12.6. Перспективы развития жилищного страхования

Формирование рыночной системы жилищного страхования пре­дусматривает развитие комплексной страховой защиты имуществен­ных интересов физических и юридических лиц. В условиях рыноч­ной экономики роль жилищного страхования возрастает в связи с созданием различных форм финансово-кредитного механизма. Стра­ховые компании являются непосредственными участниками на рын­ке ипотечного жилищного кредитования.

В дореформенный период осуществлялось централизованное рас­пределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатное предоставление гражданам. Отсутствовал ры­ночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населе­ния в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья прак­тически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и пре­доставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно­строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Развитие системы ипотечного страхования является важной со­циально-экономической задачей создания ипотечного кредитова­ния, которое позволяет максимально снизить риски неплатежеспо­собности кредитора. В последнее время как на федеральном, так и на региональном уровне прорабатываются различные программы с исполь-

217

зованием ипотечного механизма в качестве обеспечения исполне­ния обязательств.

Так, постановлением правительства Москвы от 11 августа 1998 г. № 625 «О Концепции развития ипотечного жилищного кредитова­ния в г. Москве» принята Концепция развития ипотечного креди­тования в г. Москве, в которой определена программа страхования, реализуемая при ипотечном кредитовании. Составными элементами программы являются:

имущественное страхование как основной элемент страховой

программы; страхование предмета залога (жилья, принадлежащего фи­

зическому лицу-заемщику) является обязательным условием, обеспе­

чивающим интересы залогодержателя-кредитора; договор страхования

заключается с заемщиком за его счет;

страхование гражданско-правовой ответственности участников

рынка ипотечного жилищного кредитования, например страхование

ответственности оценочных организаций, осуществляемое в соответст­

вии с Законом г. Москвы от 11 февраля 1998 г. № 3 «Об оценочной

деятельности в городе Москве»;

страхование рисков,  связанных с ипотечным кредитованием,

включая отдельные кредитные риски финансовых институтов, опери­

рующих в рамках Московской ипотечной программы и осуществля­

ется Московским муниципальным страховым агентством.

Существует два варианта развития ипотечного страхования, от вы­бора которых зависит, станет этот вид добровольно-принудительным или рыночным. При первом будет создана специализированная компа­ния, в которую будут поступать все взносы по ипотечному страхова­нию. С рыночной точки зрения гораздо более привлекателен второй вариант, когда наиболее надежные и платежеспособные уполномоченные компании отбираются на основе конкурса. При этом оптимальным был бы вариант, где при получении ипотечного кредита в любом из упол­номоченных банков заключается договор страхования с любой из уполномоченных страховых компаний.

В настоящее время ипотечное страхование осуществляется на ос­новании соглашений непосредственно между банком и страховщи­ком. При этом банк и страховая компания имеют возможность вы­ставлять собственные требования к договору страхования.

В операциях купли-продажи прав собственности на недвижи­мость при ипотечном кредитовании и продаже недвижимости в рас­срочку трудно полностью гарантировать право собственности продав­ца, а также установить наличие имущественных претензий на объект со стороны прежних владельцев или их родственников. Для решения этой проблемы необходимо страхование прав собственности на не­движимость. Риэлторские фирмы стали страховать и эти риски.

Имущественное страхование в ипотечных операциях проявляет­ся в том, что кредитор требует, чтобы залог был застрахован от по­вреждений и уничтожения в его пользу или в пользу поручителя на весь срок действия кредитного договора.

218

Основываясь на зарубежном опыте и исходя из направлений социально-экономических преобразований, можно сделать вывод о том, что ипотечные кредиты и связанная с ними система страховой защиты будут играть все большую роль. Комплексное страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием, позволит создать дополнительные гарантии для привлечения инвестиций в жилищ­ную сферу, в частности для реализации ипотечной программы.

Об актуальности этой проблемы говорит тот факт, что российские регионы начали реализовывать свои программы ипотечного страхова­ния. При этом региональные структуры, не обладая достаточным опы­том, испытывают острую необходимость в методической и практиче­ской помощи при развитии системы ипотечного страхования. Внедре­ние комплексной программы страховой защиты позволит создать на­дежную систему страхования.

Объектами страховой программы по видам страхования могут быть:

личное страхование — страхование жизни и здоровья заемщи­

ка (на случай потери трудоспособности);

имущественное страхование — жилья, предоставляемого в за­

лог в качестве обеспечения долгосрочного кредита, права собствен­

ности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки;

страхование ответственности — страхование профессиональ­

ной ответственности оценщиков, риэлторов.

Введение страхования ответственности при ипотечном жилищ­ном кредитовании, приобретении недвижимости, передаче ее в ли­зинг и залог определено в качестве перспективного направления раз­вития обязательного и добровольного страхования, что предусмотре­но Концепцией развития страхования в РФ.

Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривается страхова­ние гражданской ответственности оценщиков. При этом оценшик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения догово­ра страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осу­ществлением оценщиком своей деятельности.

Актуальность страхования профессиональной ответственности ри­элторов подтверждается Концепцией развития страхования в РФ.

В связи с расширением коллективных форм владения жилищ­ным фондом получает развитие страхование имущества товариществ собственников жилья. Приватизация квартир в многоэтажных жилых домах определила потребность более эффективного управления соб­ственностью граждан. Часть квартир в этих домах остается в собст­венности муниципалитета. Зарубежный и отечественный опыт эф­фективной эксплуатации таких зданий свидетельствует о целесооб­разности объединения владельцев жилья для защиты своих интере­сов в товарищества собственников жилья.

219

Объединение собственников жилья в такие товарищества в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), вклю­чающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое зда­ние, является одним из наиболее приемлемых способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позво­ляет создать условия для привлечения дополнительных источников фи­нансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда.

Кроме того, товарищества собственников жилья получают реаль­ную возможность самостоятельно решать вопросы организации об­служивания и эксплуатации жилья, а следовательно, определять по­рядок расходования средств, направляемых на эти цели. Товарищест­ва собственников жилья становятся преобладающей формой управ­ления многоквартирными жилыми домами.

Жилищная реформа предоставляет владельцам жилых и нежилых помещений возможность не просто оплачивать расходы по содержа­нию своего имущества, но и реально управлять своей собственно­стью, как частной (например, своей квартирой), так и общей долевой (например, зданием, в котором расположена квартира).

Достаточно перспективным способом участия владельцев квартир в управлении жилым зданием является объединение их в особую ор­ганизацию — товарищество собственников жилья. Сегодня в России создано более 3 тыс. товариществ собственников жилья. По регио­нам они распределены крайне неравномерно, что зависит от полити­ки местных властей (только в Москве существуют более 600 товари­ществ собственников жилья).

Товарищество может осуществлять страхование принадлежащего ему имущества и включенного в список общего имущества от любых видов риска прямого физического ущерба, а также страхование от­ветственности с целью защиты товарищества и домовладельцев в случае иска по поводу ущерба, нанесенного имуществу или физиче­ским лицам на объектах общего имущества. Домовладельцы — собст­венники помещений в кондоминиуме осуществляют их страхование самостоятельно.

В случае ущерба, нанесенного кондоминиуму в результате страхо­вого случая, страховое возмещение выплачивается товариществу или специально назначенному доверенному представителю для последую­щего использования в интересах домовладельцев и ипотечных креди­торов. Сумма страховых выплат, полученных для компенсации ущерба от несчастного случая, используется прежде всего на восстановление и ремонт кондоминиума, если товарищество не примет решение о самоликвидации.

В случае ликвидации товарищества получатель страховой ком­пенсации — товарищество или его доверенный представитель — рас­пределяет средства среди кредиторов, предоставивших ссуды под за­лог недвижимости в кондоминиуме, в соответствии с законодатель­ством. Остаток средств после уплаты иных установленных законода-

220

тельством платежей в случае наличия такового распределяется между домовладельцами в соответствии с их долей участия.

В последние годы получает распространение новый для россий­ского страхового рынка вид жилищного страхования — страхование риска утраты права собственности на жилье в результате признания су­дом недействительной одной из сделок, ранее произведенной с квар­тирой. Причиной расторжения последней сделки с квартирой могут быть ошибки, допущенные при приватизации квартиры, при ее рас­селении, продаже, обмене и т.п.

По мнению экспертов, в связи с несовершенством российского жилищного законодательства значительное число сделок с жильем имеет основание при определенных обстоятельствах быть оспорен­ными в суде. Стоимость страхования риска утраты прав составляет 1—2,5% рыночной стоимости квартиры.

