7.3. Государственная регистрация кондоминиумов

Государственной регистрации подлежат не только права на не­движимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним, но и сам кон­доминиум как единый комплекс недвижимого имущества.

Под государственной регистрацией кондоминиума следует пони­мать его описание и индивидуализацию, в результате чего кондоми­ниум получает соответствующие характеристики, которые позволя­ют однозначно выделить его из других объектов недвижимости.

Федеральный закон от 15.06.96 № 72-ФЗ «О товариществах соб­ственников жилья» уделяет этому вопросу незначительное внима­ние, и зря, ибо процесс формирования кондоминиумов как раз и тор­мозится отсутствием должным образом прописанных процедур. Со­гласно ст. 14 данного Закона государственная регистрация кон­доминиума осуществляется в соответствии с действующим законо­дательством с предоставлением паспорта домовладения. По смыс­лу п. 3 названной статьи факт государственной регистрации кондо­миниума должен быть зафиксирован в Едином государственном ре­естре с присвоением государственного кадастрового номера до­мовладения'.

Какой орган власти должен осуществлять государственную регис­трацию кондоминиума? На этот важный вопрос закон дает уклончи- • вый ответ в ст. 49 применительно к государственной регистрации вновь создаваемого кондоминиума. В соответствии с п. 1 названной статьи Закона «О товариществах собственников жилья» такую регистрацию, казалось бы, должны производить органы, осуществляющие регист­рацию прав на недвижимое имущество. Однако данная функция, свя­занная с регистрацией объектов недвижимости, согласно п. 3 ст. 9 Федерального закона от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^ не относит­ся к компетенции названных органов. Представляется, что государ­ственную регистрацию кондоминиумов предпочтительнее осуществ­лять в рамках системы Государственного земельного кадастра, а не

' Структура кадастровых номеров определена Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1996 г. №475. При этом земельная часть кадастрового номера при­сваивается территориальными органами Комитета по земельным ресурсам и земле­устройству, а часть номера, относящаяся к зданиям, сооружениям и помещениям, формируется органами технической инвентаризации. ^СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3594.

системы государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство, что, например, и сделано в Санкт-Петербурге'.

Обязанности по составлению паспорта домовладения возложены по закону на органы технической инвентаризации. Составлению пас­порта домовладения должны предшествовать натурные обмеры эле­ментов недвижимости, входящих в единый имущественный комплекс, осуществляемые силами БТИ (бюро технической инвентаризации). Кроме того, БТИ должны располагать необходимыми для заполне­ния реквизитов паспорта сведениями от органов архитектуры и гра­достроительства, органов по земельным ресурсам и землеустройству, органов по управлению государственным имуществом.

Наиболее сложным вопросом, возникающим в процессе подгото­вительных мероприятий перед государственной регистрацией кондо­миниума, является вопрос об установлении границ и размеров земель­ных участков в кондоминиуме. Нормы Федерального закона «О това­риществе собственников жилья», регулирующие отношения по поводу установления границ и размеров земельных участков, носят в основ­ном отсылочный характер и по существу не определяют самого по­рядка их установления. Поэтому при установлении границ земельных участков следует руководствоваться Постановлением Правительства РФ от 02.02.96. № 105 «Об утверждении Положения о порядке уста­новления границ землепользования в застройке городов и других по­селений»^ Постановлением Правительства РФ от 26.09.97 № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установле­нии границ земельных участков в кондоминиумах»^ (в ред. Постанов­лений Правительства РФ от 30.03.98 № 369; от 21.08.2000 № 615), Письмом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.09.98 № АШ- II 782 «О ме­тодических указаниях по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах»^

В названных нормативных документах закреплены следующие обязательные правила установления границ земельных участков:

' О порядке осуществления органами администрации Санкт-Петербурга государ­ственной регистрации кондоминиумов как единых комплексов недвижимого имуще­ства: Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 13.03.97 № 200-р // Жилье-99. С. 255—258. 2СЗРФ. 1996. №6. Ст. 592.

^ Там же. 1997. №40. Ст. 4592; 1998. №14, Ст. 1597; 2000. №35. Ст. 3584. ^ Ваше право. Жилье-99. С. 251—253.

— границы действующих землеотводов, а также земельных участ­ков, находящихся в собственности, бессрочном (постоянном) пользо­вании или арендуемых домовладельцами или их организациями (жи­лищные, жилищно-строительные кооперативы, товарищества и т.п.), установленные до 26.09.97, не подлежат пересмотру, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством;

— границы земельных участков в кондоминиумах устанавлива­ются по красным линиям', границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам от­вода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное;

— нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, опреде­ляется в зависимости от площади участка, занятого непосредствен­но жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящи­ми в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территори­ями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения норм, обеспечивающих соот­ветствующие условия проживания, а также доступ ко всем объектам кондоминиума;

— если фактическая площадь земельного участка в существую­щей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность домовладельцев в соответствии с действующим законодательством, и увеличение раз­меров земельного участка в кондоминиуме за счет смежных земель­ных участков не представляется возможным, то границы передавае­мого земельного участка в кондоминиуме устанавливаются по фак­тически существующим границам;

— сверхнормативная территория может быть передана до­мовладельцам или товариществу собственников жилья в соб­ственность (за плату) или аренду только при условии, что она не может быть использована в качестве самостоятельного объекта. Для реализации указанных выше правил введены в действие мето­дические указания по расчету нормативных размеров земельных уча­стков в кондоминиумах, в основу которых положен принцип опреде­ления величины удельных показателей земельной доли для зданий

' Красные линии — это границы, отделяющие территории кварталов, микрорай­онов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях.

7-370                                                        89

разной этажности на основе градостроительных нормативов различ­ных периодов массового жилищного строительства.

Завершается государственная регистрация кондоминиума записью о государственной регистрации в Едином государственном реестре и выдачей инициатору регистрации паспорта домовладения, который должен храниться у домовладельцев, службы заказчика либо товари­щества собственников жилья.

После государственной регистрации кондоминиума домовладель­цы вправе самостоятельно выбрать один из способов управления комплексом недвижимого имущества, указанных в ст. 20 Федераль­ного закона «О товариществах собственников жилья».