1.2. Объекты жилищного права

Объектом любой отрасли права являются конкретные элементы окружающей действительности, на регулирование оборота, исполь­зования или охраны которых направлена данная отрасль.

В частной, государственной, муниципальной собственности, в соб­ственности общественных объединений, а также в коллективной соб­ственности могут находиться недвижимость в жилищной сфере либо ее часть. Жилищные отношения, регулируемые ЖК РФ, заложили основы для участия жилых помещений (квартир, комнат) в имущест­венном обороте как объекта вещных и обязательственных прав.

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) от­носятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Благодаря неразрывной связи с землей эти объекты обладают повышенной стоимостью.

К недвижимости в жилищной сфере отнесены: недвижимое имуще­ство с установленными правами владения, пользования и распоряже­ния в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с мно­голетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые по­мещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоян­ного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Основными объектами жилищного права являются различные виды жилья. Жилищный кодекс регулирует отношения по поводу жилищ­ных фондов, взятых в общем и целом, а также жилых домов и жилых помещений (квартир, комнат). Жилое помещение должно быть при­годно для постоянного проживания. Поэтому Пленум Верховного Су­да СССР отмечал, что споры в отношении помещений, «не входящих в состав жилищного фонда (производственных помещений, сборно-разборных сооружения, вагончиков и т.п.), подлежат разрешению су­дами с применением норм гражданского законодательства, регули­рующих имущественный наем».

На настоящий момент в российском законодательстве отсутствует приемлемое определение жилищного фонда. Жилищный кодекс, оп­ределяя данное понятие, ограничивается предельно краткой характе­ристикой: жилищный фонд — это совокупность всех жилых помеще­ний, находящихся на территории Российской Федерации (ст. 19 ЖК).

14

Итак, жилищный фонд представляет собой совокупность всех жи­лых помещений независимо от форм собственности, включая: жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, жилые помещения из фонда жилья для временного посе­ления граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предостав­ленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помеще­ния в других строениях, пригодные для проживания.

Данное определение не дает характеристики интересующего нас термина, а просто перечисляет входящие в него элементы. Поэтому для определения жилищного фовда мы будем пользоваться научным определением: «Под жилым фондом понимается совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположен­ных в жилых или иных строениях; помещений, которые в зависимо­сти от формы собственности, характера использования, других фак­торов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют по­требности граждан в жилье постоянно или временно*1.

Статья 16 Жилищного кодекса содержит определение жилого до­ма. Жилым цомом является индивидуально определенное здание, ко­торое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного ис­пользования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком здании. Можно, конечно, характеризовать жилой дом и как совокуп­ность жилых помещений, объединенных в единое здание, однако в последнее время намечается тенденция к переводу жилых помеще­ний первых этажей в нежилые и использованию их под магазины, офисы фирм, а также для иных коммерческих целей.

А.Н. Кичихин, И.Б. Марткович, Н.А. Щербакова, давая опреде­ление жилого строения, даже называют конкретное соотношение жилых и нежилых помещений: «Жилое строение — строение, более половины площадей и объемов которого предназначены для прожива­ния и (или) обслуживания помещений проживания граждан. Площади и объемы частей строения, функциональное (не техническое) назначе­ние которых в административном порядке не признано и (или) не утверждено (площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные

1 См.: Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толсто­го.   С. 211.

15

объемы), отдельными объектами права или такими же объектами оценки не являются»1.

В соответствии с этим определением нежилым строением является то, в котором жилые помещения и помещения, предназначенные для их обслуживания, занимают менее половины площадей.

Жилое помещение — помещение, пригодное для постоянного проживания людей. Необходимо согласиться с В.Ф. Яковлевым и П.И. Седугиным, подчеркивающими, что «не факт длительного проживания человека, семьи в помещении, строении служит доказа­тельством, что они являются жилыми, а их изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования предназначенность к этому»2.

