3.6. Обмен жилыми помещениями

Большинство ученых-цивилистов определяют обмен как соглашение сторон о взаимной передаче своих прав и обя­занностей1. Как представляется, такое определение не вы­ражает существа обмена — переезда в обусловленное дого­вором жилое помещение.

Более точным представляется квалификация обмена, дан­ная С.М. Корнеевым: «Обмен заключается в том, что одно лицо, имеющее определенное право на жилое помещение (пра­во нанимателя, арендатора, члена ЖСК, собственника), пе­редает свое жилое помещение другому лицу или нескольким лицам и получает взамен другое жилое помещение (или не­сколько помещений)»2.

На наш взгляд, обмен жилья — соглашение нанимателей (жильцов) о взаимной передаче прав и обязанностей в связи

Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1988. № 3. С. 12. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1997. № 1.

1 См., в частности: Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 139.

1 Корнеев С.М. Пользование жилыми помещениями. Договор найма (аренды)

_     *~*     I If

жилого помещения. С. 176.

128

129

с переездом в обусловленное жилое помещение. Он (обмен) может быть охарактеризован как одно из правомочий распо­ряжения нанимателя, вытекающего (как правило) из догово­ра найма жилого помещения.

Обмен производится в основном с целью улучшения жилищно-бытовых условий. Он может быть вызван и други­ми'интересами: приближение жилья к месту работы, про­живания родных и близких; удобство торгового, транспорт­ного обслуживания; экологическое состояние окружающей среды и т.п.

Предметом обмена выступают изолированные, неизоли­рованные (смежные) комнаты. Смежные комнаты, иногда их часть, как представляется, могут быть предметом обме­на только в случае «обмена родственников или иных лиц с целью объединения их в одну семью, проживающих в смеж­ных комнатах по одному договору»1.

Не может быть предметом обмена часть комнаты, услов­но приходящаяся на одного из членов семьи нанимателя. Обмен в домах местных администраций, предприятий, уч­реждений и организаций (ведомственный фонд), коопера­тивных и общественных организаций обычно производится через разрешительную систему компетентных органов. /

Допускается обмен: в домах жилищно-строительных коо­перативов — на основе решения общего собрания членов коо­ператива о приеме в кооператив лица, обменивающего жилое помещение; в домах, принадлежащих гражданам на праве лич­ной собственности, — с разрешения собственника дома.

Возможен обмен между двумя, тремя (и более) нанимате­лями, проживающими как в одном, так и в разных домах, городах, рабочих, курортных, дачных поселках и других насе­ленных пунктах.

Недопустимо ограничение права нанимателей на обмен приказами, распоряжениями министерств, ведомств, мест­ными органами власти и управления. Верховный Суд РФ своим решением от 16 апреля 1998 г. отменил приказ Мини­стерства обороны бывшего СССР от 1975 г. в части условий о порядке создания «закрытых военных городков» и ограни­чений обмена жилыми помещениями в таких городках.

1 Дозорцев В.А. Комментарий к ст. 67 ЖК. РСФСР // Жилищное законода­тельство (комментарий). С. 223.

Обмен жилыми помещениями (независимо от их ведом­ственной принадлежности) оформляется обменным ордером местной администрации, выдаваемым по ее поручению соот­ветственно управлением (отделом) учета и распределения жилой площади, управлением жилищно-коммунального хо­зяйства, бюро по обмену. Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения ордеров.

В судах рассматривается немало споров, связанных с при­знанием обмена недействительным. К. обратился в суд с ис­ком к И. о выселении из квартиры. Он указал, что проживал в г. Стерлитамаке (Республика Башкортостан) и совершил обмен квартирами с И., проживающей в г. Нижневартовске. Несмотря на получение обменных ордеров, она освободить квартиру отказалась. И. предъявила встречный иск о призна­нии обмена недействительным, мотивировав это тем, что по состоянию здоровья не может совершить обмен, отказа­лась от него до получения обменного ордера, который вы­писан помимо ее воли.

