4.2. Договор купли-продажи как способ приобретения права собственности на жилое помещение

Возможность продажи гражданам квартир в собственность была предусмотрена постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21 апреля 1989 г. Этим постановлением утверждено Положение о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт (с изменениями и дополнениями на 23 июля 1993 г.)3. Оно сняло ограниче­ния: относительно продажи только незаселенных квартир и только в соответствии с количеством членов их семей (п. 11); относительно того, что одна семья имеет право занимать только одну квартиру или индивидуальный жилой дом.

Отношения по купле-продаже жилых домов регламенти­руются ст. 549—558 ГК РФ (продажа недвижимости). Как пре­дусматривает ст. 558 ГК РФ (особенности продажи жилых помещений), «существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением».

1  Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 июля 1996 г.

2  См.: Хомченко Д.Ю. О товариществах собственников жилья // Жилищное

право. 2000. №1 .С. 30-31 'Закон РФ, 1996. № 8. Ст. 35

165

Дом № 41 по Ленинградскому шоссе г. Москвы, состоящий из двух корпусов, находился на балансе научно-производст^вен-ного объединения (НПО) «Машиностроитель». 16 декабря 1991 г. НПО и Международная ассоциация делового сотруд­ничества «Пэком» заключили договор купли-продажи дома.

Проживающие в доме граждане А., М. и др. обратились в суд с'иском к НПО и ассоциации о признании договора недействительным.

Ленинградский районный суд г. Москвы в удовлетворе­нии иска отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила решение суда в силе. Президиумом Московского городского суда дело не рассмат­ривалось в связи с отсутствием кворума.

Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поста­вил вопрос об отмене судебных постановлений. Судебная кол­легия по гражданским делам Верховного Суда РФ 17 февраля 1995 г. протест удовлетворила по следующим основаниям.

Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при заключении договора не были нарушены тре­бования закона. Договор заключен с согласия Министерства машиностроения СССР, нотариально удостоверен и зарегист­рирован в БТИ. Между тем решение вынесено вопреки требова­ниям Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» и без учета конкретных обстоятельств данного дела.

Как видно из материалов дела, дом, в отношении которого возник спор, относится к государственному жилищному фонду. Согласно ч. 3 ст. 19 названного Закона не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без со­гласия проживающих в них совершеннолетних граждан.

В материалах дела нет данных о том, что проживающие в доме граждане дали согласие на его продажу. Постановлением Верховного Совета РФ от 24 декабря 1992 г. «О введении в дей­ствие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» предусмотрено, что совершенные до принятия Закона договоры купли-продажи и аренды жилья, противоречащие ч. 3 ст. 17 и ч. 3 ст. 19 указанного Закона, подле­жат отмене.

Эти требования Закона не были учтены судом1.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Рас­сматриваемая статья распространяется на все случаи купли-продажи жилья. Как считает В.В. Чубаров, «статья 558 ГК РФ охватывает случаи так называемый «вторичной» купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государ­ственных или муниципальных жилых помещений в собствен­ность граждан в порядке приватизации осуществляется со­гласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», переход права собственности на кооперативные квартиры - - ранее в порядке, предус­мотренном п. 2 ст. 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. «О соб­ственности в СССР», п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР», постановлением Вер­ховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г. «О порядке применения части второй статьи 7 Закона СССР «О соб­ственности СССР на территории РСФСР», а в настоящее время согласно п. 4 ст. 218 ГК»1.

Действительно, охватывает. Но комментируемую статью нельзя сводить только к случаям продажи приватизирован­ных квартир.

При совершении договора купли-продажи жилого поме­щения и его регистрации последовательно должны соблю­даться требования ст. 213 ГК РФ: «Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не огра­ничиваются». Такие ограничения допустимы только по феде­ральному закону и только в той мере, в какой это необходи­мо в целях защиты основ конституционного строя, нрав­ственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц.

Предметом договора купли-продажи жилых помещений могут быть приватизированные, возведенные застройщиком, приобретенные в собственность в порядке наследования, да­рения помещения, в ином соответствующем законодательству порядке, а также квартиры в домах жилищных, жилищно­строительных кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью.

1 Определение Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 17 февраля 1995 г. Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 9. С. 4.

