1. ОБЪЕКТ АРЕНДЫ

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24

68. Может ли земельный участок, которому присвоен кадастровый номер, быть объектом

аренды, а соответствующий договор аренды такого участка считаться заключенным?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 05.12.2006 N 10240/06.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 05.12.2006 N 10240/06

(Извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом Гильдии кинорежиссеров

"Форум-XXI век" (далее - общество, арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к

Департаменту земельных ресурсов города Москвы (далее - департамент, арендодатель) с

требованиями об исполнении им обязательств по договору аренды земельного участка от

28.08.2001 N М-01-019239 и об обязании арендодателя передать арендатору территорию, занятую

спортивной площадкой, в освобожденном виде.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований

относительно предмета спора, привлечено государственное учреждение "Центральный дом

ученых Российской академии наук" (далее - дом ученых).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.11.2005 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2006 решение

оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 17.05.2006

указанные судебные акты отменил; обязал департамент исполнить договор аренды от 28.08.2001

и передать обществу земельный участок, расположенный по адресу: Москва, Соймоновский пр.,

вл. 3, площадью 9330 кв. м в освобожденном виде.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в

порядке надзора названного Постановления суда кассационной инстанции дом ученых просит его

отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

В отзыве на заявление общество просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения,

как соответствующий действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях

присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.05.2006 подлежит

отмене по следующим основаниям.

Исковые требования мотивированы невыполнением арендодателем условия договора о

передаче в аренду полностью освобожденного земельного участка в нарушение требований

статьи 398, пункта 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 76

Земельного кодекса Российской Федерации.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявленных

требований, указав, что при заключении договора аренды истцу было известно о наличии на

арендуемом земельном участке спортивной площадки.

Кроме того, суду были представлены доказательства зарегистрированного права

федеральной собственности на здания и теннисные корты, расположенные на спорном земельном

участке.

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворяя исковые

требования, суд кассационной инстанции исходил из обязанности стороны договора выполнять

принятые на себя обязательства. Кроме того, объекты недвижимости, находящиеся в

федеральной собственности, на которые указывает дом ученых, имеют иные адресные ориентиры

по отношению к адресным ориентирам спорного участка.

Вывод суда кассационной инстанции не основан на законе и не соответствует

обстоятельствам, имеющим существенное значение для дела.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны

исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями

закона.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается

заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение о его предмете.

Между Московским земельным комитетом (правопредшественником департамента) и

обществом был заключен договор от 28.08.2001 N М-01-019239 на аренду земельного участка

площадью 9330 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Соймоновский пр., вл. 3, сроком на 49

лет под строительство в 2000 - 2002 гг. гостиничного комплекса.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом аренды может

быть земельный участок. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду

земельных участков и других обособленных природных объектов. ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

СОГЛАСНО СТАТЬЕ 1 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОМ ЗЕМЕЛЬНОМ

КАДАСТРЕ" ЯВЛЯЕТСЯ ЧАСТЬ ПОВЕРХНОСТИ ЗЕМЛИ, ГРАНИЦЫ КОТОРОЙ ОПИСАНЫ И

УДОСТОВЕРЕНЫ В УСТАНОВЛЕННОМ ПОРЯДКЕ УПОЛНОМОЧЕННЫМ ГОСУДАРСТВЕННЫМ

ОРГАНОМ.

Договор аренды от 28.08.2001 N М-01-019239 заключен в соответствии с Постановлением

правительства Москвы от 18.04.2000 N 285. Согласно пункту 1.2 этого Постановления обществу

предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок, расположенный по адресу:

Соймоновский пр., вл. 3, площадью 0,66 га, а не 9330 кв. м, как указано в договоре аренды от

28.08.2001.

Пунктом 3.1 названного Постановления предусмотрена разработка исходно-разрешительной

документации на строительство гостиничного комплекса с включением в его состав

оздоровительного центра за счет территории существующих теннисных кортов Российской

академии наук с возможным долевым участием в границах согласно плану.

К договору аренды земельного участка приложен план этого участка, из которого следует,

что на нем расположена спортивная площадка.

Как видно из пункта 1.3 договора аренды от 28.08.2001, план земельного участка составлен

на основе графических материалов и подлежит уточнению при проведении межевых работ с

последующим оформлением нового плана границ. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ИМЕЕТ УСЛОВНЫЙ

КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР, ЧТО СВИДЕТЕЛЬСТВУЕТ О НАРУШЕНИИ ПОРЯДКА ПРОВЕДЕНИЯ

ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА.

СЛЕДОВАТЕЛЬНО, УКАЗАННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ АРЕНДЫ

НАДЛЕЖАЩИМ ОБРАЗОМ НЕ ОПРЕДЕЛЕН (ИНДИВИДУАЛИЗИРОВАН), ПОЭТОМУ ДОГОВОР

АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ОТ 28.08.2001 N М-01-019239 НЕЛЬЗЯ СЧИТАТЬ

ЗАКЛЮЧЕННЫМ И ИСПОЛНЕНИЮ ОН НЕ ПОДЛЕЖИТ.

