7.1. Кондоминиум как объект управления

В результате внедрения в жилищные отношения рыночных элемен­тов, чему немало способствовали Законы РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. Закона РФ от 23.12.92 №4199-1; Федеральных законов от 11.08.94 № 26-ФЗ; от 28.03.98 № 50-ФЗ; от 01.05.99 № 88-ФЗ)' и от 26.12.92 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. Фе-деральныхзаконовот 12.01.96№9-ФЗ; от 21.04.97 №68-ФЗ; от 10.02.99 №29-ФЗ; от 17.06.99 № 113-ФЗ; от 08.07.99 № 152-ФЗ^, значительно расширился контингент собственников жилья, причем жилья, распо­ложенного в многоквартирных жилых домах. В связи с этим возникла проблема оптимизации управления такими домами, поскольку граж­дане, которые обрели статус собственников жилых помещений в ре­зультате приватизации государственного жилья или стали таковыми по иным основаниям, получили возможность реализации; самим осу­ществлять такое управление. Индивидуально реализовать эти возмож­ности в многоквартирном жилом доме допустимо лишь отчасти в силу специфики проживания в едином имущественном комплексе. Будучи формально независимыми, собственники жилых помещений, находясь «под общей крышей», вынуждены решать вопросы коллективной реа­лизации своих прав и исполнять обязанности, главнейшей из которых является содержание принадлежащего им жилья.

Оптимальный вариант решения подобных вопросов заключается в объединении собственников жилых помещений, базой для которо­го служит их интерес в обеспечении эффективного использования, содержания и эксплуатации всего многоквартирного жилого дома, т.е. в обеспечении его управления. В этой связи возникает еще одна проблема, а именно, проблема оптимального сочетания имуществен­ных и социальных интересов собственников жилых помещений и их юридической регламентации. Предоставив гражданам возможность стать собственниками жилья, государство должно было урегулиро-

' ВСНД и ВС РСФСР, 1991, №28, Ст. 959; ВСНД и ВС РФ. 1993. №2. Ст. 67; СЗ РФ. 1994. №16. Ст. 1864; 1998, №13. Ст. 1472; 1999. №18. Ст. 2214.

^ВСНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3, Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913; 1999. №7. Ст. 876; №25. Ст. 3042;№ 28. Ст. 3485.

вать отношения, которые .возникли или возникнут в будущем по по­воду реализации собственниками своих прав по владению, пользова­нию и распоряжению не только принадлежащими им жилыми поме­щениями, но и теми частями многоквартирного дома, которые не входят в их состав в силу конструктивных особенностей жилого зда­ния. Для этих целей было необходимо создать, если можно так выра­зиться, юридическую конструкцию многоквартирного дома и опре­делить организационно-правовую форму объединения собственни­ков жилья.

При решении данного вопроса законодатель пошел по пути ре­цепции института совместного владения недвижимостью в жилищ­ной сфере, известного в ряде западноевропейских стран и в США под названием «кондоминиум». Однако надо признать, что в чистом виде заимствовано было только само поцятие кондоминиума как юри­дической модели жилой недвижимости, принадлежащей двум и бо­лее лицам, поскольку содержательный аспект отношений между соб­ственниками квартир в многоквартирном жилом доме нашел свое зак­репление в отечественном законодательстве еще в конце 50-х гг. Мы имеем в виду Положение о жилищно-строительных коллективах ин­дивидуальных застройщиков, утвержденное Постановлением Сове­та Министров РСФСР от 09.07.59 №1184'. В соответствии с назван­ным актом индивидуальные застройщики с сохранением прав лич­ной собственности одного застройщика на одну квартиру являлись участниками общей собственности на фундамент, крышу, лестнич­ные клетки и другие части многоквартирного дома, которые обслу­живают все квартиры. Что же представляет собой кондоминиум в Юридическом и фактическом смысле?

