8. ИНЫЕ ВОПРОСЫ, СВЯЗАННЫЕ С АРЕНДОЙ ЗЕМЛИ

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24

118. Если имеются разногласия между субъектами РФ по определению состава их

территорий (в рамках которых находится арендованный земельный участок), то является ли это

препятствием для признания арбитражным судом недействительным договора аренды такого

участка в том случае, если он противоречит действующему законодательству?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2006 N 4818/06; Постановление

Президиума ВАС РФ от 10.01.2003 N 7056/01.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 10.01.2003 N 7056/01

(Извлечение)

Прокурор Республики Калмыкия предъявил в Арбитражный суд Республики Калмыкия иск к

администрации Лиманского района Астраханской области и главе крестьянского (фермерского)

хозяйства "Муцаев Р.Т." о признании недействительным договора аренды земель

сельскохозяйственного назначения от 29.06.98, заключенного между ответчиками.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 26.07.99 иск удовлетворен.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа Постановлением от 23.12.99

решение отменил, дело передал на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской

области (по месту нахождения ответчика).

Решением от 23.06.2000 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 24.08.2000 решение оставлено без

изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа Постановлением от 07.12.2000 решение

от 23.06.2000 и Постановление апелляционной инстанции от 24.08.2000 отменил, дело передал на

новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора суд решением от 19.01.01 в иске отказал.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа Постановлением от 14.06.01 решение

отменил, исковые требования удовлетворил.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

предлагается решение суда первой инстанции от 19.01.01 и Постановление суда кассационной

инстанции от 14.06.01 отменить, производство по делу прекратить.

Представитель ответчика согласился с доводами, приведенными в протесте.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Истец, предъявляя настоящий иск, исходил из того, что администрация Лиманского района

Астраханской области не обладает полномочиями на сдачу в аренду спорных земель, так как они

являются территорией Черноземельского района Республики Калмыкия. По мнению истца,

земельный участок площадью 1135 га, предоставленный крестьянскому (фермерскому) хозяйству

"Муцаев Р.Т.", ранее входил в состав земель, переданных хозяйствам Астраханской области на

основании Постановлений Совета Министров СССР от 05.12.49 N 5511 "О мерах по улучшению

использования зимних пастбищ Госфонда "Черные земли" в Астраханской области и Кизлярских

пастбищ Госфонда в Грозненской области", от 28.05.54 N 1023 "О закреплении за колхозами

зимних пастбищ Госфонда "Черные земли" и Кизлярских пастбищ".

В соответствии с Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 09.01.57 в составе

Ставропольского края была образована Калмыцкая автономная область. В состав Калмыцкой

автономной области из Астраханской области включены западная часть Никольского и

Енотаевского районов, Придорожный сельский Совет Приволжского района, западная часть

Лиманского района, восточная граница которого установлена по линии железной дороги Астрахань

- Махачкала (на участке станции Басинская и разъезда N 8). Таким образом, истец полагает, что

переданный в аренду крестьянскому хозяйству "Муцаев Р.Т." земельный участок был включен в

состав Калмыцкой автономной области.

Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 09.01.57 часть территории Астраханской

области подлежит включению в состав Калмыцкой автономной области. Согласно пункту 2

названного Указа исполкомам Ставропольского края, Астраханской области поручалось

представить на утверждение Президиума Верховного Совета РСФСР описание границы смежных

территорий с Калмыцкой автономной областью.

В силу статьи 19 Конституции РСФСР (1937 г.), действовавшей в то время, утверждение

границ входило в компетенцию органов государственной власти и управления РСФСР. Однако с

1957 года в установленном порядке не утверждено описание границ смежных территорий.

НЕСМОТРЯ НА ТО ЧТО ИСКОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ СФОРМУЛИРОВАНЫ КАК

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ СПОР, ФАКТИЧЕСКИ МЕЖДУ ДВУМЯ СУБЪЕКТАМИ РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ ВОЗНИК ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЙ СПОР ВСЛЕДСТВИЕ ПРИНЯТЫХ РАНЕЕ АКТОВ ПО

ИЗМЕНЕНИЮ ГРАНИЦ.

Вопрос об изменении границ между субъектами Российской Федерации решается в

соответствии с частью 3 статьи 67, подпунктом "а" части 1 статьи 102 Конституции Российской

Федерации.

ОБА СУБЪЕКТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ - АСТРАХАНСКАЯ ОБЛАСТЬ И РЕСПУБЛИКА

КАЛМЫКИЯ ПОЛАГАЮТ, ЧТО СПОРНЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК НАХОДИТСЯ НА ИХ

ТЕРРИТОРИИ, ПОЭТОМУ РАЗРЕШЕНИЕ ДАННОГО СПОРА НЕИЗБЕЖНО ЗАТРАГИВАЕТ

ВОПРОС О ГРАНИЦЕ МЕЖДУ УКАЗАННЫМИ СУБЪЕКТАМИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

ПОСКОЛЬКУ СПОР МЕЖДУ СТОРОНАМИ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ЭКОНОМИЧЕСКИМ,

ПОДВЕДОМСТВЕННЫМ АРБИТРАЖНОМУ СУДУ, В СИЛУ СТАТЬИ 27, ПУНКТА 1 ЧАСТИ 1

СТАТЬИ 150 АРБИТРАЖНОГО ПРОЦЕССУАЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРОИЗВОДСТВО ПО ДЕЛУ ПОДЛЕЖИТ ПРЕКРАЩЕНИЮ.

ПРИНЯТЫЕ ПО ДЕЛУ СУДЕБНЫЕ АКТЫ НАРУШАЮТ ПУБЛИЧНЫЕ ИНТЕРЕСЫ, ЧТО В

СООТВЕТСТВИИ С ПУНКТОМ 3 СТАТЬИ 304 АРБИТРАЖНОГО ПРОЦЕССУАЛЬНОГО КОДЕКСА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ИХ ОТМЕНЫ.

119. Является ли договор аренды земельного участка ничтожным, если он заключен в

период действия другого договора аренды того же недвижимого имущества?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2006 N 4818/06 (вопрос 120).

120. В каких случаях не обязателен порядок проведения торгов или конкурса при

предоставлении в аренду земель сельскохозяйственного назначения?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 26.09.2006 N 7362/06.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 26.09.2006 N 7362/06

(Извлечение)

Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп"

обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к крестьянскому (фермерскому)

хозяйству "Зеленый луг" (далее - крестьянское хозяйство) о признании недействительным

договора от 04.12.2002 N 002407 аренды земельного участка, заключенного между

администрацией города Майкопа и крестьянским хозяйством.

