III.

Закон 1855 г. остановился на полдороге. Более последовательными оказались германские ипотечные законодательства, родоначальником которых был прусский ипотечный устав 1783 г. Начала, принятые в них, коренятся в древнейшем юридическом быту германцев, у которых отчуждение и залог недвижимой собственности происходили всегда гласно, при участии общественной власти и обставлялись торжественными формальностями. Правда, впоследствии, под влиянием римского права, водворилась почти повсеместно негласность переходов земельной собственности и возникла целая система тайных привилегий и залогов, но уже начиная с XVIII столетия идет ряд попыток вернуться к прежним германским началам. Это вызывалось необходимостью. Отсутствие гласности в области поземельных сделок лишало их твердости и прочности. Все зависело от большей или меньшей добросовестности отчуждателей и залогодателей. Самые предусмотрительные покупатели не были вполне ограждены от споров: имение всегда могло оказаться непринадлежавшим отчуждателю или раньше проданным другому лицу. Точно в таком же положении находились лица, помещавшие свои капиталы под залог недвижимости, так как никогда не могли быть уверены в том, что имение не обременено другими долгами и залогами и что залогодатель есть действительный собственник имения.

Между тем жизнь шла своим чередом. В числе выдвинутых ею в XVIII и XIX столетиях потребностей одною из главных является развитие земельного кредита. Отсюда все более и более усиливающееся стремление к преобразованию области поземельных правоотношений. Главный недостаток заключался здесь в отсутствии гласности. Этим, само собою, определилось направление и задачи реформы. В основу ее везде положена гласность (Offentlichkeit, Publicitat), хотя пределы применения таковой не везде определены одинаково [При дальнейшем изложении мы будем, главным образом, иметь в виду прусские ипотечные законы 5 мая 1872 г.].

Все касающиеся имений сведения сосредоточиваются в вотчинной (ипотечной) книге (Grund, Hypothenbuch), ведение которой принимает на себя правительство. Каждое имение получает в этой книге особый отдел (Folium, Blatt). В вотчинной книге означаются: пространство и состав имения, название и местоположение его, лицо, которому оно принадлежит, вотчинные права и долги, обременяющие имение, ограничения собственника в праве распоряжения и т. п. данные. Вотчинная книга гласна; она доступна рассмотрению каждого [Ст. 7 австр. ипот. зак. 28 июля 1871 г.: вотчинная книга гласна; каждый вправе рассматривать ее в присутствии должностного лица вотчинного установления и получать из нее копии и выписки, выдаваемые хранителем вотчинных книг за его ответственностью.], по крайней мере, каждого, имеющего в том интерес [Ст. 19 прусск. полож. о вотч. кн. 1872 г.: рассматривать вотчинную книгу... дозволяется каждому, кго, по мнению начальника вотчинного установления, имеет в том законный интерес.]. Гласность вотчинной книги дает возможность лицам, вступающим в сделку с собственником имения, ознакомиться предварительно с юридическим, даже отчасти экономическим положением последнего. Но этого мало. Следовало принять меры к тому, чтобы вотчинная книга не вводила в заблуждение лиц, на основании ее действующих. Конечно, гласность вотчинной книги, сама по себе, уж в значительной степени устраняет ошибки и злоупотребления, но они все же возможны, на практике даже неизбежны. Между тем, раз вотчинная книга признана гласною, общедоступною, раз ей придано значение официального источника сведений об имении, каждый вправе полагаться на достоверность заключающихся в ней данных, вправе рассчитывать, что правительство, взявшее на себя ведение вотчинной книги, примет на себя и ответственность за верность ее. И вот, законодатель объявляет вотчинную книгу полным и достоверным источником сведений, для внесения которых она назначена: что написано в вотчинную книгу, то достоверно; чего нет в ней, то не существует. Приобретение, переходы и прекращение вотчинных прав на имение должны происходить по вотчинной книге. Собственником, залогодержателем имения считается лишь тот, кто числится таковым в вотчинной книге. Пусть в действительности ему не принадлежит право собственности или право залога, - это не меняет дела: истина должна уступить здесь принятой законодателем фикции о достоверности вотчинной книги.

Таким образом, гласность необходимо ведет к признанию бесповоротными прав, приобретаемых на основании вотчинной книги.

Тою же гласностью объясняются и так называемые начала специальности и старшинства (Specialität und Priorität). В самом деле, раз из вотчинной книги должны явствовать все обременяющее недвижимую собственность долги и права, а книги эти приурочены к определенным вотчинным единицам, то тем самым делается невозможным внесение в вотчинную книгу залогов и прав на неопределенное недвижимое имущество. Несовместимо с гласностью вотчинной книги и внесение в нее долгов на неопределенную сумму. Оттого везде, с введением ипотечной системы, исчезли вместе с тайными ипотеками и так называемые общие ипотеки (hypotheka generalis), относившиеся не к определенным имениям, а ко всему (настоящему и будущему или только настоящему) имуществу должника; прекратилось также установление ипотек на неопределенную сумму.