КРОМЕ ТОГО, НАЛИЧИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА СПОРНОМ УЧАСТКЕ,

ПРИНАДЛЕЖАЩИХ НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ПРЕПЯТСТВУЕТ

ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА АРЕНДЫ С ОБЩЕСТВОМ, ТАК КАК НАРУШАЕТ

ПРЕДУСМОТРЕННОЕ ЗАКОНОМ ПРАВО СОБСТВЕННИКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ТОЙ ЧАСТИ УЧАСТКА, КОТОРАЯ НЕОБХОДИМА ДЛЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ

ТАКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

Довод суда кассационной инстанции о том, что земельный участок, на котором находится

спортивная площадка дома ученых, имеет иные адресные ориентиры (Москва, Соймоновский пр.,

вл. 3), чем те, которые определяют место нахождения объектов недвижимости, находящихся в

федеральной собственности (Москва, пер. Курсовой, дом 2/3/1/3, стр. 23, дом 2/3/1/3, стр. 25, дом

2/3/1/3, стр. 26), неоснователен, поскольку теннисные корты фактически находятся на спорном

земельном участке.

69. Может ли доля в праве аренды земельного участка быть объектом аренды?

См.: Постановления Президиума ВАС РФ от 01.07.2003 N 12168/02; от 20.05.2003 N 1971/03.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.07.2003 N 12168/02

(Извлечение)

Гаражно-строительный кооператив "Жулебино-7" обратился в Арбитражный суд города

Москвы с иском к Москомрегистрации о признании незаконным отказа в государственной

регистрации договора аренды земельного участка от 27.12.01 N М-04-020243, заключенного между

Московским земельным комитетом (далее - Москомзем) и истцом, и об обязании ответчика

совершить такую регистрацию.

Исковые требования мотивированы тем, что заключение договора аренды с

множественностью лиц на стороне арендатора является правом, а не обязанностью арендатора.

Кроме того, истец считает заключение такого договора нецелесообразным и технически

невозможным.

Решением суда первой инстанции от 18.07.02 отказ в государственной регистрации признан

незаконным. Суд обязал ответчика зарегистрировать представленный договор аренды от 27.12.01

N М-04-020243, поскольку, по мнению суда, доводы ответчика, приведенные в обоснование отказа

в регистрации, основаны на ошибочном толковании пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса

Российской Федерации.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 25.09.02 решение оставлено без

изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 03.12.02 оставил

решение и постановление без изменения.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции,

постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций Москомрегистрация ссылается на

то, что указанные судебные акты приняты с нарушением норм действующего законодательства,

поэтому подлежат отмене.

Проверив обоснованность содержащихся в заявлении доводов, Президиум считает, что

оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами, ответчик отказал истцу в государственной регистрации договора

аренды земли, исходя из абзаца третьего пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признав договор,

представленный на регистрацию, не соответствующим по форме и содержанию требованиям

пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в части множественности лиц на

стороне арендатора.

Согласно статье 13 названного Закона при проведении государственной регистрации должна

осуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Статьей 17 Закона установлено, что основанием для государственной регистрации прав

являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в

соответствии с законодательством.

Договор, представленный на государственную регистрацию, заключен Москомземом с ГСК

"Жулебино-7", то есть только с одним из арендаторов. Основанием для его заключения послужило

распоряжение префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от 31.10.2000

N 2753 (с изменениями от 16.04.01 N 964), устанавливающее гаражно-строительному кооперативу

"Жулебино-7" долю в размере 920/1000 в праве пользования земельным участком площадью 1,283

гектара, расположенным по адресу: Москва, ул. Привольная, вл. 2, стр. 1, 2, 3, на условиях аренды

сроком на 49 лет для эксплуатации гаражного комплекса.

ПРЕДМЕТОМ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОТ 27.12.01 N М-04-020243 ЯВЛЯЕТСЯ ЗЕМЕЛЬНЫЙ

УЧАСТОК ОБЩЕЙ ПЛОЩАДЬЮ 12830 КВ. МЕТРОВ, ОТНОСИТЕЛЬНО КОТОРОГО АРЕНДАТОРУ

УСТАНОВЛЕНА ДОЛЯ В РАЗМЕРЕ 920/1000 В ПРАВЕ АРЕНДЫ УКАЗАННОГО УЧАСТКА.

Между тем ТАКОЙ ОБЪЕКТ АРЕНДЫ НЕ ОТВЕЧАЕТ ТРЕБОВАНИЯМ, УСТАНОВЛЕННЫМ

СТАТЬЕЙ 607 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, СОГЛАСНО КОТОРОЙ В

АРЕНДУ МОГУТ ПЕРЕДАВАТЬСЯ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ДРУГИЕ ОБОСОБЛЕННЫЕ

ПРИРОДНЫЕ ОБЪЕКТЫ, А НЕ ДОЛИ В ПРАВЕ АРЕНДЫ НА НИХ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 129 названного Кодекса земля и другие природные

ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той

мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной

или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения,

установлен Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 36 этого Кодекса в случае, если здание (помещение в нем),

находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве

собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую

долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное

не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной

или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что

исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

ПОСКОЛЬКУ СПОРНЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ЯВЛЯЕТСЯ НЕДЕЛИМЫМ, А

НАХОДЯЩИЕСЯ НА НЕМ СТРОЕНИЯ И СООРУЖЕНИЯ ПРИНАДЛЕЖАТ РАЗНЫМ

СОБСТВЕННИКАМ, ТО ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ УСЛОВИЕМ ПРИОБРЕТЕНИЯ КАЖДЫМ ИЗ НИХ

ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛЕЙ ЯВЛЯЕТСЯ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ С

МНОЖЕСТВЕННОСТЬЮ ЛИЦ НА СТОРОНЕ АРЕНДАТОРА.

Представленный на государственную регистрацию договор аренды от 27.12.01 N М-04-

020243 не соответствовал указанным требованиям, поэтому Москомрегистрация отказала в его

регистрации правомерно.