Решением суда первой инстанции от 07.11.2005 иск удовлетворен, оспариваемый договор

признан недействительным.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 23.01.2006 решение отменено, в иске о

признании указанного договора аренды недействительным отказано.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа Постановлением от 06.04.2006

постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил

в силе.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в

порядке надзора решения суда первой инстанции от 07.11.2005 и Постановления суда

кассационной инстанции от 06.04.2006 крестьянское хозяйство просит их отменить, ссылаясь на

неправильное применение судами норм материального и процессуального права.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, Президиум считает, что

обжалуемые судебные акты подлежат отмене, постановление суда апелляционной инстанции -

оставлению без изменения по следующим основаниям.

Постановлением администрации города Майкопа от 04.09.2002 N 722 гражданке Азаматовой

С.Ш. разрешено организовать крестьянское (фермерское) хозяйство "Зеленый луг", для чего ей

предоставляется в аренду на 49 лет земельный участок площадью 11 га из фонда

перераспределения земель возле хутора Гавердовского.

Распоряжением от 27.11.2002 N 3534р администрацией в Постановление от 04.09.2002 N 722

внесены изменения в части уточнения площади земельного участка, размер которого определен в

6,8465 га.

04.12.2002 администрацией города Майкопа (арендодателем) и главой крестьянского

хозяйства (арендатором) подписан договор аренды указанного земельного участка. Данный

договор зарегистрирован 17.12.2002 Майкопским филиалом учреждения юстиции по регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Адыгея.

Признавая договор аренды недействительным, суды первой и кассационной инстанций

указали на нарушение статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации в части

несоблюдения принципов публичности, открытости и прозрачности предоставления земельных

участков: обеспечение заблаговременной публикации о предоставлении земельного участка в

аренду крестьянскому хозяйству, проведение торгов или конкурса по реализации права на

заключение договора аренды указанного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу о том,

что обязанность соблюдения требования по обеспечению принципов публичности и открытости

при предоставлении в аренду земельных участков возложена законодательством на исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, а не на

арендаторов.

В силу статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации гражданам, изъявившим

желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель

сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с настоящим Кодексом,

Федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Согласно статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной

власти и местного самоуправления обязаны принять акт, предусматривающий процедуру и

критерии предоставления земельных участков физическим и юридическим лицам, и порядок

рассмотрения полученных заявок и принятия решений. В пунктах 2 - 6 данной статьи содержатся

нормы об общем порядке предоставления земельных участков гражданам для целей, не

связанных со строительством объектов.

ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 22.11.1990 N 348-1 "О КРЕСТЬЯНСКОМ

(ФЕРМЕРСКОМ) ХОЗЯЙСТВЕ" (В РЕДАКЦИИ, ДЕЙСТВОВАВШЕЙ В УКАЗАННОЕ ВРЕМЯ) НЕ

СОДЕРЖАЛ НОРМ О ПОРЯДКЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ВЕДЕНИЯ

КРЕСТЬЯНСКОГО (ФЕРМЕРСКОГО) ХОЗЯЙСТВА.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 24.07.2002 N 101-ФЗ "ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ", УСТАНОВИВШИЙ ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ ПОРЯДОК

ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ ИЛИ КОНКУРСА ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ В АРЕНДУ ЗЕМЕЛЬ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ, В ПЕРИОД ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СПОРНОГО

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЕЩЕ НЕ ДЕЙСТВОВАЛ.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ СОВЕТА НАРОДНЫХ ДЕПУТАТОВ ГОРОДА МАЙКОПА ОТ 21.06.2002 N

359 "О ПРАВИЛАХ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ГОРОДЕ МАЙКОПЕ",

ДЕЙСТВОВАВШЕЕ В ПЕРИОД ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СПОРНОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

ГРАЖДАНКЕ АЗАМАТОВОЙ С.Ш., НЕ СОДЕРЖАЛО НОРМ, РЕГЛАМЕНТИРОВАВШИХ ПОРЯДОК

ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬ КРЕСТЬЯНСКИМ (ФЕРМЕРСКИМ) ХОЗЯЙСТВАМ.

ТАКИМ ОБРАЗОМ, В УКАЗАННЫЙ ПЕРИОД ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ

УЧАСТКОВ ДЛЯ ВЕДЕНИЯ КРЕСТЬЯНСКОГО (ФЕРМЕРСКОГО) ХОЗЯЙСТВА

РЕГЛАМЕНТИРОВАН НЕ БЫЛ.

МЕЖДУ ТЕМ КРЕСТЬЯНСКОЕ ХОЗЯЙСТВО ПРЕДСТАВИЛО СУДУ ДОКАЗАТЕЛЬСТВА

ВЫПОЛНЕНИЯ ИМ ТРЕБОВАНИЙ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА МАЙКОПА В ЧАСТИ

СОВЕРШЕНИЯ ДЕЙСТВИЙ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ, ПРЕДПИСАННЫХ ЕМУ

АДМИНИСТРАЦИЕЙ, И ПО ОФОРМЛЕНИЮ ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ПЕРЕДАЧИ

СПОРНОГО УЧАСТКА В АРЕНДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ.

ПРИ ТАКИХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАХ И С УЧЕТОМ ОТСУТСТВИЯ В УКАЗАННЫЙ ПЕРИОД В

ФЕДЕРАЛЬНЫХ И МЕСТНЫХ НОРМАТИВНЫХ АКТАХ ТРЕБОВАНИЙ ОБ ОСОБОМ ПОРЯДКЕ

ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬ КРЕСТЬЯНСКИМ (ФЕРМЕРСКИМ) ХОЗЯЙСТВАМ ВЫВОД СУДОВ

ПЕРВОЙ И КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИЙ О ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОТ 04.12.2002

N 002407 С НАРУШЕНИЕМ НОРМ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА НЕПРАВОМЕРЕН.

121. Должны ли нормы ЗК применяться в отношении заключенного после введения в

действие ЗК соглашения о сроке действия договора аренды земельного участка, который, в свою

очередь, был заключен еще до введения в действие ЗК?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 27.03.2006 N 14421/05 (вопрос 73).

122. Является ли существенным условием договора аренды земельного участка условие

передачи арендатором в собственность арендодателя определенного процента общей площади

вновь созданного на таком участке недвижимого имущества?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 27.09.2005 N 4601/05.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 27.09.2005 N 4601/05

(Извлечение)

ЗАО "Флагман" (далее - общество, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской

области с требованием об урегулировании разногласий, возникших у него с Управлением

муниципальным имуществом города Волжского (далее - управление, арендодатель) при

заключении договора от 04.03.2003 аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.

Волжский, ул. Карбышева, 57 (м/р 12, ж/д N 22). Общество просило исключить подпункт "п" пункта

5.3 из текста указанного договора.

Решением суда первой инстанции от 06.08.2004 исковое требование удовлетворено.

Определением суда апелляционной инстанции от 05.10.2004 к участию в деле в качестве

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,

привлечена администрация города Волжского.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 25.10.2004 решение от 06.08.2004

отменено на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации и принято новое решение об удовлетворении требования общества и

исключении подпункта "п" пункта 5.3 из текста договора аренды земельного участка.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа Постановлением от 16.02.2005 решение

суда первой и постановление суда апелляционной инстанций отменил и в иске отказал.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в

порядке надзора Постановления суда кассационной инстанции общество просит отменить

указанный судебный акт, как противоречащий действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлениях

присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что оспариваемое

Постановление суда кассационной инстанции подлежит оставлению в силе по следующим

основаниям.

Постановлением главы администрации города Волжского Волгоградской области (далее -

глава администрации) от 04.03.2003 N 844 обществу предоставлен в аренду сроком на три года

земельный участок площадью 8312,5 кв. метра, расположенный по адресу: г. Волжский, ул.

Карбышева, 57 (м/р 12, ж/д N 22), для строительства многоквартирного жилого дома с

пристроенным одноэтажным объектом торговли.

Изданию этого Постановления предшествовало опубликование в местной газете "Домино" (N

10(516) от 07.03.2002) предварительного информационного сообщения о наличии свободного

земельного участка, предлагаемого для передачи в аренду под строительство многоквартирного

жилого дома в соответствии с проектом застройки 12-го микрорайона города Волжского. В

указанном информационном сообщении содержалось дополнительное условие о передаче 10

процентов общей площади жилого дома в муниципальную собственность с целью предоставления

жилья работникам бюджетной сферы обслуживания и гражданам, имеющим на это льготы.

В ПУНКТЕ 7 ПОСТАНОВЛЕНИЯ ГЛАВЫ АДМИНИСТРАЦИИ ТАКЖЕ

ПРЕДУСМАТРИВАЛОСЬ, ЧТО ДОПОЛНИТЕЛЬНЫМ УСЛОВИЕМ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО ЯВЛЯЕТСЯ ПЕРЕДАЧА ОБЩЕСТВОМ В

СОБСТВЕННОСТЬ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "ГОРОД ВОЛЖСКИЙ" ПО ДОГОВОРУ С

УПРАВЛЕНИЕМ 10 ПРОЦЕНТОВ ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ПОСЛЕ ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ 180-

КВАРТИРНОГО ЖИЛОГО ДОМА С ПРИСТРОЕННЫМ ОБЪЕКТОМ ТОРГОВЛИ.

АНАЛОГИЧНОЕ УСЛОВИЕ ВКЛЮЧЕНО УПРАВЛЕНИЕМ (АРЕНДОДАТЕЛЕМ) В ТЕКСТ

ЗАКЛЮЧЕННОГО С ОБЩЕСТВОМ ДОГОВОРА АРЕНДЫ УКАЗАННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

ОТ 04.03.2003 (ПОДПУНКТ "П" ПУНКТА 5.3).

СЛЕДОВАТЕЛЬНО, ИСХОДЯ ИЗ СТАТЬИ 432 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ, ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ УСЛОВИЕ О ПЕРЕДАЧЕ В МУНИЦИПАЛЬНУЮ

СОБСТВЕННОСТЬ 10 ПРОЦЕНТОВ ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛОГО ДОМА ЯВЛЯЕТСЯ

СУЩЕСТВЕННЫМ.

Арендатор подписал договор аренды с протоколом разногласий, предлагая исключить из

текста договора подпункт "п" пункта 5.3.

Не получив извещения о результатах рассмотрения протокола разногласий, общество

обратилось в суд с настоящим преддоговорным спором.

Ни истец, ни ответчик не высказали возражений против рассмотрения дела в судебном

порядке, что свидетельствует в силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации о

достигнутом соглашении сторон.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя иск и исключая спорный подпункт из

текста договора, исходили из того, что требования арендодателя не основаны на законе.

Между тем СОГЛАСНО СТАТЬЕ 432 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ ДОГОВОР СЧИТАЕТСЯ ЗАКЛЮЧЕННЫМ, ЕСЛИ МЕЖДУ СТОРОНАМИ

ДОСТИГНУТО СОГЛАШЕНИЕ ПО ВСЕМ СУЩЕСТВЕННЫМ УСЛОВИЯМ ДОГОВОРА. ПОСКОЛЬКУ

ПОДПУНКТ "П" ПУНКТА 5.3 АРЕНДОДАТЕЛЬ ВКЛЮЧИЛ В ДОГОВОР В КАЧЕСТВЕ

СУЩЕСТВЕННОГО УСЛОВИЯ, У СУДОВ УКАЗАННЫХ ИНСТАНЦИЙ ОТСУТСТВОВАЛИ

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ИСКЛЮЧЕНИЯ ЕГО ИЗ ДОГОВОРА.

123. Следует ли рассматривать договор аренды земельного участка с правом выкупа как

смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи

такого участка?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.03.2005 N 12102/04

(Извлечение)

Общество "Севкабель" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и

Ленинградской области к обществу "Инномед+" с иском о признании незаключенным договора от

19.12.2001 N 325 в части выкупа земельного участка площадью 3755 кв. м (кадастровый номер

78:2122:5), находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А.

До принятия судом решения общество "Инномед+" предъявило встречный иск и просило

заключить к названному договору дополнительное соглашение N 1 следующего содержания:

"Выкупная цена земельного участка с учетом НДС (кадастровый номер 78:2122:5), находящегося

по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А, площадью 3755 (три тысячи

семьсот пятьдесят пять) кв. м составляет 100800 (сто тысяч восемьсот) долларов США по курсу

Центрального банка Российской Федерации на момент оплаты. Выкупная цена земельного участка

определена независимым оценщиком и подтверждена экспертным заключением государственного

учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 26 мая 2003 года".

Кроме того, общество "Инномед+" просило в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса

Российской Федерации, пунктом 4.4 договора от 19.12.2001 признать право собственности

общества "Инномед+" на спорный земельный участок.

Определением от 11.12.2003 встречный иск принят судом к рассмотрению совместно с

первоначальным.

Впоследствии общество "Инномед+" заявило об изменении предмета встречного иска без

изменения его оснований и просило суд обязать общество "Севкабель" исполнить пункт 4.4

договора от 19.12.2001 путем передачи заявителю (истцу) земельного участка площадью 3755 кв.

м (кадастровый номер 78:2122:5), находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия,

д. 36, литер А, в собственность по акту приема-передачи.

