5.1. Основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения

В Жилищном кодексе РСФСР, иных жилищно-правовых актах, а также в ряде статей ГК РФ довольно часто встречают­ся особые понятия и категории, свойственные, как правило, только жилищным правоотношениям: прекращение договора найма жилого помещения, утрата права пользования жилым помещением, расторжение договора найма, выселение из за­нимаемых жилых помещений. Все перечисленное, по всей ве­роятности, должно быть отнесено к категориям жилищного законодательства, как наиболее общие и существенные поня­тия, выражающие сущность жилищных отношений, их фор­мирование, развитие и прекращение.

На базе этих категорий формируются такие конкретные понятия, как способы выделения, исследования и познания конкретных общественных отношений в сфере распределения и использования жилья, их правового регулирования. В част­ности, утрата права пользования жилым помещением в связи с длительным отсутствием, расторжение договора найма жи­лого помещения по инициативе наймодателя и нанимателя, выселение из занимаемых жилых помещений с предоставлени­ем или без предоставления другого жилого помещения и т.п.

Каково соотношение этих и других понятий, связанных с расторжением договора найма жилого помещения? Какой смысл вкладывает законодатель в эти выражения-понятия в конкретных случаях? Научно обоснованное их разграни­чение, уяснение имеют прежде всего практическую значи­мость для правильного применения статей ЖК РСФСР, пос­ледовательной защиты жилищных прав граждан.

199

Только на первый взгляд кажется, что понятия «растор­жение договора по инициативе наймодателя» и «выселе­ние» совпадают, поскольку первое реализуется на основе выселения второго. В самом деле, как можно расторгнуть договор без выселения (в данном случае не важно, с предо­ставлением или без предоставления другой жилплощади)?

В действительности же, по смыслу ЖК РСФСР, эти поня­тия не совпадают. Если, к примеру, наймодатель предъявляет исковые требования к нанимателю и членам его семьи в связи с «непроживанием» на конкретной жилплощади (такие ситу­ации встречаются довольно часто), то расторжение договора найма жилого помещения не связано с выселением; нет необ­ходимости их выселять.

На практике возникают сложности и в связи с разграни­чением понятий «прекращение договора» и «расторжение договора найма жилого помещения». Хотя в ЖК РСФСР лишь одна статья 80 предусматривает прекращение догово­ра (применительно к поднайму), в реальности это понятие употребляется довольно широко — как в жилищно-право-вых актах, так и в правоприменительной практике.

Понятие «прекращение договора найма жилого помеще­ния» употребляется в широком и узком смысле. В последнем случае оно означает:

а)  прекращение договора в связи с гибелью его предмета, т.е. уничтожением жилья или его серьезным повреждением (создавшим невозможность пользования). Это положение вы­текает из ст. 416, 671 ГК РФ, ст. 52 ЖК РСФСР (предмет дого­вора найма жилого помещения). Понятно, что при гибели пред­мета договора (в частности, от стихийного бедствия) жильцы обеспечиваются другой жилплощадью (по договору социаль­ного найма). Но прежний договор прекращается и заключает­ся новый договор, поскольку произошла «замена» предмета;

б)  прекращение договора в связи со смертью одинокого нанимателя, выступавшего стороной по данному договору. Это вытекает из положений ст. 418 ГК РФ (прекращение обязательства смертью гражданина), а также косвенно — из редакции ст. 60 ЖК РСФСР (сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами). Очевидно, что непосредственно ст. 60, 61 ЖК РСФСР регламентируют слу­чаи сохранения, утраты права на жилую площадь.

200

В широком же смысле в качестве прекращения договора найма должны рассматриваться все случаи утраты права пользо­вания жилым помещением в связи с «непроживанием», дли­тельным отсутствием, расторжением договора и выселением. Принято также различать «утрату права на жилое поме­щение» в широком и узком смысле этого понятия. В широком ;мысле к утрате или прекращению права на жилое помеще­ние (так называемая «абсолютная» утрата) приводят, в прин­ципе, все предусмотренные ЖК РСФСР случаи выселения без предоставления другого жилья, а также расторжения до­нора по инициативе нанимателя и членов его семьи (ст. 89

:к рсфср).

В узком же смысле об утрате права на жилое помещение южно говорить при отсутствии (непроживании) нанимате­ля и членов его семьи сверх сроков, установленных ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР.