Сюда можно отнести квартиры, комнаты в общежитиях и комму­нальных квартирах, служебные жилые помещения и иные жилые по­мещения в других строениях, пригодные для проживания. Помеще­ние — единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого зда­ния, иной связанной с жилым зданием объект недвижимости), выде­ленная в натуре, предназначенная для самостоятельного использова­ния для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственно­сти граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Однако при определении понятия жилого помещения необходимо учитывать положения ст. 673 ГК РФ, где говорится, что жилым поме­щением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригод­ное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть кварти­ры или жилого дома). Жилищный кодекс (ст. 15) под жилым помеще­нием признает помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам. В соответствии со ст. 62 ЖК предметом договора найма мо­жет быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квар­тиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоя­тельным предметом договора найма и, следовательно, жилым поме­щением часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.).

Под жилой комнатой понимается непосредственно предназначен­ная для проживания конструктивно обособленная часть квартиры. Ее площадь учитывается при определении жилой площади квартиры.

В ст. 16 Жилищного кодекса содержится определение жилой квартиры. Квартирой является обособленное помещение в много­квартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также мест вспомогательного использования, предназначенных для удовле-

1              Кичихин А.И., Марткович И.Б.., Щербакова НА. Жилищные права. Пользование и

собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред. профессора И.Б. Марткови-

ча. - М.: Юристь, 1997. - С. 92.

2              Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седу-

гина. — М.: Юридическая литература, 1991. — С. 34.

16

творения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в квартире. Оптимальное же определение жилой квартиры было предложено А.Н. Кичихиным, И.Б. Мартковичем, Н.А. Щербаковой: под жилой квартирой понимается «конструктив­но обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для посто­янного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих преде­лах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)» 1.

Жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмот­ренным жилищным законодательством (ст. 15 ЖК). Жилое поме­щение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требо­ваниям. Жилищный кодекс определяет норму предоставления пло­щади жилого помещения, в пределах которой гражданам предостав­ляются помещения.

Некоторые особенности имеет жилая площадь, предоставляе­мая в общежитии. Минимальный размер площади комнаты в обще­житии составляет 6 м2 (ст. 105 ЖК). Семье предоставляется изолиро­ванное жилое помещение. Однако необходимо отметить, что пользова­тель жилого помещения в общежитии более ограничен в своих правах, чем пользователь квартиры в государственном, муниципальном или частном жилом фонде. Он не может продать, обменять или привати­зировать помещение. Запрещено также самовольное переселение в другое помещение общежития.

К недвижимому фонду отнесены нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также здания и сооружения, находящиеся в собственности Российской Федерации, в государственной собственности республик в составе Российской Фе­дерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также в муниципальной собственности. В данном случае нежилые помещения, как и ранее, рассматриваются в качестве частей жилых домов и этим частям противостоят как целые объекты здания и сооружения, объединяемые общим родовым признаком — предназначенностью не для проживания, а для иных целей. В то же время, как отмечается в научной и учебной литературе, «очевидно, к нежилым можно отнести и помещения, составляющие функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для проживания»2.

В составе объектов жилищного права можно также выделить кон­доминиум — это единый комплекс недвижимого имущества, вклю-

1              Кичихин АН., Марткович И.Б., Щербакова Н.А.  Указ. раб. С. 94.

2              Зинченко С, Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений //

Хозяйство и право. — 1994. — № 5. — С. 106.

17

чающий земельный участок в установленных границах и располо­женное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в кото­ром отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан и юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муници­пальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Для пользования имуществом кондоминиума создаются товарище­ства собственников жилья. В новом ЖК товариществу собственников жилья посвящена целая глава. В ст. 135 ЖК дается определение това­рищества собственников жилья. Это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в мно­гоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, вла­дения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом товарищества. У каждого жильца определяется доля участия ~ установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество. Она опре­деляет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержа­ние и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае — долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья. Необходимо отметить, что товарищество собственников жилья является добровольной формой объединения граждан. В этой связи вызывают удивление встречаю­щиеся в некоторых регионах РФ попытки оказания давления на граж­дан с целью принудительного объединения их в ТСЖ.

В кондоминиум могут входить: не только все жилые помещения дома, но и несколько зданий, в которых помещения принадлежат раз­личным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земель­ным участком в установленных границах, пешеходными и транспорт­ными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными на­саждениями и другими подобными объектами; несколько компактно расположенных зданий или сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элемен­тами инфраструктур. Кондоминиум может также ограничиваться от­дельной частью здания размером не менее одной блок-секции, имею­щей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел.