12.2. Черта поселений

Границы и черта поселений имеют правовые последствия для земельных и иных общественных отношений. В прежнем земельном законодательстве России предусматривалось, что все земли внутри городской черты находятся в ведении городского Совета народных депутатов; современное российское законодательство также исходит из того, что на земли поселений распространяются многие полномочия органов местного (городского) самоуправления, а в городах федерального значения — органов государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга.

Понятие черты поселений. Городская черта, как и черта сельского поселения, отделяет поселения от остального пространства и имеет серьезные юридические последствия, определяя правовой режим земель, находящихся внутри нее. Согласно ст. 84 ЗК черта поселений представляет собой

314

Глава 12. Земли поселений

внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие их от земель иных категорий.

Установление черты проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Проект черты поселения относится к градостроительной документации. Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.

Утверждение и изменение черты городских, сельских поселений осуществляются органами государственной власти субъектов РФ, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, где она утверждается и изменяется федеральным законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Утверждение и изменение черты городских поселений, входящих в состав закрытого административно-территориального образования (ЗАТО), осуществляются Правительством РФ.

Включение земельных участков в черту поселений не влечет за собой прекращения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов. Для регулирования порядка продажи, приобретения и использования земельных участков в черте поселений были приняты Указы Президента РФ от 16.05.1997 № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» (с изм. от 26.03.2003) и от 26.11.1997 № 1264 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды»*. Черта поселений отделяет эти земли от земель иных категорий.

Как следует из материалов одного из дел, в соответствии с постановлениями Совета Министров СССР от 18.06.1949 и от 05.06.1961 ответчику были предоставлены земельные участки площадью 1,8 и 9,8 га под строительство дома отдыха с исключением этих земель из гослесфонда. Возник спор об их принадлежности и возврате в категорию земель лесного

* Утратил силу в связи с принятием Указа Президента РФ от 25.02.2003 № 250.

12.2. Черта поселений

315

фонда. В 1984 г. исполком Чебаркульского городского Совета народных депутатов утвердил план границ землепользования пансионата «Сосновая горка», ответчику был выдан государственный акт на право бессрочного пользования землей для размещения оздоровительного учреждения. В 1992 г. право ответчика на спорный участок было подтверждено, и ему был выдан государственный акт на бессрочное землепользование по форме, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР (СССР) от 17.09.1991 № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», который является действительным и соответствует требованиям постановления Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 12.11.2004).

Из общих сведений о земельном участке, закрепленном за государственным унитарным предприятием (ГУП) «Сосновая горка», следует, что этот участок относится к землям поселений, вид разрешенного использования — рекреационное и оздоровительное назначение. Поскольку истцом не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок ответчика входит в лесной фонд Чебаркульского опытного лесхоза, а также не доказан факт краткосрочного или арендного пользования ГУП «Сосновая горка» земель лесного фонда, суд правомерно отказал истцу в иске.

Красные линии. Разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в пределах черты поселений в градостроительстве означает использование этих объектов в соответствии с земельным законодательством, градостроительным регламентом; ограничения на пользование этими объектами установлены в соответствии с земельным и иным законодательством РФ, а также сервитутами.

Согласно ст. 274 ГК собственник недвижимого имущества (земельного участка) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях — и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проез-

316

Глава 12. Земли поселений

да через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов.

Границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в пределах черты поселений, именуются красными линиями; по ГрК они обозначают существующие, планируемые границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, связи, трубопроводы, автодороги, железнодорожные и иные линии. Границы застройки, устанавливаемые при размещении зданий, строений, сооружений, с отступом от красных линий или границ земельного участка считаются линиями регулирования застройки.

Земельные и иные отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства поселений, рационального природопользования и охраны окружающей среды регулируются в ЗК и ГрК. В них, в частности, предусматривается зонирование — деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование (ст. 1 ГрК и ст. 85 ЗК).

12 мая 2003 г. администрация г. Щигры Курской области, рассмотрев заявление предпринимателя А., отказала ему в приватизации земельного участка под принадлежащий ему магазин в связи с тем, что данный участок занят улицей (находится на землях общего пользования), поэтому приватизации не подлежит. Согласно п. 12 ст. 85 ЗК земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Судом установлено, что ул. Красная согласно Генеральному плану г. Щигры является основной .магистральной улицей, ее ширина в красных линиях составляет 40-45 м.

Доводы заявителя о том, что отказ в приватизации незаконен в связи с отсутствием проекта планировки территории по ул. Красная в г. Щигры, были известны суду области, оценены и обоснованно отклонены. Согласно Инструкции

12.2. Черта поселений

317

о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях РФ красные линии обязательны для соблюдения всеми субъектами градостроительной деятельности, участвующими в процессе проектирования и последующего освоения и застройки территорий городов и других поселений. Соблюдение красных линий также обязательно при межевании и инвентаризации застроенных или подлежащих застройке земель в границах черты города или другого поселения, при оформлении документов гражданами и юридическими лицами на право собственности, владения, пользования и распоряжения земельными участками и другими объектами недвижимости, их государственной регистрации.

Проекты планировки — это градостроительная документация, разработанная для частей территорий городских и сельских поселений в соответствии с установленными в их генеральных планах элементами планировочной структуры, в том числе с красными линиями и линиями регулирования застройки. Генеральный план является градостроительной документацией о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений. Проекты планирования должны соответствовать генеральному плану, в связи с чем при их отсутствии необходимо руководствоваться установленными в нем элементами планировочной структуры, к которым относятся и красные линии.

Особый порядок установления черты. Сверхкрупные города федерального значения Москва и Санкт-Петербург в ст. 83 и 84 ЗК выделяются среди прочих поселений порядком утверждения и изменения черты, режимом землепользования и застройки в соответствии со ст. 65 Конституции, согласно которой они являются самостоятельными и полноправными субъектами РФ.

Вокруг этих равноправных субъектов РФ расположены территории двух других равноправных субъектов РФ — Московской и Ленинградской областей; именно поэтому черта этих городов утверждается и изменяется по согласованному представлению законодательных (представительных) органов не одного, а двух субъектов РФ.

В ряде случаев интересы населения и требования землепользования в городских и окружающих их субъектах РФ могут не совпадать и даже приходить в противоречие.

318

Глава 12. Земли поселений

Таковы, например, проблемы использования автомобильного, воздушного, водного и железнодорожного транспорта, обслуживающего городские конгломераты и использующего подъездные пути и аэропорты в сельской местности. Источники городского питьевого и хозяйственного водоснабжения, склады, автомобильные и иные базы, электростанции и другие обслуживающие город предприятия нередко находятся на территории примыкающих, а иногда и более отдаленных субъектов РФ. Права собственности городов на водопроводные сети и иные элементы городской инфраструктуры, дома и зоны отдыха горожан ввиду расположения объектов собственности в иных субъектах РФ вследствие новизны и частичной неурегулированности земельных правооотношений города и прилегаюшей к нему области часто вызывают споры и отстаиваются с трудом.

Особенности землепользования в ЗАТО предусматриваются в Законе РФ от 14.07.1992 № 3297-1 (в ред. от 22.08.2004). Земли в ЗАТО в соответствии с их целевым назначением могут включать земли населенных пунктов, промышленности, обороны. Земли, занимаемые предприятиями и объектами, в связи с деятельностью которых созданы ЗАТО, находятся в федеральной собственности и передаются в постоянное (бессрочное) пользование этим предприятиям и объектам.

Решения об отнесении иных земель, включая зоны безопасности и санитарно-защитные зоны, к землям федеральной собственности на территории конкретного ЗАТО принимаются Правительством РФ по согласованию с органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления ЗАТО. Управление этими землями осуществляет Правительство РФ.