4.6. Пользование жилищными помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности. Обслуживание и ремонт

Граждане, имеющие в личной собственности жилые по­мещения, пользуются ими по своему усмотрению. Это прежде всего предполагает проживание в таких помещениях самих собственников и членов их семей.

1. Собственники вправе вселять в жилое помещение дру­гих граждан, сдавать его внаем, совершать действия по пе­реустройству, перепланировке, реконструкции. Они могут распоряжаться жильем (путем совершения сделки завеща­ния, договоров дарения, купли-продажи, мены и т.п.).

Права пользования жилыми помещениями членами се­мьи собственника, как отмечалось, вытекают из положе­ний ст. 53 ЖК РСФСР. То есть члены семьи собственника, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное.

Порядок пользования жилыми помещениями обычно определяется взаимным соглашением. Сложности возника­ют, когда члены семьи возбуждают дела в суде как соб­ственники о разделе жилого дома.

Собрание законодательства РФ. 2000. № 2. Ст. 161.

186

187

П:

И. обратился в суд с иском к Т., указав, что брак с от­ветчицей расторгнут, однако не определен порядок пользо­вания домом и земельным участком.

Батайским городским судом Ростовской области в пользо­вание сторон переданы конкретные помещения, в целях изоляции квартир постановлено произвести переоборудова­ние, возложив на стороны соответствующие расходы; опре­делен порядок пользования земельным участком. Судебная коллегия Ростовского областного суда решение оставила без изменения.

Президиум Ростовского областного суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене судебных актов, указав следующее. Согласно разъяснению постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. «О некоторых вопросах, возник­ших в практике рассмотрения судами споров о выдаче доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве личной собственности» (п. 7) (в редакции от 25 октября 1996 г.)1, при определении характера спорных правоотношений и закона, которым они регулируются, следует иметь в виду, что выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в его собственность определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, и влечет прекращение общей собственности на указанную часть строений; при установлении порядка пользования домом каждому из собственников передается в пользование конкретная часть строения, исходя из его доли в праве об­щей собственности.

Как видно из содержания искового заявления, И. ставил вопрос о разделе дома в натуре со значительным его переобо­рудованием. Весь процесс собирания доказательств, характер поставленных перед экспертами вопросов, само заключение экспертов свидетельствуют о том, что при разрешении спора суд имел в виду, что предметом иска является раздел дома в натуре, а не определение порядка пользования домом.

Если истец намеревался лишь определить порядок пользо­вания домом без выдела доли в натуре, о чем он заявил в судебном заседании, то суд не вправе был выходить за пре-

1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № I. 188

делы исковых требований и разрешать вопрос о разделе дома с переоборудованием жилых помещений. В данном случае суду следовало определить порядок пользования существу­ющими помещениями, который может и не соответство­вать долям сторон в общей собственности.

Необоснованны и выводы суда о разделе дома в натуре. В заключении экспертов, на которое он ссылался в реше­нии, имеется два варианта раздела дома, однако обсужден только один из вариантов.

Как разъяснено в п. 12 упомянутого постановления Плену­ма Верховного Суда РСФСР, суд не может вынести решение ' о выплате денежной компенсации любому из собственников независимо от того, согласен ли он на ее получение, напри­мер, когда собственник обеспечен другой жилой площадью и домом не пользуется.

Возражая против иска, Т. просила суд оставить дом в ее пользовании, ссылаясь на то, что в течение восьми лет пользовалась домом одна, бывший муж в нем не проживает, имеет другую семью, выписался из дома. Доводы истицы судом всесторонне не проверены, хотя они играют суще­ственную роль при обсуждении вопроса о возможности вы­платы истцу денежной компенсации за долю в доме.

В п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. «О судебной практике по разрешению спо­ров, связанных с правом личной собственности на жилой дом», разъяснено, что при невозможности выдела участнику общей долевой собственности на жилой дом его доли денежная ком­пенсация вместо принадлежащей части дома может быть вы­плачена ему остальными собственниками при его согласии.