166

1 Чубаров В.В. Комментарий к ст. 558 ГК РФ // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй (постатейной). — М.: Контракт, 1996. С. 932.

167

В договоре выделяются все существенные условия, выте­кающие из правил продажи недвижимости, особенностей купли-продажи жилых помещений, а также условия, отно­сительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

Особого внимания заслуживает требование ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупателя при продаже доли в общей собственности.

Б. обратилась в суд с иском к С. и Ф. о признании за ней преимущественного права на покупку доли дома и перевода на нее прав и обязанностей покупателя. В обоснование своих требований Б. сослалась на то, что С. — собственник '/3 этого дома, нарушил достигнутую между ними договоренность и, не известив ее об изменении условий продажи, заключил договор с Ф.

Ответчики иска не признали, а Ф. предъявил к Б. встреч­ное требование обязать ее к заключению с ним договора купли-продажи в соответствии с ранее достигнутой догово­ренностью.

Решением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда (оставленным в силе опреде­лением Судебной коллегии по гражданским делам Верхов­ного Суда РФ) иск Б. удовлетворен.

Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте по­ставил вопрос о необходимости отменить судебные поста­новления и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Президиум Верховного Суда РФ 10 марта 1993 г. оставил протест без удовлетворения, указав следующее. Согласно ст. 120 ГК РСФСР, действующего на тот момент, при пере­воде доли в общей собственности постороннему лицу ос­тальные участники общей долевой собственности имеют пре­имущественное право ее покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая про­дажи с публичных торгов. Продавец доли обязан в письмен­ной форме известить остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю.

В связи с возникшим у С. намерением продать принадлежа­щую ему долю все собственники дома вместе с покупателем Ф. в октябре 1988 г. составили письменное соглашение о том, что последнему продаются три жилые комнаты.

Поданному соглашению Ш. (третий собственник дома) и Б. отказались от права преимущественной покупки принадлежа­щей С. доли дома. Однако вопреки достигнутому соглаше­нию С. 22 декабря 1988 г. заключил с Ф. договор купли-продажи '/3 доли дома без указания конкретных помещений, не извес­тив других собственников об изменении условий договора.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о нарушении ответчиками при заключении договора права преимущественной покупки истицы и удовлетворил ее исковые требования1.

В тексте соглашения должны содержаться ссылка на до­говоренность относительно цены, размеров, места нахожде­ния жилого помещения, его характеристика с точки зрения благоустроенности, соответствия санитарно-техническим требованиям. Особо тщательно следует проверять принадлеж­ность жилого помещения продавцу. Обладает ли он правом собственности2, иными правами, достаточными для прода­жи этого объекта недвижимости?

Договор заключается путем составления одного докумен­та, подписываемого сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (ч. 2 ст. 550 ГК РФ). Отсутствие государственной регистрации также влечет недействительность соглашения.

Особо должны быть оговорены сроки и условия переда­чи денежной суммы. Если получение денежной суммы «из рук в руки» рискованно и небезопасно, следует заключить со­глашение с банком. По этому соглашению покупатель оставля­ет деньги на хранении в банке, с условием их выдачи продавцу только по предъявлении им нотариально удостоверенного и зарегистрированного в комитете муниципального жилья (в ином жилищно-коммунальном органе) договора.

На практике возникли вопросы относительно возможности удостоверения предварительного договора купли-продажи жи­лого помещения, которое еще на приватизировано и в котором зарегистрирован (по месту жительства) несовершеннолетний.

' Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 7. С. 12.

2 Судебная коллегия Верховного Суда РФ в своем определении от 27 января 1994 г. по делу У-ных указал: «Суд, признав действительной сделку купли-про­дажи дома, осуществленную лицами, не являющимися его собственниками, существенно нарушил права и интересы настоящего собственника» (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 8. С. 2).

168

169

В принципе это допустимо. Но в тексте «удостоверения» ука­зывается, что сделка купли-продажи может быть совершена при условии приватизации в установленном законом порядке и наличии соответствующего разрешения органов опеки и по­печительства.

В связи с тем, что предприятиям (различных форм соб­ственности) предоставлено право за счет собственных средств приобретать квартиры для последующей реализации своим сотрудникам, на практике возникают споры о порядке и ус­ловиях такой реализации.

