5.2.Модель вибору оптимального місця розташування різних типів землекористування

Виходячи з ідеї загальної доступності можна сформувати мо­дель вибору місця розташування для типів землекористування комерційної або житлової функції. Основними критеріями моделі є наступні:

зайнятість населення - робота, навчання тощо - зосеред­

жене в центрі міста;

транспортні затрати пропорційні відстаням по всіх радіаль­

них напрямках;

місце розташування є функцією прибутковості, орендної пла­

ти і транспортних затрат;

відсутність урядового контролю держави на ринку земель­

них ділянок та нерухомого майна.

Функція комерційного типу землекористування

До вихідного припущення моделі, що одночасно є і її недоліком, відноситься моноцентризм, тобто наявність єдиного ділового цен­тра з максимальною доступністю. При цьому ігноруються кільцеві магістралі і вимоги деяких видів бізнесу мати вихід на зовнішні ринки.

При виборі місця розташування землекористування комерцій­ної функції землеволоділець робить вибір між рівнем орендної плати, яку він може заплатити, і доступністю, під якою мається на

183

Розділ 5 Формування структури оптимального землекористування в містах

увазі відстань до ділового центру. На рис. 5.1 представлена лінія однакового прибутку АА1 відповідно точкам, у яких рівень орендної плати і доступність, у міру зміни місця розташування від центра до периферії, дозволяють земле володільцям при функції даного типу землекористування отримувати однаковий прибуток. При цьому ОА є рівнем орендної плати в центрі. Якщо рівень орендної плати в центрі міста більший (ОВ), то це озна­чає, що функція буде діставати менший прибуток, а відповідна лінія однакового прибутку буде розташовуватися далі від по­чатку координат (ВВ,).

Орендна плата

в

Центр міста

Відстань

Рис.5.1. Залежність рівня орендної плати від місця розташу­вання земельної ділянки щодо центру міста.

Якщо землеволоділець комерційної функції' землекористуван­ня надає більшого значення місцю розташування ділянки в центрі міста і готовий за це більше платити, то лінія однакового прибутку (рис 5.2) буде крутіше (F) і точка дотику кривої1 ринкової орендної

184

Третяк А М, Другак В М Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

Орендна плата

Центр міста

Відстань

Рис. 5.2 Модель місця розташування для функції' землі комер­ційного типу землекористування.

плати визначить інше оптимальне місце розташування (Ц). Якщо землеволоділець використовує землю більш інтенсивно, наприк­лад, під складські і виробничі приміщення, те її лінія однакового прибутку буде більш полога (G), і, відповідно, розташування ділян­ки буде далі від центра (І_2). У рамках подібної моделі межа міських земель закінчується там, де жодна з функцій вико­ристання міської землі не готова запропонувати орендну плату більшу, ніж сільськогосподарське використання.

Функція житлового типу землекористування

На відміну від функції комерційного типу землекористування, для якої доступність та прибутковість використання землі прямо взаємозалежні, функція житлового типу має більш складну за­лежність від доступності і корисності, тому що при виборі житла,

185

Розділ 5 Формування структури оптимального землекористування в містах

крім затрат на пересування до місць роботи, навчання і відпочин­ку, приймаються до уваги і фінансові критерії, такі як екологія, престиж, соціальне оточення.

З урахуванням допущення нашої моделі про те, що місце ро­боти, покупок і навчання знаходиться в центрі міста, фінансова сторона доступності залежить не тільки від відстані, але і від ча­стоти поїздок. При проживанні в центрі переваги доступності врівноважуються високою орендною платою, що істотно обме­жує можливості мати бажану кількість житлової площі. Тому при виборі місця розташування житла зіставляються, з одного боку, транспортні затрати, а з іншого боку — орендна плата. Подібний підхід можна проілюструвати кривою байдужності, що забезпе­чує для конкретного споживача рівне задоволення від орендної плати та відстані до центра. Подібна крива відповідає лінії рівно­го прибутку для бізнесу.

Поєднуючи криву байдужності з кривої ринкової орендної пла­ти (Е) одержимо модель визначення місця розташування для житлової'функції (рис. 5.3).

Оптимальне місце розташування житла визначається точкою дотику кривих і забезпечує максимальну вигоду при ринковій орендній платі.

Форма кривої байдужності визначається перевагами конкрет­ного користувача житла і його доходом. Для сімей з дітьми необ­хідна доступність до школи, тому для такої функції типу землеко­ристування криві байдужності будуть плоскими (А), сім'ї без дітей, самотні і люди похилого віку будуть мати більш круту криву бай­дужності (У) що сприятиме вибирати місця для проживання ближ­че до центру міста (Ц).

З іншого боку, типи землекористування для сімей з різними до­ходами також будуть мати різні криві байдужності. Більш низький дохід не дозволяє нести великі транспортні витрати, тому їхній

186

J

Третяк А М, Другак В.М Наукові основи економіки землекористування і землевпорядкування

попит буде нееластичний по транспортних витратах і крива бай­дужності буде крутою. Високий дохід може дозволити транспортні

Орендна

Центр міста      L,         L2         Відстань

 Рис. 5.3. Модель місця розташування для житлової функції'

витрати на переміщення з достатнім комфортом. Таким чином, при збільшенні доходу доступність місця роботи стає менш знач­ною і родини бажають витрачати більше грошей на транспортні затрати для одержання більшої площі в сприятливих умовах на окраїнах міст.

Звичайно, розглянута модель вибору місця розташування земле­користування є досить ідеалізованою Реалії такі, що люди часто живуть і працюють у передмісті, також переміщаються до місць ро­боти більш дешевими кільцевими маршрутами. На вибір місця роз­ташування часто вирішальне значення роблять немонетарні факто-

187

Розділ 5 Формування структури оптимального землекористування в містах

ри - близькість до родичів, етнічних чи релігійних громад, екологічні фактори, прагнення до соціальної однорідності сусідів і т.д.