3.1. Договор найма жилого помещения в государственном, общественном и муниципальном жилом фонде социального использования

Пользование жилыми помещениями в домах государ­ственного и общественного жилищного фонда осуществля­ется в соответствии с договором найма. Договор социального найма жилого помещения регламентируется соответствую­щими статьями ЖК РСФСР (50 и послед.); 671, 672, 674, 675, 678, 681, 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ приме­няются к этому договору, если его особенности не предус­мотрены жилищным законодательством.

Договор заключается в соответствии с положениями типо­вого договора найма жилого помещения в домах государствен­ного, муниципального и общественного жилищного фонда'. Как предусматривает ст. 672 ГК РФ, государственный и муни­ципальный жилищный фонд предназначен для социального использования, т.е. для предоставления жилья нуждающимся в порядке очередности (ст. 28, 29 ЖК РСФСР).

Договор социального найма жилого помещения состав­ляется в двух экземплярах, один из которых находится у наймодателя, другой --у нанимателя. Вопрос о соотноше­нии ордера на жилое помещение и договора найма частично был рассмотрен в предыдущем параграфе. Здесь, как пред­ставляется, следует продолжить анализ этого вопроса через призму роли и значения договора.

' Утвержден постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. (Жилищное законодательство России. — М., 1997. С. 95—101).

90

91

Как утверждает В.Ф. Чигир, «значение договора найма жилого помещения до его заселения порождает для гражда­нина все права нанимателя (требовать предоставления ему указанного в ордере помещения, сохранения на случай вре­менного отсутствия, бронирования, обмена, сдачи вподна-ем этого помещения и т.д.) и возлагает на него все обязан­ности (по внесению квартирной платы, ремонту и т.д.), т.е. порождает жилищные правоотношения, хотя фактически нанимателю помещение и не передано»'.

По мнению Ю.К. Толстого, «договор социального найма жилого помещения — это соглашение, по которому наймо-датель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования»2.

Весьма категорично высказался И.Б. Марткович: «Непосг редственное основание права на жилое помещение в домах государственного и общественного жилищного фонда со­ставляет договор найма этого помещения, но он заключает­ся при наличии обязательных предпосылок, определяемых установленным порядком распределения (предоставления) жилых помещений»3.

Приведенные точки зрения могут быть объединены по признаку «возникновения» права на жилое помещение из сложного юридического состава, элементами которого яв­ляются: административные акты (решение местной адми­нистрации и ордер) и заключенный на их основе договор найма жилого помещения»4.

Представляется четким и обоснованным суждение по это­му вопросу И.И. Андрианова: «Договор жилищного найма оп­ределяет пользование жилым помещением, в которое нани­матель вселился на основании ордера. Другими словами, если ордер — это документ, по которому гражданину предоставля­ется право пользования жилым помещением, то договор жи­лищного найма -- это документ, в соответствии с которым должно осуществляться пользование жилым помещением»5.

Взаимные права и обязанности наймодателя и нанима­теля, связанные с пользованием помещением, содержатся в договоре найма жилого помещения, а не в ордере1. Поэтому его определение как договора, по которому одна сторона — наймодатель предоставляет другой стороне - - нанимателю жилое помещение для постоянного проживания, на наш взгляд, является необоснованным. Оно не выражает суще­ства этой сделки, поскольку помещение передается гражда­нину на основе ордера. В этой связи необходимо обратить внимание на весьма существенное различие между договора­ми социального и коммерческого найма.

В юридической литературе до сих пор нет единой пози­ции по вопросу о соотношении договора найма жилого по­мещения с договором имущественного найма. Большинство ученых-цивилистов квалифицирует рассматриваемый договор как разновидность имущественного найма2. Есть мнение от­носительно того, что договор жилищного найма — самостоя­тельный вид гражданско-правовой сделки3.

Представляет интерес суждение В.Ф. Чигира: «...есть все основания утверждать, что отношения найма жилого поме­щения уже не охватываются институтом договора имуще­ственного найма и не могут рассматриваться как его раз­новидность. Отпал существенный признак имущественного найма, когда речь идет о найме жилого помещения, — срок договора. Правовые отношения по найму жилых помеще­ний имеют и другие существенные особенности (нормиро­вание жилой площади, сохранение права пользования ею за временно отсутствующим, бронирование, обмен, исклю­чительный порядок расторжения договора и т.п.)»4.

Договор найма жилого помещения (социального исполь­зования) как самостоятельный договор гражданского права (допускающий применение некоторых норм договора иму­щественного найма по принципу аналогии закона) — со­глашение взаимное, возмездное и консенсуальное5 (права и

1  Чигир В.Ф. Жилищное право. - Минск. 1986. С. 68.

2  Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Проспект. 1996. С. 30.

3  Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. — М.: Юрид. лит., 1990. С. 180.

4  Толстой Ю.К. Советское жилищное право. — Л., 1967. С. 22.

5 Андрианов И.И. Жилищное законодательство. С. 154.

1   Коняев    Н.И. Роль договора в регулировании жилищных отношений // Договорное регулирование имущественных и трудовых отношений: Межву­зовский сборник. — Барнаул, 1987. С. 89—96.

2   Толстой Ю.К.   Конституция СССР и проблемы гражданского права // Правоведение, 1977. № 5, С. 55—66.