Решением Нижневартовского городского суда (оставлен­ным в силе кассационной инстанцией суда Ханты-Ман­сийского автономного округа) требование К. удовлетворе­но, а во встречном иске отказано. Президиум окружного суда также согласился с решением суда.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР, отменяя судебные постановления, указала: «При раз­решении спора суд исходил из того, что И. была согласна на обмен, по этому вопросу обращалась к руководству исполко­ма городского Совета, что обменный ордер на имя И. был получен К. с ее согласия. Действительно, И. не отрицала, что была согласна на обмен и собирала для этой цели документы. Вместе с тем она утверждала, что ввиду ухудшения состояния здоровья решила отказаться от обмена, о чем хотела сообщить К. после возвращения из командировки. Однако К. в ее отсут­ствие получил обменный ордер, хотя она такой просьбы не высказывала и доверенности на получение ордера не выдава­ла. Несмотря на то, что обстоятельства имели существенное значение для правильного разрешения спора, они судом пер­вой инстанции всесторонне не исследованы и не учтены кас­сационной и надзорной инстанциями окружного суда»1.

' Обзор судебной практики Верховного Суда РСФСР по некоторым вопро­сам, возникшим при рассмотрении гражданских дел в кассационном и надзор­ном порядке. — Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1990. № 9. С. 12; № 10, С. 11; № II. С. 9.

130

131

Законодательство допускает возможность обмена неравно­ценных, не равных по размерам жилых помещений, но с со­блюдением требований п. 7 ст. 73 ЖК РСФСР (граждане, пере­селившиеся в новое помещение, не должны становиться нуж­дающимися в улучшении жилищных условий). Недопустим отказ по формальным признакам. Отказ в оформлении обмена по мотивам его неправомерного характера возможен лишь в случаях, прямо предусмотренных законом и на основании обстоятельств дела, всесторонне проверенных и исследован­ных судом'. Представляется весьма важным установление того, что обмениваемые помещения являются жилыми и включены в состав жилищного фонда.

При рассмотрении конкретных дел сложности возника­ют в связи с правом одного из обменивающихся на допол­нительную жилую площадь. Если в результате обмена одна из сторон «теряет» дополнительную жилую площадь, можно ли признать такой обмен недействительным? Судебная прак­тика по этому вопросу противоречива.

Одним из оснований отмены президиумом Московского областного суда (по протесту заместителя Председателя Ёер-ховного Суда РСФСР) решения Рузского районного суда об отказе в иске К. к Бучкоскому комбинату строительных мате­риалов об обмене жилыми помещениями явился неправиль­ный вывод суда о том, что поскольку истица имеет право на дополнительную жилую площадь, она, получив по обмену комнату размером 13,7 кв. м, станет нуждающейся в улучше­нии жилищных условий. В Правилах учета граждан, нужда­ющихся в улучшении жилищных условий, и предоставле­ния жилых помещений в Московской области от 29 декабря 1984 г. не предусмотрено такое основание для улучшения жилищных условий, как наличие права на дополнительную жилую площадь (кроме граждан, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний)2.

Важнейшим требованием правил об обмене является вза­имное согласие нанимателя и проживающих с ним членов семьи, а также временно отсутствующих лиц, сохраняющих право на жилье. Наниматель только тогда может предпринять

1  Бюллетень Верховного Суда СССР. 1990. № 6. С. 5.

2  Обзор судебной практики Верховного суда РСФСР «Некоторые вопросы практики Верховного Суда РСФСР, возникшие при рассмотрении граждан­ских дел в кассационном порядке за 1991 г.» // Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1991. № 10. С. 13.

132

конкретные действия по обмену, когда получит письменное согласие всех указанных лиц.

Если между членами семьи не достигнуто согласие об об­мене, то любой из них вправе требовать принудительного об­мена в судебном порядке (ст. 68 ЖК РСФСР). Как указывается в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. (в редакции от 25 октября 1996 г.), при рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения надле­жит тщательно проверять, заслуживают ли внимания дово­ды и интересы членов семьи, проживающих в обменивае­мом помещении. Под заслуживающими внимания следует понимать ссылки на обстоятельства, препятствующие в силу возраста, состояния здоровья и т.п., пользоваться предос­тавляемым в порядке обмена жилым помещением.