Решением суда первой инстанции от 19.02.2004 в удовлетворении первоначального иска

отказано. Встречный иск удовлетворен; суд обязал общество "Севкабель" в десятидневный срок с

даты вступления решения в законную силу передать обществу "Инномед+" в собственность по

акту приема-передачи земельный участок площадью 3755 кв. м (кадастровый номер 78:2122:5),

находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 05.04.2004 решение оставлено без

изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа Постановлением от 01.07.2004

указанные судебные акты отменил. Договор от 19.12.2001 N 325 признан незаключенным в части

выкупа земельного участка, поскольку в договоре отсутствует согласованное сторонами в

письменной форме условие о цене недвижимости. Во встречном иске отказано.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в

порядке надзора Постановления суда кассационной инстанции общество "Инномед+" просит

отменить данный судебный акт ввиду неправильного применения судом норм материального

права.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении и выступлениях

присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что оспариваемое

Постановление суда кассационной инстанции подлежит оставлению в силе по следующим

основаниям.

Между обществом "Севкабель" (арендодателем) и обществом "Инномед+" (арендатором)

заключен договор от 19.12.2001 N 325 об аренде земельного участка с правом его выкупа.

Согласно названному договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и

использует на условиях аренды с правом выкупа земельный участок (кадастровый номер

78:2122:5), находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А, площадью

3755 кв. м (далее - земельный участок).

Порядок выкупа земельного участка предусмотрен пунктом 8 договора, в силу которого

арендованный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до

его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Заявление арендатора о

выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления его купли-

продажи. Выкупная цена определяется сторонами на момент подачи заявления арендатора о

выкупе земельного участка в собственность путем получения от независимого оценщика,

назначаемого по согласованию сторон, заключения о его рыночной стоимости, подтвержденного

рецензией государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки

недвижимости". В соответствии с подпунктом 8.5 договора в случае выполнения арендатором

подпункта 8.1 договора все арендные платежи по данному договору входят в стоимость выкупной

цены.

Общество "Инномед+", воспользовавшись предоставленным ему по договору правом, до

истечения срока действия договора - 08.10.2002 - направило в адрес арендодателя заявление о

выкупе земельного участка.

Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может

быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по

истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей

обусловленной договором выкупной цены.

ДОГОВОР АРЕНДЫ С ПРАВОМ ВЫКУПА СЛЕДУЕТ РАССМАТРИВАТЬ КАК СМЕШАННЫЙ

ДОГОВОР, СОДЕРЖАЩИЙ В СЕБЕ ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ И

ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ.

В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут

заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных

законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по

смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы

которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или

существа смешанного договора.

ПОСКОЛЬКУ В НАСТОЯЩЕМ СЛУЧАЕ ИМЕЕТ МЕСТО ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО

ИМУЩЕСТВА, ТО К ПРАВООТНОШЕНИЯМ СТОРОН ДОЛЖНЫ ПРИМЕНЯТЬСЯ И НОРМЫ

ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, РЕГУЛИРУЮЩИЕ КУПЛЮ-ПРОДАЖУ

НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, В ТОМ ЧИСЛЕ СТАТЬЯ 555 НАЗВАННОГО КОДЕКСА.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации ПРИ

ОТСУТСТВИИ В ДОГОВОРЕ СОГЛАСОВАННОГО СТОРОНАМИ В ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ

УСЛОВИЯ О ЦЕНЕ НЕДВИЖИМОСТИ ДОГОВОР О ЕЕ ПРОДАЖЕ СЧИТАЕТСЯ

НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ.

ПОСКОЛЬКУ ДАННАЯ НОРМА ПОДЛЕЖИТ ПРИМЕНЕНИЮ И К ОТНОШЕНИЯМ СТОРОН

ПО РАССМАТРИВАЕМОМУ ДЕЛУ, СПОРНЫЙ ДОГОВОР СЛЕДУЕТ СЧИТАТЬ НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ

В СИЛУ ТОГО, ЧТО В НЕМ НЕТ УСЛОВИЯ О ЦЕНЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

Таким образом, оспариваемым Постановлением суда кассационной инстанции договор от

19.12.2001 N 325 ПРАВОМЕРНО ПРИЗНАН НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ В ЧАСТИ ВЫКУПА ЗЕМЕЛЬНОГО

УЧАСТКА.

Вместе с тем общество "Инномед+", не соглашаясь с предъявленными исковыми

требованиями и заявляя встречный иск, защищало свои права как собственник двух зданий,

расположенных на земельном участке. Общество "Севкабель" являлось собственником как

объектов недвижимого имущества (два нежилых здания, административные корпуса, кадастровые

номера 78:2122:5:6 и 78:2122:5:9), так и земельного участка, на котором расположены эти здания.

Статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве общего правила

предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном

участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

При таких обстоятельствах, а также принимая во внимание, что срок аренды земельного

участка по договору от 19.12.2001 N 325 истек, общество "Инномед+" как приобретатель объектов

недвижимого имущества может защищать свои права на земельный участок в самостоятельном

порядке.

124. Считается ли договор незаключенным полностью или в части элементов договора

купли-продажи, если в таком договоре не согласовано условие о выкупной цене земельного

участка?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04 (вопрос 123).

125. Является ли согласованным сторонами договора аренды земельного участка с правом

выкупа условие о продажной цене этого участка, если в договоре указано, что выкупная цена

определяется сторонами на момент подачи заявления арендатора о выкупе земельного участка в

собственность путем получения у независимого оценщика, назначаемого по согласованию сторон,

заключения о его рыночной стоимости?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04 (вопрос 123).

126. Имеются ли основания для привлечения арендатора нежилого помещения к

административной ответственности за использование земельного участка без оформленного в

установленном порядке правоустанавливающего документа на землю?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.02.2005 по делу N 11301/04.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.02.2005 по делу N 11301/04

(Извлечение)

Закрытое акционерное общество "Фирма "ГИМЭКС" (далее - общество) обратилось в

Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании постановления заместителя

главного государственного инспектора города Москвы по использованию и охране земель от

08.04.2003 N 1448-03-35 (дело N 707/03) о привлечении к административной ответственности,

предусмотренной статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных

правонарушениях (далее - КоАП РФ).

Решением суда первой инстанции от 04.12.2003 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 03.02.2004 решение оставлено без

изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 26.05.2004

названные судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре

указанных судебных актов в порядке надзора общество ссылается на неправильное применение

судами норм материального права и отсутствие состава административного правонарушения,

предусмотренного статьей 7.1 КоАП РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении, отзывах на него, а также

выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что

оспариваемые судебные акты подлежат отмене, требование общества - удовлетворению по

следующим основаниям.

На основании договора аренды от 26.11.1993, заключенного с дирекцией единого заказчика

муниципального образования "Сокольники" и зарегистрированного Комитетом по управлению

имуществом г. Москвы (свидетельство на право аренды N 04-00719/27.12.93), общество является

арендатором подвального нежилого помещения площадью 227,0 кв. м, находящегося в здании по

адресу: Москва, ул. Короленко, д. 1, корп. 8.

