4.3. Принципы и условия приватизации жилья

По Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. (в редакции от 1 мая 1999 г.)2 приватизация жилья — бесплатная передача в соб­ственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном, в том числе ведом­ственном и муниципальном, жилищном фонде. Граждане, проживающие по договору найма в домах общественного жилищного фонда, таким правом не обладают. Собственник общественного жилищного фонда (уполномоченный орган) может самостоятельно принять решение о бесплатной пере­даче гражданам занимаемых ими жилых помещений.

Переход государственных и муниципальных предприя­тий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в до­мах таких предприятий и учреждений, в том числе на право приватизации жилья.

Приватизация жилых помещений в домах, требующих ка­питального ремонта, в коммунальных квартирах3 осуществля­ется на общих основаниях. При этом за наймодателем сохра­няется обязанность производить капитальный ремонт дома.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищ­ный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения,

1  Собрание законодательства РФ. 1994. № 7. Ст. 692.

2 Собрание законодательства РФ. 1999. № 18. Ст. 2214.

1 К вопросу о приватизации коммунальных квартир см.: Постановление Кон­ституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. «По делу о проверке конституци­онности отдельных положений ст. 4 Закона Российской Федерации «О привати­зации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Вол­гоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской обла­сти и жалобой гражданина В.А. Мостипонова» (Собрание законодательства РФ. 1998. №45. Ст. 5603).

в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решение о приватизации служеб­ного жилья, коммунальных квартир и находящегося в сель­ской местности жилищного фонда стационарных учрежде­ний социальной защиты.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находя­щиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закры­тых военных городков, а также служебные жилые помеще­ния, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда ста­ционарных учреждений социальной защиты населения1.

Под принципами приватизации жилья кроме названных «бесплатности» и «добровольности» следует понимать и право только на разовое его приобретение в собственность. Как ис­ключение, несовершеннолетние, ставшие собственниками за­нимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную приватизацию жилого по­мещения в домах государственного и муниципального жилищ­ного фонда после достижения совершеннолетия.

Жилые помещения, в которых проживают только несовер­шеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собствен­ность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечи­тельства либо по инициативе этих органов. Жилые поме­щения, в которых проживают одни несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попе­чителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти и любой иной утраты попечения роди­телей оставшиеся в жилом помещении несовершеннолет-ше получают его в собственность по договору, который обязаны оформить (в течение трех месяцев) в их пользу эрганы опеки и попечительства, руководители учреждений 1я сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опе-<уны (попечители), приемные родители или иные законные

Следует иметь в виду: постановлением Конституционного Суда РФ от 24 ок-ября 2000 г. отменен запрет на приватизацию сельскими учителями квартир, деленных им образовательными учреждениями // Российская газета, 2000. Иокт. С. 5.

172

173

представители несовершеннолетних. Договоры передачи жи­лых помещений в собственность несовершеннолетним вфэрм-ляются бесплатно на условиях, изложенных выше.

Приватизация жилья оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием (уч­реждением) с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. В договор включаются все лица, проживаю­щие по договору найма, отсутствующие, но сохраняющие право пользования, а также не желающие участвовать в приватиза­ции'; несовершеннолетние, имеющие право пользования дан­ным жилым помещением.

В процессе применения законодательства, регулирующе­го приватизацию жилищного фонда в России, возник воп­рос: необходимо ли при оформлении приватизации жилых помещений согласие лиц, которые значатся прописанны­ми, имеют право на жилую площадь, но фактически по уважительной причине там не проживают.

Судебная коллегия Верховного Суда РФ, рассматривая кон­кретное дело, пришла к выводу, что, поскольку истец не ут­ратил право на спорную жилую площадь, то ее приватизация возможна только с его согласия; его должны давать не только члены семьи нанимателя, фактически проживающие в при­ватизируемой квартире, но и те лица, которые членами се­мьи не являются, но имеют равное с нанимателями и члена­ми его семьи право на жилую площадь в этой квартире2.

За гражданами (жильцами), отказавшимися от приватиза­ции, сохраняется право проживания в качестве нанимателей.

1  Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами закона РФ «О приватизации жилищного фонда РФ», «...если указанные лица (отказавшиеся от приватиза­ции, не ставшие собственниками жилья) вселились в жилое помещение до его приватизации и имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, суд, выясняя доводы и возражения таких лиц про­тив вселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходи­мых случаях, например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен был понимать значение своих дей­ствий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, суду следует разъяснить гражданину право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения» (п. 13).

2  Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 7 (обзор судебной практики).

Кроме того, они вправе бесплатно приобрести в собствен­ность — в порядке приватизации — другое жилое помещение, полученное ими впоследствии.

Решение вопроса о приватизации жилья должно прини­маться по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня представления правильно оформленных документов.

Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в местной администрации. Однако если гражданин, подавший заявление о приватиза­ции и необходимые для этого документы, умер до оформле­ния договора или до его регистрации, указанное обстоятель­ство само по себе не может служить основанием к отказу удовлетворить требование наследника, поскольку наследо­датель, выразив при жизни волю на приватизацию жилого помещения, по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано1.

