II.

То же начало по отношению к недвижимому имуществу было принято и во французском гражданском кодексе 1804 года, расходящемся с римским правом лишь во взгляде на момент перехода собственности, именно - приурочивающем его не к передаче, а к совершению сделки (ст. 1183, 1583). Ст. 2182 кодекса прямо постановляет: le vendeur ne transme à I'acquéreur que la propriété et les droits qu'il avait lui même sur la chose vendue, т. е. продавец переносит на приобретателя право собственности и другие права на имущество лишь в том объеме, в каком они принадлежали ему самому.

Первоначальная редакция ст.2182 была иная; именно в ней говорилось, что в силу транскрипции имение переходит к новому собственнику лишь с теми правами, какие принадлежали предшественнику его в праве собственности (I'immeuble ne passe au nouveau propriêtaire qu'avec les droits qui appartenaient au précédent). Но в виду принятого государственным советом начала, что продавец не может перенести на покупщика права собственности, если сам не был собственником, ст. 2182 получила настоящую, более ясную и категоричную редакцию. Подтверждением начала, выраженного в ст. 2182 гр. код., служит ст. 717 (по прежнему изданию 731) код. гр. суд., определяющая, что "окончательное присуждение имения (с публичного торга) переносит на приобретателя только те права собственности на имение, коими пользовался должник".

Из этих общих постановлений само собою вытекает право собственника на отыскание имения из владения лиц, приобретших его от несобственника (action en revendication). На истце лежит в таком случае обязанность доказать свое право собственности.

Вопрос о пределах этой обязанности представляется весьма спорным во французской юридической литературе.

Одни, напр. Лоран, полагают, что истец, как при римской виндикации, должен удостоверить не только факт законного перехода к нему имения, но и законность всех предшествующих переходов, или же доказать, что он приобрел имение по давности. Другие, напр. Обри и Ро, не требуют от истца столь безусловного доказательства его права собственности и находят достаточными доказательство истцом лучших, сравнительно с ответчиком, прав на имение, распространяя таким образом условия римского публицианского иска, не допускаемого по французскому праву [Впрочем, вопрос о допустимости по французскому праву публицианского иска весьма спорный - см. Аubry еt Rau, т.II, § 219, примеч. 1.], на иск о праве собственности. Как бы то ни было, добросовестность и законный способ приобретения имения не служат возражением против истца, доказавшего свое право собственности, а имеют значение лишь для взаимных расчетов тяжущихся при возврате имения истцу. Следовательно, в общем, французская revendication основана на тех же началах, как и римская rei vindicatio, именно - на признании за собственником безусловного права отыскивать свое имение из чужого владения (ubi rem meam invenio, ibi eam vindico). 23 марта 1855 г. издан во Франции закон о транскрипции. Этот закон не представлял собою нововведения, а являлся как бы возобновлением порядка, установленного в эпоху революции законом 11 брюмера VII года, по которому все акты о переходах имений и вотчинных прав, поскольку имения и права эти могли являться предметом ипотек, подлежали записке (транскрипции) в особые реестры (registres de la conservation des hypothèques), по месту нахождения имений, и только в таком случае получали силу относительно третьих лиц.