В результате проверки, проведенной государственной земельной инспекцией Московского

земельного комитета, установлено, что общество осуществляет использование земельного

участка площадью 30,0 кв. м для размещения и эксплуатации арендуемого помещения под офис и

склад без правоустанавливающих документов.

По данному факту в отношении общества составлен протокол об административном

правонарушении от 21.02.2003 N 0081-03-35 и постановлением от 08.04.2003 N 1448-03-35 оно

привлечено к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.1 КоАП РФ, в виде

взыскания штрафа в сумме 15 тыс. рублей.

При рассмотрении дела суды пришли к выводу о том, что право пользования земельным

участком, возникшее в силу статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, не было

оформлено обществом в установленном порядке, в связи с чем его действия образуют состав

вмененного ему правонарушения.

Указанный вывод судов основан на неправильном толковании и применении норм права.

Статья 7.1 КоАП РФ предусматривает ответственность за самовольное занятие земельного

участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке

правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости - без документов,

разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.

Анализ объекта и объективной стороны указанного состава административного

правонарушения позволяет сделать вывод, что под использованием земельного участка без

оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю следует

понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или

лица, им уполномоченного, но сопряженное с невыполнением предусмотренной законом

обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю.

Следовательно, если законом не установлена обязанность лица оформить

правоустанавливающие документы на землю, пользование земельным участком без оформления

таких документов не образует указанный состав правонарушения.

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 607

Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут передаваться земельные участки в

виде обособленных природных объектов - части поверхности земли, границы которой описаны и

удостоверены в установленном законом порядке.

Возможность приобретения арендаторами нежилых помещений в здании каких-либо прав на

часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений,

законом не предусмотрена.

Как следует из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации,

арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно

целям, указанным в договоре аренды.

ТАК КАК ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЗДАНИИ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ

АРЕНДАТОРОМ В ЦЕЛЯХ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЭТИМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ОН В СИЛУ ДОГОВОРА

АРЕНДЫ ПРИОБРЕТАЕТ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ, НА КОТОРОМ

РАСПОЛОЖЕНО ЗДАНИЕ, В ТОЙ МЕРЕ, В КАКОЙ ЭТО НЕОБХОДИМО ЕМУ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ

СВОИХ ПРАВ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

ДЕЙСТВУЮЩЕЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО НЕ СОДЕРЖИТ ОПРЕДЕЛЕННО ВЫРАЖЕННОГО

ПРЕДПИСАНИЯ ОБ ОБЯЗАТЕЛЬНОМ ЗАКЛЮЧЕНИИ ПРИ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В

ЗДАНИИ ОТДЕЛЬНОГО ДОГОВОРА ЛИБО ОФОРМЛЕНИИ ИНОГО ДОКУМЕНТА НА ПРАВО

ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ, ЗАНЯТЫМ ЭТИМ ЗДАНИЕМ, ПОЭТОМУ

ОТСУТСТВИЕ ТАКОГО ДОГОВОРА (ДОКУМЕНТА) НЕ МОЖЕТ РАССМАТРИВАТЬСЯ КАК

НАРУШЕНИЕ ЗАКОНА, ВЛЕКУЩЕЕ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ, ПРЕДУСМОТРЕННУЮ СТАТЬЕЙ 7.1

КОАП РФ.

Таким образом, правовых оснований для привлечения общества к административной

ответственности не имелось.

127. Является ли неисполнение обязанности арендатора, предусмотренной договором

аренды нежилого помещения, заключить с арендодателем договор аренды земельного участка

основанием для привлечения к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП в том случае,

если им не заключен договор аренды на соответствующий земельный участок?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 01.02.2005 N 9289/04.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 01.02.2005 N 9289/04

(Извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Юридический центр-2" (далее - общество)

обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным и

отмене Постановления заместителя главного государственного инспектора города Екатеринбурга

по использованию и охране земель от 04.11.2003 N 707 о привлечении общества к

административной ответственности, предусмотренной статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации

об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).

Решением суда первой инстанции от 27.11.2003 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 06.01.2004 решение от 27.11.2003

отменено, заявленные требования удовлетворены.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа Постановлением от 13.04.2004

постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил

в силе.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в

порядке надзора Постановления суда кассационной инстанции общество просит отменить данный

судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и

отсутствие состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении и отзыве на него, Президиум

считает, что Постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене, Постановление суда

апелляционной инстанции - оставлению без изменения по следующим основаниям.

Общество на основании охранно-арендного договора от 02.06.2003 N 296 АФ-426/0604,

заключенного с Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской

области, является арендатором встроенного подвального нежилого помещения площадью 98,8 кв.

метра, находящегося в здании-памятнике "Комплекс "Городок чекистов", расположенном по

адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, д. 69, корп. 3.

В результате проверки, проведенной Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству

по городу Екатеринбургу, установлено, что в нарушение пункта 2.2.1 охранно-арендного договора,

предусматривающего обязанность арендатора в десятидневный срок со дня подписания

указанного договора заключить с арендодателем договор аренды земельного участка

пропорционально занимаемым в здании площадям, такой договор заключен не был, общество

осуществляет пользование земельным участком без правоустанавливающих документов.

По данному факту в отношении общества составлен протокол об административном

правонарушении от 29.10.2003 N 682 и постановлением от 04.11.2003 N 707 оно привлечено к

административной ответственности, предусмотренной статьей 7.1 КоАП РФ, в виде взыскания

штрафа в сумме 10000 рублей.

Суд первой инстанции, отказывая обществу в удовлетворении заявленных требований, счел,

что общество не исполнило пункт 2.2.1 охранно-арендного договора и не оформило в

установленном порядке право пользования земельным участком, в связи с чем его действия

образуют состав вмененного ему правонарушения.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции сослался на то, что

на основании статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации документом,

устанавливающим право общества на пользование земельным участком, является охранно-

арендный договор, поэтому оснований для привлечения его к административной ответственности

не имелось.

Суд кассационной инстанции указал на ошибочность выводов суда апелляционной

инстанции об отсутствии состава административного правонарушения, поскольку в силу статей 1,

15, 16 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю"

землепользование в Российской Федерации является платным, на землепользователя

возлагается обязанность по исчислению земельного налога на основании документа,

удостоверяющего его право на владение и пользование земельным участком. Обязанность

землепользователей по оформлению прав на земельный участок обеспечивается статьей 7.1

КоАП РФ. Общество как арендатор нежилого помещения обязано было оформить

правоустанавливающие документы на соответствующий земельный участок.

Между тем выводы судов первой и кассационной инстанций основаны на неправильном

толковании и применении норм права.

Статья 7.1 КоАП РФ предусматривает ответственность за самовольное занятие земельного

участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке

правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов,

разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.

