2.8. Особенности предоставления квартир в домах ЖСК, ЖК, служебных жилых помещений, общежитий, специализированного жилья

Как предусматривает ст. 112 Жилищного кодекса РСФСР, порядок учета граждан, желающих вступить в жилищно­строительный кооператив, устанавливается действующим законодательством.

Прежде всего, имеются в виду положения ст. 29 (основа­ния признания граждан нуждающимися в улучшении жи­лищных условий), ст. 30 (учет граждан, нуждающихся в улуч­шении жилищных условий), ст. 31 (принятие на учет граж­дан, нуждающихся в улучшении жилищных условий) ЖК РСФСР. Вместе с тем в отделах учета и распределения жи­лья местных администраций возможен отдельный учет лиц, желающих улучшить свои жилищные условия путем вступ­ления в ЖСК, ЖК.

В уставах ЖСК и ЖК2 могут быть предусмотрены иные основания признания граждан нуждающимися в улучшении

1  Бюллетень Верховного Суда СССР, 1988. № 4. С. 37.

2  Положения Примерных уставов ЖСК, ЖК; иные законодательные основы деятельности этих кооперативов нуждаются  в пересмотре и совершенствовании. В юридической литературе обоснованно говорится, что «по своей организацион­но-правовой природе ЖСК — некоммерческая организация (потребительский кооператив по ст. 116 ГК РФ)» (Титов АЛ. Комментарий к жилищному законо­дательству Российской Федерации, М.: Юрайт, 1999. С. 271). Однако выясни­лось, что при регулировании общественных отношений в рассматриваемой сфере нельзя руководствоваться Законом РФ от 19 июня 1992 г. «О потреби­тельской кооперации в Российской Федерации» (с изменениями и дополнени­ями от 11 июня 1997 г. — Собрание законодательства РФ. 1997. № 28. Ст. 3306). Во многом устарели положения   Закона бывшего СССР от 26 мая  1988 г. «О кооперации в СССР» (Закон признан утратившим силу в части потреби­тельской кооперации).

82

жилищных условий (льготы и преимущества как дополни­тельные основания). В частности, в отличие от п. 1 ст. 29 ЖК РСФСР допустимо принятие на учет и при обеспеченности жильем более 8 кв. м на одного члена семьи.

Принятие на учет граждан, желающих вступить в жи­лищно-строительные, жилищные кооперативы, производит­ся по месту жительства решением местной администрации, а по месту работы — совместным решением администрации и профсоюзнбго комитета предприятия (учреждения, орга­низации), при которых создается кооператив. Граждане, оставившие работу в связи с уходом на пенсию (по старости, состоянию здоровья), принимаются на учет наравне с рабо­чими и служащими этих предприятий.

В члены жилищно-строительного, жилищного коопера­тива могут быть приняты граждане, достигшие 18-летнего возраста, постоянно проживающие в данном населенном пункте (если иное не установлено императивными нормами жилищного законодательства) и нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Лицу, принятому в члены ЖСК, ЖК, по решению общего собрания членов кооператива, утвержденного местной адми­нистрацией, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количе­ством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, предусматриваемым уставом дан­ного кооператива. Следует обратить внимание на неточность редакции этого положения. Непременным условием принятия гражданина в ЖСК, ЖК является, прежде всего, внесение установленной суммы паевого взноса. Отсюда жилое помеще­ние предоставляется исходя из размера внесенной суммы.

Заселение квартир в домах ЖСК, ЖК производится по ордерам, выдаваемым местной администрацией. Отличает­ся ли положение ст. 118 ЖК РСФСР от редакции ст. 47 ЖК РСФСР в том, что «ордер является единственным основа­нием для вселения в предоставленное жилое помещение»? Верховный Суд РФ полагает, что отличается.

Б. обратилась в суд с иском к X. и жилищному комитету Юго-Западного округа г. Москвы о признании недействи­тельным ордера, выданного на имя X. на двухкомнатную квартиру в ЖСК «Черемушки-1», сославшись на следующие обстоятельства.

В 1990 г. она и X., с которым Б. состояла в браке, были включены в список очередников, желающих вступить в жи-

83

лищно-строительный кооператив. В 1992 г. семья фактически распалась, а в марте 1993 г. брак был расторгнут. В период нахождения в суде иска о расторжении брака ответчик полу­чил ордер на упомянутую квартиру, в который она была включена в качестве члена семьи, хотя намерений пересе­ляться в это жилое помещение Б. не имела. X. же представил в жилищные органы неверные сведения о составе семьи и нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Префектура Юго-Западного округа г. Москвы также об­ратилась в суд с иском к X. о признании ордера на квартиру и свидетельства о праве собственности на нее недействи­тельными, выселении ответчика на ранее занимаемую жи­лую площадь.

