8.2. Предоставление служебных жилых помещений и пользование ими

Служебные жилые помещения являются особой разновидностью жилых помещений, предназначенных для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны про­живать по месту работы или вблизи от него. Необходимость институ­та служебных жилых помещений обусловлена заботой о надлежащем выполнении своих обязанностей работниками организаций всех форм собственности. Таким образом, отличие служебного жилого поме­щения от помещения, заселенного на общих основаниях, заключает­ся в его функциональном назначении. Как следует из ст. 7 ЖК, слу­жебные жилые помещения не относятся к разряду постоянного жи­лища, а используются в определенных целях определенными категориями работников, включенных в перечень, утверждаемый Пра­вительством РФ. Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры, расположенные в жилищном фонде независимо от его разновидности. Порядок предоставления служеб­ной жилой площади и пользования ею предопределен целевым на­значением служебного жилья.

В соответствии со ст. 101 ЖК жилые помещения включаются в число служебных по решению уполномоченного органа исполнитель­ной власти районного или городского звена. Подобное решение при­нимается в отношении жилых помещений, входящих в состав госу­дарственного и муниципального жилищных фондов. Жилые поме­щения в домах частного жилищного фонда (жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья) могут быть включены в число служебных с согласия общего собрания членов кооператива либо общего собрания членов товари­щества собственников. Действующее законодательство не определя­ет органов, компетентных принимать решения об отнесении к числу служебных жилых помещений общественного жилищного фонда. Представляется, что в данной роли могли бы выступать коллегиаль­ные органы управления той либо иной разновидности обществен­ных объединений.

Служебные жилые помещения предоставляются по решению ад­министрации организации либо органа управления, кооперативной или иной общественной организации, в ведении которых находятся эти помещения. На основании принятого в установленном порядке решения соответствующий орган исполнительной власти выдает

гражданину ордер на служебное жилое помещение. Очевидно, что ордер как основание для вселения необходим и имеет смысл лишь применительно к жилым помещениям государственного и муници­пального жилищных фондов и к жилым помещениям в домах ЖСК с не полностью выплаченным паевым взносом. В товариществах соб­ственников жилья и жилищных кооперативах с полностью выпла­ченным паевым взносом, если только по служебному ордеру не засе­ляется жилое помещение, собственником которого является госу­дарство либо муниципальное образование, данный документ оформляться не должен.

С гражданином, на имя которого выдан ордер на служебное жилое помещение, заключается письменный договор найма помещения на все время работы нанимателя, в связи с которой ему предоставлено это помещение. Поскольку к пользованию служебными жилыми по­мещениями в соответствии с ч. 2 ст. 106 ЖК применяются правила ст. 50—61 ЖК, следует констатировать, что заключаемый на основа­нии служебного ордера договор является договором социального най­ма. В то же время безордерное заселение служебного жилого помеще­ния, например, в доме, управляемом товариществом собственников жилья, предпочтительнее оформлять так называемым договором ком­мерческого найма. Подобная конструкция, разумеется, допустима, если законодатель в будущем не ограничит институт служебной жилой пло­щади исключительно рамками государственного и муниципального жилищных фондов. На наш взгляд, оптимальным решением вопроса, связанного с предоставлением служебного жилья, был бы отказ от ордерной системы заселения и переход на безордерное оформление отношений по пользованию служебным жилым помещением посред­ством заключения с гражданином, который должен проживать вблизи от места своей работы, договора коммерческого найма.

Правовой режим пользования служебными жилыми помещения­ми, несмотря на то, что с лицами, заселившимися в них, заключается договор найма, отличается от режима пользования жилыми помеще­ниями, предоставленными на общих основаниях. Это отличие харак­теризуется наличием правовых ограничений, установленных законом в отношении лиц, получивших служебное жилое помещение, и чле­нов их семей. Так, служебные жилые помещения не подлежат брони­рованию (ст. 62 ЖК), сдаче в поднаем (ст. 76 ЖК), обмену (ст. 67,70 ЖК). Наниматель служебного жилого помещения и члены его семьи ограничены в реализации правомочий по изменению договора най­ма (ст. 85, 86, 97, 99 ЖК). Кроме того, к пользованию служебной

жилой площадью не применяется правило о сохранении ее за члена­ми семьи при выезде нанимателя.

Право пользования служебными жилыми помещениями может быть прекращено в добровольном либо принудительном порядке. В принудительном порядке это право прекращается путем выселе­ния из служебных жилых помещений. Выселение может быть произ­ведено с предоставлением и без предоставления другого жилого по­мещения. С предоставлением жилого помещения подлежат выселе­нию из занимаемых служебных помещений:

— инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужа­щих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите государства;

— участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в со­ставе действующей армии; — семьи военнослужащих;

— лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, органи­зации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет;

— иные лица, согласно перечню, приведенному в ст. 108ЖК. Названные категории граждан следует рассматривать в качестве своего рода льготников, поскольку их перечень является изъятием из общего правила, установленного в ст. 107 ЖК, в соответствии с кото­рым рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с орга­низацией, подлежат выселению из служебных жилых помещений со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения.

Выселение из служебных жилых помещений производится в су­дебном порядке.

Как разъяснено в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.87 № 2 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 №14)', выселение из домов предприятий, уч­реждений, организаций не производится, если кто-либо из членов семьи уволившегося нанимателя состоит с наймодателем в трудовых отношениях.

Кроме того (п. 19 Постановления), не подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения одинокие лица, как на­ниматель, так и оставшиеся после его выбытия члены семьи с про-

живающими вместе с ними несовершеннолетними детьми. К таким лицам помимо одиноких матерей, не создавших впоследствии семьи, могут быть отнесены, в частности, разведенный супруг, оставшийся проживать в помещении после выбытия из него другого супруга, ов­довевший супруг, усыновитель, опекун (попечитель).