В отдельных случаях суд может и при отсутствии согласия выделяющегося собственника обязать остальных участников общей собственности выплатить ему денежную компенсацию, что должно быть судом мотивировано. В частности, выплата денежной компенсации может быть произведена, если доля в общей собственности на дом является незначительной и не может быть реально выделена, а данный собственник в доме не проживает и обеспечен другой жилой площадью. С полу­чением денежной компенсации утрачивается право собствен­ности на долю дома1.

Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985. № 5. С. 12.

189

При разрешении спора о праве пользования жилым до­мом, прежде всего, должно быть установлено, кто является его собственником1. Так, при расторжении брака довольно часто возникают споры относительно права собственности на дом супруга, не принимавшего участия в его возведении. По одному из рассмотренных в свое время гражданских дел Верховный Суд СССР дал разъяснение: «Жилой дом, при­надлежащий одному из супругов на праве личной собствен­ности, может быть признан по заявлению другого супруга их общей совместной собственностью, если во время брака он был капитально отремонтирован за счет их общих вло­жений и в результате стоимость дома значительно увеличи­лась. Разрешая такой спор, суд должен выяснить стоимость дома до и после его ремонта»2.

Очевидно, что возможность разрешения подобных спо­ров связана с обстоятельством нахождения супругов в офи­циально зарегистрированном браке. Если же они состояли в фактических брачных отношениях, весьма сложно защитить имущественные права другого супруга, вселившегося в дом после завершения строительства. Однако за лицом, проживающим совместно с собственником дома без регистрации брака, мо­жет быть признано право на дальнейшее пользование жилым помещением, если эти лица ранее вели общее хозяйство3.

Вместе с тем в случаях, когда граждане участвовали в стро­ительстве дома своими силами или средствами с намерением создать общую собственность на дом, они выступают в каче­стве сособственников общей долевой или совместной собствен­ности4.

В домах, квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, договор найма жилого помещения заключается нанимателем с собственником дома, квартиры. Форма догово­ра найма, срок, на который заключается договор, и другие условия, включая плату за пользование жильем, определяются соглашением сторон.

Лицо вправе вселить в нанятое им помещение — незави­симо от согласия собственника — своих несовершеннолетних

1  Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. № 1. С. 41.

2  Бюллетень Верховного Суда СССР. 1985. № 1. С. 14. ' Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. № 5. С. 3.

4 Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1989. № 1. С. 11

190

детей, а если он занимает изолированное помещение, — также супруга и нетрудоспособных родителей.

Вселение других лиц допускается только с согласия соб­ственника.

Наравне с нанимателем жилого помещения члены его семьи, проживающие совместно с ним, приобретают права и обязанности, вытекающие из договора найма. Другие лица, вселенные нанимателем в качестве членов его семьи, име­ют равные с нанимателем (остальными членами его семьи) права пользования жилым помещением, если при вселении не было иной договоренности (ст. 133 ЖК РСФСР).

Граждане, имеющие в личной собственности жилой дом, квартиру, обязаны обеспечивать их сохранность, произво­дить за свой счет текущий и капитальный ремонт, содер­жать в чистоте и порядке придомовую территорию.

2. Собственник уплачивает установленный законодатель­ством налог на недвижимость.

В соответствии с Законом РФ «О налогах на имущество физических лиц» от 9 декабря 1991 г. (с изменениями и до­полнениями на 17 июля 1999 г.)1 объектами налогообложе­ния являются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения. Ставки налога уста­навливаются нормативно-правовыми актами в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости строения, типа использования и по иным критериям в следующих пре­делах: при стоимости имущества до 300 тыс. руб. -- ставка налога до 0,1 %, от 300 тыс. до 500 тыс. руб. — от 0,1 до 0,3%, свыше 500 тыс. руб. — от 0,3 до 2,0%.

