ПРЕДИСЛОВИЕ

В течение последних нескольких лет в нашей стране в структуре жилищной сферы произошли серьезные изменения. После обретения Российской Федерацией государственной независимости эти измене­ния были связаны с проведением сложных социально-политических и экономических реформ, направленных на последовательный переход от административно-командных методов управления экономикой к рыночным формам управления и развития.

Основой проводимой жилищной реформы в России является по­этапный переход от непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения жилищного фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов, формированию рыночных отношений в жилищной сфере. Появилась необходимость поиска новых подходов к решению ряда проблем с целью ускорения жилищной реформы и повышения ее социальной направленности, расширения возможностей граждан по распоряжению жильем.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому право на жилище (ст. 40). Надлежаще жилище является составной частью . достойного жизненного уровня, одним из основных материальных условий жизни человека. Путем его использования мы удовлетворяем свои ежедневные потребности, используя как место отдыха, научной, творческой и иной деятельности. Потребность в жилье возникает с момента рождения человека и сохраняется на всем протяжении жиз­ни, носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появле­нием семьи и т.д.

Жилищная реформа, появление рынка жилья являются одними из главных факторов перехода к новым социально-экономическим усло­виям, и от их осуществления во многом зависит развитие государства, повышение уровня жизни каждого человека.

В жилищной сфере преобразования идут по нескольким направле­ниям. Увеличивается количество введенного в эксплуатацию нового жилья, расширяется круг источников финансирования строительства жилья, в том числе за счет внебюджетных отчислений. Проводится реформа жилищно-коммунального хозяйства. Жилищная сфера вклю­чает в себя строительство и реконструкцию жилья, сооружений и эле­ментов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жи­лищным фондом, его содержание и ремонт. Именно поэтому разви-

3

тию данной отрасли уделяется постоянное и серьезное внимание со стороны государства.

Новый Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в действие с 1 марта 2005 г., безусловно, будет способствовать достиже­нию целей проводимой реформы. Он содержит ряд принципиально новых и важных положений. Так, одно из них определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии принадлежащего ему жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен жилой дом, в том числе многоквартирный (ст. 32). В ЖК детализирована процедура изъятия жилого помещения, которая, по существу, развиваются соответствую­щие положения Гражданского кодекса Российской Федерации об изъ­ятии недвижимого имущества, устанавливаются особенности такого изъятия применительно к жилым помещениям в целях обеспечения жилищных прав собственников.

Жилищный кодекс содержит также статьи, регламентирующие пользование жилым помещением, предоставленным по завещательно­му отказу и по договору пожизненного содержания с иждивением. В частности, граждане, пользующиеся жилыми помещениями на указан­ных основаниях, имеют равные права с собственником по пользова­нию жильем. При этом гражданин, проживающий в жилом помеще­нии, предоставленном по завещательному отказу, имеет право требо­вать государственной регистрации права на жилое помещение, возни­кающее из завещательного отказа.

Впервые в Жилищном кодексе предусмотрены специальные главы посвященные регламентации:

перевода жилых помещений в нежилые и соответственно нежи­

лых в жилые (в ЖК РСФСР 1983 г. данному вопросу была посвящена

ст. 9 «Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые», которая

не регламентировала перевод нежилых помещений в жилые); Закон

подробно излагает процедуру оформления  перевода, разграничивая

перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жи­

лые, устанавливая особенности для каждого вида перевода;

переустройства и перепланировки жилого помещения (в ЖК

РСФСР 1983 г. данному вопросу также была посвящена ст. 84 «Пере­

устройство и перепланировка жилого помещения» в главе 2 «Пользо­

вание жилыми помещениями в домах государственного и обществен­

ного жилищного фонда»);

отношений собственности на объекты общего пользования

многоквартирного дома, создания, целей организации и деятельно­

сти, а также правового положения членов товарищества собствен­

ников жилья в развитие положений Гражданского кодекса Россий­

ской Федерации;

Вопросы, связанные с правовым регулированием действия догово­ра социального найма жилого помещения в отличие от Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. также выделены в отдельную главу. В соответ-

4

ствии с Жилищным кодексом Российской Федерации договор соци­ального найма жилого помещения заключается без установления сро­ка. Кроме того, впервые регламентируются обязанности и ответствен­ность как наймодателя жилого помещения, так и его нанимателя.

