пропозиції при падінні попиту приведе до уповільнення зростання або падіння оренд­ної вартості землі.

В періоди економічного підйому орендна вартість землі про­мислового типу землекористування буде зростати лише в тому випадку, коли попит почне перевищувати пропозицію.

Отже, найбільш складним є обґрунтування різниці в орендній вартості землі між аналогічними, на перший погляд, типами землекористування, або близькими на локальному рин­ку. Як правило, у межах локального ринку на перший план висту­пає аналіз елементів спеціальної доступності. Для сусідніх або близьких локальних ринків причиною розходжень в орендній вар­тості землі може бути різна купівельна спроможність населення.

203

Розділ б Основи теорії економічної ефективності землекористування і

            землевпорядкування