2.4. Учет коммунальных расходов по арендованному имуществу

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества. Так сказано в пункте 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ. Это значит, что арендуемое помещение должно сдаваться в аренду в пригодном для эксплуатации виде - с освещением, отоплением, водоснабжением и т. д.

В договоре аренды надо указать порядок пользования коммунальными услугами. Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ, арендатор несет расходы по содержанию арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.

На практике встречается два варианта оплаты коммунальных услуг по арендуемому имуществу. Суть первого варианта состоит в том, что стоимость этих услуг включается в арендную плату. При этом сумму арендной платы делят на две части: постоянную (это собственно плата за пользование помещением) и переменную (она равна сумме коммунальных платежей, которые меняются от месяца к месяцу). Обратите внимание: в договоре аренды необходимо указать, что переменная часть платежа - это плата за пользование помещением.

При втором варианте арендатор оплачивает коммунальные расходы отдельным платежом. При этом он может заключить договоры на обслуживание со специализированными организациями (энерго-, тепло-, водоснабжающими и др.). В этом случае размер арендной платы определяется без учета стоимости коммунальных услуг.

Обратите внимание: заключив договор с энергоснабжающей организацией, абонент обязуется не только оплачивать принятую энергию, но и соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Так сказано в статье 539 Гражданского кодекса РФ. При этом договор энергоснабжения заключается с абонентом лишь в том случае, если у последнего есть энергопринимающее устройство, которое отвечает установленным техническим требованиям.

Но арендатор далеко не всегда может заключить договор с энергоснабжающей организацией. И тогда ему приходится перечислять деньги за коммунальные услуги на счет арендодателя. Долгое время налоговые органы утверждали, что в этом случае арендатор не может включить сумму таких платежей в состав расходов, которые учитываются при налогообложении прибыли. Аргумент был такой: для продажи электрической и газовой энергии нужна лицензия. Этого требовал Федеральный закон от 25 сентября 1998 г. N 158-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности".

Но с 11 февраля 2002 года на смену этому закону пришел новый одноименный Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ. А в нем уже отсутствует требование о лицензировании деятельности по продаже энергии. Таким образом, теперь арендодатели смогут беспрепятственно перепродавать энергию, воду и газ арендаторам. А последние вправе включить суммы таких платежей в состав расходов, которые уменьшают налогооблагаемую прибыль.

Однако имейте в виду: в нашей стране вода, электричество и тепловая энергия продаются по государственным тарифам. Поэтому арендодателю лучше выставлять арендатору счет за коммунальные услуги на ту сумму, которую он уплачивает за эти услуги специализированным организациям.