От уплаты налогов на имущество освобождаются:

Герои Советского Союза, Герои РФ, а также лица, на­гражденные орденами Славы трех степеней;

инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;

участники гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР из числа военнослу­жащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и уч­реждениях, входивших в состав действующей армии, и быв­ших партизан;

лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной

Собрание законодательства РФ. 1999. № 29. Ст. 3683.

191

безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действую­щей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обо­роне которых засчитывается за выслугу лет;

лица, получающие льготы в соответствии с Законом РСФСР «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также лица, указанные в ст. 2, 3, 56 Закона РФ «О социаль­ной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объедине­нии «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча»;

военнослужащие, а также граждане, уволенные с воен­ной службы по достижении предельного возраста пребыва­ния на военной службе, состоянию здоровья;

лица, принимавшие участие в работе подразделений осо­бого риска;

члены семей военнослужащих, потерявших кормильца.

Налог на строения, помещения и сооружения не упла­чивают пенсионеры, граждане, уволенные с военной служ­бы, родители и супруги военнослужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей, и др.

На основании Закона РФ от 12 декабря 1991 г. «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» (в редакции от 27 января 1995 г.)1 объектами нало­гообложения являются жилые дома, квартиры, дачи, садо­вые домики и т.п.

Ставки налогов исчисляются в зависимости от того, пе­реходит ли жилое помещение по наследству или в порядке дарения.

От налогообложения по этому закону освобождается:

имущество, переходящее в порядке наследования супругу, пережившему другого супруга, или в порядке дарения от од­ного супруга другому;

жилые дома (квартиры) и паенакопления в жилищно-стро­ительных кооперативах, если наследники (одаряемые) про­живали в этих домах совместно с наследователем (дарителем) на день открытия наследства или оформления договора даре­ния;

имущество лиц, погибших при защите СССР и Российской Федерации;

жилые дома, переходящее в порядке наследования ин­валидам I и II групп.

Налоговым кодексом РФ (глава 23 «О подоходном налоге с физических лиц») предусмотрено уменьшение совокуп­ного годового дохода гражданина, который купил жилье или построил квартиру, дачу, садовый домик.

Г. обратился в Верховный Суд РФ с заявлением, в кото­ром поставил вопрос о признании недействительным абз. 22 подп. «в» п. 14 Инструкции Государственной налоговой служ­бы РФ от 29 июня 1995 г. «По применению Закона РФ «О подоходном налоге с физических лиц», ссылаясь на его несоответствие положениям федерального законодательства, в частности Закону РФ «О подоходном налоге с физических лиц»1.

Заслушав объяснения Г., представителей Государственной налоговой службы РФ, Министерства финансов и Министер­ства юстиции РФ, исследовав материалы дела и выслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры РФ, по­лагавшего заявление Г. удовлетворить, Верховный Суд РФ находит заявление обоснованным и подлежащим удовлет­ворению по следующим основаниям.

Согласно подп. «в» п. 6 ст. 3 Закона РФ «О подоходном налоге с физических лиц» совокупный доход, полученный физическими лицами в налогооблагаемый период, умень­шается на суммы, направленные физическими лицами, яв­ляющимися застройщиками либо покупателями, на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, дачи, садового домика на территории Российской Федера­ции, в пределах 5 тыс. установленных законом минималь­ных размеров оплаты трудад учитываемых за трехлетний период2.

Приведенное положение Закона получило детализацию в подп. «в» п. 14 Инструкции Государственной налоговой служ-

Собрание законодательства РФ. 1995. № 2. Ст. 346.

1 Действовал до вступления в силу части второй Налогового кодекса РФ (1 января 2001 г.).

2 Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ этот предел в настоящее время не связан с минимальным размером оплаты труда и составляет фиксированную сумму - 600 тыс. руб. без учета сумм, направляемых на погашение процентов по ипотечным кредитам, израсходованным на новое строительство либо при­обретение дома или квартиры на территории России.