Б. обратился в суд с иском о признании приватизации квар­тиры, нанимателем которой являлась его сестра В. Как он указал в исковом заявлении, в 1993 г. сестра подала заявление приватизации квартиры, однако после ее смерти в 1995 г. выяснилось, что договор приватизации не заключен. Решени­ем суда (оставленным без изменения последующими судеб-1ыми инстанциями) Б. в иске отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного РФ удовлетворила протест, внесенный в порядке над­зора, и отменила судебные постановления, направив дело

новое рассмотрение исходя из следующего. Принимая эешение, суд посчитал, что приватизация квартиры не со­стоялась в связи с отказом нанимателя от этого намерения, <оторый подтвержден актом, подписанным должностными шцами исполкома.

Между тем данный акт противоречил всем действиям В., направленным на получение квартиры в собственность. В. по-ша заявление о передаче ей в собственность квартиры, оп-1атила услуги по оформлению договора приватизации. Реше-

1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О неко-орых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О прива-изации жилищного фонда в Российской Федерации» // Бюллетень Верховно­го Суда РФ. 1993. № 11. С. 2.

174

175

"

ние о передаче В. квартиры в собственность было принято в тот же день, когда был составлен акт об отказе приватизир^-вать квартиру. Из содержания акта не видно, была ли В. при­глашена в исполком для подписания акта или он был состав­лен у нее дома и почему отказ от приватизации оформлен актом, а не путем отзыва заявления, как было разъяснено в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона Рос­сийской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Рос­сийской Федерации».

В нарушение ст. 50 ГПК РСФСР суд неполно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и не указал, какой из сторон она подлежит доказыванию. Суд не исследо­вал достоверность акта, хотя это было необходимо. В случае отказа В. от приватизации квартиры исполком был обязан не­медленно возвратить ей все приватизационные документы и денежную сумму, внесенную за услуги приватизации, однако этого сделано не было, хотя с момента составления акта до смерти В. прошло более двух лет, и, как следует из содержа­ния акта, отказ от приватизации квартиры обусловлен тяже­лым материальным положением В. Кроме того, не выяснены вопросы, связанные с обстоятельствами отмены решения исполкома о передаче квартиры в собственность спустя год после его принятия; не проверено, принадлежит ли В. под­пись в акте, не допрошено в качестве свидетеля лицо, под­писавшее акт1.

Как отмечается в вышеупомянутом постановлении Пле­нума Верховного Суда РФ о приватизации жилья, «в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собствен­ность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинте­ресованных лиц могут быть признаны судом недействитель­ными по основаниям, установленным гражданским законо­дательством для признания сделки недействительной» (п. 6).

Ошибки в решении организационных вопросов приватиза­ции и заключении договоров нередко допускаются в процессе анализа правовых норм, правовой оценки возможности при­ватизировать конкретное жилое помещение. Упускается из виду,

' Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 1997 г. (по гражданским делам) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 8. С. 17.

что граждане, проживающие в жилом помещении без право­вых оснований, не обладают правом на приватизацию.

Л. обратилась в суд с иском к управлению народного обра­зования Южного округа Московского департамента о прива­тизации жилого дома. Она сослалась на то, что в данном доме проживает на правах нанимателя с 1993 г. и намерена его при­ватизировать, но ответчик, на балансе которого находится домовладение, ей в этом отказал.

Московский городской суд, принявший дело к своему рассмотрению по первой инстанции, признал отказ в при­ватизации незаконным. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по кассационной жалобе ответ­чика решение суда отменила по следующим основаниям. Признавая за истицей право на приобретение в собствен­ность всего дома, суд указал, что это одноквартирный дом индивидуального жилищного фонда и что истица в нем про­писана и проживает одна.

Между тем подобные выводы опровергаются имеющи­мися в материалах дела документами: техническим паспор­том и поэтажным планом строения, заявлением Л., справ­кой управления народного образования, показаниями сви­детелей. Согласно этим данным дом состоит из нескольких квартир с отдельными входами, его общая полезная пло­щадь составляет 178,4 кв. м, и кроме Л., в нем постоянно проживало несколько семей.

Однако какое конкретно жилое помещение занимала в доме истица, суд не выяснил, соответствующие на этот счет дан­ные не истребовал и, более того, необоснованно отказался удовлетворить заявленное ответчиком ходатайство о приоб­щении к материалам дела домовой книги и вызове в суд в качестве свидетелей ранее проживавших в доме нанимателей. Не проверена и принадлежность дома, тогда как выяснение этого вопроса имело существенное значение для дела. Опро­вергая доводы ответчика о принадлежности занимаемой Л. жилой площади к числу служебных, суд указал, что такого решения исполком не выносил. Однако на конкретные дока­зательства при этом не сослался и к материалу дела их не приобщил.

В подтверждение вывода о принадлежности дома, в ко­тором проживает истица, к индивидуальному жилищному фонду суд сослался лишь на копию технического паспорта.

176

177

Суд не учел, что на индивидуальный жилищный фонд при­ватизация не распространяется. Исходя из этого, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, а потому оно подлежит отмене'.

Ставшие собственниками приватизированного жилого помещения граждане вправе владеть, пользоваться и распо­ряжаться им' по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и законных интересов других лиц.

Продажа одним из участников общей долевой собствен­ности на приватизируемую квартиру своей доли посторон­нему лицу возможна, напомним, лишь при условии, что остальные собственники откажутся от своего права преиму­щественной покупки. Выдел участнику общей собственности на приватизированную квартиру принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передать истцу изолированную часть не только жилых, но и подсоб­ных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудо­вать отдельный вход. При отсутствий такой возможности суд вправе (по просьбе истца) определить порядок пользования квартирой.