Составители гражд. кодекса 1804 г. отступили от начала закона 11 брюмера, удержав транскрипцию, как условие для действительности сделки в отношении третьих лиц, лишь при дарственных и завещательных распоряжениях. Вне этих случаев транскрипция имела, по кодексу, значение простой формальности, необходимой для очищения имений от привилегий и ипотек и для применения к обременяющим имение ипотекам и привилегиям 10 и 20 летней давности; кроме того, при продаже имения транскрипция сохраняла за продавцом привилегию, принадлежавшую ему, по закону, в обеспечение недополученной им покупной цены. В силу закона 23 марта 1855 г. все возмездные сделки, влекущие за собой переход, при жизни сторон, права собственности на недвижимые имения, напр., продажа, мена, предбрачные договоры, хотя и переносят право собственности между сторонами, но по отношению к третьим лицам, приобретшим какие-либо права на имение и укрепившим их за собою законным порядком, считаются действительными лишь в том случае, если записаны (transcrits) в подлежащие реестры. Таким образом, закон 1855 г. создает как бы двойственную собственность. В одно и тоже время является два собственника: с одной стороны незаписанный в ипотечный реестр приобретатель, становящийся собственником по отношению к продавцу, с другой - продавец, продолжающий в отношении третьих лиц считаться собственником. Логически такая двойственность противоречит самому понятию собственности, как права безотносительного, обязательного для всех, существо которого именно и заключается в полном, безусловном господстве над вещью. Логически нельзя и представить себе, чтоб кто-либо по отношению к одним лицам был собственником, а по отношению к другим - не был им. Избежать этой двойственности можно было бы, признав транскрипцию необходимым условием для приобретения права собственности на недвижимые имения. Но, по замечанию Лорана, это было бы слишком для всех стеснительно, тем более, что указываемая двойственность собственности существует только в теории, а на самом деле право собственности, по-прежнему, переходит в силу соглашения, и все значение закона 1851 г. сводится к тому, что в редких, исключительных случаях обмана и недобросовестности со стороны отчуждателя, приобретатель имения, не выполнивший формальности транскрипции, лишается приобретенного права собственности. Закон 1855 г. был вообще направлен к приданию сделкам по имениям большей твердости и прочности, к большему обеспечению прав добросовестных приобретателей имения. Поэтому, с первого взгляда казалось бы, что им установляется бесповоротность прав, записанных в ипотечные реестры, что транскрипция вполне ограждает приобретателя от споров лиц, не числящихся в этих реестрах. На самом деле это не так. Транскрипция защищает приобретателя лишь от споров лиц, приобретших имение от того же лица, как и приобретатель. Если напр. C, купивший имение у A, записался в ипотечный реестр, то хотя бы впоследствии оказалось, что A еще раньше продал то же имение лицу B, - C будет пользоваться преимуществом, раз успел совершить транскрипцию раньше В. Но дело представится в ином виде, если B производит свое право не от A, а напр. от D, предшественника A в праве собственности. Здесь недостаточно уже для C факта записки его акта приобретения в ипотечный реестр, а требуется также, чтоб А, от которого С приобрел имение, был записан в реестре. В противном случае А, в силу общего начала, не мог передать лицу С больше прав, чем самому ему принадлежало, и потому, если за незапискою А в ипотечный реестр А должен был бы, в случае спора, уступить лицу В, то это одинаково относится и к С, преемнику лица А в праве собственности, хотя бы С был записан в ипотечном реестре раньше В. Таким образом, по закону 1855 г. права приобретателя имения не становятся чрез транскрипцию безусловно бесповоротными. Напротив, если из ряда предшественников приобретателя в праве собственности хотя бы один оказался незаписанным в ипотечный реестр, права приобретателя могут подлежать спору. Поэтому приобретению имения всегда должна предшествовать справка по ипотечному реестру. Однако, если б даже по реестру оказалось, что все предшествующие переходы права собственности были записаны в ипотечном реестр, приобретатель все же не может быть вполне уверен в непоколебимости и бесспорности своего приобретения, ибо, в силу общего начала, транскрипция не переносит на приобретателя больших, против принадлежавших отчуждателю, прав, и потому недействительность какого-либо из предшествующих переходов имения не покрывается последующими транскрипциями и всегда может служить основанием к спорам против прав приобретателя. Единственным, вполне достоверным и неопровержимым доказательством права собственности остается и после закона 1855 г. давность. Но и с этой точки зрения предварительная справка покупщика имения с ипотечным реестром весьма полезна: покупщик может проследить по этому реестру все предшествующие переходы имения и, последовательно восходя от одного перехода к другому, удостовериться, что имение бесспорно принадлежит отчуждателю в виду истечения тридцатилетней давности. Излагаемый здесь взгляд на силу и последствия закона 1855 г. заимствован у Лорана (ср. напр. т. XXIX §§ 163 и 164) и у Обри и Ро (т. II § 209 примеч. 99). Во французской юридической литературе существует и другое мнение (напр. у Pont, des privileges et hypothèques §§ 261 и 1292), придающее более широкое значение транскрипции. Разбор этих мнений не входит в нашу задачу, почему мы и ограничились приведением взглядов тех писателей, которые казались нам наиболее авторитетными. Во всяком случае, как ни толковать закон 1855 г., он представляется отступлением от общего начала, по которому нельзя передать другому больше прав, чем сам имеешь, уж потому, что из двух продаж имения, совершенных одним и тем же лицом, он отдает преимущество не той, которая последовала раньше, а той, которая была раньше записана в ипотечный реестр, хотя в момент совершения ее продавец, в силу ст. 1583 гр. код., не был уже собственником. Постановление это было вызвано необходимостью оградить приобретателей имений от недобросовестности продавца.