Термин «condominimum» в юридической науке служит для обозна­чения права общей собственности или сособственности. Но это от­влеченное обозначение отношений по поводу вещи, принадлежащей не одному собственнику, хорошо известное еще римским юристам^ приобрело со временем вполне материальное воплощение. Терми­ном «кондоминиум» стали обозначать имущественные комплексы, элементами которых являются квартиры, иные жилые и нежилые помещения, а также земельные участки. Юридическая практика зна­ет и иные приложения термина «кондоминиум», используемого в не­которых случаях для обозначения совместного управления двумя или несколькими государствами территорией третьего государства. На-

' СП РСФСР. 1959. №9. Ст. 77. ^См.: Новицкий И.Б. Римское право. М., 1993. С. 100.

пример, в начале XX в. Судан представлял собой англо-египетский кондоминиум'.

В своем развитии совместное владение жильем, базирующееся на принципе кондоминиума, прошло несколько исторических этапов.

Первый из них уходит своими корнями во времена Римской им­перии, когда, собственно, и возникла сама идея владения одной ве­щью несколькими собственниками сообща. Данное обстоятельство связывается с принятием римским сенатом примерно 2000 лет назад закона о кондоминиуме, который дозволял гражданам владеть отдель­ной, как сказали бы теперь, жилой площадью в многонаселенных постройках. Считается, что именно этот исторический факт является предшественником современной концепции кондоминиума^

Второй этап относится к средневековью, когда на территории Западной Европы снова стала популярна идея кондоминиума. Ее возрождение связывают с необходимостью защиты средневеко­вых городов от нападений. Опасность заставляла горожан обустра­ивать свое жилище внутри специально возводимых крепостных стен. Это, в свою очередь, создавало дефицит земельных участков, при­годных для сооружения отдельных жилых строений. Кроме того, на­блюдался и рост численности населения. Указанные факторы при­вели к тому, что люди, желающие построить себе жилище, вынуж­дены были объединяться и строить здания на несколько семей. Отношения между этими семьями строились на основе совместно­го владения общим имуществом дома.

Третий, современный, этап связан с началом XX в. В это время концепция кондоминиума была реализована в Европе и стала весьма популярной формой домовладения в Испании, Италии, Германии, Бельгии, Франции и Великобритании. Из Европы идея кондоминиу­ма распространилась и на Американский континент.

Первой из южно-американских стран, осуществивших рецепцию этого института, стала Бразилия, где был'принят закон, разрешаю­щий продажу так называемой «горизонтальной собственности» (Horizontal property). Несколькими десятилетиями позже Пуэрто-Рико, где при быстром росте населения остро ощущались слабая обеспеченность жильем и недостаток подходящих земельных учас­тков для строительства, по примеру своего южного соседа приняла

'Цвайгерт К., Кетц X. Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права. Т. 1. Основы. М., 1995. С. 456.

^ТЬе о^пег"» апй тапа@ег'5 §ш<1е 1о соп^оттшт тапа§етеп1. 1п5Ши1е оГгеа1 екШетапа^етеги.СЫса^о, 1984. Р. 10.

закон «The Horizontal property Act of 1958». Законом, в частности, устанавливался порядок владения недвижимостью с использовани­ем принципа кондоминиума.

Ситуация с жильем в Пуэрто-Рико создала прецедент для внедрения аналогичных способов управления недвижимостью в США. В 1961 г. национальный закон о жилищном строительстве («National Housing Act») был дополнен разделом 234, расширяющим пределы управле­ния недвижимостью в жилищной сфере, возложив координацию дей­ствий в этой области на Федеральное агентство жилищного строитель­ства. С этого времени кондоминиумы превратились в одну из состав­ных частей рынка частного владения жилыми домами в США.

В новейшем российском жилищном законодательстве термин «кондоминиум» появился впервые в 1992 г. после введения в дей­ствие Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Первоначально им обозначали товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий со­вместного владения местами общего пользования. Кондоминиумы, по смыслу первой редакции данного Закона, наделялись правом уп­равления многоквартирными домами.