Решением Черемушкинского межмуниципального суда Юго-Западного административного округа г. Москвы (остар-ленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) иски удовлетворены.

Президиум Московского городского суда и Судебная кол­легия по гражданским делам Верховного Суда РФ протесты заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судеб­ных актов и передаче дела на новое рассмотрение оставили без удовлетворения.

Президиум Верховного Суда РФ 24 июня 1998 г. анало­гичный протест заместителя Генерального прокурора РФ удовлетворил, указав следующее.

Как видно из материалов дела, с 1986 г. X. и его жена состояли на учете по улучшению жилищных условий. В но­ябре 1990 г. семья была направлена во вновь формируемый ЖСК «Черемушки-1» для приобретения двухкомнатной квар­тиры. В связи с предоставлением такой квартиры 25 июня 1992 г. X. от своего имени и от имени жены дал обязатель­ство освободить ранее занимаемую жилую площадь (комна­ту размером 9,18 кв. м).

В обоснование вывода о признании ордера недействитель­ным суд первой инстанции со ссылкой на ст. 48 ЖК РСФСР указал на то, что X. представил в орган, выдавший ордер, не соответствующие действительности сведения о нуждаемости в улучшении жилищных условий, о составе семьи, об осво­бождении ранее занимаемого жилого помещения.

Однако эти доводы на материалах дела не основаны. Как следует из дела, занимая комнату размером 9,18 кв. м, X. и его жена нуждались в улучшении жилищных условий, что

признавалось и жилищным органом, и органом исполни­тельной власти.

Ко времени получения ордера на квартиру (4 ноября 1992 г.) их брак не был расторгнут, в связи с чем истица указана в ордере в качестве члена семьи ответчика. С заявле­нием не включать ее в ордер Б. не обращалась. Более того, Б. не ссылалась на то, что обязательство освободить комнату 9,18 кв. м дано от ее имени без ее согласия.

Суд не принял во внимание особенности правового ре­жима квартиры, состоящие в том, что на указанный период она являлась собственностью кооператива, к исключитель­ной компетенции которого относилось распределение квар­тир в доме ЖСК. Поэтому следовало выяснить, в какой мере названные обстоятельства (нуждаемость в улучшении жи­лищных условий, состав семьи и пр.) учитывались самим кооперативом. Однако ЖСК «Черемушки-1» к участию в деле вообще привлечен не был.

Юридическое значение ордера на кооперативное жилое помещение отражено в ст. 118 ЖК РСФСР, согласно кото­рой по ордерам производится заселение квартир в доме жилищно-строительного кооператива (в отличие от нормы ст. 47 ЖК РСФСР о том, что в домах государственного и общественного жилищного фонда ордер — единственное ос­нование для вселения).

Суд также не учел, что после выплаты пая за квартиру X. в силу ст. 13 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» (действовавшего на время разрешения спора в суде первой инстанции) приобрел право собственности на нее.

Принимая к рассмотрению встречный иск префектуры Юго-Западного округа г. Москвы о выселении X., суд не определил ее процессуальное положение; между тем ни соб­ственником, ни владельцем спорного жилого помещения префектура не являлась, а жилищно-строительный коопе­ратив такого требования не заявлял.

Кроме того, суд не принял во внимание, что согласно п. 45 «Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улуч­шении жилищных условий, и предоставления жилых по­мещений в РСФСР», граждане обязаны освободить ранее занимаемую площадь при получении жилья в доме госу­дарственного, муниципального и общественного жилищ­ного фонда. Жилые помещения в ЖСК к указанным фондам не относятся.

84

85

В связи с этим вывод суда о том, что X. должен быть лишен права собственности на квартиру ввиду неосвобож­дения ранее занимаемой жилой площади ошибочен.

В момент разрешения спора также действовал Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики», установивший общие начала правового регули­рования жилищной сферы при становлении различных форм собственности.

Названный Закон не ставит приобретение жилья в ЖСК и ЖК в зависимость от количества членов семьи. Поэтому также необоснованна ссылка суда в решении на то, что X. была незаконно предоставлена двухкомнатная квартира на одного человека (данное утверждение не согласуется с нор­мами семейного законодательства, относящего нажитое суп­ругами во время брака имущество к их совместной собствен­ности, - ст. 20 КоБС РСФСР, ст. 34 СК РФ).