Утрата права в данном случае касается того лица, кото­рое, имея законное право проживать в данном жилом поме­щении, отсутствовало без уважительных причин. К гражда­нам, в свое время вселившимся с нарушением норм, в част­ности ст. 53, 54 ЖК РСФСР, вышеизложенное положение неприменимо. Они выселяются из жилого помещения, как не имеющие («не приобретшие») права в нем проживать1.

Утрата права пользования жилым помещением наступает и при расторжении договора найма, когда права нанимателя и членов его семьи на это помещение прекращаются. Такие по­следствия могут наступить как по их воле, так и вопреки ей.

Наниматель и члены его семьи по взаимному согласию в любое время могут потребовать расторжения договора найма (ч. I ст. 89 ЖК РСФСР), даже при наличии задолженностей по квартирной плате. Это требование является обязательным для жилищных органов, органов местного самоуправления, пред­приятий, учреждений и организаций.

По договору же коммерческого найма наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор най­ма с письменным предупреждением наймодателя за три ме­сяца (ч. 1 ст. 687 ГК РФ).

1 Более подробно см.: Форматов И. Дела об утрате права на жилое помеще­ние // Российская юстиция. 1997. № 8. С. 47—49.

201

Расторжение обязывает и нанимателя, и членов его се­мьи, и других граждан (применительно к договору коммер­ческого найма) освободить жилую площадь в разумные сроки. В противном случае у наймодателя, органов, распоряжаю­щихся жилфондом, возникает право предъявить исковые тре­бования об освобождении квартиры (выселении в связи с расторжением договора).

Наймодатель вправе требовать расторжения договора лишь по основаниям, установленным законом, и только в судеб­ном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом (ч. III ст. 89 ЖК РСФСР).

Договор коммерческого найма может быть расторгнут в случаях: а) невнесения нанимателем платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; б) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. «По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок более года для устранения им нарушений, послуживших ос­нованием для расторжения договора найма жилого помеще­ния. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необхо­димых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора най­ма жилого помещения (и выселения). При этом по просьбе нанимателя (при наличии уважительных причин) суд в ре­шении о расторжении договора может отсрочить исполне­ние решения (о выселении) на срок не более года» (ч. 2 ст. 687 ГК РФ).

Применительно к договору социального найма в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное житель­ство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда. В данном случае действует презумпция прекраще­ния прав нанимателя и членов его семьи на занимаемое жи­лое помещение. Это означает, что если последние не призна­ют исковых требований наймодателя о выселении в связи с расторжением договора, то они должны действовать весьма активно, доказывая отсутствие факта выезда на постоянное жительство в другое место. Последнее обстоятельство представ­ляется особенно важным в связи с принятием Федерального

202

! закона от 27 октября 1995 г. «О внесении изменений и до-| полпенни в Гражданский процессуальный кодекс РСФСР» [ (о прямых обязанностях сторон по предоставлению доказа­тельств).

В свою очередь, наймодателю, требующему расторжения { договора и выселения, необходимо доказать реальность дей­ствий по «выезду» в другое место, что вытекает из редак­ции ст. 89 ЖК РСФСР (перевод по работе, выписка, снятие с учета, переезд членов семьи, отправка или перевозка ве-. щей, освобождение комнат и т.п.). При этом имеет значение, получил ли наниматель работу по новому месту жительства, приняты ли меры по регистрации и т.п. Не случайно еще в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законо­дательства» особо подчеркивалось: «При разрешении спо­ров о том, имел ли место выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другой населенный пункт или в другое жилое помещение того же населенного пункта, суд должен проанализировать совокупность доказательств: ' документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового житель­ства, обеспечении жильем по новому месту работы и др.».

Выезд нанимателя и членов его семьи по взаимному согла­сию в другое место на постоянное жительство является важ­нейшим критерием разграничения ст. 89 и ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР. В последнем случае отсутствие нанимателя, одного или всех членов его семьи является временным; они намерены вер­нуться в пределах сроков, предусмотренных этой статьей. Право на другое жилое помещение обычно не возникает (за исключением, пожалуй, прав граждан, временно от-сутствующих по условиям и характеру работы). В противном случае (если во время временного отсутствия возникло за­конное право на другое жилое помещение при отсутствии льгот) можно ставить вопрос об изменении оснований иска по ст. 89 ЖК РСФСР. Но нельзя руководствоваться одновре­менно положениями двух названных статей.

