5.1 Фактори, які впливають на характер землекористуван­ня в містах.

Роль і функції земель в межах населених пунктів, а особливо в містах, у суспільстві визначені тим, що ці землі призначені для забезпечення різноманітних видів життєдіяльності людей:

задоволення фізіологічних потреб в рекреаційній, культурній

і соціальній діяльності;

забезпечення виробничої діяльності, яка органічно пов'яза­

на із забезпеченням життєдіяльності інших напрямів, які без­

посередньо з цим непов'язані.

Тому економіка землекористування в містах має ряд достат­ньо визначених особливостей: висока концентрація різноманіт­них видів життєдіяльності на одиницю площі; різноманітність спо­собів, технологій, часу споживання властивостей землі.

Відповідно, економічно вигідна діяльність (бізнес) використо­вує землю у такий спосіб, який максимізує її прибутковість. З іншого боку, істотні площі в містах займає житлова функція землі. Спо­живачі житлової функції землі також прагнуть до максимізації ви­год від її використання, яке слід розглядати як корисність викори­стання житла. Таким чином, прибутковість бізнесу у землеко­ристуванні і корисність житла є визначальними факторами використання більшої частини земель в межах міста.

Прибутковість і корисність, у свою чергу, визначаються пере­вагами конкретного місця розташування, яке можна описати уза­гальнюючим поняттям "доступність". Для цілей аналізу загальне поняття "доступність " розділяють на " загальну доступність" і "спеціальну доступність".

179

Розділ 5 Формування структури оптимального землекористування в містах

Загальна доступність характеризує конкретне місце розта­шування в термінах транспортних затрат (час, гроші, перешко­ди), яке виключає потенціал одержання доходу або корисності, яку вона допускає Для бізнесу загальна доступність полягає в близькості до ринків необхідних факторів виробництва, для лю­дей загальна доступність полягає в доступності до місць роботи, навчання, відпочинку і тд

Загальна доступність у значній мірі залежить від транспортних затрат Тому модель, що розробив Von Thunen для сільськогос­подарських земель, може бути застосована і до земель в межах міста Враховуючи те, що різні учасники ринку землі надають нео­днакового значення загальній доступності, спільною тенденцією є концентрація в центрах міст офісної і торгової функції землі При цьому офісна функція землі використовує близькість до ринків праці і послуг, а торгова функція - використовує максимальний потенціал доходу

Через обмеженість землі в центрі міста, створюється висока конкуренція за місце розташування нерухомого майна, одночас­но через різні рівні орендної плати, в центрі міста типи землеко­ристування розподіляються між функціями землі відповідно до необхідної загальної доступності Наприклад, власники магазинів пропонують максимальну орендну плату за перші поверхи й ігно­рують верхні, а власники офісів вважають доступність верхніх поверхів прийнятною для ефективної діяльності і пропонують більшу орендну плату, ніж для інших функцій

На відміну від загальної доступності, до якої в однаковій мірі мають відношення всі користувачі, спеціальна доступність виз­начає зовнішні вигоди місця розташування для кожного окремого землекористувача При цьому до зовнішніх вигод відносять ефекти концентрації і взаємодовповнення

Концентрація виявляється у вигляді наявності кваліфікованої

180

Третяк А М Другак В М Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

робочої сили (наприклад, для промислової функції землі), близь­кості сервісних служб або сформованої репутації району Слід зазначити, що концентрація може мати і негативний вплив На­приклад, збільшення транспортної завантаженості, пов'язаної з концентрацією, може знижувати загальну доступність

Взаємодоповнення виявляється у виді можливості формува­ти додатковий прибуток від сусідства з аналогічними функціями, які доповнюють, (синергетический ефект) Для ділового центру сусідство банків, страхових інвестиційних і юридичних компаній дозволяє їм формувати додатковий прибуток від обслуговування клієнтів сусідів Земельна власність під магазинами порівнянних товарів формує додатковий прибуток, залучаючи покупців більш різноманітним асортиментом Власники більш дрібних магазинів прагнуть розташувати свої об'єкти ближче до великих універмагів Сфера обслуговування (ресторани, кафе, бари) забезпечує пра­цівників і покупців ділового центра, готелю обслуговують паса­жирів різних видів транспорту Як і концентрація, взаємодопов­нення може мати і негативний вплив

Спеціальна доступність по суті підсилює загальну доступність, при цьому в рамках структури використання землі, створеною загальною доступністю, виникає додаткова стратифікація різних функцій землекористування, наприклад, райони розміщення до­рогих магазинів жіночої моди, молодіжної моди, ювелірних і анти­кварних магазинів

Концентрація і взаємодоповнення відіграють роль і для функції землекористування під житлом (житлова функція земель) Кон­центрація населення сприяє розвитку більш повної соціальної інфраструктури (школи, лікарні, магазини і тд ), а взаємодопов­нення створює передумови для розвитку високоякісного соціаль­но однорідного житла

Загальна і спеціальна дотупність сприяють розвитку однотип-

181

Розділ 5. Формування структури оптимального землекористування в містах

ної загальної структури використання землі в масштабах міських районів. При цьому, кожен район буде мати свої відмінності, обу­мовлені різними додатковими факторами, до яких відносять:

історично сформовані традиції- практично усі великі міста

мають особливості, позв'язані з формуванням типів земле­

користування яке здійснювалося попередніми поколіннями

з врахуванням релігійних, виробничих, військових і інших

мотивів;

топографічні особливості - наявність рік, гір, переважаю­

чий напрямок вітрів, інженерно-геологічні умови які найчаст­

іше впливають на формування структури функціонального

використання землі;

розміри міста - деякі функції використання землі можливі

тільки у великих містах, наприклад, великі готелі, аеропорти,

наукомістке виробництво і т.д.;

недосконалість ринку капіталу може перешкоджати рин­

ковим перевагам, наприклад, фінансуванню створення офі­

сного типу землекористування;

підвищення реального доходу супроводжується ростом

числа, наприклад, особистих автомобілів і морозильників,

що створює умови для розвитку заміських торгових центрів і

дрібнооптових магазинів;

будівельні технології і науково-технічний розвиток, з од­

ного боку, роблять більш дешевим вертикальне офісне бу­

дівництво, а з іншого боку, роблять можливим здійснення

офісної функції використання землі поза межами ділового

центра міста;

структура міського транспорту в міру свого розвитку (на­

приклад, метрополітену або приміського транспорту) робить

порівнянними по доступності з центром приміські зони, що

може відбиватися на співвідношенні попиту та пропозиції на

182

Третяк A.M., Другак В М Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

типи землекористування для визначених функцій. Політика держави і місцевої влади може безпосередньо впливати на типи землекористування через оподатковування, встановлення обмежень у вигляді зонування території та контро­лю над орендною платою.