«В случае, когда возникает спор между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помеще­ние, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для от­каза в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой» (п. 12).

Обмен жилых помещений в домах предприятий (учрежде­ний, организаций) допускается лишь с их согласия. Отказ дать согласие может быть обжалован в суд, кроме случаев обмена жилых помещений в домах, принадлежащих колхозам.

Особый вид обмена предусматривается ст. 70 ЖК РСФСР. Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе потре­бовать так называемого родственного обмена, т.е. обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя. Наличие самостоятель­ных источников существования для такого обмена необяза­тельно; непременным условием является возможность вы­деления доли (в виде комнаты или ее части), исходя из принципа равенства жилищных прав нанимателя и членов его семьи. При рассмотрении таких споров в судах прежде всего должно быть обращено внимание на цели, преследуе­мые претендентом на обмен. В жизни такие ситуации возни­кают при вселении жены на жилплощадь мужа и его родите­лей (или наоборот) при отсутствии письменного согласия последних на вселение в порядке ст. 54 ЖК РСФСР.

133

«Родственный» обмен предполагает, что въезжающий вселяется в обмениваемое помещение в качестве члена се­мьи. В отдельных решениях судов1, учебной литературе, ком­ментариях говорится, что въезжающий должен быть род­ственником нанимателя или кого-либо из членов его семьи. Такая позиция сужает ст. 70 ЖК РСФСР и не учитывает содержание ст. 53 ЖК РСФСР относительно понятия члена семьи нанимателя. Не только родственники (без учета сте­пени родства), но и другие граждане могут быть вселены в качестве члена семьи по такому обмену с соблюдением тре­бований ст. 53, 54 ЖК РСФСР.

Статья 73 ЖК РСФСР предусматривает условия, при которых обмен жилого помещения не допускается2.

1)   К нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения.

Независимо от оснований и характера исковых требова­ний обмен недопустим, пока дело не будет рассмотрено судом и решение не вступит в законную силу.

2)  Обмен носит корыстный или фиктивный характер.

Корыстный обмен может быть охарактеризован как сдел­ка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ). Будучи ничтожной сдел­кой, такой обмен должен быть признан недействительным с последствиями, зависящими от наличия умысла одной или обеих сторон. Корыстность предполагает грубое нарушение правил обмена жилыми помещениями, в частности внесе­ние платежей (компенсаций) за предоставление квартиры большего размера, с улучшенной планировкой и т.п.

Подобные обстоятельства должны быть доказаны.

П. — наниматель двухкомнатной квартиры в г. Тольятти, был прописан в этой квартире с несовершеннолетним сыном. Его жена П-ва — наниматель однокомнатной квартиры в этом же городе Тольятти, была прописана в ней со своим сыном Л. Фактически вся семья проживала в двухкомнатной квартире, однокомнатную сдавала.

2 марта 1995 г. был оформлен договор обмена жилыми помещениями, по которому П-ва стала нанимателем двух-

1  Бюллетень Верховного Суда РФСР. 1989. № 8. С. 9.

2   Пункт 6 этой статьи исключен на основании Закона РСФСР от 6 июля 1991 г. (Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР, 1991. №28. Ст. 963).

комнатной квартиры (вместе с ней в этой квартире пропи­саны оба сына), а П. — однокомнатной. Фактически вся се­мья продолжала проживать в двухкомнатной квартире, но после расторжения брака в июле 1995 г. П. переселился в однокомнатную квартиру.

П. обратился в суд с иском к П-вой о признании обмена жилыми помещениями недействительным. По его мнению, сделка совершена под влиянием обмана со стороны ответ­чицы, принудившей его обменяться под угрозой развода.

В ходе судебного разбирательства П. изменил основания иска о признании договора недействительным, объявив о корыстном характере обмена со своей стороны, поскольку ответчица обещала купить ему импортный музыкальный центр.

Решением Центрального районного суда Самарской обла­сти (оставленным в силе судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда) иск П. удовлетворен по п. 2 ст. 73 ЖК РСФСР.