Анализ объекта и объективной стороны указанного состава административного

правонарушения позволяет сделать вывод, что под использованием земельного участка без

оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю следует

понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или

лица, им уполномоченного, но сопряженное с невыполнением предусмотренной законом

обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю.

Следовательно, ЕСЛИ ЗАКОНОМ НЕ УСТАНОВЛЕНА ОБЯЗАННОСТЬ ЛИЦА ОФОРМИТЬ

ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ НА ЗЕМЛЮ, ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМ

УЧАСТКОМ БЕЗ ОФОРМЛЕНИЯ ТАКИХ ДОКУМЕНТОВ НЕ ОБРАЗУЕТ УКАЗАННЫЙ СОСТАВ

ПРАВОНАРУШЕНИЯ.

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 607

Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут передаваться земельные участки в

виде обособленных природных объектов - части поверхности земли, границы которой описаны и

удостоверены в установленном законом порядке.

Возможность приобретения арендаторами нежилых помещений в здании каких-либо прав на

часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений,

законом не предусмотрена.

Как следует из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации,

арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем

условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно

целям, указанным в договоре аренды.

ТАК КАК ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЗДАНИИ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ

АРЕНДАТОРОМ В ЦЕЛЯХ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЭТИМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ОН В СИЛУ ДОГОВОРА

АРЕНДЫ ПРИОБРЕТАЕТ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ, НА КОТОРОМ

РАСПОЛОЖЕНО ЗДАНИЕ, В ТОЙ МЕРЕ, В КАКОЙ ЭТО НЕОБХОДИМО ЕМУ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ

СВОИХ ПРАВ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

ДЕЙСТВУЮЩЕЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО НЕ СОДЕРЖИТ ОПРЕДЕЛЕННО ВЫРАЖЕННОГО

ПРЕДПИСАНИЯ ОБ ОБЯЗАТЕЛЬНОМ ЗАКЛЮЧЕНИИ ПРИ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В

ЗДАНИИ ОТДЕЛЬНОГО ДОГОВОРА ЛИБО ОФОРМЛЕНИИ ИНОГО ДОКУМЕНТА НА ПРАВО

ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ, ЗАНЯТЫМ ЭТИМ ЗДАНИЕМ, ПОЭТОМУ

ОТСУТСТВИЕ ТАКОГО ДОГОВОРА (ДОКУМЕНТА), ДАЖЕ ПРИ НАЛИЧИИ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО

УСЛОВИЯ О ЕГО ЗАКЛЮЧЕНИИ (ОФОРМЛЕНИИ) В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЙ, НЕ

МОЖЕТ РАССМАТРИВАТЬСЯ КАК НАРУШЕНИЕ ЗАКОНА, ВЛЕКУЩЕЕ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ,

ПРЕДУСМОТРЕННУЮ СТАТЬЕЙ 7.1 КОАП РФ.

При названных обстоятельствах ВЫВОД СУДА АПЕЛЛЯЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ ОБ

ОТСУТСТВИИ В ДЕЙСТВИЯХ ОБЩЕСТВА СОСТАВА АДМИНИСТРАТИВНОГО

ПРАВОНАРУШЕНИЯ ЯВЛЯЕТСЯ ПРАВИЛЬНЫМ; у суда кассационной инстанции не имелось

правовых оснований для отмены постановления, принятого этой судебной инстанцией.

128. Можно ли на основании предварительного договора понудить к заключению договора

аренды земельного участка в том случае, если в отношении данного участка после заключения

указанного предварительного договора заключен договор аренды с третьим лицом на стороне

арендатора?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 04.11.2003 N 3484/03.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 04.11.2003 N 3484/03

(Извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Позитив" (впоследствии общество с

ограниченной ответственностью "Негоциант") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с

иском к Московскому земельному комитету (далее - Москомзем) об обязании заключить договор

краткосрочной аренды земельного участка, расположенного по адресу: Москва, ул. Большая

Якиманка, вл. 2/6, стр. 1, на условиях, указанных в проекте договора.

Определением от 23.10.02 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего

самостоятельных требований на предмет спора, привлечено открытое акционерное общество

"Голутвинская слобода".

Также третьими лицами по делу являются правительство Москвы и префектура

Центрального административного округа города Москвы.

Решением от 12.11.02 суд первой инстанции удовлетворил исковое требование.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 17.12.02 решение оставлено без

изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 28.01.03 оставил

указанные судебные акты без изменения.

Удовлетворяя исковые требования, суды трех инстанций сделали вывод о том, что

обязанность по заключению договора аренды у Москомзема возникла на основании

инвестиционного контракта от 09.10.95 N 10-624/р-2, заключенного между ООО "Позитив" и

правительством Москвы, который в установленном порядке не расторгнут, и посчитали это

условие контракта добровольно принятым обязательством по заключению договора аренды

земли.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора решения суда первой, постановлений судов

апелляционной и кассационной инстанций Москомзем просит отменить их и передать дело на

новое рассмотрение, поскольку, по его мнению, судами неправильно применены нормы

материального права.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Определениями от 26.08.03

и от 30.09.03 откладывал слушание дела в связи с заявленными ходатайствами Москомзема.

На заседании Президиума ООО "Негоциант" ходатайствовало об отложении слушания дела

в целях урегулирования спора мирным путем, которое было поддержано Москомземом; остальные

участники спора заявили о своем несогласии с отложением дела. Кроме того, третьи лица

сообщили о расторжении в судебном порядке инвестиционного контракта и дополнительного

соглашения к нему от 15.06.01, заключенных между правительством Москвы и ООО "Позитив".

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев ходатайство

ООО "Негоциант", не нашел оснований для его удовлетворения.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлениях

присутствовавших в заседании представителей сторон, Президиум считает, что оспариваемые

судебные акты подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение по следующим

основаниям.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению

договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор

предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

СУДЫ ТРЕХ ИНСТАНЦИЙ ПРИЗНАЛИ, ЧТО ОБЯЗАННОСТЬ ОТВЕТЧИКА ПО

ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ОСНОВЫВАЕТСЯ НА

ДЕЙСТВУЮЩЕМ ИНВЕСТИЦИОННОМ КОНТРАКТЕ, БЕЗ ПРОВЕРКИ ЕГО УСЛОВИЙ НА

СООТВЕТСТВИЕ ТРЕБОВАНИЯМ СТАТЬИ 429 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫМ К ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУ ДОГОВОРУ.

ВЫНОСЯ РЕШЕНИЕ О ПОНУЖДЕНИИ МОСКОМЗЕМА ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ НА

СПОРНЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, СУДЫ ТАКЖЕ НЕ УЧЛИ, ЧТО ЭТОТ УЧАСТОК УЖЕ СДАН В

АРЕНДУ ТРЕТЬЕМУ ЛИЦУ - ОАО "Голутвинская слобода".