Изменения в жилишном законодательстве прежде всего затраги­вают следующие вопросы.

Упразднение ордера на занятие жилого помещения, предостав­

ляемого по договору социального найма. Основанием для вселения в

жилое помещение является договор социального найма, который за­

ключается на основании решения о предоставлении этого жилого по­

мещения.

Сохранение права пользования жилым помещением. В соответ­

ствии с положениями Жилищного кодекса российской Федерации

временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору со­

циального найма и членов его семьи не должно ограничиваться ка­

ким-либо сроком. Необходимым условием сохранения такого права

является добросовестное выполнение взятых на себя обязательств по

договору социального найма, в том числе по внесению платы за жилье

и коммунальные услуги. Положения в отношении бронирования жи­

лья в кодексе отсутствуют, поскольку они поглощаются институтом

сохранения права пользования жилым помещением за временно от­

сутствующими гражданами.

Действующее законодательство предусматривает различные осно­вания и способы пользования жилыми помещениями. Наряду с обес­печением малоимущих и других указанных в законе граждан бесплат­ными жилыми помещениями все более широкое применение получа­ют иные формы обеспечения граждан жильем (квартирами, жилыми домами). Расширяется индивидуальное строительство, растет число случаев приобретения жилых домов и жилых помещений на сбереже­ния граждан с использованием компенсаций (дотаций) из бюджета, кредитов и т.д. Появляется все больше возможностей для улучшения жилищных условий граждан путем получения в пользование жилья на основании договоров коммерческого найма, аренды и других граждан­ско-правовых сделок, не противоречащих законодательству.

Программы социально-экономических реформ в Российской Фе­дерации определяют, что целью жилищной политики на современном этапе является обеспечение доступности улучшения жилищных усло­вий для семей со скромным и средним достатком, сохранение бес­платного предоставления жилья малоимущим гражданам, военнослу­жащим, сотрудникам органов внутренних дел и членам их семей. Осуществляется поэтапный перевод жилищной сферы в режим без­убыточного функционирования при сохранении государственных до­таций на жилье и коммунальные услуги для малообеспеченных групп населения.

5

Целями реорганизации жилищно-коммунального хозяйства явля­ются совершенствование системы управления, обеспечение государст­венного регулирования и контроля в этой сфере, реформирование системы финансирования жилищно-коммунального хозяйства, обес­печение социальной защиты населения. Соответствующие меры раз­рабатываются и осуществляются практически во всех регионах страны.

В городе Москве и Московской области в последнее время при­оритетным направлением инвестиционной деятельности является строительство жилья, осуществляются меры, которые призваны обеспечить со средним уровнем дохода доступность приобретения жилья. Производится строительство недорогого жилья социального использования, реализуются программы ликвидации коммунальных квартир, развивается система городских займов, ипотечного креди­тования, целевых накопительных счетов для приобретения жилья и ряд других мер.

Становление и развитие жилищного законодательства непосред­ственно связано с формированием новой комплексной отрасли жи­лищного права. Регулирование жилищных отношений носит доволь­но сложный характер и осуществляется главным образом на базе со­четания принципов гражданского и жилищного законодательства. В связи с этим возрастает необходимость более глубокого изучения нормативно-правового материала, более полного его использования в решении социальных задач в жилищной сфере. Все это повышает необходимость освоения основных категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без понимания которых невозможно пра­вильное применение действующего законодательства.

Курс «Жилищного права» предусматривает изучение основных жилшцно-правовых институтов во взаимодействии их между собой и с нормами гражданского, административного, финансового, земель­ного и прочих отраслей права. В настоящем учебнике широко ис­пользованы положения и выводы, содержащиеся в работах предста­вителей науки гражданского, жилищного, других отраслей права, а также общей теории права. Учебник подготовлен в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и ее субъ­ектов, решениями и правовыми позициями Конституционного Суда Российской Федерации, постановлениями Верховного Суда Россий­ской Федерации, а также другими источниками жилищного права.