Д. обратился в суд с жалобой на действия администра­ции, профсоюзного комитета и совета арендаторов предпри­ятия УМ-214, отказавших ему в просьбе о продаже квартиры на льготных условиях.

Решением суда (оставленным в силе постановлениями вышестоящих судебных инстанций) в удовлетворении иска Д. отказано.

Как видно из материалов дела, арендное предприятие УМ-214 за счет прибыли, заработанной его трудовым кол­лективом, приобрело в 1992 г. 13 квартир.

Согласно ст. 15 Устава арендного предприятия эти квар­тиры подлежали продаже работникам по сниженным це­нам в зависимости от стажа работы на предприятии.

Общее собрание трудового коллектива приняло Поло­жение о порядке реализации квартир, приобретенных за счет прибыли, согласно которому ранее занимаемые работ­никами УМ-214 квартиры подлежали освобождению и даль­нейшему распределению среди работников коллектива со­гласно очередности. Д. отказался освободить ранее занимае­мую им двухкомнатную квартиру и тем самым не выполнил условия, при которых между ним и УМ-214 мог быть заклю­чен договор купли-продажи. В связи с этим ему было обо­снованно отказано в продаже трехкомнатной квартиры на льготных условиях. Народный суд и последующие судебные инстанции обоснованно исходили из того, что в соответ­ствии со ст. 2 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР», действовавшего на момент возникновения и рассмотрения спора, собственник вправе по своему усмотрению распоря­диться принадлежащим ему имуществом, в данном случае квартирами. Порядок их реализации и условия, при кото­рых она возможна, определены при непосредственном учас-

тии трудового коллектива, членом которого являлся и зая­витель1.

Действующее законодательство допускает предоставление жилья по месту работы за счет средств организаций (вклады­ваемых в долевое участие в строительстве)2, продажу кварти­ры, числящейся у него на балансе, своему сотруднику, а также покупку квартиры у других лиц для своего сотрудни­ка. Во втором случае необходимо заключить специальный договор купли-продажи между предприятием и работни­ком, по которому возможна оплата лишь небольшой сум­мы (обычно 25—30% балансовой стоимости квартиры). До­говор также подлежит государственной регистрации. В третьем случае в договоре купли-продажи покупателем выступает со­трудник предприятия, а оплата покупки производится пред­приятием (до полной стоимости). Приказ по предприятию о пе­речислении денег за своего сотрудника, купившего квартиру по договору, издается на основании трудового контракта либо до­полнительного соглашения к нему в соответствии с заявлением сотрудника об оплате расходов по приобретению жилья.

Допустима проплата квартиры, приобретенной работ­ником, в качестве оказания ему материальной помощи. Воз­можна ситуация, когда предприятие оплачивает такую квар­тиру на условиях возврата предоставленного ему займа. При этом отношения предприятия с сотрудником должны быть оформлены договором займа, регулирующим порядок и сро­ки возврата заемных средств3.

Такую форму предоставления займа обычно называют кре­дитованием за счет средств предприятий, учреждений и орга­низаций.

1  Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 10.

2 Довольно распространенный способ обеспечения граждан жильем — пред­ставление жилых помещений по месту работы за счет средств организаций, вкладываемых в долевое участие в строительстве жилья. В судебной практике встречаются случаи, когда таким путем решаются жилищные проблемы слу­жащих государственных органов. Верховный Суд РФ при рассмотрении дел данной категории занял позицию о возможности такого способа обеспечения граждан жильем в тех случаях, когда финансовые средства на долевое участие в строительстве жилья государственному органу выделены с соблюдением Закона и установленного в субъектах Российской Федерации порядка (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по граж­данским делам» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № 8—12; 2000. № I).

3  Финансово-правовой абонемент «Предпринимательская практика: вопрос-ответ», созданный между компанией «Гарант» и АКДИ «Экономика и жизнь», 2000 г., апрель.

170

171

Приобретение жилья за счет средств бюджета предусмот­рено «Положением о предоставлении гражданам РФ, нуж­дающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья», утверж­денным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. «О жилищ­ных кредитах»1.

Кредитовать приобретение жилья может банк, предо­ставляя долгосрочный кредит физическим и юридическим лицам.