Затем, в виду гласности вотчинной книги, необходимо, чтоб из нее было ясно, в каком отношении находятся между собою внесенные в нее права и в каком порядке они подлежат удовлетворению из имения. Иначе старшинство прав, внесенных в вотчинную книгу, оказалось бы зависящим от случайных, вне книги лежащих обстоятельств, что опять-таки не соответствует понятию о вотчинной книге как о полном источнике сведений о юридическом положении имения. Вступающий в сделку с собственником имения был бы лишен при этом возможности расчесть, какое место займет его право в ряду прочих вотчинных прав, а такой расчет для него весьма важен, ибо им определяется степень обеспеченности его права. Необходимо, следовательно, чтоб старшинство вотчинных прав было приурочено к вотчинной книге: именно оно должно определяться временем или порядком внесения в нее прав [Согласно ст. 17, 34 и 36 прусск. зак. 1873 г. о приобр. пр. собств. и ст. 45 прусск. полож. о вотч. кн., старшинство определяется: между записями одного и того же отдела - порядком внесения, между записями разных отделов - днем внесения.].

Возвращаясь к началу бесповоротности, мы в той же самой гласности, из которой оно вытекает, находим и пределы, ограничивающие его применение.

В силу начала гласности, вотчинная книга считается достоверною и, вследствие того, признаются бесповоротными такие права, которые приобретены на основании вотчинной книги. Значит, для признания права бесповоротным требуется приобретение права на основании вотчинной книги. Приобретатель должен в момент приобретения основываться на данных вотчинной книги, полагаться на верность их. В таком положении может находиться лишь тот, кто не принимал участия в сделке, на основании которой внесены данные, приводимые им в защиту своего права. Если же он или наследодатель его участвовали в этой сделке, то он не может основывать своих расчетов на записи о такой сделке, ибо, по общим началам гражданского права, обязан подчиняться всем последствиям сделки, независимо от того, в каком бы виде она ни была внесена в вотчинную книгу. Вот первое ограничение начала бесповоротности.

Затем и про такого приобретателя, который знает, что оправдывающие его приобретение данные вотчинной книги неправильны, никак нельзя сказать, что он действует на основании ее. Следовательно и он не подходит к числу лиц, ограждаемых бесповоротностью. Напротив, его права всегда могут быть оспорены на основании таких данных, которые хотя и не явствовали из вотчинной книги, но были известны ему в момент приобретения им права. Таким образом вотчинная книга, по самому назначению своему, ограждает лишь добросовестных приобретателей прав. Это и справедливо. Закон не может и не должен покровительствовать недобросовестности; иначе поколеблено было бы наше уважение к закону.

Оправданием бесповоротности прав, приобретаемых по вотчинной книге, служит фикция о достоверности последней. В тех случаях, когда вотчинная книга расходится с действительностью, когда следовательно приобретение права основано на неверных данных, бесповоротность такого приобретения является отступлением от общих норм гражданского права и всегда сопряжена с нарушением чьих-либо законных прав. Понятно отсюда стремление законодателя ограничить применение бесповоротности, по возможности, тесными рамками, допуская ее лишь там, где того требует необходимость. Такая необходимость представляется в случае добросовестного приобретения вотчинного права по возмездной сделке. Приобретатель должен быть здесь огражден от признания его права недействительным: он действовал добросовестно, в расчете на верность вотчинной книги; он приобрел право не даром, а за известный эквивалент. Лишить его приобретенного им права значило бы совершенно незаслуженно подвергнуть его ответственности, иногда весьма тяжелой, за чужую недобросовестность, значило бы идти в разрез с самой целью ипотечной системы, заключающеюся в упрочении земельного кредита. Совершенно иначе представляется дело при безвозмездных сделках. По самому существу своему, эти сделки основаны не на взаимных расчетах сторон, а на щедрости одной из них; приобретателю нет здесь надобности справляться с вотчинной книгою: он не подвергается никакому риску, не уплачивает никакого вознаграждения за приобретаемое им право. Отсуждение от него последнего равносильно потере им случайно и даром полученной выгоды и не влечет для него прямого ущерба. Наоборот, чрез признание его приобретения бесповоротным, всегда нарушаются чьи либо законные права. Жертвовать этими правами, с исключительной целью доставить выгоду приобретателю по безмездной сделке, было бы очевидно слишком несправедливо. К тому же защита прав, приобретаемых безвозмездно, не входит в задачу ипотечных законодательств, как не имеющие прямого отношения к земельному кредиту.

Этими соображениями объясняется, почему во многих ипотечных законодательствах (напр, в прусском) [По ст. 9 прусск. зак. 5 мая 1872 г. о приобр. пр. собств. запись о переходе права собственности и вытекающие из него последствия могут быть оспорены на основании общих начал гражданского права. Но права, приобретенные до того третьими лицами возмездно и добросовестно, на основании вотчинной книги, остаются в силе.] бесповоротностью пользуются лишь права, приобретенные по возмездным сделкам.