Президиум Самарского областного суда по протесту за­местителя Председателя Верховного Суда РФ отменил су­дебные постановления, указав следующее: «Приобретение имущества в браке, в данном случае музыкального центра, не может рассматриваться как корыстное и противоправное деяние одного из супругов, совершенное в ущерб интересам другого супруга, поскольку у них возникает равное право на имущество. Кроме того, вывод суда не основан на фактичес­ких данных. Достоверных доказательств совершения обмена жилыми помещениями под упомянутым условием истец суду не представил. Ответчица же утверждала, что никаких обе­щаний по приобретению музыкального центра не давала»1.

Как отмечалось выше, в принципе не противоречит за­кону обмен неравноценного жилья: большего размера на меньшее, благоустроенного на менее благоустроенное. Но при этом не должно быть корыстного интереса сторон, на­правленного против установленных оснований и порядка обмена жилыми помещениями.

Фиктивный обмен по гражданско-правовой природе мо­жет быть квалифицирован как мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ). Такой обмен создает видимость правовых последствий,

Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. № 8, 9, 10.

134

135

по существу не желая их наступления. На самом деле пре­следуются скрытые цели, направленные на незаконное зав­ладение, уступку квартир престарелых, инвалидов (в част­ности, используя положения ст. 70 ЖК РСФСР о «родствен­ном» обмене). Мнимая сделка, будучи оспоримой, может быть признана недействительной только по иску заинтере­сованных лиц.

3)  Дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или обществен­ных нужд.

Эти случаи должны быть подтверждены документами, выданными компетентными государственными органами.

4)  Помещение является служебным или находится в об­щежитии.

Не допускается обмен служебных жилых помещений, если он приводит к изменению их правового режима. Как отмеча­лось, служебное жилье предназначено для заселения гражда­нами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Не допускается обмен служебных жилых помещений и в тех слу­чаях, когда проживающие в них работники не могут быть вы­селены без предоставления другого жилья (ст. 108 ЖК РСФСР).

Особый правовой режим общежитий тоже не допускает их обмена. Однако в случаях, когда жилая площадь предос­тавлена в порядке улучшения жилищных условий с заклю­чением договора найма, наниматель имеет право на обмен этой площади независимо от того, что она находится в жи­лом доме-общежитии1.

5) Обмен, при котором жилищные условия одной из сторон существенно ухудшаются, в результате чего гражда­не становятся нуждающимися в улучшении жилищных ус­ловий (на основании ст. 29 ЖК РСФСР).

Другие условия, при которых обмен не допускается, ус­танавливаются законодательством Российской Федерации и ее субъектов.

Обмен жилыми помещениями может быть признан недей­ствительным (ст. 74 ЖК РСФСР) в случаях: а) если он произ­веден с нарушением требований, предусмотренных ст. 73 ЖК РСФСР, других жилищно-правовых актов; б) по основаниям,

Бюллетень Верховного Суда РФ,  1995 г., № 7.

136

установленным гражданским законодательством для при­знания сделки недействительной. Сделки по обмену могут быть признаны недействительными в случаях нарушения строго обязательной письменной формы; несоответствия воли и волеизъявления сторон; содержания, противореча­щего требованиям закона или иных правовых актов; заклю­чения недееспособными лицами или лицами, не имеющи­ми соответствующих полномочий (ст. 166—181 ГК РФ).

К нормам об обмене примыкают положения ст. 75 ЖК РСФСР о праве нанимателя на предоставление ему жилья меньшего размера взамен занимаемого.

Действующее законодательство не допускает принудитель­ного изъятия излишней жилплощади. Только сам наниматель вправе (с согласия членов семьи) требовать от местной адми­нистрации, предприятия, учреждения, организации (в зави­симости от принадлежности жилого дома) предоставления ему жилого помещения меньшего размера. Излишки должны быть существенными (независимо от того, представлены ли они отдельной комнатой или являются внутрикомнатными) и выступать, как правило, основанием для определения по­вышенной квартирной платы.

Предоставленое взамен жилое помещение должно соот­ветствовать требованиям ст. 40, 41 ЖК РСФСР.