Признавая сделку по приобретению X. в собственность жилья недействительной, суд, исходя из требований ст. 48 ГК РСФСР, должен был привести стороны в первоначальное положение, т.е. обязать X. освободить квартиру, а ЖСК — воз­вратить паевые взносы, что сделано не было.

Доводы вышестоящих судебных инстанций о том, что X. не заявлял требование о возврате пая, противоречат дан­ной норме закона.

При указанных обстоятельствах решение суда первой ин­станции и последующие судебные постановления подлежат отмене в надзорном порядке по основаниям, предусмотрен­ным ст. 330 ГПК РСФСР, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции1.

Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером трудовых отношений. Для квалифика­ции жилых помещений как служебных требуется соблюде­ние трех условий:

1) жилое помещение должно быть включено в число слу­жебных решением местной администрации. Эти помещения могут находиться в ведении местных органов власти и уп­равления, ведомств, предприятий, учреждений и органи­заций. Но отнесение их к числу служебных — прерогатива только местной администрации.

Попытки хозяйственных, иных руководителей своими при­казами и распоряжениями перевести помещение в разряд слу-

жебных должны признаваться незаконными с вытекающими отсюда последствиями (т.е. с признанием правового режима помещения как обычного ведомственного жилья);

2) перечень категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, устанавли­вается законами РФ, постановлениями Правительства РФ, решениями органов управления субъектов Российской Фе­дерации.

Федеральный закон от 27 мая 1998 г. «О статусе военнослу­жащих»1 (с измен, и доп. от 31 декабря 1999 г.) предусматри­вает правила предоставления служебной жилой площади во­еннослужащим. На основе Федерального закона от 17 июля 1999 г.2 «О почтовой связи» органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуп­равления обязаны выделять организациям федеральной почто­вой связи жилые помещения для использования их в качестве служебных (без изменения формы собственности). Служебное жилье используется для заселения работниками, которые ока­зывают услуги почтовой связи на территории соответствующе­го субъекта Российской Федерации или муниципального об­разования и должны проживать по месту работы или вблизи него в связи с характером их трудовых отношений.

Правительство РФ 20 февраля 1995 г. приняло специальное постановление «Об утверждении перечня категорий работни­ков лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в домах государственного жи­лищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации»3.

Перечень категорий работников, которым служебные жилые помещения могут предоставляться в домах коопера­тивных, общественных организаций, как правило, утверж­дается общим собранием членов кооператива, обществен­ных организаций или собранием уполномоченных. Но это решение должно быть утверждено местной администрацией;

3)  служебные помещения предоставляются решением администрации предприятия (учреждения, организации, органа управления кооперативной, общественной органи­зации), в ведении которых они находятся. На основе такого решения местная администрация выдает специальный ор-

Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № 1. С. 12.

1  Собрание законодательства РФ, 2000. № 2. Ст. 129.

2  Собрание законодательства РФ, 1999. № 29. Ст. 3697. J Собрание законодательства РФ, 1995. № 9. Ст. 757.

86

87

дер на служебное жилое помещение, по которому осуще­ствляется вселение. Но само по себе отсутствие ордера при законности решения администрации предприятия (учреж­дения, организации) не влечет выселения проживающих.

Морозовское районное производственное объединение «Райсельхозхимия» обратилось в суд с иском о выселении Д. из служебной квартиры, сославшись на следующие обстоя­тельства.

Главным агрономом объединения работал муж ответчи­цы — В. По решению администрации и профсоюзного ко­митета ему на семью из трех человек выделена служебная двухкомнатная квартира. Супруги вселились в квартиру, хотя ордер им выдан не был.

После этого брак они расторгли. В. из квартиры выбыл, а его бывшая супруга жила в ней без ордера (она — не работник объединения).                                                    >

Решением Морозовского районного народного суда (ос­тавленным без изменения судебной коллегией Ростовского областного суда) иск удовлетворен.

Президиум Ростовского областного суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене судебных постановлений, указав следующее.

Принимая решение о выселении из квартиры, народ­ный суд указал, что жилая площадь является служебной, супруги вселились без ордера, с нарушением установленного порядка, и в случае прекращения В. трудовых отношений с объединением ответчицу следует выселить без предоставле­ния другого жилья.

Кроме того, заключенный сторонами договор найма жи­лого помещения недействителен, так как ордер не был

выдан.