192

193

бы РФ от 29 июля 1995 г. № 35 «По применению Закона Российской Федерации «О подоходном налоге с физических лиц» (далее -- Инструкция). Вместе с тем при издании ука­занной Инструкции Государственная налоговая служба РФ не вправе включать в нее положения, не соответствующие федеральному законодательству.

При рассмотрении настоящего дела установлено, что абзац 22 подп. «в» п. 14 Инструкции не может быть признан соответствующим подп. «в» п. 6 ст. 3 Закона РФ «О подоход­ном налоге с физических лиц», поскольку им введено не предусмотренное законом ограничение. В названном подпункте указано, что совокупный доход не уменьшается в случае при­обретения физическими лицами в собственность жилых до­мов, квартир на основании заключенных договоров мены.

Данное положение Инструкции соответствует закону лишь в случаях, когда названные предметы мены призна­ются равноценными; однако законодательство допускает возможность совершения и иных договоров мены. Так, со­гласно п. 2 ст. 568 ГК РФ в случаях, когда обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, имеющий более низкую цену, должна опла­тить разницу непосредственно до или после передачи товара, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

При совершении таких договоров мены (в частности, при мене неравноценными квартирами) граждане, оплачиваю­щие разницу в ценах предметов мены, фактически направ­ляют суммы доплат на приобретение объектов, указанных в подп. «в» п. 6 ст. 3 Закона РФ «О подоходном налоге с физи­ческих лиц».

Учитывая, что в соответствии со ст. 567 ГК РФ эти граж­дане (физические лица) признаются покупателями жилых домов, квартир, им не может быть отказано в реализации права на уменьшение совокупного дохода на суммы таких доплат.

Поскольку редакция абзаца 22 подп. «в» п. 14 Инструкции не позволяет уменьшать совокупный доход физических лиц в случае приобретения жилых домов, квартир по любым договорам мены, что признается и представителями Госу­дарственной налоговой службы РФ, указанный абзац дол­жен быть признан недействительным.

По вышеизложенным основаниям суд не может согла­ситься с доводами представителей Государственной налоговой службы РФ, Министерства финансов и Министерства юсти­ции РФ о необоснованности заявления Г-ты.

Верховный Суд Российской Федерации решил заявление Г-ты удовлетворить; признать Инструкцию частично незакон­ной1.

3. В законе РСФСР от 4 июля 1991 г. (с изменениями и дополнениями на 1 мая 1999 г.) «О приватизации жилищного фонда» провозглашен принцип: обслуживание и ремонт при­ватизированных жилых помещений осуществляется с обяза­тельным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств их собственников (ст. 21) по ставкам, установ­ленным для обслуживания данного фонда.

При этом собственники жилых помещений вправе самосто­ятельно определять организацию для обслуживания, включая государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы, частные фирмы и иные субъекты хозяйствования.

Обслуживание и ремонт жилого дома в целом осуществ­ляется жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строитель­ными организациями, обслуживающими этот дом до начала приватизации, кроме тех квартир, собственники которых из­брали иные организации.

Собственники жилых помещений участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного обо­рудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими пло­щади в этом доме.

Во исполнение законодательных актов о жилищно-комму­нальной реформе Минстроем РФ 20 августа 1996 г. (в редакции от 11 декабря 1997 г.)2 утверждено Положение о формирова­нии договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяй­стве. Согласно этому документу собственник жилищного фон­да и объектов коммунального назначения (органы местного

1  Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. № 2.

2 Экспертиза — Закон. 1998. № 24. июнь.

194

195

самоуправления, предприятия и организации государствен­ного жилищного фонда, юридические и физические лица) непосредственно или через уполномоченные им органы -службы заказчика, управляющие компании, выступает заказ­чиком на обслуживание, содержание, ремонт и развитие объек­тов жилищно-коммунального хозяйства, находящихся в его собственности, а также на предоставление услуг потребите­лям.