Тариф зависит от сроков страхования, стоимости квартиры и количества произведенных с нею сделок. Страховая защита обеспе­чивается на срок до десяти лет.

Страхование титула — это страхование юридической чистоты до­кументов, устанавливающих и подтверждающих право собственности на недвижимое имущество. Страхование титула означает страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Оно позволяет заемщикам или покупателям не­движимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом кредитного договора или договора купли-продажи недвижимости.

В качестве страховых документов могут использоваться либо страховой полис, выданный страховой компанией, либо письменное заключение специально уполномоченного адвоката, подтверждающее права собственности заемщика на недвижимость и возможность юридически беспрепятственной продажи его имущества в случае не­обходимости.

В Рекомендациях по дальнейшему развитию страхования в жи­лищно-коммунальном комплексе, утвержденными приказом Гос­строя России от 28 июня 2000 г. № 149, указано, что система стра­хования потери жилья в результате утраты прав собственности долж­на основываться на следующих положениях:

полной информированности покупателей жилья о рисках, свя­

занных с возможной потерей права собственности и способах стра­

ховой защиты;

доступности страховых компаний, осуществляющих страховую

защиту по данным рискам, и предоставлении потенциальному поку­

пателю права выбора страховой компании для заключения соответст­

вующего договора страхования;

предоставлении  потенциальному  страховщику  возможности

проведения экспертизы ожидаемой сделки;

221

признании страховым случаем при осуществлении данного ви­

да страхования вступившее в законную силу решение суда о призна­

нии сделки недействительной;

выплате страховой компанией единовременного возмещения,

позволяющего страхователю приобретать другое жилье без излишних

потерь времени.

Эта последовательность действий страховых компаний и мини­мальные сроки выплат возмещения позволят обеспечить устойчивость вторичного рынка жилья.

Титульное страхование особенно актуально в России, и недооце­нивать его значение нельзя, так как из-за недостаточно развитой ин­формационной базы и пробелов в законодательстве гарантировать по­купателю чистоту предыдущих сделок с приобретаемой недвижимо­стью практически невозможно- Ходом приватизации жилья был зало­жен фундамент под будущие иски о неправомочности тех или иных сделок. К тому же сейчас практически полностью отсутствует отечест­венная статистика по данным рискам. Заинтересованы в развитии это­го вида страхования и риэлторские фирмы, опасающиеся обманов со стороны продавцов и желающие снять с себя часть финансовой ответ­ственности за неправомочность заключенных сделок.

За рубежом этот вид страхования хорошо развит, и ни одна сдел­ка купли-продажи квартиры или дома не заключается без одновре­менного заключения договора титульного страхования. В этом случае функцию, аналогичную титульному страхованию, выполняет также страхование ответственности риэлторов и нотариусов.

В США титульное страхование может проводиться для защиты имущественных интересов двух лиц: собственника недвижимости и банка, предоставившего кредит для приобретения недвижимости. Если в первом случае страховая стоимость соответствует рыночной стоимо­сти на объект недвижимости, определяемой на основе экспертных оценок, то в случае с банком страховая сумма по договору страхова­ния, который заключается на срок, соответствующий сроку кредитно­го договора, уменьшается по мере погашения основной суммы по кре­дитному договору.

Преимуществом титульного страхования является то, что страхо­вая сумма при заключении договора рассчитывается исходя из стои­мости покупки недвижимости и затрат, связанных с ее владением. Таким образом, титульное страхование полностью покрывает финан­совые расходы, связанные с покупкой жилья, и является надежным механизмом защиты законных интересов на случай признания сдел­ки с недвижимостью недействительной.

В странах, где применяется титульное страхование, законодатель­ство содержит специальные нормы, регулирующие его проведение.

В США такое законодательство принимается и контролируется соответствующими государственными институтами каждого штата. Так, на Аляске существует специальный закон о титульном страхо­вании, принятый в 1974 г. Он регламентирует условия страхования,

222

тарифы, права страховщиков на запрос документов по оценке рис­ков, меру ответственности за разглашение конфиденциальной ин­формации по сделкам.

Все это подтверждает выводы о том, что без достаточного пра­вового обеспечения не могут получить развитие перспективные ви­ды жилищного страхования в стране с рыночной экономикой.