В последующем Арбитражный суд города Москвы удовлетворил иск правительства Москвы о

расторжении инвестиционного контракта от 09.10.95 N 10-624/р-2, заключенного с ООО "Позитив"

на реализацию инвестиционного проекта на территории муниципального района "Якиманка"

Центрального административного округа города Москвы. Решение по делу N А40-16106/03-61-148

вступило в законную силу.

129. Возможно ли удовлетворение судом в порядке п. 3 ст. 552 ГК требования о понуждении

к заключению договора аренды земельного участка на основании договора купли-продажи

недвижимого имущества, оспариваемого по другому судебному делу?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 29.07.2003 N 7642/02.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 29.07.2003 N 7642/02

(Извлечение)

ООО "Армида-строй" (далее - общество "Армида-строй") обратилось в Арбитражный суд

города Москвы с иском к Московскому земельному комитету (далее - Москомзем) о понуждении

заключить договор аренды земельного участка общей площадью 1034 кв. метра, находящегося по

адресу: Москва, ул. Остоженка, д. 34, стр. 1.

В качестве третьего лица на стороне истца привлечено общество с ограниченной

ответственностью "Группа "Мост" (далее - общество "Группа "Мост").

Исковые требования мотивированы следующим. Общество "Армида-строй" приобрело у

общества "Группа "Мост" не завершенный строительством объект, расположенный на указанном

земельном участке. Переход права собственности зарегистрирован Московским городским

комитетом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается

свидетельством о регистрации права от 20.08.01 N 77НН342628.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель

(общество "Армида-строй") приобретает право пользования земельным участком на тех же

условиях, что и продавец недвижимости.

Решением суда первой инстанции от 25.03.02 исковые требования удовлетворены. Суд

обязал Москомзем заключить с обществом "Армида-строй" договор аренды земельного участка

площадью 1034 кв. метра на условиях общества "Армида-строй", предложенных им в проекте

договора.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 13.05.02 решение оставлено без

изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 09.07.02 судебные

акты оставил без изменения.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов комитет просит их

отменить в связи с нарушением судами норм материального права.

Представитель общества "Армида-строй" просит оставить судебные акты в силе, поскольку

они соответствуют действующему законодательству и обстоятельствам спора.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, и выслушав объяснения

присутствовавших в заседании представителей сторон, Президиум считает, что все названные

судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение по следующим

основаниям.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что право требовать заключения

договора аренды земельного участка возникло у общества "Армида-строй" в силу части 3 статьи

552 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку общество "Армида-строй" приобрело

не завершенный строительством объект у общества "Группа "Мост" по договору купли-продажи от

17.07.01. При этом продавец представил свидетельство о государственной регистрации права

собственности на объект от 11.07.01 N 77НН277024, выданное Московским городским комитетом

по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обществу "Армида-строй" выдано свидетельство о государственной регистрации права

собственности на объект незавершенного строительства от 20.08.01 N 77НН342638.

МЕЖДУ ТЕМ В ПРОИЗВОДСТВЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ГОРОДА МОСКВЫ ИМЕЕТСЯ

ДРУГОЕ ДЕЛО (N А40-40858/02-17-257) ПО ИСКУ МОСКОМЗЕМА К ОБЩЕСТВАМ "АРМИДА-

СТРОЙ" И "ГРУППА "МОСТ" О ПРИЗНАНИИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ СВИДЕТЕЛЬСТВА О

ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ОБЩЕСТВА "ГРУППА "МОСТ"

НА СПОРНЫЙ ОБЪЕКТ, ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА ОТ 17.07.01, ЗАКЛЮЧЕННОГО

ОБЩЕСТВОМ "ГРУППА "МОСТ" И ОБЩЕСТВОМ "АРМИДА-СТРОЙ", А ТАКЖЕ СВИДЕТЕЛЬСТВА

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ОБЩЕСТВА "АРМИДА-

СТРОЙ" НА УКАЗАННЫЙ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ.

ПОСКОЛЬКУ В УСТАНОВЛЕННОМ ПОРЯДКЕ ОСПОРЕНЫ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ

ДОКУМЕНТЫ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИЕ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ОБЩЕСТВА "АРМИДА-СТРОЙ"

НА СПОРНЫЙ ОБЪЕКТ, ОСНОВАНИЙ ДЛЯ ПОНУЖДЕНИЯ ОТВЕТЧИКА К ЗАКЛЮЧЕНИЮ

ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЛИ НА ОСНОВАНИИ ПУНКТА 3 СТАТЬИ 552 ГРАЖДАНСКОГО

КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ДО РАЗРЕШЕНИЯ СПОРА ПО ДЕЛУ N А40-40858/02-17-

257 НЕ ИМЕЕТСЯ.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности выдано обществу

"Группа "Мост" на не завершенный строительством объект, расположенный на земельном участке,

предоставленном обществу "Группа "Мост" в аренду для реконструкции и эксплуатации

существующего здания под жилье (договор аренды от 03.11.94 N Н-О1-001239, заключенный с

Москомземом).

Согласно указанному договору аренды на участке имеется двухэтажное кирпичное здание,

реконструкцию которого Постановлением правительства Москвы от 05.07.94 N 560 "О возврате в

жилищный фонд здания по улице Остоженка, д. 34/1" было разрешено произвести собственнику

здания - обществу "Группа "Мост". При этом в целях повышения эффективности использования

объема здания предусматривалась пристройка к нему и устройство мансарды на условиях,

согласованных в Москомархитектуре.

Поэтому судам следовало дать оценку правомерности заключенного обществами "Группа

"Мост" и "Армида-строй" договора купли-продажи спорного объекта без сохранения условия о

реконструкции здания, приобретенного обществом "Группа "Мост" по договору мены от 28.01.94.

130. Как соотносятся между собой решение органа публичной власти о предоставлении

заинтересованному лицу в аренду земельного участка и договор аренды, заключенный с таким

лицом?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2000 N 3438/98.

Постановление Президиума ВАС РФ

от 14.03.2000 N 3438/98

(Извлечение)

Закрытое акционерное общество "Мета" (ранее - акционерное общество закрытого типа)

обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации Пушкинского района

Московской области о признании недействительным пункта 4 Постановления главы этой

администрации от 13.10.97 N 1472, которым признаны утратившими силу Постановление главы

администрации от 04.06.93 N 1138 и договор аренды земельного участка от 04.06.93.

Определением от 25.11.97 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне

ответчика государственное предприятие "Служба отлова и реализации диких животных", Комитет

по земельным ресурсам Пушкинского района Московской области и садоводческое товарищество

"Звягино".

Решением от 23.12.97 в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 19.02.98 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 22.04.98 отменил

названные решение и Постановление и удовлетворил требования заявителя, поскольку

оспариваемый акт нарушает его права арендатора земельного участка, основанные на договоре,

который не был расторгнут, изменен или признан недействительным в установленном порядке.