Организации жилищно-коммунального хозяйства выпол­няют функции подрядчиков (исполнителей работ) по об­служиванию, содержанию и ремонту объектов жилищно-коммунального хозяйства, а также предоставлению услуг.

Договоры на обслуживание, содержание, ремонт объек­тов жилищно-коммунального хозяйства должны заключаться службой заказчика или управляющей компанией, как прави­ло, на конкурсной основе с привлечением организаций-под­рядчиков различных организационно-правовых форм. Систему договорных отношений можно классифицировать на следую­щие группы:

а)  договоры на обслуживание между органами местного самоуправления (службами заказчика, управляющими ком­пании) и организациями жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственности. Эти договоры преимуществен­но охватывают отношения по обслуживанию, содержанию и ремонту непосредственных объектов жилищно-коммунального хозяйства, мелкий ремонт оборудования (уборка территорий, водоснабжения и т.п.);

б) договоры между юридическими лицами, товариществами собственников жилья и гражданами, имеющими в собствен­ности жилищный фонд или объекты коммунального назначе­ния, и организациями различных форм собственности. В част­ности, эти договоры призваны регулировать отношения по эксплуатации мест общего пользования, распределению рас­ходов между собственниками;

в)  договоры между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых помещений; имеется в виду заклю­чение договоров социального и коммерческого найма;

г) договоры между организациями жилищно-коммуналь­ного хозяйства различных форм собственности и организа­циями - - потребителями услуг. Потребителями жилищно-коммунальных услуг могут быть и предприятия, учрежде-

196

ния, организации, имеющие в своем ведении жилой и не­жилой фонд, требующие обслуживания и ремонта;

д) договоры между организациями различных видов дея­тельности жилищно-коммунального хозяйства. Эти договоры охватывают взаимоотношения между территориальными орга­нами жилищно-коммунального хозяйства (ПТЖКХ, ЖЭК), пользующимися правами юридического лица, со специализи­рованными организациями газовых, канализационных и по­добных служб.

Перечисленные виды договоров должны содержать усло­вия: качества, надежности и экологической безопасности про­изводимых работ, сроки выполнения, оплаты, санкции, при­меняемые к каждой из сторон в случае нарушения условий договора, о порядке разрешения споров.

В текст договора должны включаться также условия, ха­рактеризующие возможность получения потребителем услу­ги, соответствующей обязательным требованиям нормативов, стандартов, санитарных правил и норм; повышенную ответ­ственность исполнителей за нарушение порядка и условий пре­доставления услуг, защиты прав потребителей.

Защита прав потребителей в сфере жилищно-коммуналь­ного хозяйства осуществляется на основе правил пользования жилыми помещениями и предоставления коммунальных ус­луг. Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. утверждены «Правила предоставления коммунальных услуг» и «Правила предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов» (с изменениями и дополнениями на 13 ок­тября 1997 г.)1. Правила предусматривают меры ответственнос­ти за качество услуг, вред, причиненный жизни и здоровью потребителя.

Вопросы защиты прав граждан в рассматриваемой сфере регламентируются и Законом РФ от 7 февраля 1992 г. «О за­щите прав потребителей» (в редакции от 17 декабря 1999 г.)2.

Как предусматривается в постановлении Пленума Вер­ховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. «О практике рассмотре­ния судами дел о защите прав потребителей» (с изменениями и дополнениями от 25 октября 1996 г.)3 отношения, регули-

1  Собрание законодательства РФ. 1997. № 42. Ст. 4788.

2 Собрание законодательства РФ. 1999. № 51. Ст. 6287.

3  Российская газета. 1997. 5 февр.

197

руемые законодательством о защите прав потребителей, мо­гут возникать из договоров купли-продажи; аренды, включая прокат; найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг по обес­печению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению на­нимателю нЪобходимых коммунальных услуг, проведению те­кущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п. 1).