3.8. Изменение жилищных правоотношений

Жилищные правоотношения характеризуются стабильно­стью и устойчивостью. Объем и характер прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи могут быть изменены, как правило, в интересах и с согласия проживающих по догово­ру найма. Законодательство допускает изменение жилищ­ных правоотношений по одностороннему волеизъявлению одного или нескольких членов семьи нанимателя, а также по административному акту (переустройство и переплани­ровка жилого помещения).

Изменение жилищных правоотношений может касаться предмета договора жилищного найма, субъектного состава, характера и объема прав и обязанностей нанимателя и чле­нов его семьи. Изменения могут быть связаны одновремен­но с предметом найма и субъектным составом или субъект­ным составом и характером, объемом прав и обязанностей.

ЖК РСФСР к изменениям жилищных правоотношений относит: изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя (ст. 86), изменение до­говора по требованию нанимателей, объединяющихся в одну

141

семью (ст. 87), изменение договора вследствие признания нанимателем другого члена семьи (ст. 88). По мнению ряда ученых, к изменениям жилищных правоотношений могут быть отнесены и другие случаи. Неоднозначна квалифика­ция учеными-цивилистами переустройства и перепланировки жшшх помещений. Как полагает В.Ф. Чигир, «различают переоборудование и перепланировку жилых помещений и подсобных помещений квартир, сданных внаем, в ходе ка­питального ремонта и без него. В обоих случаях изменяется объект жилищного правоотношения, а это влечет измене­ние объема прав и обязанностей его субъектов»1.

Более обоснованным представляется высказывание И.И. Ан­дрианова: «...но переустройство и перепланировка квартиры не обязательно влекут изменение предмета договора и, сле­довательно, необходимость изменения договора»2.

С.М. Корнеев к изменению жилищных правоотношений относит передачу нанимателю освободившейся комнаты, не изолированной от занимаемого им жилого помещения (ч. 1 ст. 46 ЖК)3.

Как представляется, необоснованно расширяет случаи из­менения жилищных правоотношений Ю.К. Толстой, относя к ним отказ пользователя от части жилого помещения, перевод жилого помещения на другой правовой режим4. В первом слу­чае, очевидно, речь идет о прекращении одних жилищных правоотношений и возникновении других; изменение же право­вого режима не затрагивает ни объекта, ни субъекта, ни ха­рактера прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи.

Жилищное правоотношение может быть изменено только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных Жилищным кодек­сом РСФСР, другими законодательными актами. Здесь име­ются в виду вышеперечисленные случаи (ст. 86—88 ЖК РСФСР).

Как предусматривает ст. 86 ЖК РСФСР, совершеннолет­ний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма. При этом необходимо

1  Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 135.

2 Андрианов И.И. Жилищное законодательство. С. 235.

3  См.:   Корнеев С.М. Пользование жилыми помещениями. Договор найма (аренды) жилого помещения. С. 184.

4  См.: Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник. Т. 2. — М., 1997. С. 265, 266, 267, 268.

142

соблюдение ряда условий: а) согласие остальных проживаю­щих с ним совершеннолетних членов семьи, б) возможность выделения жилой площади, приходящейся на его долю (либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помеще­нием в соответствии с требованиями ст. 52 ЖК).

Требовать раздела (выдела) жилого помещения могут лица от имени несовершеннолетних. Как указывается в постанов­лении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РСФСР» (в редакции от 25 октября 1996 г.), «поскольку все члены пользуются равными правами по дого­вору найма жилого помещения, то такое право принадлежит и несовершеннолетним членам семьи. Требование от их име­ни предъявляют их опекуны (попечители)» (п. 7). При этом необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Суть рассматриваемого изменения жилищного правоот­ношения сводится к разделу или выделу жилья по требова­нию одного из членов семьи с намерением заключить дру­гой (самостоятельный) договор найма жилого помещения. Заключив такой договор, лицо приобретают право распоря­жаться этой частью жилья (приватизировать, обменять), а также вселить супруга, других лиц в свое жилое помещение.

