4.1. Общая характеристика форм и способов приобретения жилых помещений в собственность

Граждане могут улучшить свои жилищные условия пу­тем приобретения в собственность жилья в домах государ­ственного и муниципального жилищного фонда.

Форма приобретения может быть как возмездной, так и безвозмездной.

Под способом же подразумеваются правовые основания и условия совершения сделок по отчуждению и приобрете­нию жилплощади. К ним можно отнести договорные, иные способы (например, наследование).

В свою очередь, договорные способы могут быть возмез­дными и безвозмездными (договор дарения). К особому спо­собу возникновения права собственности можно отнести индивидуальное жилищное строительство, осуществляемое в основном силами и средствами самих застройщиков.

Исходя из практической значимости, выделим следую­щие способы возникновения права собственности на жили­ще:

а)  договор купли-продажи жилья;

б) приватизация жилых помещений в домах государствен­ного, муниципального жилого фонда;

в)  членство в жилищных, жилищно-строительных коо­перативах;

г)  приобретение и реализация государственных жилищ­ных сертификатов;

161

д) коллективное и индивидуальное жилищное строитель­ство1.

Правомочия собственника жилья — владение, пользование и распоряжение, естественно, значительно шире соответству­ющих прав нанимателя по договору найма жилого помещения. Особенно это касается распоряжения жильем. Они обладают правами продажи, мены, дарения и т.п. После смерти соб­ственника помещение переходит к наследникам по основани­ям и в порядке, предусмотренным наследственным правом.

Однако перечисленные права не безграничны. Более того, действующее гражданское законодательство предусматривает весьма существенные ограничения прав как владения и пользования, так и распоряжения жильем. Связаны они глав­ным образом с установлением особого правового режима жилого фонда - - целевого использования жилья для про­живания граждан. Собственник владеет, пользуется и рас­поряжается принадлежащим ему жилищем в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 288 ГК РФ).

Следовательно, все правомочия собственника жилья долж­ны быть непосредственно связаны с удовлетворением жилищ­ных потребностей граждан. Поэтому, в принципе, недопусти­мо размещение в жилых домах промышленных производств, торговых точек, социально-культурных объектов.

Согласно ст. 127 ЖК РСФСР граждане, имеющие в лич­ной собственности жилой дом (часть дома), пользуются им для личного проживания и проживания членов их семей. Члены семьи собственника жилого дома (ст. 53 ЖК) вправе наравне с ним пользоваться помещением в доме, если при их вселении не было оговорено иное. Право пользования сохра­няется за этими лицами и в случае, если семейные отноше­ния с собственником жилого дома прекращены, т.е. при раз­воде супругов, проживающих в одном доме, нельзя ставить вопрос о безусловном выселении супруга-несобственника, даже если последний не внес материальных средств на строи-

1 Другие способы, как-то: наследование, договоры ренты, дарения, мены жилья, безвозмездная передача жилой площади общественными, коопера­тивными организациями (в порядке приватизации), специально не рассмат­риваются из-за их практической неактуальности. Вместе с тем некоторые воп­росы, связанные с такими способами, будут затронуты при освещении ряда параграфов этой главы.

162

тельство этого дома. Он может проживать в доме на правах нанимателя (что является особенно важным для защиты прав людей, проживающих в индивидуальных домах в сельской местности).

Таким образом, к отношениям между собственником дома и бывшими членами его семьи применяются правила договора найма жилого помещения (ст. 131 — 137 ЖК РСФСР).

Граждане, имеющие в личной собственности жилой дом, обязаны обеспечивать его сохранность, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке и чистоте придомовую территорию.

В целом правовой режим жилья, принадлежащего граж­данам на праве собственности, характеризуется общими признаками, связанными с правомочиями владения, пользо­вания и распоряжения

Вместе с тем имеются различия в правовом режиме жило­го дома, коттеджа и отдельных квартир в многоквартирных домах. Собственнику квартиры наряду с ней принадлежит так-ке доля в праве собственности на общее имущество, т.е. та-<им лицам принадлежат на праве общей долевой собствен­ности общие помещения, несущие конструкции дома, ме­ханическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (за пределами или внутри квартиры), обслу­живающее более одной квартиры.

Права собственника на эти виды общей долевой соб­ственности ограничены. Он не вправе отчуждать свою долю, также совершать иные действия, влекущие передачу этой ноли отдельно от права собственности на квартиру (ст. 290 "К РФ). Для обеспечения эксплуатации многоквартирного имущества общего пользования создаются товарище-гва собственников квартир (жилья).

Товарищество собственников жилья - - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для со-зместного управления и обеспечения эксплуатации комп-1екса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, юльзования и (в установленных законодательством преде-iax) распоряжения общим имуществом1.

Федеральный Закон от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников килья» (Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2963).

163

Кондоминиум же определяется как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок (в установленных границах) и расположенное на нем >^и-лое здание, иные объекты недвижимости, где отдельные час­ти, предназначенные для жилых или иных целей (помеще­ния), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных обра­зований — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Доля домовладельца в праве общей собственности соот­ветственно определяет его долю в общем объеме платежей на содержание и ремонт имущества, в других расходах.

На практике возникли вопросы относительно обязательно­сти участия собственников в таких товариществах. В постанов­лении Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. «По делу о проверке конституционности пп. 1, 3 и 4 ст. 32 и пп. 2 и 3 ст. 43 Федерального закона от 15 июня 1996 г. «О товариществах соб­ственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска» отмечено: «Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых рас­ходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь товарище­ство собственников жилья не вправе нарушать права до­мовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользо­ванию общей долевой собственностью только для членов то­варищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, вы­ходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управ­лению кондоминиумом и его эксплуатации»1.

Следует иметь в виду, что действие Федерального закона «О товариществах собственников жилья» распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам, на кондоминиумы, создаваемые в процессе строительства и ре­конструкции, а также на все товарищества домовладельцев,

1 Собрание законодательства РФ. 1998. № 15. Ст. 1734. 164

жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперати­вы с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы од­ним членом, иные объединения собственников недвижи­мости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квар­тирами и общим имуществом жилого дома1.

Несмотря на эти и другие разъяснения, на практике не­мало противоречий в вопросах регистрации функциониро­вания кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества; в частности по передаче земельных участков и регистрации кондоминиума вместе с землей2.