5.3. Моделі формування структури землекористування

Загальна модель

Як уже зазначалося, якщо в моделі, яку запропонував Von Thunen, поняття "транспортні затрати" замінити на поняття "за­гальна доступність", то ми одержимо модель концентричних зон міського землекористування (рис. 5.4)

Рис. 5.4 Модель концентричних зон міського землекористування

188

Третяк А М., Другак В.М Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

Дана модель пояснює:

на підставі яких принципів використовується земля в містах;

чому падає вартість землі від центра міста до периферії;

3)         ріст міських районів за рахунок поглинання наступних зон

Незважаючи на свою сильну спрощеність, модель також доз­

воляє визначити для міського землекористування нерегулярні кон­

центричні зони характерного використання землі [57], до яких

відносять:

Зону центрального ділового району

Зону переходу.

Приміську зону.

Приміську-сільську зону.

Центральний діловий район (ЦДР) (Central Business District - CBD) являє оптимальне місце розташування для магазинів і офісів, тому що він має максимальну загальну доступність. Унас­лідок конкуренції' і наступного росту вартості землі ЦДР спочатку розвивається у вертикальному напрямку, а потім починає розши­рювати і розмивати свої границі за рахунок витіснення інших функцій Крім того, спеціальна доступність (концентрація і взає-модоповнения), формує використання землі в ЦДР на функціо­нальній основі з явним поділом офісної, комерційної, розважаль­ної, адміністративної й іншої зон. Подальше витіснення житлової' функції землі з ЦДР приводить до його повної безлюдності в не­робочий час, що об'єктивно є присутнім у великих містах світу.

Зона переходу є місцем постійних змін, динаміка яких визна­чається ростом населення і доходів. У старих містах зона пере­ходу формувалася на початку століття з житла середнього і низь­кого класу, а також невеликих підприємств і складів. З розвитком ЦДР із цієї зони витісняється на окраїни виробнича функція, склади використовуються у вигляді оптових магазинів або перетворюють-

189

Розділ 5 Формування структури оптимального землекористування в містах

ся під офіси. Житло також частково трансформується в офісну функцію. Однак є тенденції і до зміни якісного рівня житла. Домо­власникам стає вигідно переробляти великі квартири в малі для здачі в оренду з мінімальними експлуатаційними затратами.

Приміська зона виникає з розвитком автомобільного транс­порту й електропоїздів. Транспортні магістралі, забезпечуючи по­рівняно з далекими районами міста загальну доступність, притя­гають до себе житло, яке згодом починає стратифікуватися за різними ознаками, у тому числі за соціальними. Далі приміські зони формують самостійні утворення зі своїми обслуговуючими установами— адміністрацією, охороною здоров'я, роздрібною торгівлею і т.д. Під тягарем високої орендної плати в приміську зону з ЦДР переміщаються великі установи — лікарні, універси­тети, офіси, створюючи наукові та бізнес-парки, промислові зони. Подальший розвиток приміських зон приводить до утворення міст-супутників з переважним специфічним використанням землі

Приміська - сільська зона визначається границями, у межах якої громадяни готові їздити на роботу в місто або їх діяльність повністю залежить від міста.

Модель концентричних зон Бюргеса

Дана модель, хоча логічно і продовжує модель Von Thunen'a, з'явилася в результаті фактичних досліджень історичного розвитку Чикаго, яку в 1925 році виконав Бюргес (E.W. Burgess) [57]. Внас­лідок експериментального характеру досліджень, модель є більш описовою, ніж аналітичною.

В основі моделі лежить твердження про те, що ріст типового міста здійснюється шляхом розширення п'яти концентричних зон, доеяких відносяться:

о  центральний діловий район;

о зона переходу,

190

J

І

І

Третяк А М, Другак В.М. Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

промислова зона і зона житла для робітників, як правило, старі будинки;

о  житлова зона середнього класу, нові і більш просторі будинки; о  житлова зона вищого класу, якісне житло з високим рівнем

зручностей.

Як і модель Von Thunen'a , модель Burgess'a є в великій мірі спрощеною, не відображає весь спектр використання землі і ди­наміку його змін. Це є результатом ігнорування моделі транспор­тної системи й інших фізичних факторів.