Споры, возникающие в связи с отказом заключить от­дельный договор найма со стороны других членов семьи или наймодателя, разрешаются в судебном порядке.

Н. обратилась в суд с иском к сыну о разделе отдельной двухкомнатной квартиры, нанимателем которой она является. Н. просила обязать наймодателя заключить отдельный договор жилищного найма с ней на комнату размером 17,2 кв. м, а с сыном — на комнату размером 9,4 кв. м. В обоснование иска она указала на сложившийся порядок пользования жилой площа­дью с момента вселения сына в квартиру, раздельное ведение хозяйства, конфликтные отношения между ними из-за не­правильного поведения сына и его отказа на обмен квартиры.

Ответчик иск не признал; сложившийся порядок пользо-зния отдельными комнатами не отрицал. Решением Ленин-радского районного суда г. Москвы в иске отказано. В касса-шонном порядке дело не рассматривалось. Заместитель 1редседателя Верховного Суда РФ по протесту поставил эпрос о необходимости отменить решение суда и напра­вить дело на новое рассмотрение.

143

Президиум Московского городского суда 21 июня 1996 г. протест удовлетворил, исходя из следующего.

Отказ в иске, суд мотивировал тем, что поскольку доля ответчика в жилой площади составляет 13,3 кв. м, его жи­лищные интересы в случае раздела жилой площади будут ущемлены. Суд в обоснование отказа в иске сослался также на непригодность квартиры для заселения несколькими на­нимателями вследствие размера кухни — 5,2 кв. м.

С данным выводом согласиться нельзя, так как он про­тиворечит фактическим обстоятельствам дела и закону. Согласно ст. 86 ЖК РСФСР суд вправе удовлетворить требо­вание о разделе жилой площади, если истцу в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с уче­том состоявшегося соглашения о порядке пользования жи­льем может быть выделено изолированное помещение.

Как видно из материалов дела, с согласия сторон сложил­ся определенный порядок пользования жилой площадью, при котором истица живет в комнате размером 17,2 кв. м, а ответ­чик — в комнате размером 9,4 кв. м. Стороны единой семьей не проживают, квартира используется по существу как ком­мунальная, комнаты являются изолированными, их размер не исключает по закону возможности заключения договора найма жилого помещения.

Данные обстоятельства судом учтены не были, оценки сложившегося порядка пользования квартирой не дано1.

Как предусматривается в постановлении Пленума Верхов­ного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. (в редакции от 30 ноября 1990 г.) «О практике применения судами жилищного законо­дательства», «разрешая спор о разделе жилых помещений по требованию нанимателя и члена его семьи, суды должны иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помеще­ния возможно лишь при условии, предусмотренном законо­дательством (ст. 86 ЖК РСФСР); суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая сани­тарные и технические требования, он придет к выводу о не­возможности заключения нескольких договоров найма» (п. 10)2. Пленум также разъяснил: «Споры между членами семьи нанимателя жилого помещения, как и споры между нанима-

1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. 33. С. 8. 1 Вестник Верховного Суда СССР. 1991. № 2. С. 8.

144

телем и наймодателем, о переустройстве и перепланировке жилых и подсобных помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда, если на это имеется раз­решение исполкома местного Совета народных депутатов, подведомственны суду. При рассмотрении такого иска суд вправе одновременно разрешить требование о разделе жи­лых помещений» (п. 14).

В ходе применения норм ст. 86 ЖК РСФСР часто возникает вопрос относительно возможности заключения отдельного договора на помещение, не соответствующее норме, пред­усмотренной ст. 38 ЖК РСФСР. В постановлении президиума Московского городского суда от 5 февраля 1992 г. по делу В. о разделе жилой площади было отмечено: «При разделе жи­лой площади изолированное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям и соответствующее доле жилой площади, приходящейся одной из сторон, может быть выделено и в том случае, если по размеру оно являлось менее установленной ст. 38 ЖК нормы жилой площади»1.

