2.6. Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Помещения, предоставляемые гражданам для прожива­ния, должны быть жилыми, изолированными, юридичес­ки и фактически свободными.

«Жилым» считается специально построенное или пере­оборудованное под жилье по установленным техническим нормам и правилам помещение, которое соответствует уров­ню благоустроенности по условиям данного населенного пункта. Хотя в законе это прямо не предусмотрено, но пре­доставляемое жилое помещение должно находиться в том же населенном пункте, где нуждающиеся проживали и были приняты на учет. Лишь в исключительных случаях, с согла­сия претендентов, жилое помещение может быть предостав­лено вблизи от этого пункта с учетом состояния и возмож­ностей транспортного сообщения (в частности, нахождения предприятия, где работает наниматель).

Благоустроенность жилого помещения определяется обычно по наличию в нем водопровода, канализации, цент­рального отопления, электрического освещения, газа, го­рячего водоснабжения, лифта и др. Однако к благоустроен­ным могут быть отнесены и помещения, не имеющие всех перечисленных элементов удобства, а обеспеченные лишь электрическим освещением, печным отоплением, в лучшем случае водопроводом. Такие жилые помещения, обычно сда­ваемые в эксплуатацию в сельской местности, тем не менее

считаются благоустроенными, поскольку по действующему жилищному законодательству уровень благоустроенности определяется применительно к данному населенному пунк­ту. Как представляется, помещения, не имеющие основных элементов благоустройства, - - водопровода, канализации, отопления, электрического освещения, газа, горячего во­доснабжения — не могут быть отнесены к благоустроенным. Следовало бы законом определить универсальное понятие «благоустроенного жилого помещения» независимо от усло­вий «данного населенного пункта». Тогда помещения, не име­ющие вышеназванных элементарных коммунально-бытовых удобств, будут признаваться соответствующими лишь сани-тарно-техническим требованиям.

Соблюдение санитарно-технических требований означа­ет соответствие двум условиям: санитарным и техническим. Соблюдение технических требований определяется исходя из единых правил капитального сооружения: его прочности и надежности на длительный период эксплуатации; соот­ветствия нормативам объемно-планировочных параметров (высота, изоляция стен, естественное освещение, возмож­ности отопления и т.п.). Можно выделить и надежную за­щиту помещения от неблагоприятных воздействий окружа­ющей среды (холода, влаги). Соответствующие санитарные условия предполагают нормативную звукоизоляцию, обыч­ный температурно-влажностный режим и отопление, от­сутствие посторонних запахов, нормальную вентиляцию помещения и т.п.1.

Предоставленное жилое помещение может быть кварти­рой, состоящей из одной или нескольких комнат, либо ком­наты (изолированной) в обычной квартире. То есть по смыслу ст. 52 ЖК РСФСР, предметом договора найма жилого поме­щения может быть квартира или только комната (несколько комнат). Возможно проживание в одной квартире (в разных изолированных комнатах) нескольких лиц (семей) по са­мостоятельным договорам найма жилого помещения.

Однако не может быть самостоятельным предметом до­говора найма часть комнаты, смежная комната, подсобное помещение.

Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1987. № 4. С. 2.

131

Более подробно см.: Андрианов И.И. Жилищное законодательство, С. 130—

70

71

П. обратилась в суд с иском к А. об обмене двухкомнат­ной квартиры. В обоснование иска она сослалась на то, что после расторжения брака с А. проживание в одной квартире с ответчиком стало невозможным. По предложенному ею варианту обмена ответчик поселяется в комнату размером 11 кв. м, а истица с дочерью — в однокомнатную квартиру. Гатчинский городской суд Ленинградской области иск удовлетворил. Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда это решение оставила в силе. Президиум Ленинградского областного суда удовлетво­рил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене решения городского суда и определения судебной коллегии, как вынесенных по неисследованным материалам дела, указав следующее.

Оспаривая предложенный вариант обмена, ответчик ука" зывал, что по обмену он поселяется в комнату площадью 11 кв. м, которая временно изолирована от остальных двух комнат квартиры; изоляция была выполнена проживаю­щими в квартире лицами и разрешена исполкомом город­ского Совета. Доводы ответчика о характере предоставляе­мой ему по обмену площади судом проверены не были. Вме­сте с тем в деле имеется архивная выписка из решения Гатчинского городского Совета о временной перепланиров­ке трехкомнатной квартиры со смежными комнатами на три изолированные комнаты.