Нельзя не отметить тот факт, что появление в российском законо­дательстве нового понятия, а равно практическое внедрение в сферу жилищных отношений, основанных на этом понятии юридических конструкций, вызвало весьма неоднозначную реакцию со стороны ведущих ученых-цивилистов. Так, Е.А. Суханов, критикуя политэко-номические подходы к институту права собственности, высказывает свою позицию по рассматриваемому предмету следующим образом: «Попытки «углублять» эти подходы вели либо к появлению изначаль­но абсурдных категорий (вроде «кондоминиумов» или «земельных долей» (паев), юридическую природу которых в соответствии с дей­ствующим российским законодательством сейчас, очевидно, не смо­жет определить ни один серьезный юрист)...»'

Нормы о кондоминиуме, содержащиеся в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», были развиты во Временном положении о кондоминиуме, утвержденном Указом Президента РФ от 23.12.93 № 2275^ По смыслу названного положения кондоминиу­мом предполагалось считать объединение собственников, которые,

' Суханов Е.А. Проблемы правового регулирования отношений публичной собствен­ности и новый Гражданский кодекс // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сб. памяти С.А. Хохлова/Отв. ред. А.Л. Маковский, М„ 1998. С. 206. ^ САПП РФ. 1993. № 52. Ст. 5079.

получив статус домовладельцев, составляли товарищество собствен­ников. Членами товарищества ipsojure автоматически становились все собственники недвижимого имущества, расположенного в гра­ницах единого комплекса (п. 7 Временного положения).

Несмотря на явные технико-юридические погрешности, а места­ми и на абсурдные правовые предписания. Временное положение о кондоминиуме явилось важным источником, послужившим целям объединения собственников жилой недвижимости и своего рода точ­кой отсчета, с которой начался процесс формирования новых орга­низационных структур по управлению жилыми домами в России.

На смену Временному положению пришел Федеральный закон от 15.06.96 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»'. Но­вый нормативно-правовой акт, вне всякого сомнения, отвечает более высрким технико-юридическим стандартам, хотя и в нем встречают­ся не вполне корректные правила, в том числе и такие, которые вы­нужден поправлять Конституционный Суд РФ.

В соответствии с действующим законодательством за термином «кондоминиум» закреплено значение объекта, под которым понима­ется единый комплекс недвижимого имущества, включающий земель­ный участок в установленных границах и расположенные на указан­ном участке жилое здание, иные объекты недвижимости, и в кото­ром отдельные предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности^

Таким образом, кондоминиум в современной легальной интер­претации представляет собой сложный объект, отдельные части ко­торого находятся в двух правовых режимах: на праве моно- и поли­субъектной собственности.

Среди специалистов не существует единства мнений по поводу того, какой правовой режим обретает многоквартирный жилой дом в случае наличия в нем отдельных помещений, принадлежащих мно-

' СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.

^ Мы привели определение кондоминиума, содержащееся в ст. 1 Закона РФ «06 основах федеральной жилищной политики», которое текстуально отличается от аналогичного определения, содержащегося в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья». В последнем, в частности, имеется фраза: «а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности», в то время как в Законе РФ «Об основах...» речь идет о «других частях», что не одно и то же, С учетом того обстоятельства, что последняя редакция текста Закона РФ «Об основах...» дати-оуется 08.07.99, ею и следует руководствоваться.

жеству независимых собственников. Так, К. Рабенхорст и С. Батлер склонны рассматривать кондоминиум в качестве формы собственно­сти, которая объединяет в себе (имеет содержанием) права собствен­ности граждан на индивидуально определенные вещи (квартиры в многоквартирном жилом доме) и доли в праве общей собственности каждого из названных собственников на общее имущество (крышу, стены, лестничные площадки и т.п.)'.

Австрийский ученый Г. Колер, анализируя национальный Закон «О собственности на квартиру», приходит к выводу о том, что квар­тира представляет собой «предоставленное собственнику недвижи­мости вещное право на исключительное использование отдельной квартиры или иного помещения и на единоличное распоряжение этой квартирой (помещением), т.е. это не право собственности на реаль­ную часть дома, а совместная собственность на всю недвижимость (например, на '/^ дома), связанная с правом использования этой квар­тиры и распоряжения ею»^