Радіально-осьова модель

Дана модель трансформує концентричні зони з урахуванням топографії і транспортної структури. При цьому зони витягаються уздовж природних (ріки, яри, гірський рельєф) або штучних (ав­томобільні і залізниці) елементів, утворюючи променеву структу-

Рис.5.5 Модель променевої (радіально-осьової) структури міського землекористування

191

Розділ 5 Формування структури оптимального землекористування в містах

ру (мал. 5.5)

На відміну від моделі концентричних зон, яка основується на загальній доступністі відносно простору і відстані, радіально-ось­ова модель заснована на загальній доступності відносно зручно­стей та часу.

Модель загальних витрат

У1926 році R.M. Haigзапропонував розвиток моделі Von Thunen'a [57], припустивши зв'язок вартості землі з транспортними затрата­ми, які можна заощадити за рахунок місця розташування.

Будь-яке місце розташування асоціюється з двома видами вит­рат - орендною платою (R) і транспортними затратами (Т) В свою чергу, орендна плата відображає транспортні витрати, які заощад­жуються для даної земельної ділянки порівняно з іншими ділян­ками, тому загальні затрати, пов'язані з даною ділянкою, будуть складати Т + R. Таким чином, оптимальне місце розташування буде визначатися мінімізацією цієї суми при бажаній ступені дос­тупності.

Подібна модель допускає, що в будь-якій міській зоні конкурен­ція буде сприяти такому способу використання, який мінімізує орендну плату і транспортні затрати для всієї зони в цілому. З іншого боку, модель не враховує прибутковість і корисність різних ділянок, які мають істотний вплив на вибір місця розташування. Наприклад, для житла визначальним фактором при виборі місця розташування буде корисність

Секторна модель

Дана модель, запропонована в 1939 році Н. Хойтом [57], ба­зується на моделі концентричних зон і розглядає, у більшій сте­пені, динаміку функції житлового типу землекористування.

Основна ідея моделі (мал. 5.6) полягає в тому, що згодом жит-

192

Третяк А М, Другак В.М Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

лові зони високої якості розширюються в напрямку від ЦДР (І) уздовж швидкісних транспортних магістралей. У результаті цього утворюються секторна структура, в якій сектори проходять через невідповідні зони. Житлові зони невисокої якості (III) розташову­ються на іншій стороні ділового центра, як правило, по сусідству з промисловими зонами (II). Житлові зони високої якості (V), як правило, оточені зонами житла середньої якості (IV)

Рис. 5.6 Модель секторної структури міського типу землекори­стування

Модель Н. Hoyta [57] є в значній мірі описовою, але в той же час вона пояснює нерівномірності динаміки використання землі в різних районах міста.

До недоліків моделі можна віднести те, що вона не враховує елементи спеціальної доступності, такі як соціальна однорідність і екологія  Більше того, концентруючись на якісному житлі, мо-

193

Розділ 5 Формування структури оптимального землекористування в містах

дель не враховує розташування робочих місць і динаміку місця розташування житла невисокої якості

Секторно-зональна модель

Дана модель є комбінацією моделі концентричних зон і сектор­ної моделі (рис 5 7) При цьому секторна розбивка акцентує ува­гу на соціальній структурі міського землекористування

Сектори соціального ста­тусу

А - середній - середній клас В - середній - нижній клас С - робочий - середній клас D - робочий - нижній клас

Рис 5 7 Секційно-зональна модель міського землекористування

Багатоцентрична модель

У 1945 році С D Hams і Е L Ullman [57] запропонували мо­дель, в основі якої лежить передбачення того, що структура міст складається з багатьох мікро зон, кожна з який формується на­вколо свого локального центру (рис 5 8) При цьому під локаль­ним центром розуміється деяка функція використання землі, на­вколо якої поступово починають концентруватися і накопичува­тися аналогічні або функції доповнення

194

Третяк А М, Другак В М Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

Рис 5 8 Багатоцентрична модель міського землекористування

Утворення локальних центрів може мати різну природу, наприк­лад вони могли утворитися як окремі поселення ще до створен­ня міста, або вони могли сформуватися навколо якогось виду діяльності Постійна динаміка використання землі, переміщення окремих функцій з центра на периферію, та головним чином, еле­менти спеціальної доступності приводять до концентрації по­дібних за переважаючими уподобаннями міських землекористу­вачів

Приділяючи значну увагу спеціальній доступності, модель гнуч­кіше підходить до формування структури використання землі, пояснюючи більшість процесів, які відбуваються в більшості су­часних МІСТ

195

Розділ 5 Формування структури оптимального землекористування в містах