Таким образом, изоляция комнаты размером 11 кв. м но­сит временный характер, а ответчик должен поселиться в ней для постоянного проживания. Это обстоятельство име­ет существенное значение для разрешения спора, и его не­обходимо было тщательно исследовать суду первой инстан­ции, что не было учтено и кассационной инстанцией, ос­тавившей решение суда в силе. При таком положении ни решение суда, ни определение судебной коллегии не могут быть признаны обоснованными1.

Жилое помещение предоставляется в пределах нормы жи­лой площади (ст. 38 ЖК), но не менее размера, устанавливае­мого в порядке, определяемом Правительством РФ (т.е. не ме­нее 9 кв. м).

Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1986. № 6. С .11.

72

Согласно п. 42 Примерных правил учета граждан, нуж­дающихся в улучшении жилищных условий, жилое поме­щение предоставляется в размере, установленном Советом Министров республики, исполнительным комитетом адми­нистрации краевого, областного, Московского и Ленинград­ского (С.-Петербургского) городских Советов народных де­путатов (органов власти и управления), и не может быть менее социальной нормы площади жилья, эквивалентной минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости от достиг­нутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, типов жилых помещений в домах жилищного фонда соци­ального использования, а также других факторов.

При определении минимального размера предоставляемого жилья субъекты Российской Федерации обычно руководству­ются положением ст. 22 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик — «размер предоставляемого жилья не может быть менее девяти квадратных метров на од­ного человека» (так называемая санитарная норма). То есть раз­мер предоставляемого жилья может колебаться от 9 до 12 кв. м.

Допустимо ли предоставление жилья менее 9 кв. м на од­ного человека? Как правило, нет. Оно возможно только в од­ном случае: при согласии граждан на временное поселение с сохранением права «нуждающихся в улучшении жилищных условий» и очередности. Предусмотренная в жилищных ко­дексах некоторых республик возможность предоставления жи­лья менее 9 кв. м не соответствует требованиям ЖК РСФСР1.

В то же время допустимо предоставление жилья больше­го размера, чем 12 кв. м, в частности при реализации поло­жений жилищного законодательства о праве на дополни­тельную жилую площадь.

Возможно незначительное превышение верхнего предела предоставляемого жилья (12 кв. м) и на том основании, что не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов (ст. 41 ЖК РСФСР).

Жилплощадь предоставляется также с учетом состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств. Как следует из п. 43 Примерных правил учета..., не подле-

В частности, ст. 33 Жилищного кодекса Республики Башкортостан.

73

жат заселению двумя и более семьями квартиры, размер которых обеспечивает установленные санитарные требова­ния для проживания только одной семьи.

Согласно Правилам «О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жи­лыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг», утвержденным постановлением Правительства РФ от 27 июля 1996 г.1, при предоставлении жилья инвалидам и семьям, име­ющим детей-инвалидов, учитываются рекомендации индиви­дуальной программы реабилитации инвалида, состояния его здоровья, а также другие обстоятельства (приближение к ле­чебно-профилактическому учреждению, месту жительства родных, близких).

Жилые помещения, занимаемые инвалидами и семьями, имеющими детей-инвалидов, могут быть заменены на дру­гие равноценные в соответствии с индивидуальной програм­мой реабилитации инвалида (переселение с верхних этажей домов на нижние, приближение к месту жительства род­ных, близких и т.д.).

В плане совершенствования законодательства жилищны­ми нормативно-правовыми актами должны быть учтены интересы престарелых, больных сердечно-сосудистыми за­болеваниями, опорно-двигательной системы; предоставле­ние жилья исходя из их пожеланий жить на нижних этажах, в домах с лифтом, мусоропроводом; вблизи лечебно-про­филактических пунктов, продовольственных магазинов, ос­тановок транспорта и т.д.

Предоставляемое жилое помещение должно быть юри­дически свободным, т.е. никто, кроме «основного» пре­тендента, не имеет законных прав и оснований на вселе­ние в это помещение. При злоупотреблениях, ошибочном оформлении ордера, заключении договора найма жилого помещения заинтересованные лица обращаются в суд с требованием о признании ордера и договора найма недей­ствительными.

Помещение фактически является несвободным в случаях, как правило, самовольного вселения. Лица, вселившиеся са­мовольно, подлежат выселению с санкции прокурора без пре­доставления другой жилплощади.

Собрание законодательства РФ, 1998. № 32. Ст. 3936.

74