Решение является ошибочным, поскольку обстоятельства дела в нарушение ст. 14, 50 ГПК РСФСР судом не исследованы.

Согласно ст. 107 ЖК РСФСР работники, прекратившие трудовые отношения с предприятием, выселяются из слу­жебного жилого помещения со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другой жилой площади.

Из дела видно, что по решению администрации и проф­союзного комитета, договору найма жилого помещения, за­ключенного с В., ответчики вселились в служебную кварти­ру в связи с работой В. в объединении главным агрономом.

При рассмотрении спора суду необходимо было устано­вить, имелись ли в этом случае обстоятельства, с которыми

закон (ст. 107 ЖК РСФСР) связывает возможность выселения из служебной квартиры. Между тем на день рассмотрения спора в деле не было данных о том, что В. прекратил трудо­вые отношения с объединением. Поэтому следовало прове­рить доводы ответчицы об отсутствии оснований выселять ее с ребенком из служебного жилья. Однако этому обстоятель­ству суд не придал значения, ограничившись ссылкой, что в случае увольнения В. ответчица подлежит выселению.

Нельзя признать обоснованным и указание суда на то, что ответчица подлежит выселению, поскольку договор най­ма жилого помещения заключен с нарушением установлен­ного порядка - при отсутствии ордера.

Согласно ст. 105 ЖК РСФСР служебные жилые помещения предоставляются по решению администрации предприятия, в ведении которого находится это помещение. На основе принятого решения исполнительный комитет соответству­ющего местного Совета выдает гражданину ордер на слу­жебное жилье.

Таким образом, законом установлено, что решение ад­министрации является основанием для выдачи ордера; в связи с этим суду необходимо было установить, почему админист­рация не поставила в исполкоме вопрос о выдаче ордера.

По объяснениям В., он отказался получить ордер, по­скольку прекратил семейные отношения с Д. Однако суду необходимо было проверить, являлось ли это обстоятель­ство препятствием для выдачи ордера исполкомом при том условии, что стороны по решению администрации всели­лись в квартиру и в деле нет данных о том, что трудовые отношения с объединением В. прекратил. Существенные для дела обстоятельства судом не исследованы, и поэтому при­нятое решение нельзя признать правильным1.

В параграфе 2.7 было отмечено: жилая площадь в общежи­тии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащим­ся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета объединения, пред­приятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие.

На основе принятого решения выдается ордер (профсо­юзной организацией, администрацией предприятия, учреж­дения, организации).

Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1988. № 9. С. 6.

89

Жилая площадь в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. м на одного человека. Семьям выделяются изолированные жилые помещения. Преимуществом на по­лучение жилой площади в общежитии пользуются гражда­не, имеющие право на внеочередное и первоочередное по­лучение жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также передовики и новаторы произ­водства, другие рабочие и служащие в случаях, установлен­ных решением трудового коллектива.

Предоставление жилой площади в специализированных домах: в домах-интернатах для престарелых и инвалидов, гостини­цах-приютах, предназначенных для беженцев и переселен­цев; домах ребенка, социально-реабилитационного центра для несовершеннолетних, социального приюта для детей, центра помощи детям, оставшимся без попечения родите­лей1, производится на основе заявлений, путевок, меди*, цинских заключений, решений местных администраций, актов и заключений государственных органов по чрезвы­чайным ситуациям.

Согласно Примерному положению о социально-реаби­литационном центре для несовершеннолетних от 27 ноября 2000 г. в центр круглосуточно принимаются лица (независимо от места жительства) в возрасте от 3 до 18 лет, обратившиеся за помощью самостоятельно, по инициативе родителей (их законных представителей), направленные (поступившие) по другим основаниям в соответствии с законодательством РФ.

Дети в возрасте до 3 лет направляются в дом ребенка.

Несовершеннолетние находятся в центре в течение вре­мени, необходимого для оказания им социальной помощи и (или) социальной реабилитации и решения вопросов их дальнейшего устройства.

Дети инвалидов, участников Великой Отечественной войны и семей погибших военнослужащих, дети-сироты, дети одиноких и многодетных матерей принимаются в дет­ский дом-интернат в первоочередном порядке.

1 Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2000 г. утверждены При­мерные положения: а) о социально-реабилитационном центре для несовер­шеннолетних; б) о социальном приюте для детей; в) о центре помощи де­тям, оставшимся без попечения родителей (Российская газета. 2000. 9 дек.)