1 Корнеев С.М. Наем жилого помещения// Советское гражданское право. Т. 2 Учебник для вуз/Ответ, ред. В. П. Грибанов и С.М. Корнеев. — М.: Юрид. лит., 1980. С. 127.

4  Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 68.

5  Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. № 1.

92

93

обязанности сторон возникают с момента их соглашения по существенным условиям).

Стороны договора — наймодатель и наниматель (гражда­нин). Наймодателем выступает жилищно-эксплуатационная организация, пользующаяся правами юридического лица (ЖЭУ, ЖЭК, тресты; предприятия, учреждения, организа­ции,' не имеющие специальных подразделений по эксплуата­ции и ремонту жилого фонда). Как предусматривается в по­становлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. (в редакции от 29 августа 1989 г.), исходя из смысла ст. 51 Жилищного кодекса РСФСР, жилищно-эксплуатационная организация как наймодатель может являться стороной в спо­рах, вытекающих из условий договора найма жилого помеще­ния (например, в спорах о размере квартирной платы, о воз­мещении ущерба, причиненного порчей жилого помещения, оборудования, объектов благоустройства и т.п.).

Нанимателем по договору является один из членов семьи (ответственный квартиросъемщик). Статья 53 Жилищного ко­декса РСФСР наделяет всех членов семьи, в том числе несо­вершеннолетних, равными правами, вытекающими из этого договора.

На основе Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественно­го жилищного фонда в РСФСР от 25 сентября 1985 г.1 основ­ными обязанностями наймодателя являются: предоставление нанимателю жилья в надлежащем состоянии, систематичес­кий осмотр жилых домов, производство ремонтных работ, обес­печение бесперебойной работы санитарно-технического и ино­го оборудования, ежедневная уборка подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования жилых домов (кроме одно- и двухэтажных домов квартирного типа), а также придомовой территории, своевременная подготовка жилых домов, санитарно-техничес­кого и иного оборудования к эксплуатации в зимних условиях.

Наниматель обязан: использовать жилое помещение в со­ответствии с назначением2, содержать его в чистоте и по­рядке, соблюдать правила пожарной безопасности, не менее одного раза в пять лет производить текущий ремонт помеще-

1  Жилищное законодательство России. — М., 1997. С. 95.

2   Шешко Г.Ф.  Основные обязанности граждан по пользованию жилыми помещения государственного и муниципального жилищного фонда // Жи­лищное право, 2000. №1. С.53.

94

ний1 (окраска, побелка, замена оконных и дверных при­надлежностей), не заниматься переустройством, перепла­нировкой жилого и подсобных помещений2, вносить не по­зднее 10 числа месяца, следующего за прожитым, квартир­ную плату, а также плату за коммунальные услуги, пользо­ваться телевизорами, радиоприемниками при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей по­коя жильцов дома (с 23^ до 7м часов должна соблюдаться полная тишина), ежедневно убирать лестничные клетки и коридоры в одно- и двухэтажных жилых домах квартирного типа, при выезде из жилого помещения на другое постоян­ное место жительства со всей семьей освободить и сдать наймодателю жилое и подсобные помещения, санитарно-техническое и иное оборудование по акту в надлежащем состоянии3.

Наниматель не может использовать жилое помещение в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и в других корыстных целях, а также в ущерб интересам общества.

Нанимателю предоставлено право: требовать (с согласия членов семьи) в случаях, установленных законом, измене­ния договора найма жилого помещения; в любое время рас-

1  В одном из судебных решений было разъяснено: «В том случае, если внут-риквартирный ремонт (текущий) жилых помещений связан с производством капитального ремонта, то он производится за счет наймодателя» (Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1989. № 7. С. 13).

2  В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР (в 1995 г.) было указано: «Переустройство и перепланировка жилого и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры, с разрешения местной администрации, согласия наймодателя, нанимателя, совершеннолетних членов его семьи» (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 10. С. I).

' На практике часто возникают споры, связанные с содержанием понятия «приведение жилого помещения в надлежащее состояние». Жилищно-эксплуата-ционные организации полагают, что наниматели при освобождении жилплоща­ди должны произвести текущий ремонт. В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР от 25 мая 1989 г. отмечалось: «Нельзя соглашаться с утверждением суда и судебной коллегии (областного суда) о том, что наниматель при выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства обязан выполнить работы по текущему ремонту. В данном случае наниматель обязан сдать жилое помещение в надлежащем состоянии. Текущий же ремонт жилого помещения, согласно Типовому дого­вору найма жилого помещения, наниматель обязан производить своевремен­но, но не реже одного раза в пять лет» (Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1989. № 10. С. 1).

95

торгнуть договор, приобрести занимаемое жилое помеще­ние в собственность; осуществлять другие права по пользо­ванию.

К договору жилищного найма должен быть приложен паспорт жилого помещения, указывающий тип жилого фон­да, размеры жилья, коммунального оборудования; время сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Вопросы ответственности в общих чертах регламентирова­ны Правилами пользования жилыми помещениями, содер­жания жилого дома и придомовой территории от 25 сентября 1985 г. В них предусмотрена возможность уголовной, админи­стративной или иной ответственности, а также выселения без предоставления другой жилплощади.