Вступление из 2003 года

В первой половине 1990-х годов тема строительства системы регистрации прав на недвижимое имущество обсуждалась взахлеб. Россия выбирала свою национальную систему укрепления прав на недвижимое имущество. Мировой опыт предлагал выбор из двух вариантов: либо Актовая система, либо Титульная, то есть либо система регистрации актов с недвижимостью (сделок), либо система регистрации прав на недвижимое имущество. В целом в выборе сомневаться не приходилось - Россия традиционно, в том числе и в советский период, придерживается Континентальной правовой системы и в этом смысле имеет очень много общего именно с теми странами, в которых утвердилась Титульная система, причем в самом академическом ее варианте. Кроме того, выбор Титульной системы был завещан нам и нашими дореволюционными предками (тогда она называлась Ипотечной системой).

Знакомство с началами Титульной системы поражало логикой и рациональностью ее конструкции. Дело в том, что эта система представляет собой именно конструкцию, состоящую из различных блоков, которые слаженно работают как детали единого механизма. Механизм отличается тем, что он всегда является продуктом выдумки и целенаправленного изготовления. Каждая деталь должна отвечать строго заданным параметрам и занимать строго определенное место. Чуть не та характеристика детали - и механизм просто не работает, он уже не механизм, а груда бесполезных диковинок. Поэтому механизм нельзя получить путем эволюции из чего-то иного. Например, "вырастить" цветной телевизор из черно-белого, постоянно совершенствуя последний, невозможно - требуется придумать новую схему и целенаправленно собрать ее. Деталями традиционной Титульной системы, представляющими собой и институциональные образования, и правовые нормы, и процедурные правила, и чисто технические детали, являются:

Реестр прав на недвижимое имущество;

Кадастр недвижимости;

Кадастровый номер, связывающий материалы реестра прав и кадастра недвижимости;

Возникновение права путем занесения записи о нем в реестре прав (регистрации) и бесповоротность зарегистрированного права добросовестного приобретателя;

Страховой компенсационный фонд;

Процедура первичной регистрации;

Публичная открытость сведений реестра и кадастра.

При разработке проекта закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обнаружилось, что наше законодательство не готово обеспечить строительство этого механизма требуемыми деталями. Проблемы возникли буквально во всех пунктах. В том числе и в вопросе о бесповоротности права собственности добросовестного приобретателя.

Однажды, где-то в 93-94 годах в Санкт-Петербурге во дворце графа Шувалова (Фонтанка, 21) состоялся семинар, посвященный этому проекту, с участием его основных авторов. Естественно, остальные участники приступили к ним с претензией на то, что принцип бесповоротности права не предусмотрен, а следовательно, государственная регистрация права никакой защиты права не обещает - зачем вообще тогда создавать эту систему? Авторы пожимали плечами и удивлялись - как это можно провозглашать бесповоротность права, пусть и зарегистрированного. Например, суд решит, что право принадлежит не тому, чье право зарегистрировано, а другому... Наконец прозвучал прямой вопрос - а если так, если регистрация не гарантирует права, зачем тогда собственнику его регистрировать, в чем его резон? На это прозвучал ответ - а как же, если он не зарегистрирует право на объект недвижимости, он не сможет его продать. То есть смысл государственной регистрации права разработчики закона о системе регистрации видели лишь в формальном ритуале, совершив который собственник получает возможность распорядиться своим правом! В принципе они с тем же успехом могли предусмотреть и любой другой ритуал - например, перелезть через свой дом без помощи альпинистского оборудования, или проглотить известную величину штукатурки с его фасада.

Но никого переубедить не удалось, тем более, что против бесповоротности стоял и Гражданский Кодекс (глава 20).

Наконец закон был принят. Что ожидалось от этого, то и пришлось наблюдать в массовых проявлениях - люди покупали квартиры, регистрировали право на них и затем лишались его, теряя деньги, вложенные и в покупку и в ремонт. Та же участь не миновала и коммерческую недвижимость, и даже крупные объекты весьма солидных лиц, например банков. На протяжении всего периода с момента принятия закона до самого последнего времени велись разговоры и в прессе, и на профессиональных конференциях о том, что отсутствие защиты права добросовестного приобретателя представляет собой критически невозможный порок отечественной системы регулирования в сфере недвижимости. Но законодатели помалкивали, удивляясь только - что это инвестиции в нашу страну не идут, а отечественный капитал бежит из страны, что это ипотека не работает и т.д. Наконец, несколько пострадавших граждан обратились в Конституционный суд, и тот 21 апреля 2003 года вынес постановление: суды неправильно обижали добросовестных приобретателей, лишая их прав; но соответствующая статья Гражданского Кодекса (ст. 167, п.п. 1 и 2) все же правильная. Смысл этого постановления понять можно лишь с трудом и то без гарантии, что правильно. В любом случае обнаруживается сложность, запутанность и неоднозначность нашего законодательства о добросовестном приобретателе, в которой разобраться может лишь толмач самой высокой квалификации. В качестве примера ясности и однозначности, которая позволяет любому гражданину при пользовании законом обойтись без услуг толмача, можно привести § 929 Гражданского Уложения Германии:

Вследствие отчуждения, произведенного посредством передачи права собственности на вещь во исполнение заключенного между сторонами соглашения о передаче, приобретатель становится собственником, даже если вещь не принадлежала отчуждателю, за исключением тех случаев, когда он в момент приобретения права собственности действовал недобросовестно.

Любопытно, что до революции 1917 г. в процессе разработки законодательства, при введении которого в России должна была установиться Вотчинная система - так называлась российская модель Титульной системы регистрации - шли горячие споры о принципе бесповоротности зарегистрированного права. Приводимое ниже исследование посвящено именно этому вопросу, и как видно из текста, автор отнюдь не был сторонником введения этого принципа, по крайней мере поспешно и безоглядно. Что ж, тем интересней его доводы и аргументация. Как всегда, дореволюционный источник поражает основательностью, богатой аргументацией, обилием примеров и фактов, не лишних и для нынешнего читателя.

При том, что автор в целом оставался противником принципа бесповоротности зарегистрированного права, он все же не закрывал глаза на несовершенства, вызываемые отсутствием этого принципа:

Но в общем нельзя не сознаться, что отсутствие прочности и твердости прав на недвижимое имущество составляет одну из слабых сторон нашего юридического быта, и что самая возможность отсуждения имения или признания закладной недействительною, как дамоклов меч висящая над каждым приобретателем и залогодержателем имения, весьма гибельно влияет на развитие у нас вотчинного оборота и кредита.

Данный текст представляет собой сканированный и отредактированный текст ксерокопии оригинала. Редакция заключалась лишь в приведении его к современной орфографии.

Знакомиться с данным текстом рекомендуется в паре с другим - Мысли об устройстве ипотечного порядка в России (М.К. Цеймерн, 1862).

Никонов Павел Николаевич,

архитектор, Санкт-Петербург,

2002-июль 2003