3.7. Поднаниматели. Временные жильцы

Возможность сдачи жилого помещения вподнаем — одно из правомочий нанимателя как по договору социального, так и коммерческого найма (за исключением фонда жилищно­строительных кооперативов). Наниматель вправе с согласия проживающих с ним членов семьи и наймодателя сдавать вподнаем закрепленное за ним жилое помещение (ст. 76 ЖК РСФСР). Причем это право не только самого нанимателя, но и членов его семьи.

В поднаем может быть сдана часть занимаемого жилья, а при временном выезде нанимателя и членов его семьи — все помещение (на период сохранения права пользования, в частности в случаях пользования забронированным жи­лым помещением, — ст. 64 ЖК РСФСР).

Действующее жилищное законодательство не предусмат­ривает форму, в которой должно быть выражено согласие

137

наймодателя и членов семьи нанимателя на заключение до­говора поднайма. Такое согласие может быть устным или в форме «отсутствия» возражений. Во всяком случае, наймо­датель и члены семьи нанимателя вправе в суде оспаривать соглашение о поднайме со ссылкой на отсутствие согласия по правилам ст. 168 ГК РФ (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам).

Договор поднайма может быть заключен и в устной, и в письменной форме, как правило с указанием срока прожи­вания поднанимателей. Хотя наймодатель не участвует в про­цессе заключения договора, наниматель отвечает перед ним за соблюдение правил пользования жилым помещением со стороны поднанимателей.

Размер платы за пользование жилым помещением и ком­мунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон. Но он не может превышать суммы, которую платит за это помещение наниматель. В противиом случае незаконно полученная сумма может быть взыскана в доход государства.

Если в договор поднайма включены условия, связанные с пользованием домашним имуществом (посудой, радио­телеаппаратурой), оказанием услуг (стирка белья, приго­товление пищи и др.), то стороны согласуют дополнительную плату подобных услуг. Оказание услуг возможно и со стороны поднанимателя (в интересах нанимателя-инвалида, больно­го, престарелого). Эти услуги также предполагаются возмезд­ными, и их стоимость засчитывается в ежемесячно вносимые суммы за пользование жилой площадью.

Лица, проживающие в жилом помещении нанимателя по договору поднайма, самостоятельного права на него не имеют. Это означает, что с прекращением договора найма прекращается и договор поднайма. По истечении срока до­говора поднайма поднаниматель не вправе требовать возоб­новления договора, и при отказе освободить занимаемую площадь подлежит выселению в судебном порядке без пре­доставления другого жилья. В таком же порядке поднанима­тель выселяется и в случае прекращения договора найма жилого помещения.

Если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель обязан предупредить поднанимателя о его пре­кращении за три месяца. На договор поднайма распростра-

138

няются нормы ст. 98 ЖК РСФСР о выселении без предос­тавления другого жилья лиц, которые систематически раз­рушают, портят жилое помещение, нарушают правила про­живания.

Сдача жилого помещения вподнаем не допускается:

1)  если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающе­го, оказывается менее установленной нормы. Под «установ­ленной» нормой понимается требование ст. 38 ЖК РСФСР относительно обеспечения проживающих из расчета 12 кв. м на одного человека;

2)  если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, предусмот­ренных приказом Министерства здравоохранения СССР от 28 марта 1983 г. (активные формы туберкулеза, шизофре­ния, эпилептическая болезнь, органические поражения центральной нервной системы и др.);

3)  без согласия других нанимателей и совершеннолет­них членов их семей, проживающих в одной квартире;

4)  в других случаях, устанавливаемых правилами сдачи жилого помещения вподнаем1.

Статья 79 ЖК РСФСР предусматривает возможность изъя­тия жилой площади, используемой для извлечения нетру­довых доходов, в судебном порядке. При рассмотрении та­ких дел должно быть доказано систематическое извлечение прибыли.

Прокурор г.Ессентуки обратился в суд с заявлением в интересах исполкома Ессентукского городского Совета к Ц. об изъятии жилой площади и взыскании в доход государ­ства 920 руб., сославшись на то, что ответчик, постоянно проживая на жилой площади Ю., с которой поддерживает семейные отношения без регистрации брака, систематически сдает вподнаем однокомнатную квартиру, нанимателем ко­торой он является, извлекая нетрудовые доходы.

Решением Ессентукского городского суда (оставленным в силе определением судебной коллегии Ставропольского краевого суда) иск удовлетворен.

Президиум Ставропольского краевого суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР

1 На территории Российской Федерации такие правила пока не приняты.

139

об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение, указав следующее. Принимая решение об изъятии жилой площади и взыскании с ответчика в до­ход государства 920 руб., полученных в счет оплаты за сдан­ную вподнаем квартиру, суд указал, что Ц. с января 1984 г. жилым помещением не пользовался, сдавал его по догово­ру поднайма семье Т. за 40 руб. в месяц с целью системати­ческого извлечения нетрудовых доходов. Однако этот вь^вод суд сделал, не исследовав, в нарушение ст. 14, 50 ГПК РСФСР, конкретные обстоятельства дела.

Ответчик в суде утверждал, что он инвалид II группы, страдает целым рядом тяжких заболеваний, нуждается в посторонней помощи, и поэтому проживал у К), которая ухаживала за ним. Кроме того, в его квартире из-за плохого отопления было холодно и он по состоянию здоровья не мог там проживать. По просьбе Т. он сдал ему жилое поме­щение вподнаем сроком на один год. По истечении года Т. из квартиры не выехал, так как не имел другого жилого помещения, а затем отказался освободить квартиру, вслед­ствие чего Ц. не имеет возможности в ней поселиться.

Эти доводы ответчика суд должным образом не прове­рил, хотя они имеют существенное значение для дела1.

Наниматель и совершеннолетние члены его семьи по вза­имному согласию могут временно вселить к себе других граж­дан (временных жильцов) без взимания платы.

В отличие от условий договора поднайма при вселении временных жильцов специально не оговаривается обязан­ность нанимателя по предоставлению части или всего жи­лого помещения. Вселение таких лиц (обычно родственни­ков, друзей, близких знакомых) предполагается исходя из добровольных «потеснений», без соблюдения установлен­ных норм жилья на период временного проживания до полу­тора месяцев).

Характерный признак правового статуса временных жиль­цов — бесплатное проживание. Вытекающие из этого взаи­моотношения по своей правовой природе подпадают под договор безвозмездного пользования имуществом (ст. 689—701). Если же с временных жильцов взимается какая-либо плата (не обязательно в денежной форме), то взаимоотношения

Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1987 г., № 10, С. 9.

140

сторон должны быть квалифицированы как вытекающие из договора поднайма.

Для вселения временных жильцов, как правило, не требу­ется согласия наймодателя. Однако ст. 680 ГК РФ предусмат­ривает, что наймодатель может запретить их проживание, если нарушены требования законодательства о норме жилой пло­щади на одного человека (12 кв. м). Срок проживания времен­ных жильцов не может превышать шести месяцев.

Временные жильцы не имеют самостоятельных прав пользо­вания жилым помещением и должны освободить его немед­ленно по требованию нанимателя или любого из совершенно­летних членов его семьи по окончании сроков проживания, а если эти сроки не были определены, — не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования. В случае отказа освободить жилье наниматель или члены его семьи вправе выселить временных жильцов в порядке самозащиты гражданских прав (ст. 14 ГК РФ) или обратиться в суд с иском о принудительном выселении по правилам ст. 304, 305 ГК РФ (защита прав владельца, не являющегося собственником).