Таким образом, в общем, область применения начала бесповоротности везде более или менее ограничена. Но и в этих, сравнительно тесных пределах, бесповоротность являлась бы слишком опасною для лиц, права которых могут быть ею нарушены, если б одновременно с принятием начала бесповоротности не принимались везде меры к ограждению законных прав на недвижимые имения. Прежде всего, самая гласность вотчинной книги и ведение ее органами правительственной власти являются уже значительными гарантами ее достоверности. Затем, первоначальному заведению вотчинных книг предшествует везде вызов всех заинтересованных лиц, с назначением им более или менее продолжительного срока для заявления о своих правах и для представления возражений против таких записей, которыми их права могли бы быть нарушены. Производству этому стараются везде придать самую широкую гласность, чтоб поставить лиц, которым принадлежат какие-либо права на имение, в полную возможность своевременным вступлением в дело оградить свои интересы. Но и эти предосторожности не всегда считаются достаточными; немедленное наступление бесповоротности прав, внесенных во вновь заведенную вотчинную книгу, кажется слишком опасным: назначается новый срок и лишь по истечении его начало бесповоротности вступает в полную силу [Примером могут служить правила австрийского закона 25 июля 1871 г. о производстве по первоначальному заведению вотчинных книг (ст. 5-17). По составлении проекта новой вотчинной книги делается публикация об открытии производства по заведению вотчинной книги. Этою публикацией все заинтересованные лица приглашаются к заявлению в определенный срок (не больше 1,5 года и не менее года) своих прав и возражений. По истечении этого срока производится вторично публикация, в которой назначается новый срок (не больше года и не меньше 6 месяцев), и лишь с истечением этого срока вотчинная книга вступает в полную силу.]. Таким образом, то производство, при котором всего легче могут встретиться обманы и злоупотребления, именно - первоначальное заведение вотчинной книги, обставлено всевозможными мерами к ограждению существующих законных прав собственников имений и других лиц.

Заботы об охранении этих прав продолжаются и после заведения вотчинной книги.

Внесение записей допускается лишь на основании таких документов, форма которых устраняет сомнение в их подлинности [Так напр., ст. 33 прусск. полож. о вотч. кн. 5 мая 1872 г. постановляет, что внесение или погашение записей в вотчинной книге производится лишь на основании документов, совершенных или засвидетельствованных судебным либо нотариальным порядком.]. Самый порядок внесения записей определяется таким образом, чтоб предупредить возможность подлогов и обманов [Напр., по ст. 44 прусск. полож. о вотч. кн. каждая запись в вотчинной книге обязательно подписывается начальником вотчинного установления и хранителем вотчинной книги.]. Государство принимает на себя ответственность за ущерб и убытки, понесенные кем-либо вследствие неправильных действий вотчинных установлений [Согласно ст. 29 прусск. полож. о вотч. кн.: потерпевший убытки по вине должностного лица вотчинного установления вправе взыскивать таковые с государства, если сторона, получившая прибыль вследствие неправильного действия должностного лица, и само это должностное лицо не в состоянии вознаградить его за понесенные им убытки. Между прочим, в Австралии, по действующему там акту Торренса 1842 г., при вотчинных установлениях имеется даже особый страховой фонд, назначенный, между прочим, для вознаграждения лиц, потерпевших какие-либо убытки по вине должностных лиц вотчинных установлений.]. Создается целая система охранительных отметок (Protestationen, Verwahrungen), позволяющая всякому, чьи права могли бы подвергнуться опасности при применении начала бесповоротности, парализовать, устранить на время действие этого начала, внесением охранительной отметки в обеспечение своего права [Об охранительных отметках по прусскому праву см. мое сочинение: "Вотчинные установления и вотчинное производство в Пруссии". С.-П.-Б. 1886 г. (стр. 135-147). - Прим. автора.]. Наконец, в некоторых законодательствах бесповоротность и по отношению к текущим записям, вносимым в вотчинную книгу, наступает лишь с истечением известного срока со времени внесения [По австрийскому ипотечному закону 25 июня 1871 г. внесенные статьи могут быть оспариваемы: в течение 30 дней, если постановление о внесении статьи вручено в округе судебной палаты, которой подведомственно ипотечное установление; 60 дней, если оно вручено вне округа этой палаты, и 3 лет, если сторона, против которой внесена статья, вовсе о ней не уведомлена (ст. 127 и 64). Затем по ст. 62 польского ипот. устава 14 апреля 1818 г. бесповоротность договорных ипотек наступает лишь по истечении 6 недель со времени внесении их.].

В итоге рассмотрение действующих ипотечных законодательств приводит к тому заключению, что бесповоротность, как отступление от общегражданского начала, по которому нельзя передать другому больше прав, чем сам имеешь, допускается везде лишь в пределах строгой необходимости, точно указанных в законе, и везде связана с принятием целого ряда мер к ограждению существующих законных прав собственника в имениях и других лиц.