3.2. Договор коммерческого найма

ч»

Договор коммерческого найма регламентируется, как указывалось, ст. 673—683 ГК РФ. На него распространяются нормы ЖК РСФСР относительно требований к жилищным фондам (ст. 4—9), компетенции в области регулирования жилищных отношений (ст. 11 — 15), управления жилищным фондом (ст. 16—22, 25—27), обеспечения сохранности жи­лищного фонда, его эксплуатации и ремонта (ст. 140—153), ответственности за нарушение жилищного законодательства (ст. 154—155), разрешения жилищных споров (ст. 156).

Рассматриваемый договор принципиально отличается от договора социального найма по субъектному составу (сто­ронам договора), объекту, основаниям и условиям заклю­чения, содержанию.

Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать физические, юридические лица (коммерческие, некоммерческие организации), органы управления (мини­стерства, ведомства, местные органы), обладающие жилым фондом на правах собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Нанимателем всегда является гражданин. Юридическим лицам жилые помещения могут быть переданы на основе договора купли-продажи, аренды, но с последующим предоставлением их гражданам для проживания. Как отме­чалось, жилые помещения должны использоваться по пря­мому назначению.

Другие лица, постоянно проживающие совместно с на­нимателем, имеют равные с ним права пользования жилым помещением; но с ними договор не заключается. Эти лица, известив наймодателя, могут заключить договор с нанима­телем о том, что все они несут солидарную ответственность перед наймодателем.

Объект договора найма - - изолированное жилое поме­щение, пригодное для постоянного проживания (квартира или жилой дом) (ч. I ст. 673 ГК РФ).

Пригодность жилого помещения при этом определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Здесь используются положения ст. 40 ЖК РСФСР: «Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным са­нитарным и техническим требованиям».

Может ли предоставляемое жилое помещение по этому договору соответствовать только санитарно-техническим требованиям и не быть благоустроенным? По смыслу ст. 673 ГК РФ, может. Это одна из особенностей договора ком­мерческого найма1; но наниматель должен быть информи­рован о несоответствии помещения требованиям ст. 40 ЖК РСФСР.

В статьях ГК РФ нет положений относительно норм пре­доставляемого жилья. Наймодатель, заключая договор, обя­зан руководствоваться общими требованиями жилищного законодательства, обеспечивая нанимателя и лиц, совместно с ним проживающих, нормальными жилищно-бытовыми условиями; придерживаясь требований, установленных ст. 22 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, «санитарной нормы» — исходя из 9 кв. м на одного человека».

Переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилье не влечет расторжения или из­менения этого договора. Новый собственник становится най­модателем на условиях ранее заключенного договора. Одна­ко эти условия продолжаются действовать только в течение

1 Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право, 1997. № 4. С. 13; Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция, 1998. №7.

96

97

срока договора. Поскольку рассматриваемый договор всегда срочный (до 5 лет), после истечения этого срока наймода-тель вправе изменить его условия нанимателю, обладающе­му преимущественным правом на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Такой вывод вытекает из смысла ст. £84 ГК РФ: «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель дол­жен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем». Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, только тогда это соглашение считается продленным на тех же условиях.

При заключении договора на новый срок наниматель-не вправе требовать увеличения количества лиц, постоянно с ним проживающих; изъятие из этого правила -- рождение детей, вселение несовершеннолетних к родителям.

В иных случаях вселение производится с согласия най-модателя, а также нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. При этом должны быть соблюдены требова­ния законодательства о норме жилой площади на одного человека (9 кв. м). Несовершеннолетние дети вселяются не­зависимо от указанной нормы.

Во взаимоотношениях по договору коммерческого найма (в отличие от договора социального найма) не имеет пра­вого значения понятие «член семьи нанимателя». Статья 677 ГК РФ выделяет только нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним. Наниматель несет ответственность пе­ред наймодателем за действия граждан, постоянно прожи­вающих совместно с ним, за нарушение условий договора найма жилого помещения.

По своей юридической природе коммерческий наем яв­ляется разновидностью имущественного; договор — двусто­ронний, конценсуальный, возмездный. Плата за жилое по­мещение устанавливается соглашением сторон. Если законом установлен максимальный размер платы за жилье и комму­нальные услуги, то плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера. Внесение платы должно быть регулярным, в сроки, установленные в договоре, или ежемесячно в порядке, определенном ЖК РСФСР.

98

Иные права и обязанности сторон также устанавливаются соглашением сторон на основе свободного волеизъявления, без каких-либо предварительных условий, как-то: приня­тие на учет, очередность, решение компетентных органов, получение ордера и т.п.

По условиям письменного договора (ст. 674 ГК РФ) най­модатель обязуется передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для постоянного про­живания. Как правило, соответствующее санитарно-техни-ческим требованиям. Наймодатель также обязан осуществ­лять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг, по мере необходимости проводить ремонт общего имущества многоквартирного дома и устройств для обслу­живания (ст. 676 ГК РФ).

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установ­лено в договоре. Переоборудование дома, существенно из­меняющее условия пользования жилым помещением, до­пускается только с согласия нанимателя, поскольку может ухудшить условия проживания.

Наниматель обязан: использовать жилье по целевому на­значению, обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем состоянии переданное имущество; производить текущий ремонт в сроки, предусмотренные в договоре.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживаю­щие, по общему согласию и предварительному уведомле­нию наймодателя вправе вселить к себе (на условях безвоз­мездного проживания) временных жильцов на срок в пре­делах шести месяцев. Наймодатель может запретить про­живание временных жильцов, если нарушены требования законодательства о санитарной норме жилплощади.

Поскольку временные жильцы не обладают самостоятель­ным правом пользования жилым помещением, ответствен­ность за их действия перед наймодателем несет наниматель; предполагается их безвозмездное проживание.

Временные жильцы обязаны освободить площадь в се­мидневный срок с момента, когда время их проживания истекло (шесть месяцев). Наниматель и постоянно с ним проживающие граждане вправе в любой день до окончания

99

предварительно согласованных сроков потребовать от вре­менных жильцов освобождения жилплощади.

Это положение принципиально отличается от прав и обя­занностей лиц, проживающих по договору поднайма. Как пре­дусматривает ст. 685 ГК РФ, по договору поднайма нанима­тель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение поднанимателю. Последний не при­обретает самостоятельного права пользования жилым по­мещением. За его действия перед наймодателем ответствен­ность несет наниматель. Договор поднайма заключается при условии соблюдения законодательства о норме жилой пло­щади на одного человека (9 кв. м) и является возмездным. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении дого­вора найма одновременно прекращается и договор поднайма жилого помещения. На него не распространяются положения о преимущественном праве заключить договор на новый срок.

Договор коммерческого найма допускает изменения жи­лищных правоотношений. По взаимному согласию нанима­теля и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с разрешения наймодателя наниматель в договоре найма может быть заменен одним из этих граждан (если послед­ний полностью дееспособен).

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же усло­виях и в пределах того же срока, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним на­нимателем, по общему согласию между ними. Если согла­сие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.