Между тем суды в своих решениях нередко допускают ошибки: в мотивировочной части руководствуются ст. 60, а в резолютивной ссылаются на ст. 89, и наоборот. Вот типич­ный пример. Кугарчинский лесопункт Республики Башкор­тостан обратился в суд с иском к Р. о признании его утра-

203

тившим право пользования жилым помещением. В обосно вание иска указано, что ответчик не проживает в квартип. более года, не прописан (не регистрирован); привел квар­тиру в негодное состояние, но продолжает хранить там свои вещи. Решением Кугарчинского районного суда Республики Башкортостан Р. признан утратившим право на жилое по­мещение'и выселен со ссылкой на ст. 60, 61, 89 ЖК РСФСР Отменяя решение суда в порядке надзора, Президиум Верхов­ного суда Республики отметил: «Признавая ответчика утра­тившим право пользования жилым помещением, суд исхо­дил из двух различных норм закона». Кроме того, как отме­тил Президиум, «требование о расторжении договора по основаниям ст. 89 ЖК РСФСР истцом и не было заявлено». В данном случае, как представляется, дело следовало рассмотреть, прежде всего, с позиций соблюдения требо­ваний ст. 43, 47, 53, 54 ЖК РСФСР, т.е. проверить, возник­ло ли у Р. право на жилое помещение. Если оно возникло, несмотря на отсутствие прописки (регистрации), но при соблюдении требований ст. 54 ЖК РСФСР, можно было ре­комендовать наймодателю изменить основания исковых тре­бований на ст. 89 (по обстоятельствам дела оснований для применения ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР не было).

К относительной утрате прав пользования жилым поме­щением приводят случаи, когда нанимателя и членов его семьи выселяют с предоставлением другого жилого поме­щения (ст. 83, 91, 94, ч. 2 ст. 95, ст. 107 ЖК РСФСР), а также случаи получения нового жилья в порядке улучшения жи­лищных условий.

Выселение как обычное последствие расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя, ре­альное проявление утраты права пользования жильем под­разделяется на:

1) выселение с предоставлением другого жилья. Эти слу­чаи в свою очередь подразделяются на подвиды:

а)  выселение с предоставлением другого благоустроен­ного жилья (ст. 83, 91-94, 96, 137 ЖК РСФСР);

б)  выселение, когда может быть предоставлено поме­щение, соответствующее только санитарно-техническим тре­бованиям (ч. 1 и 2 ст. 82, п. 2 ст. 95, ст. 97, 108, ч. 2 ст. ПО ЖК РСФСР; ч. 3 ст. 18 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики; п. 6 постановления Пле-

ума Верховного Суда СССР от 16 августа 1984 г. «О приме­ним законодательства при разрешении споров, связан-Ibix со сносом принадлежащих гражданам домов в связи с зъятием земельных участков для государственных или об­щественных нужд»);

2) выселение без предоставления другого жилья (ст. 65, 80> 98, 99, 100, 107, ч. 1 ст. 110 ЖК РСФСР).

'данный перечень является исчерпывающим и расшири­тельному толкованию не подлежит. Согласно ч. 4 ст. 10 ЖК рСФСР никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом. Принимая исковое заявление о выселении граждан с предоставлением другого жилого помещения (благоустро­енного либо отвечающего только санитарным и техничес­ким требованиям), необходимо проверить, указано ли в нем конкретное свободное жилое помещение. При отсутствии та­кого указания суд оставляет заявление без движения, извес­тив об этом истца и предоставив ему срок, чтобы исправить недостатки. Если же данное требование не выполнено, заяв­ление считается неподанным и возвращается истцу.

Принимая исковое заявление, в котором наймодатель требует выселить ответчика по основаниям, предусмотрен­ным ст. 100 ЖК РСФСР, т.е. в связи с признанием ордера недействительным, следует иметь в виду, что истец должен указать конкретное жилое помещение, предоставляемое выселяемым, только в том случае, если именно он обязан его предоставить. Если же предоставить жилое помещение должно другое лицо (например, когда ордер выдан на жи­лое помещение, право пользования которым принадлежит Другому гражданину, когда признать ордер недействитель­ным требует прокурор в интересах другого лица), то судья ;е вправе требовать такого указания; в подобных случаях он привлекает к участию в деле местную администрацию или предприятие (учреждение, организацию), на которое в случае Удовлетворения иска должна быть возложена обязанность пре­дставить выселяемым другое жилое помещение (п. 3 поста->вления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 4 г. (в редакции от 21 декабря 1993 г.) «О некоторых вопро-а*, возникших в судебной практике по применению Жилищ-1ого кодекса РСФСР»).

204

205