12.3. Зонирование территорий поселений

Правовой режим использования и охраны земель внутри городских и сельских поселений во многом определяется территориальными функциональными зонами этих земель в соответствии с их застройкой, предназначением и целями использования.

Согласно ст. 83 ЗК территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные

12.3. Зонирование территорий поселений

319

зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилам землепользования и застройки).

Состав земель поселений. В их состав могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам, для каждой из которых должен быть предусмотрен свой правовой режим использования и охраны земельных участков:

« жилым (предназначенным для застройки жилыми зданиями и объектами культурно-бытового назначения; индивидуальной жилой застройки, малоэтажной, среднеэтажной смешанной, многоэтажной жилой застройки);

•  общественно-деловым (для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами);

•  производственным (для застройки промышленными, коммунально-складскими, производственно-бытовыми, иными производственными объектами);

•  инженерных и транспортных инфраструктур (для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерн ой инфраструктуры);

•  рекреационным (занятым городскими лесами и садами, скверами, парками, прудами, озерами, водохранилищами, предназначенным для отдыха граждан и туризма);

•  особо охраняемым территориям (с земельными участками, имеющими особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, оздоровительное значение);

•  сельскохозяйственного использования (занятым пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями и сооружениями сельскохозяйственного назначения, используемыми в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки);

•  специального назначения (для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых и производственных отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с назначением других территориальных зон поселений);

320

Глава 12. Земли поселений

•  военных объектов (занимающих территории, имеющие специальный режим использования и охраны, обусловленный требованиями обеспечения государственной и военной тайны, нужд обороны, безопасности и территориальной целостности страны);

•   иным территориальным зонам (могут появляться по мере развития поселений, градостроительства и наращивания научно-технического прогресса).

Данная классификация зон поселений продолжает развитие важнейшего института земельного права — земель поселений; поэтому она может быть понята в контексте с другими нормами ЗК и ГрК.

Перечисление возможных территориальных зон, в которых расположены земельные участки земель поселений, и перечень целей использования земельных участков в этих зонах является, как правило, незакрытым, примерным, что снижает императивный, юридический статус указанного перечня, придает ему описательный, рекомендательный характер. Важнейшим и общим правилом для всех землеобладателей независимо от формы права на землю является обязательность градостроительных регламентов (п. 3 ст. 85 ЗК).

Земли общественного использования. В состав различных территориальных зон могут согласно ЗК включаться и не подлежат приватизации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автодорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами. По ГрК территории общего пользования характерны тем, что ими беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа установил, что государственное учреждение «Кемеровская дирекция областного дорожного фонда» обратилось к Инспекции МНС России по г. Анжеро-Судженску и отделению федерального казначейства Минфина России по г. Анжеро-Судженску о возврате излишне уплаченного земельного налога, а также процентов за просрочку его возврата. Суд обязал инспекцию и отделение федерального казначейства возвратить излишне уплаченный земельный налог с процентами за несвоевременный возврат платежа.

Как следует из материалов дела, распоряжением администрации г. Анжеро-Судженска от 22.12.2000 истцу предо-

12.3. Зонирование территорий поселений

321

ставлен в бессрочное пользование земельный участок под автодорогу. Платежным поручением от 02.07.2001 истцом был уплачен земельный налог за 2001 г. Считая налог излишне уплаченным в связи с освобождением от уплаты земельного налога «земель общего пользования», к которым на основании выписки из Единого государственного реестра земель относится указанный участок, истец обратился в налоговый орган с заявлением о возврате излишне уплаченного налога. Ввиду отсутствия ответа в установленный налоговым законодательством срок заявлен иск.

Согласно ст. 12 Закона РСФСР от 11.10. 1991 № 1738-1 «О плате за землю» (в ред. от 29.11.2004) от уплаты земельного налога освобождаются земли общего пользования населенных пунктов. Землями общего пользования в городах, поселках и сельских населенных пунктах помимо прочих являются земли, используемые в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные). В материалы дела представлены две выписки из ГЗК, одна из которых по состоянию на 14.02.2002 свидетельствует об отнесении спорного земельного участка к землям промышленности, транспорта, связи, а другая — к категории «земли поселений». Таким образом, эти земли, используемые для проезда и прохода всего населения, считаются землями общего пользования.

Ограничения землепользования. В п. 1 ст. 85 ЗК упоминаются зоны специального назначения и военных объектов.