В протесте Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается

состоявшиеся по делу судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд

первой инстанции.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что Постановлением главы администрации Пушкинского

района Московской области от 04.06.93 N 1138 спорный земельный участок был предоставлен

малому государственному предприятию "Служба отлова и реализации диких животных" (далее -

МГП "СОДЖ"), реорганизованному впоследствии в государственное предприятие (далее - ГП

"СОДЖ"), в аренду на 49 лет для организации центра экологической реабилитации малых

водоемов с поручением районному земельному комитету оформить документы в установленном

законом порядке.

Земля изымалась с согласия преждепользователя - совхоза "Тимирязевский", заключившего

21.12.92 с акционерным обществом "Мета" и МГП "СОДЖ" договор о совместной деятельности для

проведения восстановительных работ на неудобиях жесткой зоны с целью ее экологической

реабилитации.

В соответствии с частью 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства особенности

приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество, к которому относятся и земельные

участки, устанавливаются законодательными актами.

Согласно пункту 1 Указа Президента Российской Федерации от 27.10.93 N 1767 "О

регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" совершение сделок

с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного,

лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и названного Указа.

Порядок изъятия и предоставления земельных участков, относящихся к государственной

собственности, установлен Земельным кодексом РСФСР.

В силу положений статей 28, 29 Кодекса изъятие и предоставление земельного участка

производится по решению соответствующего совета народных депутатов на определенных в этом

решении условиях. Решение принимается после выполнения заинтересованными лицами

специальной процедуры, включающей обращение с ходатайством о выделении участка, выбор его

на местности в натуре и подготовку землеотводных документов.

Таким образом, К ОСНОВАНИЯМ ВОЗНИКНОВЕНИЯ У КОНКРЕТНОГО ЛИЦА ПРАВ НА

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, НАХОДЯЩИЙСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ,

ОТНОСИТСЯ АКТ КОМПЕТЕНТНОГО ОРГАНА. ЗЕМЕЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

ПРЕДУСМАТРИВАЕТ ПЕРЕДАЧУ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ В АРЕНДУ ТОМУ ЛИЦУ,

КОТОРОМУ ОНИ В УСТАНОВЛЕННОМ ПОРЯДКЕ ВЫДЕЛЕНЫ.

Договор заключается во исполнение принятого акта на определенных им условиях и служит

правоподтверждающим документом, который конкретизирует права и обязанности сторон.

В данном случае земельный участок по решению администрации Пушкинского района,

действующей в качестве компетентного органа, был предоставлен в аренду МГП "СОДЖ", которое

ходатайствовало о его выделении. Землеотводные документы также оформлены на эту

организацию.

Однако администрация Пушкинского района подписала от имени арендодателя договор от

04.06.93 на аренду этого земельного участка, где в качестве арендаторов были указаны

акционерного общества "Мета" и МГП "СОДЖ". Названный договор был зарегистрирован

Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам Пушкинского района.

Представленные сторонами по делу ксерокопии договора имеют различия в тексте.

Содержание бланка договора подразумевает только одного арендатора, представитель

акционерное общество "Мета" значится в числе подписавших договор, но не указан в числе лиц,

его заключавших. Вопрос о том, до или после подписания договора администрацией появились

эти расхождения и внесены сведения об акционерном обществе "Мета" как о втором арендаторе,

при расследовании соответствующего уголовного дела установить не удалось.

Вывод суда кассационной инстанции о невозможности передачи администрацией

земельного участка третьему лицу с согласия ГП "СОДЖ", но без изменения, расторжения или

признания недействительным договора аренды в отношении акционерного общества "Мета"

является несостоятельным.

На основании статьи 3 Основ гражданского законодательства гражданские права и

обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, не противоречащих законодательству, а

также из административных актов, порождающих гражданско-правовые последствия.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации

недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее

совершения. Следовательно, ничтожные договоры не нуждаются в признании их

недействительными судом и не требуют изменения или расторжения с соблюдением порядка,

предусмотренного названным Кодексом, так как никаких правоотношений не порождают.

С УЧЕТОМ ОСОБЕННОСТЕЙ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ДОГОВОР АРЕНДЫ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ДАННОМ СЛУЧАЕ НЕЛЬЗЯ РАССМАТРИВАТЬ КАК ЕДИНСТВЕННЫЙ

ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЙ ДОКУМЕНТ, УСЛОВИЯ КОТОРОГО ФОРМИРУЮТСЯ ПО

СВОБОДНОМУ ВОЛЕИЗЪЯВЛЕНИЮ СТОРОН.

Внесение акционерным обществом "Мета" арендной платы за земельный участок и

осуществление им конкретных мероприятий по организации центра экологической реабилитации

малых водоемов предусматривалось договором о его совместной деятельности с МГП "СОДЖ" от

21.04.94 и само по себе не свидетельствует о наличии у заявителя надлежащих прав арендатора.

Поскольку акционерное общество "Мета" оспаривало акт администрации со ссылкой на

нарушение своих прав по договору аренды, а администрация считала договор в отношении

заявителя недействительным, суду надлежало дать правовую оценку этому документу и с учетом

установленного разрешить возникший спор на основании действующего законодательства.

Судебные инстанции такой оценки не дали, не исследовали полностью обстоятельства,

связанные с предоставлением спорного земельного участка в аренду, и не применили

законодательные акты, подлежащие применению к правоотношениям сторон.

131. Вправе ли арендатор земельного участка в порядке виндикации истребовать такой

участок у третьего лица, в пользовании которого он фактически находится?

См.: п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 11.01.2002 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

132. Лишает ли арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на

заключение договора аренды земельного участка на новый срок факт уведомления арендатора до

истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от

возобновления арендных отношений?

См.: п. 33 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 11.01.2002 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

133. Обладает ли фактический землепользователь преимущественным правом на

заключение договора аренды земельного участка?

См.: п. 34 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 11.01.2002 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

134. При каких условиях может быть реализовано преимущественное право арендатора на

заключение договора аренды земельного участка?

См.: п. 35 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 11.01.2002 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

135. Может ли договор аренды земельного участка с учетом срока аренды и стоимости

передаваемого в аренду имущества быть признан крупной сделкой для арендодателя?

См.: п. 40 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ

от 11.01.2002 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <*>

136. Препятствует ли заключению договора аренды земельного участка наличие на таком

участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности третьему лицу?

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 05.12.2006 N 10240/06 (вопрос 68).

137. Если в договоре аренды здания арендодателем, являющимся собственником

земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий

земельный участок, вправе ли арендатор требовать в судебном порядке заключения с ним

договора аренды земельного участка?

См.: п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.

Постановление Пленума ВАС РФ

от 24.03.2005 N 11

"О некоторых вопросах, связанных с применением

земельного законодательства" <*>