Ограничения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 ЖК РСФСР относительно изменения договора найма в домах предприя­тий, учреждений, организаций важнейших отраслей народ­ного хозяйства, фактически утратили силу, поскольку п. 1 ст. 95 ЖК РСФСР (о выселении с предоставлением другого жилья) исключен.

Может ли один из сонанимателей заключить отдельное со­глашение с наймодателем по договору коммерческого найма? Непосредственной статьи, предусматривающей раздел жилья и заключение отдельного договора, в ГК РФ нет. Как представ­ляется, такая возможность вытекает из ч. 4 ст. 677 ГК РФ при наличии согласия наймодателя.

Раздел жилого помещения в доме жилищно-строитель­ного кооператива допускается между членом кооператива и его супругом в случае расторжения брака, если пай являет­ся их общим совместным имуществом и если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение (ст. 120 ЖК РСФСР). Как считает Ю.К. Толстой, «расторже­ние брака ныне не следует считать обязательным условием раздела жилого помещения в кооперативной квартире, по­скольку в силу п. 1 ст. 38 Семейного кодекса (СК) раздел

Бюллетень Верховного Суда РФ. 1992. № 10. С. 12.

145

общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. Признание же за супругом лишь права на часть паенакопления может оказаться недостаточным для ограждения его интересов»1. Ученый также полагает возмож­ным раздел между наследниками, имеющими преимуТце-ственное право вступления в данный кооператив в силу граж­данско-правовых оснований.

Граждане, проживающие в одной квартире, но по отдель­ным договорам найма, в случае создания семьи вправе требо­вать заключения с кем-либо их них договора найма на все занимаемое ими помещение (ст. 87 ЖК РСФСР). При этом должно состояться реальное (фактическое) объединение в одну семью; намерение создать семью в будущем не является осно­ванием, чтобы изменить жилищные правоотношения. Типич­ным примером такого объединения является заключение бра­ка между женщиной и мужчиной, проживающими в разных изолированных комнатах по самостоятельным договорам най­ма. С кем конкретно из нанимателей должен быть заключен договор, решают сами члены семьи. Споры между ними отно­сительно этого вопроса суду не представляются. В судебном порядке рассматривается отказ наймодателя в заключении еди­ного договора.

Принадлежность жилых домов к ведомственному фонду не может служить основанием для отказа изменить договор, и не имеет значения, работают ли указанные лица на предприя­тиях (в учреждениях, организациях), которым принадлежит этот дом. Однако правом изменять жилищные правоотноше­ния по нормам ст. 87 ЖК РСФСР не обладают лица, прожи­вающие в общежитиях и служебных жилых помещениях.

Совершеннолетний член семьи нанимателя может (с со­гласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи) требовать признания его нанимателем по ранее за­ключенному договору найма вместо первоначального нани­мателя (ст. 88 ЖК РСФСР). Необходимость такого измене­ния жилищного правоотношения возникает в случаях смер­ти нанимателя, утраты им права пользования жильем в связи с выездом на другое постоянное жительство и длительным отсутствием (ст. 60 ЖК РСФСР).

Признание другого члена семьи нанимателем по новому договору возможно и в случаях болезни, недобросовестности выполнения прежним нанимателем своих обязанностей или просто его нежелание такие обязанности нести. Причины за­мены могут быть самыми разными. Кому из совершеннолет­них выступить в качестве нанимателя по новому договору, решают сами члены семьи. Для наймодателя важно, чтобы «новый» наниматель выполнял свои обязанности надлежащим образом. Все споры, возникающие в связи с признанием чле­на семьи «новым» нанимателем, разрешаются в судебном по­рядке.

Правила изменения договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи применяются к найму жилых помещений в домах предпри­ятий, учреждений и организаций (ведомственного фонда) без каких-либо исключений. Но допустимы ограничения относительно служебной жилой площади, общежитий из-за целевого характера их использования.