Зоны военных объектов и иные режимные территории имеют особый земельно-правовой режим, устанавливаемый органами исполнительной власти РФ и ее субъектов по согласованию с органами местного самоуправления в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, со специальными нормативами, правилами застройки.

Правовой режим земель поселений характерен возможностями ограничений землепользования и хозяйственной деятельности, в том числе земельно-планировочных, которые предусматриваются в строительных нормах и правилах (СНиП) и подразделяются на несколько видов, наиболее известными из которых являются сервитута, т.е. ограничения права пользования в интересах других лиц, соседей (ст. 41,48 и др. ЗК, ст. 274 ГК). Сервитута устанавливаются в силу давности договора, обычая, закона, по решению суда,

11 Земельное право

322

Глава 12. Земли поселений

за плату или бесплатно. Ограничения землепользования в городах действуют чаще, чем на землях иных категорий ввиду плотности застройки и скученности проживания населения. Согласно Воздушному кодексу РФ от 19.03.1997 № 60-ФЗ (в ред. от 29.12.2004) вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могут создать опасность полетам воздушных судов.

В соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (утв. Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2284 (в ред. от 16.08.2004)) и Основным положениям Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г. (утв. Указом Президента РФ от 22.07.1994 № 1535 (в ред. от 25.11.2003)) устанавливаются следующие ограничения землепользовании в поселениях, в результате которых должны быть обеспечены:

•S безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования, которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

S возможность размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

S возможность доступа на участки работников муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Подобные и иные ограничения землепользования предусматриваются и в более поздних нормативных актах, посвященных приватизации. Именно таким образом должно осуществляться сочетание публичных и частных интересов в области землепользования в поселениях.

Краткосрочное и долгосрочное резервирование земель под будущие государственные и муниципальные нужды, связанное с ограничением земелепользования в данный момент, позволяет уменьшить и ограничить потери в случаях последующих перепланировок территорий, при планировании и создании скверов, городских лесов, крупных промышленных предприятий, жилищно-коммунальных объектов, строительства шоссейных и железных дорог, путепроводов, водоемов в поселениях. Схемы и проекты районных и иных планировок, планы развития объектов коммунально-бытового обслуживания населения, промышленных узлов, предусматривающие земельно-правовые ограничения, направ-

12.3. Зонирование территорий поселений

323

ленные в перспективе на обеспечение благоприятной среды проживания, могут приниматься на десятки лет вперед. В г. Москве и ряде других мегаполисов действуют законы о резервировании земель.

По ФЗ от 29.12.2004 № 191-ФЗ в случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия, на использование таких объектов может быть наложен запрет.

Землепользование товарищества собственников жилья. Земельные участки в поселениях могут предоставляться на праве общей собственности нескольким субъектам, совладельцам одного жилого дома и квартир в нем, принадлежащих на праве частной собственности (кондоминиуму) на основании Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ, в котором подробно предусматриваются права и обязанности сторон, в том числе в области земельных отношений.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) может приобретать земельный участок под строением и вокруг него в собственность или в аренду; для возведения во дворе гаражей, установок для сбора или прессования мусора и иных сооружений необходимо обращение в земельные органы.

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 129-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Наибольшие проблемы в связи с образованием ТСЖ вызывают размежевание и установление границ земельных участков, что регулируется Положением об определе-

п*

324

Глава 12. Земли поселений

нии размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах (утв. постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 № 1223) и Методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах от 26.08.1998, одобренными Министерством РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

В ряде крупных городов приняты положения о порядке создания, учета, государственной регистрации, управления и эксплуатации кондоминиумов. Размеры земельных участков для кондоминиумов определяются в соответствии с градостроительной документацией по красным линиям, границам смежных земельных участков и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций.

Площадь участка, передаваемого в общую долевую собственность бесплатно, определяется в зависимости от площади жилого здания и иных объектов недвижимости, потребностей их обслуживания, с учетом соблюдения требований противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями, необходимости доступа ко всем объектам кондоминиума.

Из-за плотности застройки на комплекс домов нередко выделяется один земельный участок, в результате чего возникают проблемы определения, обслуживания и оплаты уборочной территории, заключения договора аренды и сноса строений. Еще худшей представляется ситуация, когда из-за отсутствия закрепления границ земельного участка за домами ТСЖ появляются разные владельцы домов и земельных участков, являющихся недвижимыми вещами, согласно ст. 130 ГК прочно связанными друг с другом.