4.4. Реализация прав на жилую площадь владельцами жилищных сертификатов

Выпуск и обращение жилищных сертификатов регла­ментированы Положением, утвержденным Указом Прези­дента РФ от 10 июня 1994 г. (с изменениями и дополнения­ми от 2 апреля 1997 г.)2.

Жилищные сертификаты — особый вид облигаций с ин­дексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих пра­во их собственника на: а) приобретение квартиры на услови­ях приобретения пакета жилищных сертификатов; б) полу­чение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым вла­дельцем (юридическим или физическим лицом, приобретаю­щим сертификат) денежных средств на строительство опре­деленной общей площади жилья, размер которой не меняется

1  Бюллетень Верховного Суда РФ, 1993. № 6. С. 1.

2 Собрание законодательства РФ. 1993. № 7. Ст. 694; 1997. № 14. Ст. 1607.

178

течение установленного срока действия жилищного сер­тификата.

В качестве эмитентов жилищных сертификатов выступают юридические лица — заказчики на строительство жилья, име­ющие права на отведенный в установленном порядке земель­ный участок под жилищное строительство и проектную доку­ментацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права (за исключением банков, иных кредитных учреждений, товарных и фондовых бирж).

Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей площади жилья) не может превышать размеры общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств. В жилищном сертификате указывается срок его действия. В нем также долж­ны содержаться реквизиты, связанные с предварительными условиями договора купли-продажи квартиры, заключаемого эмитентом с собственником определенного количества жи­лищных сертификатов, размер и цены общей площади жи­лья и др.

Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право заключить с эмитентом договор купли-прода­жи на приобретение (при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости) квартиры либо требовать погаше­ния жилищного сертификата по номинальной стоимости, рассчитанной в соответствии со схемой индексации.

В целях обеспечения постоянным жильем военнослужащих, уволенных с военной службы, некоторых других категорий граждан Правительство РФ 20 января 1998 г. утвердило целе­вую программу «Государственные жилищные сертификаты»1. Как отмечается в тексте программы, уровень доходов граж­дан, увольняемых с военной службы, при существующих це­нах не позволяет им приобрести жилье за счет собственных средств. В связи с этим программа предусматривает, что право на получение безвозмездных субсидий имеют граждане, Увольняемые или уволенные с военной службы, общая про-олжительность военной службы которых составляет более ' лет, не имеющие жилплощади для постоянного прожи-

Собрание законодательства РФ. 1998. № 5. Ст. 615.

179

"

вания на территории России и за ее пределами и признан­ные нуждающимися в улучшении жилищных условий, а>гак-же граждане, уволенные с военной службы и подлежащие переселению из закрытых и обособленных военных городков.

Размер безвозмездной субсидии составляет 80% от стоимо­сти жилья, приобретаемого по социальной норме. Недостаю­щие 20% граждане должны оплатить за счет собственных средств или банковского кредита.

Постановлением Правительства РФ от 29 марта 1999 г. «Вопросы реализации Президентской программы «Государ­ственные жилищные сертификаты»1 внесены изменения в ранее принятые нормативные правовые акты по жилищ­ным сертификатам. В частности, срок действия государствен­ных жилищных сертификатов составляет 9 месяцев с даты их выдачи.

Среди военнослужащих ряда республик, краев и облас­тей бытует мнение о ненадежности получения жилья через «жилищные сертификаты», об отсутствии действенных га­рантий.

Ч. обратился в Верховный Суд РФ с просьбой о признании незаконной федеральной целевой Программы «Государствен­ные жилищные сертификаты», утвержденной Правительством РФ от 20 января 1998 г. По его мнению, Программа фактически на 5 лет приостанавливает государственные гарантии на пре­доставление военнослужащим жилых помещений, отменяет основной способ обеспечения военнослужащих жильем через органы местного самоуправления по договорам социального найма, нарушает права военнослужащих, предусмотренные Законом РФ «О статусе военнослужащих», на бесплатное по­лучение жилья».

Как отметил Верховный Суд РФ в своем решении от 2 апре­ля 1998 г., «участие в Программе является добровольным; если получатель государственного жилищного сертификата по ка­ким-либо причинам не смог решить своей жилищной пробле­мы в установленные сроки и не воспользовался средствами, выделенными ему безвозмездной субсидией, он сохраняет право на улучшение жилищных условий как очередник на получение государственного или муниципального жилья. Только после приобретения жилья по государственным

жилищным сертификатам граждане — участники Программы исключаются из списка очередников на улучшение жилищ­ных условий. Суд не может согласиться с доводами Ч., что оспариваемая Программа ущемляет права военнослужащих, поскольку она (Программа) не исключает возможности по­лучения жилых помещений в порядке ст. 15 Закона «О ста­тусе военнослужащих» (в частности, получения служебной жилой площади); участие в Программе возможно только на добровольной основе»1.

Прошедшие шесть лет показали: эти сертификаты являются пока ненадежным средством удовлетворения жилищных по­требностей; они не гарантируют права владельцев ценных бумаг на заключение договора купли-продажи и получе­ние жилья. Причины тому — малые объемы, неустойчивое финансирование средств через бюджет на безвозмездные суб­сидии, кредиты; слабая материально-техническая база строи­тельных организаций, отсутствие материальных стимулов.

Время показало нестабильность и противоречивость систе­мы нормативно-правовых актов о жилищных сертификатах. По смыслу актов, принятых в 1999—2000 гг., жилищные сер­тификаты могут быть приобретены только военнослужащими и приравненными к ним лицами (в частности, работниками органов внутренних дел). Анализ разного рода моделей жилищ­ных сертификатов показывает, что в связи с их выпуском ре­альные жилищные обязательственные правоотношения не воз­никают, права владельцев на жилье не гарантируются2.